Введение

Область права, регулирующая право собственности на недвижимое и движимое имущество

Право собственности – это область права, регулирующая различные формы владения недвижимым имуществом (землей) и движимым имуществом. Под собственностью понимаются юридически защищенные права на ресурсы, такие как земля и движимое имущество, включая интеллектуальную собственность. Собственность может быть передана посредством договорного права, а в случае нарушения прав собственности можно обратиться в суд по деликтному праву для ее защиты. Хотя французский Кодекс Наполеона 1804 года стал одним из первых государственных актов нового времени, в котором было закреплено понятие абсолютной собственности, защита прав на личную собственность существовала в средневековом исламском праве и юриспруденции, а также в более феодальных формах в судах общего права средневековой и ранней Новой Англии. Попытки внедрить правовые системы, жестко ограничивающие право собственности, или реализовать принцип Прудона 1840 года о том, что «собственность – это кража», не привели к широкомасштабному и устойчивому успеху, примером чего является камбоджийский эксперимент 1975–1979 годов.

Теория

Слово "собственность" в повседневном употреблении обозначает вещь (или вещи), принадлежащую человеку – автомобиль, книгу или мобильный телефон, – и отношения, связывающие человека с этой вещью. В юридическом смысле это понятие приобретает более сложное толкование. При рассмотрении необходимо учитывать природу вещи, отношения между человеком и вещью, отношения между несколькими людьми по отношению к этой вещи, а также то, как эта вещь рассматривается в рамках действующей политической системы. В самом широком и кратком смысле, собственность в юридическом понимании – это права людей на определенные вещи или объекты. Права собственности, не признанные или не задокументированные юридически, известны как неформальные права собственности. Эти неформальные права собственности не кодифицированы и не задокументированы, но признаются среди местного населения в различной степени.

Обоснования и недостатки прав собственности

В капиталистических обществах с рыночной экономикой большая часть собственности принадлежит частным лицам или объединениям, а не государству. Он утверждал, что хотя люди принадлежат Богу, плоды их труда принадлежат им. Когда человек трудится, этот труд вкладывается в предмет. Таким образом, предмет становится собственностью этого человека. Однако Локк обусловил право собственности локковской оговоркой, то есть требованием, чтобы "для других оставалось достаточно и равноценное". Судья Верховного суда США Джеймс Уилсон в 1790 и 1791 годах проанализировал философские основания американского законодательства о собственности. Он исходит из двух посылок: «Каждое преступление включает в себя ущерб: каждый ущерб включает в себя нарушение права» (Лекции III, ii). Роль государства в защите собственности зависит от понимания права. Уилсон полагает, что «человек имеет естественное право на свою собственность, на свою личность, на свободу и на безопасность». Он также отмечает, что «первостепенной и главной целью учреждения правительства было обеспечение новой гарантии владения или восстановления этих прав». Уилсон утверждает: «Собственность – это право или законная власть, которой человек обладает в отношении вещи». Затем он разделяет право на три степени: владение – наименьшая; владение и пользование; и владение, пользование и распоряжение – наивысшая. Далее он заявляет: «Полезный и умелый труд – душа активной жизни. Но труд должен получать заслуженную награду. Эта награда – собственность, поскольку полезный и активный труд естественным образом приводит к собственности». Исходя из этого простого рассуждения, он приходит к выводу, что исключительная, в отличие от общинной, собственность предпочтительнее. Однако Уилсон также рассматривает примеры общинной собственности в истории, не только в колониальной Вирджинии, но и в Древней Спарте.

