Ситиспайр: Небоскрёб на 56-й улице в Манхэттене

Введение

Небоскреб в Манхэттене, Нью-Йорк

CitySpire (также известный как CitySpire Center) — небоскреб смешанного назначения, расположенный по адресу 150 West 56th Street в районе Мидтаун-Манхэттен, Нью-Йорк. Завершенный в 1990 году по проекту архитекторов Murphy/Jahn, небоскреб имеет высоту 248 метров и 75 этажей. CitySpire был разработан Иэном Брюсом Эйхнером на участке, прилегающем к театру New York City Center. После завершения строительства CitySpire был второй по высоте бетонной башней в Соединенных Штатах после Sears Tower. Небоскреб имеет восьмиугольный план с куполом, вдохновленным куполом New York City Center. Фасад выполнен из камня со стеклянными окнами, имеются отступы на 46-м и 62-м этажах. В здание есть входы с 56-й и 55-й улиц, соединенные проходом, являющимся частью 6½ Авеню. Двадцать два нижних этажа башни предназначены для коммерческого использования. Выше расположены роскошные апартаменты, которые становятся больше на верхних этажах. Эйхнер предложил проект CitySpire в 1984 году, приобретя неиспользованные права на застройку над New York City Center и внеся улучшения в театр, чтобы почти удвоить площадь башни. После одобрения проекта несколькими агентствами, строительство началось в 1985 году и было завершено к июню 1987 года. Возникла полемика, когда здание превысило утвержденную высоту; Эйхнер согласился добавить помещение для танцевальной студии в качестве компенсации за превышение высоты, но в итоге так и не построил его. Вскоре после открытия CitySpire в 1989 году здание оказалось под угрозой обращения взыскания, и в течение двух лет поступали жалобы на свистящий шум с крыши.

Сайт

CitySpire находится по адресу 150 West 56th Street, между Шестой и Седьмой авеню, в трех кварталах к югу от Центрального парка, в районе Мидтаун-Манхэттен города Нью-Йорк. Земельный участок здания имеет фасад длиной 225,5 футов (69 м) вдоль 56-й улицы. Хотя участок простирается вглубь на 200 футов (61 м) к югу до 55-й улицы, только небольшая его часть выходит фасадом на 55-ю улицу. Здание расположено непосредственно к западу от New York City Center и 125 West 55th Street; сразу к северу находятся Карнеги-холл, башня Карнеги-холла, Русский чайный зал и Башня Метрополитен, выстроенные с запада на восток. Другие расположенные поблизости здания включают 140 West 57th Street, 130 West 57th Street и отель Parker New York к северо-востоку, а также театр 55th Street Playhouse к юго-западу и 1345 Avenue of the Americas к юго-востоку. В этом районе многие здания были построены как резиденции для художников и музыкантов, такие как 130 и 140 West 57th Street, студии Rodin Studios и Osborne Apartments, а также снесенные Sherwood Studios и Rembrandt. Кроме того, в этом районе располагались штаб-квартиры таких организаций, как Американское общество изящных искусств, Клуб «Лотос» и Американское общество гражданских инженеров. Непосредственно перед началом строительства CitySpire на этом месте находились шесть пустующих участков по адресам 132–158 West 56th Street и один по адресу 137 West 55th Street. Эти участки были приобретены в 1970-х годах Ричардом М. Чепменом, который снес находившиеся там здания.

Архитектура

CitySpire (также известный как CitySpire Center) был построен компанией Tishman Realty & Construction, а проектированием конструкций занималась компания Robert Rosenwasser Associates. Высота CitySpire составляет 248 метров, в здании 75 этажей над землей и два подземных этажа. После завершения строительства CitySpire была второй по высоте бетонной башней в Соединенных Штатах после Sears Tower в Чикаго. В CitySpire есть три отступа в восточной и западной частях, расположенные на 23-м, 46-м и 62-м этажах. Большая часть здания не шире 24 метров. Изначально предполагалось, что основной ствол башни будет облицован камнем, а боковые части – стеклом. Эйхнер не одобрял парапеты, он заметил, что жители 46-го этажа, глядя на него, будут видеть стену вместо Центрального парка, что позволит Хельмуту Яхну «спокойно спать, зная, что его “художественная целостность” не пострадала». Крыша увенчана медным куполом. В самом куполе расположены жалюзи, а его поверхность была спроектирована как зеленая. Когда купол был построен, ветер, проходя через жалюзи, создавал громкий свистящий звук, который был устранен в 1992 году путем удаления попеременных панелей. Пол Сакнер из Architectural Record изначально сравнил купол с куполом Капитолия штата Небраска.

