Право собственности на квартиры: система стратифицированного владения.
Strata title
Право собственности на квартиры: что такое strata title? Узнайте об австралийской форме владения многоквартирными домами, её преимуществах и отличиях от company title.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Введение
Форма правовой собственности на квартиры
Form of legal ownership for apartments
Страта-титул – это форма собственности и владения жильем, разработанная для многоквартирных домов и горизонтальных разделов с общими зонами. Слово "страта" указывает на расположение квартир на разных уровнях. Страта-титул впервые был введен в 1961 году в штате Новый Южный Уэльс, Австралия, для более эффективного регулирования правовой собственности на многоквартирные дома. Ранее единственным адекватным способом разделения собственности был титул компании, который имел ряд недостатков, таких как сложность с оформлением ипотеки. Этот термин также применяется к домам, оформленным по системе страта-титула, в Австралии. Другие страны, принявшие австралийскую систему (или ее аналоги) владения квартирами, включают: Канаду (Альберта, Британская Колумбия), Фиджи, Индию, Индонезию, Малайзию, Новую Зеландию, Филиппины, Сингапур, Южную Африку и Объединенные Арабские Эмираты. В других странах существуют законы, основанные на схожих принципах, но с различными определениями и механизмами администрирования. Комплексы страта-титула состоят из отдельных участков (лотов) и общего имущества. Участки (лоты) могут быть квартирами, гаражами или кладовыми, и каждый из них в документах на право собственности указан как принадлежащий владельцу участка. Общее имущество определяется как все остальное на земельном участке, не входящее в состав участка (лота), например, общие лестничные площадки, подъездные пути, крыши, сады и тому подобное.
Strata title is a form of ownership and housing tenure devised for multi level apartment blocks and horizontal subdivisions with shared areas. The word "strata" refers to apartments being on different levels. Strata title was first introduced in 1961 in the state of New South Wales, Australia, to better cope with the legal ownership of apartment blocks. Previously, the only adequate method of dividing ownership was company title, which had a number of defects, such as the difficulty of instituting mortgages. This term also applies to house type strata title units in Australia. Other countries that have adopted the Australian system (or a similar variant) of apartment ownership include: Canada (Alberta, British Columbia), Fiji, India, Indonesia, Malaysia, New Zealand, the Philippines, Singapore, South Africa and the United Arab Emirates. Other countries have legislation based on similar principles but with different definitions and using different mechanisms in their administration. Strata title schemes are composed of individual lots and common property. Lots are either apartments, garages or storerooms and each is shown on the title as being owned by a lot owner. Common property is defined as everything else on the parcel of land that is not comprised in a lot, such as common stairwells, driveways, roofs, gardens and so on.
В Новой Зеландии
В Новой Зеландии страта-титул, обычно называемый титулом на единицу недвижимости, создается в соответствии с Законом о титулах на единицы недвижимости 2010 года. В Новой Зеландии насчитывается 145 000 единиц недвижимости с таким титулом. Титул на единицу недвижимости может быть либо стратой в праве собственности, где владельцы владеют земельным участком, на котором расположена недвижимость, либо стратой в аренде, где земельным участком владеет другое лицо, а ассоциация собственников (body corporate) выплачивает ему арендную плату. Поскольку в Новой Зеландии используется система Торренса с гарантированными правами собственности, титул на единицу недвижимости включает в себя: свидетельство о праве на основную единицу, содержащее юридическое описание основной единицы и любых дополнительных единиц, а также любые зарегистрированные в отношении этих единиц юридические документы (называемые обременением); дополнительный лист учета, содержащий правила ассоциации собственников, ее зарегистрированный адрес и любые обременения, зарегистрированные на земельном участке; и план землеустройства, показывающий границы единиц и общее имущество. Лицо, приобретающее титул на единицу недвижимости, приобретает основную единицу, предназначенную для ведения бизнеса или проживания; любые дополнительные единицы, включенные в титул на основную единицу, такие как парковочные места и кладовые помещения; выгодоприобретательскую долю в общем имуществе, таком как коридоры, вентиляционные шахты, конструкция здания и входные группы; а также членство в ассоциации собственников, состоящей из всех владельцев единиц недвижимости и юридически владеющей общим имуществом. Создание титула на единицу недвижимости является видом разделения земельного участка и, следовательно, требует одобрения соответствующего органа местного самоуправления в соответствии с Законом об управлении ресурсами 