Право собственности на землю, воздушное и недральное пространство.

Введение

Принцип права собственности, касающийся прав на воздух и недра. Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (лат. "кому принадлежит земля, ему принадлежит до неба и до ада") – это принцип права собственности, согласно которому владельцы недвижимости обладают правами не только на земельный участок, но и на воздушное пространство над ним и (в более широкой формулировке) на недра под ним. Этот принцип часто называют в сокращенном виде доктриной ad coelum. В современном праве этот принцип все еще принимается в ограниченном виде: права разделены на права на воздушное пространство над землей и права на недра под землей. Право собственности включает в себя пространство непосредственно над и под землей, предотвращая нависание частей соседних зданий, но не дает права контролировать полеты на большой высоте или в космосе. В плотно застроенных городских районах права на воздушное пространство могут быть переданы (см. передаваемые права на развитие) для разрешения строительства новых зданий над существующими. В некоторых юрисдикциях возможность разработки минеральных ресурсов – как подмножество прав на недра, за пределами определенной глубины – полностью отделена от права собственности. В таких юрисдикциях эти права часто принадлежат государству на постоянной основе и предоставляются в аренду на определенный срок. Первые формулировки этого принципа прослеживаются до итальянского юриста Аккурсия XIII века, а в общем праве его истоки связывают со временем правления Эдуарда I. В более поздний период он был популяризирован в широкой форме (воздух над землей и недра под землей) Уильямом Блэкстоуном в его влиятельном труде «Комментарии к законам Англии» (1766).

Приложения

Как следует из названия, суть принципа заключается в том, что владелец определенного участка земли обладает правом собственности на все, что находится над и под этим участком. Следовательно, владелец может возбудить дело о нарушении границ в отношении лиц, пересекших границу участка, даже если они не касались земли. Как и любое другое право собственности, это право может быть продано или передано в аренду другим лицам, либо оно может быть изъято или регулироваться государством. Например, предположим, что три человека владеют соседними земельными участками. Владельцы крайних участков хотят построить мост через центральный участок, соединяющий их собственности. Даже если мост не будет касаться земли владельца центрального участка, принцип *cuius est solum* позволит этому владельцу остановить строительство или потребовать плату за право его осуществления. По тому же принципу, лицо, желающее вести добычу полезных ископаемых под чужой землей, должно получить разрешение от владельца этой земли, даже если вход в шахту расположен на соседнем участке.

Происхождение

Фраза приписывается глоссатору Аккурсию в XIII веке. Предполагается, что этот принцип был принесен в Англию сыном Аккурсия, Франциском Аккурсием, который впервые сформулировал его в английском праве (Liber 1, раздел 1, страница 4, раздел "Terra" (земля)).

Примечание репортера к этому делу – см. ссылку на Свини для различных формулировок принципа в англо-американском праве. Этот принцип отсутствует в классическом римском праве. Также встречается упоминание Луи Брандейса.

Английское право

Права землевладельцев на воздушное пространство непосредственно над их землей были подтверждены в Англии и Уэльсе в деле *Kelsen v. Imperial Tobacco Co.*, где знак, установленный на здании, нависающем над собственностью истца, был признан нарушением прав собственности, даже если не причинил никакого вреда или неудобства. Суд обязал землевладельца демонтировать знак. Также было подтверждено право землевладельцев препятствовать "перелету" без их разрешения крупных стрел строительных кранов. В деле *Lord Bernstein of Leigh v Skyviews & General Ltd* Суд отметил, что фраза *ad coelum* является "образной", но подчеркнул, что в общем праве прочно установлено, что землевладелец обладает правами на воздушное пространство непосредственно над своей землей, в частности, в отношении нависающих знаков, расположенных на соседних участках. Однако это право не распространяется на то, что выходит за рамки "необходимого для обычного использования и эксплуатации земли и находящихся на ней сооружений". В деле *Star Energy Weald Basin Limited and another v Bocardo SA* Верховный суд Великобритании (рассмотрев аргумент о неактуальности данного принципа для современного землевладения) постановил, что принцип "по-прежнему имеет ценность в английском праве, поскольку он в простой форме отражает правовое положение, получившее широкое признание. Он является несовершенным ориентиром, поскольку перестал применяться к использованию воздушного пространства на высоте, которая может препятствовать обычному использованию земли [см. *Bernstein*, выше]". Тем не менее, Верховный суд поддержал право истца на иск о нарушении прав собственности на глубине от 250 до 400 метров под поверхностью, признав при этом, что подземная собственность не может быть неограниченной; хотя компенсация за такое нарушение была бы незначительной, поскольку не было никакого практического вмешательства в землю, через которую проложен трубопровод. Позднее это решение было ограничено статьей 43 Закона об инфраструктуре 2015 года, которая разрешает эксплуатацию "глубоко залегающих земель" (определяемых как земли, расположенные на глубине более 300 метров под поверхностью) для определенных целей без ответственности за нарушение прав собственности. Это было сделано в качестве законного отчуждения прав на зарегистрированную землю в пользу собственников для облегчения "фракинга" и позволило бы реализовать некоторые (но не все) из вторжений, имевших место в деле *Bocardo*.