Структурные особенности

Надстройка выполнена из бетона. Учитывая размер участка, это позволило бы создать значительное пространство. Это составило дополнительную площадь. Внутренняя система нумерации этажей пропускает 13-й и 25-й этажи, поэтому физически здание имеет только 73 этажа, хотя верхний этаж пронумерован 75-м. Или 23 этажа здания предназначены для коммерческого использования. На остальных этажах расположены роскошные апартаменты. Аркада – один из девяти проходов, формирующих 6½ Авеню, представляющих собой сквозные проходы между 51-й и 57-й улицами от Шестой до Седьмой авеню. Само соединение было открыто только в 1997 году, спустя несколько лет после открытия здания. Аркада, спроектированная Бреннаном Биром Горманом, состоит из мраморных и гранитных стен и имеет потолок высотой 8 метров. Проход оформлен в стиле ар-деко, стены украшены театральными афишами. Пространство оснащено встроенными светильниками на потолке и стенах, но не имеет мест для сидения, поскольку проход предназначен исключительно для пешеходного движения. В жилом вестибюле на 150 West 56th Street купольный потолок и деревянная отделка. (первоначально Carnegie Bar and Books). Бар, расположенный на первом этаже, имеет потолок высотой 8 метров с выступающим антресольным этажом. В основании здания также располагались гараж и кафе. Многие жилые помещения отделены друг от друга несущими стенами здания. Из-за отступов на фасаде, этажи с 47-го по 61-й обычно имеют размеры , а этажи с 63-го по 69-й представляют собой восьмиугольник со стороной 80 футов. Однако он так и не поселился в этой квартире. Клар нанял Хуана Пабло Молино для перепроектирования пентхауса, работы заняли два с половиной года. Главная спальня занимает целый этаж, а ванная комната облицована зеленым мрамором и оснащена бронзовой и махоговой фурнитурой. Хотя, по-видимому, это произошло из-за того, что Молино так и не увидел дизайн лично, поскольку был уволен до его завершения. Также рекламировалась медиакомната с большим телевизионным экраном, гостиная с баром и бизнес-центр с котировками акций и телетайпами. Современные удобства включают в себя банкетные и конференц-залы, игровую комнату и фитнес-центр с бассейном. Храм Мекки был приобретен правительством Нью-Йорка в 1943 году и преобразован в театр. В 1982 году в City Center был проведен незначительный ремонт вестибюля и оркестра. City Center планировал дальнейшие улучшения для увеличения площади сцены, складских помещений и балконов. Комиссия по охране памятников Нью-Йорка (LPC) в 1983 году признала City Center памятником города, в результате чего комиссия должна была утверждать любые существенные изменения в театре. Одновременно Брюс Эйхнер приобрел соседний участок Чепмена за 18 миллионов долларов. Эйхнер также планировал улучшить City Center, чтобы получить дополнительное пространство. Предлагаемая продажа прав на застройку вызвала критику как из-за относительно низкой цены, так и из-за того, что она позволила бы построить чрезмерно большое здание. City Center Tower был одним из нескольких высотных проектов, запланированных для этого района в то время; также предлагались башни Metropolitan Tower и Carnegie Hall Tower. Передача прав на застройку требовала одобрения нескольких ведомств. LPC планировала провести слушание по предлагаемой продаже в ноябре 1984 года, но не связанный с этим спор по поводу другого кандидата в памятники занял все время, отведенное для обсуждения продажи прав на застройку. В январе 1985 года LPC выдала проекту "сертификат соответствия", который позволил LPC подать заявку на специальное разрешение на зонирование от Комиссии по планированию города Нью-Йорка (CPC) для передачи прав на застройку. Затем несколько ведомств должны были одобрить саму башню. После возражений членов Совета по оценке и CPC некоторые элементы City Center Tower были уменьшены, а затем в августе этого же года проект был утвержден. Здание было одобрено для высоты около 800 футов (244 м). Высота башни по-разному указывается как 798 футов (243 м). Он описал башню как "квинтэссенцию нью-йоркского небоскреба", в отличие от "непримечательных" зданий с стеклянными фасадами на Мэдисон и Парк-авеню. Эйхнер получил 157,5 миллионов долларов в виде строительного финансирования. И Эйхнер, и его адвокат Говард Хоренштейн пожертвовали несколько тысяч долларов мэру Эду Коху, который проголосовал за строительство башни. Пожертвования были расследованы в рамках этического расследования в 1987 году.