1991 года, а также в соответствии с Законом о титулах на единицы недвижимости 2010 года. План единицы недвижимости должен быть зарегистрирован в Land Information New Zealand, и новые свидетельства о праве собственности выдаются на каждую основную единицу. Ассоциация собственников несет ответственность за содержание общего имущества и конструкции здания (если эта обязанность делегирована владельцами), а также за страхование общего имущества и конструкции здания. Ассоциация собственников может устанавливать правила, регулирующие использование общего имущества (например, владелец, причинивший ущерб, обязан его устранить) и единиц недвижимости (например, запрет на содержание домашних животных или создание шума после определенного времени), а также регулировать деятельность ассоциации собственников. Эти правила должны быть зарегистрированы, а незарегистрированные правила не имеют юридической силы. Взносы определяются на основе доли собственности или доли полезного использования конкретной единицы недвижимости, при этом доля полезного использования представляет собой либо долю собственности, либо пропорцию, которая является справедливой и разумной с учетом затрат и выгод, связанных с данной единицей недвижимости. Владельцы в комплексе единиц недвижимости должны собираться ежегодно для утверждения взносов, долгосрочного плана технического обслуживания и фонда (при наличии), внесения изменений в правила ассоциации собственников (при наличии), а также назначения председателя и комитета ассоциации собственников (при наличии). Ассоциация собственников может делегировать большинство своих обязанностей комитету владельцев. Ассоциация собственников также может заключать договоры на оказание услуг по управлению ассоциацией собственников, обычно со специализированной управляющей компанией, и по обслуживанию здания, включая назначение управляющего зданием. Эти договоры на оказание услуг должны соответствовать правилам ассоциации собственников.
In New Zealand, strata title, commonly called a unit title, is created by the Unit Titles Act 2010. There are 145,000 unit title dwellings in New Zealand. A unit title can be either a stratum in freehold, where the owners own the underlying land, or stratum in leasehold, where another person owns the land and the body corporate pays rent to that person. As New Zealand uses the Torrens System of indefeasible titles, the title for a unit title has a title for the principal unit, showing the legal description of the principal unit and any accessory units and any legal document registered against those units (called an interest); a Supplementary Record Sheet, showing the rules of the body corporate, its registered address and any interests registered against the underlying land; and the survey plan, which shows the boundaries of the units and the common property. A person purchasing a unit title purchases a principal unit, which is designed as a place of business or residence; any accessory units included in the title for the principal unit, such as car parks and storage lockers; and a beneficial interest in the common property, such as corridors, air ducts, building structure and entry ways; and membership in the body corporate, which is composed of all unit owners and which legally owns the common property. Creation of a unit title is a type of subdivision and so requires the approval of the relevant territorial authority under the Resource Management Act 1991, as well as under the Unit Titles Act 2010. A unit plan must be deposited with Land Information New Zealand and new titles issue in respect of each principal unit. The body corporate is responsible for maintaining the common property and the structure of the building (if this duty is delegated by the owners), and for insuring the common property and the building structure. The body corporate can set rules governing the use of the common property (for example, an owner who causes damage must repair it) and the units (for example, no keeping pets or making noise after a certain time), and for the regulation of the body corporate. These rules must be registered and non registered rules do not have legal effect. Levies are assigned based on the ownership interest or utility interest of the particular unit. while a utility interest is either the ownership interest or a proportion that is fair and equitable having regard to the costs and benefits of the unit. The owners in the unit title development must meet yearly to approve the levies, long term maintenance plan and fund (if any), approve changes to the body corporate rules (if any), and the appointment of the body corporate chairman and committee (if any). The body corporate can delegate most of their duties to the committee of the owners. The body corporate can also enter into service agreements in respect of the administration of the body corporate, usually to a specialist body corporate management firm, and building maintenance, including appointing a building manager. These service agreements must be permitted under the body corporate rules.