Права собственности

Существует два основных подхода к праву собственности: традиционный и концепция "пучка прав". Традиционалисты полагают, что понятие собственности имеет ядро, присущее ему значение, тогда как сторонники концепции "пучка прав" утверждают, что собственник обладает лишь набором допустимых способов использования имущества. То есть, собственник должен иметь возможность предотвратить доступ к вещи другим лицам, хотя это право на исключение может быть ограничено. По сути, собственник может использовать вещь, если иное не предусмотрено ограничениями, например, законом о зонировании. Альтернативный подход к собственности, предпочитаемый юридическими реалистами, заключается в том, что собственность – это просто совокупность прав, определяемых законом и социальной политикой. Отдельное различие проявляется, когда предоставленные права недостаточно значительны для возникновения у несобственника определенного интереса или права на вещь. Наиболее ярким примером таких прав является лицензия. Как правило, даже если лицензии создаются на основании обязывающего договора, они не порождают имущественных прав.

Права собственности и личные права

Права собственности также отличаются от личных прав. Практически все современные общества признают это фундаментальное онтологическое и этическое различие. В прошлом группы, не обладающие политической властью, часто оказывались лишенными преимуществ владения собственностью. В крайних случаях это приводило к тому, что люди становились "объектами" собственности – юридически "вещами" или движимым имуществом (см. рабство). Чаще маргинализированные группы лишались законного права владеть собственностью. К ним относятся евреи в Англии и замужние женщины в западных обществах вплоть до конца XIX века. Провести четкую границу между личными правами и правами собственности не всегда легко. Например, можно ли считать репутацию собственностью, которую можно коммерчески использовать, предоставив ей права собственности? Вопрос о характере собственности, применимый к личным правам, особенно актуален в отношении прав на человеческие ткани, органы и другие части тела. В Соединенных Штатах прямо установлено наличие "квази-имущественного" интереса в отношении умершего тела. Также в Соединенных Штатах признано, что люди обладают отчуждаемым правом собственности на свою "известность" ("право на публичность"). Патентование биотехнологических процессов и продуктов, основанных на человеческом генетическом материале, можно рассматривать как создание собственности на человеческую жизнь. Особенно сложным является вопрос о том, обладают ли люди правами на интеллектуальную собственность, разработанную другими на основе их биологического материала. В знаковом деле по этому вопросу Верховный суд Калифорнии в деле *Мур против регентов Калифорнийского университета* (1990) постановил, что такого права собственности у отдельных лиц нет.

Владение

Понятие владения развилось из правовой системы, основной задачей которой было предотвращение гражданских беспорядков. Общий принцип состоит в том, что лицо, владеющее землей или имуществом, даже как правонарушитель, вправе предпринять действия против любого, кто препятствует владению, если только препятствующее лицо не сможет доказать свое более законное право на это. В Англии Закон о деликтных правонарушениях (вмешательство в имущество) 1977 года существенно изменил законодательство, касающееся незаконного вмешательства в имущество, и упразднил некоторые устоявшиеся средства правовой защиты и доктрины.

Передача имущества

Термин "передача имущества" означает действие, посредством которого живое лицо, компания или государство отчуждает имущество, в настоящем или в будущем, одному или нескольким другим живым лицам, самому себе и одному или нескольким другим живым лицам, государству или частной компании. Передача имущества может быть добровольной или принудительной, а отчуждение имущества – это совершение такого действия.

Консенсуальные передачи

Наиболее распространенным способом приобретения права на имущество является сделка по соглашению с предыдущим владельцем, например, купля-продажа, дарение или наследование. В юридической практике наследник – это лицо, имеющее право на получение доли имущества наследодателя (умершего), в соответствии с правилами наследования, действующими в юрисдикции, гражданином которой был наследодатель, или в месте его смерти, либо в месте, где наследодатель владел имуществом на момент смерти. Завещательные распоряжения также могут рассматриваться как сделки по соглашению, поскольку завещание определяет порядок распределения имущества умершего лица между указанными бенефициарами. Право на имущество лицо может получить и на основании траста, учрежденного в его пользу собственником имущества.