The superstructure is made of concrete. Given the size of the lot, this would have provided up to of space. This amounted to of extra space. The interior floor numbering system skips floors 13 and 25, so there are physically only 73 stories, though the top story is numbered 75. or 23 floors of the building are for commercial use. There are luxury apartments on the remaining floors, The arcade is one of nine passageways that form 6½ Avenue, a set of full block passageways from 51st to 57th Street between Sixth and Seventh Avenues. The connection itself was not opened until 1997, several years after the building opened; The arcade, designed by Brennan Beer Gorman, consists of marble and granite walls as well as a 25 feet (8 m) ceiling. The passageway is decorated in an Art Deco inspired style, with theater posters on the walls. The space has recessed lights on the ceiling and lights on the walls, but there is no seating since the passageway was designed merely for pedestrian movement. The residential lobby at 150 West 56th Street has a domed ceiling as well as wooden paneling. (originally Carnegie Bar and Books). The bar, on the ground floor, has a ceiling 25 feet (8 m) high with an overhanging mezzanine. A garage and cafe was also included in the base. Many of the residential units are separated from each other by the building's shear walls. Due to the setbacks on the exterior, floors 47 through 61 typically measure , while floors 63 through 69 are an octagon measuring 80 feet across. but he ended up never living in the unit. Klar had hired Juan Pablo Molyneux to redesign the penthouse over two and a half years. The master bedroom takes up an entire story, while the master bathroom has green marble cladding as well as bronze and mahogany fixtures. though this was apparently because Molyneux actually never saw the design in person, having been dismissed before the design was completed. It was also advertised with a media room containing a large screen TV; a lounge with bar; and a business center with stock quote and telex machines. The modern amenities include a party and conference rooms, play area, and fitness center with pool. The Mecca Temple was acquired by the New York City government in 1943 and became a theater. In 1982, City Center completed a minor renovation to the lobby and orchestra. City Center planned another set of improvements to enlarge stage, storage, and balcony areas. The New York City Landmarks Preservation Commission (LPC) designated City Center as a city landmark in 1983; as a result, the commission was required to approve any major alterations to the theater. Concurrently, Bruce Eichner bought Chapman's neighboring site for $18 million. Eichner would also make improvements to City Center to obtain additional space. The proposed air rights sale received criticism both for its relatively low price and for the fact that it would allow an excessively large building. City Center Tower was one of several high rise developments planned for the area at the time; Metropolitan Tower and Carnegie Hall Tower were being proposed as well. The air rights transfers needed the approval of several agencies. The LPC was scheduled to hold a hearing for the proposed sale in November 1984, but an unrelated controversy over another landmark candidate took up all the time allotted for discussing the air rights sale. The LPC granted the project a "certificate of appropriateness" in January 1985, which allowed the LPC to apply for a special zoning permit from the New York City Planning Commission (CPC) for the air rights transfer. Several agencies then needed to approve the tower itself. Following objections from members of the Board of Estimate and CPC, some elements of City Center Tower were downsized. followed by the Board of Estimate that August. The building had been approved to a height of about 800 feet (244 m). efn|The height is cited variously as 798 feet (243 m), He described the tower as a "quintessential New York skyscraper", compared to the "undistinguished" glass clad office buildings on Madison and Park Avenues. Eichner received $157.5 million in construction financing. Both Eichner and his lawyer Howard Horenstein donated several thousand dollars to Mayor Ed Koch, who had voted in favor of the tower. The donations were investigated in an ethics probe in 1987.