The rights of landowners to the airspace immediately over their land were affirmed in England and Wales in Kelsen v. Imperial Tobacco Co. where a sign erected on a building that overhung the plaintiff's property committed the tort of trespass, even though no harm or nuisance was caused by it. An injunction was granted to the landowner requiring the sign to be removed. The right of landowners to prevent the 'overflying' without their permission of the large crane jibs used in construction has also been affirmed. In Lord Bernstein of Leigh v Skyviews & General Ltd, the Court noted that the ad coelum phrase was 'colourful', but said that it was well settled in the common law that a land owner had rights in the air immediately above the land, extending in particular to signs overhanging from adjacent properties. The right did not extend though to more than was 'necessary for the ordinary use and enjoyment of the land and structures upon it'. In Star Energy Weald Basin Limited and another v Bocardo SA, the UK Supreme Court (having heard argument that the principle was no longer relevant to land ownership) held that the principle "still has value in English law as encapsulating, in simple language, a proposition of law which has commanded general acceptance. It is an imperfect guide, as it has ceased to apply to the use of airspace above a height which may interfere with the ordinary user of land [cf Bernstein, above]". The Supreme Court nevertheless upheld the claimant's right to claim for trespass at depths of 250 to 400 metres below the surface, whilst acknowledging that subterranean ownership could not extend indefinitely; albeit compensation for such a trespass would be very small as there was no interference in any practical sense with the land through which the pipe was passed. The decision has subsequently been restricted by section 43 of the Infrastructure Act 2015, which permits the exploitation of 'deep level land' (defined as land more than 300 metres below the surface) for certain purposes without liability for trespass. This was passed as a statutory alienation of rights over freehold registered land that proprietors have to facilitate 'fracking', and would have permitted some (though not all) of the intrusions in the Bocardo case.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах окончание неограниченной трактовки доктрины *ad coelum* было положено хорошо обоснованным решением Верховного суда США по делу *Соединенные Штаты против Каусби* в 1946 году. В деле *Каусби*: Оценки стоимости подземных сооружений, таких как метро, глубокие ливневые дренажные туннели и ускорители частиц, последовательно показывают, что такие проекты, построенные значительно ниже уровня, используемого подавляющим большинством владельцев земельных участков, не уменьшают стоимость их собственности.

Международное право

С появлением освоения космоса верхние пределы доктрины "ad coelum" теперь включают вопросы национального суверенитета. Можно привести убедительные аргументы как за, так и против определения высоты, на которой национальный суверенитет прекращается и начинаются права на орбиту или передвижение. В частности, выдвижение национальных территориальных претензий в космическом пространстве и на небесных телах было прямо запрещено Договором о космосе 1967 года, который в конечном итоге был ратифицирован всеми космическими державами. Статья II Договора гласит, что "Космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит национальному присвоению посредством заявления о суверенитете, использования или оккупации". Доктрина "ad coelum", согласно которой собственность или суверенитет простираются неограниченно вверх, больше не принимается без ограничений. Это неудивительно, поскольку любое претензия на космическое пространство, основанная на национальных границах, опирается на точки, определенные на поверхности вращающейся планеты, и, следовательно, должна иметь верхнюю границу.