Неконсенсуальные передачи

Также возможно, чтобы имущество переходило от одного лица к другому независимо от согласия собственника. Например, это происходит, когда человек умирает без завещания, объявляется банкротом или имущество изымается в счет исполнения судебного решения. Существуют случаи, когда человек юридически способен владеть имуществом, но не способен управлять им и распоряжаться им (например, оплачивать налоги на имущество). Это относится к несовершеннолетним детям и лицам с ограниченными возможностями. Государство признает их недееспособными в отношении управления имуществом. Следовательно, им должен быть назначен законный опекун для управления имуществом от имени недееспособного лица. В случаях, когда лицо не может найти законного опекуна для управления имуществом, имущество выставляется на продажу, и недееспособное лицо лишается его принудительно. Налоговые продажи – это еще один способ, посредством которого лица могут быть принудительно лишены своей частной собственности. Налоговая продажа – это принудительная продажа имущества государством из-за неуплаченных налогов на это имущество. Обычно имущество выставляется на аукцион местными органами власти для погашения задолженности по налогам. Можно утверждать, что, учитывая наличие налогов на имущество, человек никогда не является истинным владельцем имущества, а лишь арендует его у государства. Имущество также может перейти от одного лица к государству независимо от согласия собственника посредством права государственной эminent domain (домена). Эminent domain (домен) – это право государства выкупать частную собственность у отдельных лиц по своему усмотрению для использования в общественных целях. При осуществлении eminent domain (домена) государство обязано "справедливо компенсировать" собственнику имущества за приобретение его земли. Эта практика восходит, по крайней мере, к XVII веку. Типичные примеры включают выкуп земли у частных лиц для строительства государственных дорог, транспортных систем, государственных зданий и других объектов общественного пользования. Государство также использует свое право eminent domain (домена) для реализации крупных проектов по реновации городов, выкупая значительные участки, как правило, в районах с низким уровнем жизни, для последующего восстановления. Eminent domain (домен) также включает в себя возможность для государства изымать определенные права на строительство и развитие недвижимости по различным основаниям. Для строительства на участке необходимо соответствовать конкретным нормативным стандартам и строительным нормам. Общее правило для лестниц (в США) – 7/11 (высота ступени 7 дюймов и глубина 11 дюймов). Точнее, высота ступени не должна превышать 7 3/4 дюймов, а глубина – быть не менее 10 дюймов. Несоблюдение этих нормативных требований может привести к отказу в выдаче разрешения на строительство, уничтожению имущества государством, штрафам и увеличению ответственности. Дело KELO V. NEW LONDON (04-108), 545 U.S. 469 (2005) стало поворотным, расширившим сферу действия права eminent domain (домена) государства. Верховный суд США постановил, что частная собственность может быть изъята государством и передана частной компании.

Правопреемник

В имущественном праве, экономике и финансах термин "правопреемник" может относиться к юридически установленному преемнику имущественных прав (наследование, доля) или в отношении обязательств (долг). В случае банкротства кредитора, правопреемник имеет право взыскать долг.

Аренда

Исторически, договоры аренды служили различным целям, и их регулирование менялось в зависимости от предполагаемого назначения и экономических условий того времени. Например, долгосрочная аренда земли в основном использовалась для сельского хозяйства до конца XVIII и начала XIX веков, когда рост городов сделал аренду важной формой владения землей в городских районах. Современное право об арендодателях и арендаторах в странах общего права сохраняет влияние прецедентного права и, в частности, философии невмешательства, которая доминировала в договорном праве и праве собственности в XIX веке. С развитием потребительского движения законодательство о защите прав потребителей признало, что принципы общего права, предполагающие равные переговорные возможности сторон, могут приводить к несправедливости. В результате реформаторы подчеркнули необходимость оценивать законодательство о жилищной аренде с точки зрения защиты, которую оно предоставляет арендаторам. Законодательство, направленное на защиту арендаторов, стало распространенным явлением.