Строительство

К тому времени, как Совет по оценке утвердил Башню Сити-Центр, уже шло бетонирование плит перекрытий. Строительство CitySpire сопровождалось спорами, связанными с безопасностью. Сьюзан Гузински из балета Джоффри, арендатор в Сити-Центре, в конце 1986 года написала письмо в Департамент зданий Нью-Йорка (DOB), сообщив, что в течение одной недели в октябре три сотрудника балета были задеты падающим бетоном. Впоследствии Департамент зданий получил еще четыре жалобы на падение предметов, включая случай, когда часть фасада обрушилась с крыши. Соседи также подавали иски, утверждая, что строительство CitySpire привело к скоплению строительного мусора и различным происшествиям. Один из соседей заявил, что ему поступали угрозы смерти после жалобы в полицию на треснувшие окна, а другая соседка, по ее словам, подверглась изнасилованию, после того как нападавший проник в ее квартиру через строительные леса CitySpire. Хоренштейн отрицал, что реклама была направлена на то, чтобы отбить желание у представителей меньшинств приобретать жилье.

Спор о завершении и высоте

К середине 1987 года строительство здания было завершено. Возведенное здание превышало утвержденную высоту либо на 3,3 метра, либо на 4,5 метра. Разница в 0,9 метра (3 фута) была вызвана ошибкой в расчетах, возникшей из-за двух различных методов измерения высоты. Несмотря на это, он считал превышение высоты "не имеющим значения для кого-либо". К концу 1987 года Эйхнер продал 164 квартиры, а часть коммерческих площадей уже была занята. Члены Совета общин №5 проголосовали против разрешения дополнительной высоты в знак протеста против градостроительных норм. Председатель КПК Сильвия Дойч отклонила предложение Эйхнера добавить дополнительные объекты, не связанные с первоначальным проектом, и выплатить городу дополнительную сумму, а также проигнорировала жалобы соседей, выступавших против проекта по иным причинам. В апреле 1988 года город и Эйхнер предварительно достигли соглашения, согласно которому Эйхнер обязуется построить танцевальные студии над пешеходной аркадой и уменьшить некоторые детали фасада. Соглашение, зависевшее от того, будет ли завершен купол, не было ратифицировано КПК или Комиссией по оценке. Однако общественные организации опасались, что это создаст прецедент для застройщиков, превышающих установленные пределы высоты. Хотя Совет общин №5 ранее уведомил Управление по надзору за строительством о незаконных работах, купол был завершен к моменту выдачи предписания о приостановке работ. Часть ребер была демонтирована, чтобы CitySpire превышал разрешенную высоту всего на 0,45 метра (1,5 фута). В том же месяце Городской центр подал в суд, утверждая, что Эйхнер не выполнил обещание о реконструкции театра. Городской центр потребовал запрета на выдачу разрешения на заселение верхних двадцати этажей до завершения реконструкции. Суд Нью-Йорка отказал в выдаче запрета. В марте 1989 года Комиссия по оценке проголосовала 6 голосами против 5 за разрешение строительства танцевальных студий в качестве соответствующего наказания. Соглашение о высоте вызвало возражения со стороны городского контролера Харрисона Голдина, который обвинил Эйхнера в нарушении закона, а также критиков, считавших, что танцевальные студии, площадью [укажите площадь, если она известна], были слишком маленькими. [Укажите площадь, если она известна] было установлено следствием, что причиной пожара был поджог. Эйхнер все еще не завершил реконструкцию в Городском центре, как обещал, и пешеходная аркада здания оставалась закрытой для публики.

The building had topped out by mid 1987. The building, as constructed, exceeded its approved height by either 11 feet (3 m) or 14 feet (4 m). The difference of 3 feet (1 m) was a calculation error from two different methods of measuring height, The topped out structure had to undergo a second public review from the Board of Estimate, Manhattan Community Board 5, and the CPC. though he saw the height overruns as being "of no consequence to anyone". By the end of 1987, Eichner had sold 164 of the apartments, and some of the commercial space was already occupied. Community Board 5 officials voted against allowing the extra height in protest of the zoning law. CPC chairwoman Sylvia Deutsch rejected Eichner's offer to add unrelated amenities and pay the city extra cash, and she also dismissed complaints from neighbors who opposed the project for unrelated reasons. In April 1988, the city and Eichner tentatively reached a settlement in which Eichner agreed to build of dance studios above the pedestrian arcade and reduce some facade details. The agreement, contingent on the dome not being completed, had not been ratified by the CPC or Board of Estimate. however, community groups thought it would set a precedent for developers who built past their height limits, While Community Board 5 had notified the DOB about the illegal work earlier, the dome had been completed by the time the DOB issued a stop work order. The ribs were partially removed so CitySpire would only exceed the permitted height by 1.5 feet (0 m). City Center filed a lawsuit that month, alleging that Eichner had not renovated the theater as promised. City Center sought an injunction to forbid the DOB from issuing CitySpire a certificate of occupancy for the top twenty stories until the renovations were performed. A New York Supreme Court justice declined to issue the injunction, In March 1989, the Board of Estimate voted 6–5 to allow the dance studios as an appropriate penalty. The height agreement received opposition from city comptroller Harrison J. Goldin, who charged that Eichner was violating the law, and from critics who believed the dance studios, at , were too small. which investigators determined was an arson. Eichner had still not completed renovations at City Center like he had promised, and the building's pedestrian arcade was not open to the public.

Использование

К началу 1989 года Эйхнер продал 280 квартир и три четверти офисных помещений, включая Citibank и European American Bank. В следующем месяце банк обратил взыскание на кредиты. Соседи сообщали, что шум не давал им спать. Монро Прайс предположил, что "сообществу следует попытаться понять, что здание пытается выразить", а журнал Progressive Architecture отметил: "В менее строгую эпоху мы могли бы ожидать от застройщиков планов для "Центра Ветряных Колокольчиков" или "Плаза Казу"". На слушании в феврале 1991 года судья Джеральд Денэро из Экологического контрольного совета Нью-Йорка распорядился провести исследование шума, исходящего от купола. Зданию грозил штраф до 880 долларов, если оно будет признано виновным в издавании свистящего звука. Процедура банкротства освободила Эйхнера от уплаты 11 миллионов долларов непогашенных налогов, но офис продаж жилья в здании был вынужден закрыться в том же году. В апреле 1991 года Денэро постановил, что CitySpire виновен в нарушении правил по шуму и оштрафовал управляющую компанию на 220 долларов. Федеральный судья в сентябре того же года постановил, что городской кодекс о шуме слишком расплывчат для применения, что побудило городской совет Нью-Йорка разработать закон для более четкого определения шума. К маю 1992 года совет директоров здания заявил, что свист будет устранен в течение нескольких недель. Процедура банкротства, тем временем, была приостановлена из-за неуплаченного налога на прирост капитала в размере 324 000 долларов. План реорганизации башни был окончательно утвержден в сентябре 1992 года, спустя восемнадцать месяцев после подачи владельцем здания заявления о банкротстве. Шум с крыши был устранен в октябре того же года, и конкурсные управляющие выплатили городу 2,1 миллиона долларов вместо ремонта студий в City Center в качестве штрафа. Конкурсные управляющие также добивались освобождения от обязательства строить студии над пешеходной аркадой, которая все еще оставалась незавершенной.

Конец 1990-х годов и настоящее время

Euram, дочерняя компания ABN AMRO, материнской компании European American Bank, взяла на себя жилой комплекс и отремонтировала 75 пустующих квартир. Банк Новой Шотландии переименовал коммерческую часть в Midland Tower. Хотя финансовые проблемы и жалобы на шум были устранены, студии и аркада, которые были компромиссом в отношении высоты CitySpire, все еще не были завершены к 1995 году. Аркада была завалена мусором и огорожена колючей проволокой и деревянными панелями, и владельцы CitySpire планировали отремонтировать ее для использования. Владельцы планировали снести студии над аркадой, заменив их дополнительным репетиционным пространством в самом центре города. Около 1996 года Джозеф Нойман и Credit Suisse First Boston приобрели CitySpire за 38 миллионов долларов. Здание предлагалось за 50 миллионов долларов, но Нойман и First Boston смогли купить его дешевле, обойдя конкурирующую ставку Генри Эльганайана. В то время здание задолжало городу 1,9 миллиона долларов налогов. Владельцы офисных помещений (включая First Boston и внешних инвесторов) вместе с владельцами жилых квартир покрыли расходы на реконструкцию пешеходной аркады, которая обошлась в 1 миллион долларов. К 2001 году офисные этажи принадлежали инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC. GIC сдал в аренду площади компаниям Windels Marx, GE Capital и The Recording Academy. В том же году Lehman Brothers и Morgan Stanley предоставили GIC ипотеку в размере 900 миллионов долларов на офисные этажи CitySpire и некоторые другие объекты GIC. В 2004 году офисную часть CitySpire приобрела Tishman Speyer, купив контрольный пакет акций в размере 51 процента. GIC сохранила 49-процентную долю. В 2012 году Tishman Speyer и неуказанный пенсионный фонд приобрели CitySpire и несколько других зданий в рамках портфеля стоимостью 1,6 миллиарда долларов. В том же году Douglas Elliman выставил на продажу пентхаус за 100 миллионов долларов, что сделало бы его самой дорогой резиденцией в Нью-Йорке, если бы продажа состоялась, но в 2015 году объявление было отозвано. К тому времени большинство резиденций CitySpire, более шестидесяти процентов, использовались как временное жилье (pieds-à-terre), а не в качестве постоянного места проживания.

Euram, a subsidiary of European American Bank's parent ABN AMRO, took over the residential section and renovated 75 vacant units. The Bank of Nova Scotia rebranded the commercial section as Midland Tower. Although the financial issues and noise complaints had been resolved, the studios and arcade, which had been a compromise for CitySpire's height, had still not been completed by 1995. The arcade was strewn with litter and blocked off with razor wire and wooden panels, and CitySpire's owners planned to renovate it for use. The owners planned to scrap the studios above the arcade, instead creating additional rehearsal space in City Center itself. Around 1996, Joseph Neumann and Credit Suisse First Boston acquired CitySpire for $38 million. The building had been offered for $50 million, but Neumann and First Boston were able to buy the building for less after beating a competing bid from Henry Elghanayan. At the time, the building owed $1.9 million in taxes to the city government. The office owners (composed of First Boston and external investors), along with the residential condo owners, bore the cost of the pedestrian arcade's $1 million renovation. The office stories were owned by Singapore government investment fund GIC by 2001. GIC leased space to Windels Marx, GE Capital, and The Recording Academy. That year, Lehman Brothers and Morgan Stanley provided a $900 million mortgage to GIC for CitySpire's office stories and some of GIC's other properties. The office section of CitySpire was acquired in 2004 by Tishman Speyer, who bought a 51 percent majority stake. GIC continued to hold a 49 percent stake. In 2012, Tishman Speyer and an unidentified pension fund acquired CitySpire and several other buildings as part of a portfolio valued at $1.6 billion. The same year, Douglas Elliman marketed the penthouse apartment for $100 million, which would have made it the most expensive residence in New York City had it been sold at that price. only to withdraw it again in 2015. At that point, the majority of CitySpire's residences, over sixty percent, were being used as pieds a terre rather than as primary residences.

Критический прием

Когда планировалось строительство CitySpire, Пол Голдбергер похвалил Яна за включение элементов дизайна, вдохновленных как Центром города, так и более ранними небоскребами Нью-Йорка. Однако он отметил, что дизайн был "лишь частично успешен в плане его взаимосвязи с самим зданием в центре города", особенно учитывая, что купола обоих зданий редко были видны одновременно. Гарри Берковиц из Newsday описал проект как один из многих, разработанных архитекторами, которые "не стремятся учитывать особенности окружающей застройки". Пол М. Сакнер в журнале Architectural Record написал, что планы "отражают 'высокотехнологичный историзм', характерный для работ Мерфи/Яна", но добавил, что "многие сомневаются в уместности 70-этажного здания" на таком узком участке. CitySpire, Carnegie Hall Tower и Metropolitan Tower стали известны как "Трио камертонов" из-за их формы и близости друг к другу. Строительство CitySpire также вызвало дискуссию о целесообразности передачи прав на застройку от городских памятников, таких как Центр города, для привлечения средств на их содержание. Исполнительный директор New York Landmarks Conservancy Лори Беккельман заявила, что "мы сохраняем [городские памятники], вырывая их из контекста", разрешая такие передачи, а управляющий округом №5 Совета сообщества Джоан Э. Рамер сказала, что "продажа ценного городского ресурса, не осознавая последствий, попросту безответственна". Голдбергер также назвал CitySpire "примером того, как город продает свое наследие за горсть чечевицы".