Одинокие люди

Собственность в основном может принадлежать любому отдельному человеку. Однако во многих юрисдикциях существуют определенные ограничения, касающиеся права владения собственностью. Два основных фактора, ограничивающих это право, – гражданство и способность управлять имуществом. Во многих странах лица, не являющиеся гражданами, не могут владеть собственностью или их возможности владения ею существенно ограничены. Соединенные Штаты разрешают иностранным лицам и организациям покупать и владеть недвижимостью. Однако в Соединенных Штатах существуют положения, касающиеся земель, принадлежащих коренным американским племенам. Лица, признанные недееспособными, также не могут владеть собственностью, по крайней мере, без законного опекуна. К недееспособным лицам в основном относятся дети и лица с когнитивными нарушениями. Они юридически признаются и имеют право владеть собственностью, но не могут распоряжаться ею без согласия своих законных опекунов. Дети не обладают дееспособностью для уплаты налогов на имущество.

Группы

Все западные правовые системы допускают различные формы групповой собственности на имущество. В имущественном праве групповая собственность называется сособственностью или совместной собственностью. Два или более собственника имущества именуются сособственниками.

Совладельцы

В американском общем праве собственность может принадлежать множеству различных лиц и сторон. Собственность может быть разделена между бесконечным числом совладельцев. Существуют три типа совместной собственности, или способа, которыми люди могут совместно владеть имуществом: совместная долевая собственность, долевая собственность и собственность супругов.

Совместная аренда

При совместной собственности каждый совладелец имущества обладает неразделённой долей в нём, наряду с полным правом собственности. Каждый совладелец при совместной собственности имеет полное право владеть и пользоваться всем имуществом. В случае смерти одного из совладельцев при совместной собственности, доля умершего переходит к другому совладельцу.

Общая аренда

В случае долевой собственности доли могут быть равными или неравными. Один человек может владеть большей долей в имуществе, чем другой. Даже если доли владельцев неравны, все владельцы сохраняют право пользования всей собственностью. В случае смерти одного из владельцев его доля переходит к лицу, указанному в его завещании.

Аренда в целом

В случае владения имуществом супругами в равных долях (tenancy by the entirety), каждый из супругов имеет неразделенную долю в этом имуществе, обладая при этом полной и исключительной собственностью на него. Каждый супруг имеет полное право владеть и пользоваться всем имуществом. Эта форма собственности доступна только для состоящих в браке пар. Супруг не может отчуждать свою долю в имуществе без согласия другого супруга. В случае расторжения брака и обращения в суд, судья обладает широкими полномочиями при разделе имущества в юрисдикциях, основанных на общем праве.

Собственники корпораций

Корпорации — это юридические лица, не являющиеся людьми, которые обладают правами собственности наравне с физическими лицами. Корпорация имеет законное право использовать и владеть имуществом, как и вымышленная юридическая личность. Однако корпорация – это не отдельный человек, а коллективная воля группы людей, предоставляющих услуги или производящих товары. При наличии множества участников, в отношении собственности возникают различные и противоречивые интересы. В настоящее время большая часть собственности принадлежит корпорациям. Они были созданы в соответствии с общими законами об учреждении, которые позволяют таким вымышленным юридическим лицам обладать правами собственности.

Государственные собственники

Общество или государство могут выполнять множество различных ролей в отношении собственности: быть посредником, защитником и владельцем. В капиталистических рыночных экономиках государство в основном выступает посредником, который содействует принятию и обеспечивает соблюдение законов о частной собственности. Коммунистические идеалы противопоставляются законам о частной собственности. Коммунизм/марксизм выступает за полную государственную/общественную собственность на имущество. «Частная собственность сделала нас настолько глупыми и ограниченными, что предмет кажется нашим лишь тогда, когда он у нас – когда он существует для нас как капитал, или когда им непосредственно владеют, едят, пьют, носят, живут и т. д., – короче говоря, когда мы им пользуемся» (Маркс). Однако важно отметить, что во многих марксистско-ленинских обществах, таких как Китай и распущенный Советский Союз, существуют различные формы законов о частной собственности. В Соединенных Штатах «федеральное правительство владеет примерно 640 миллионами акров, что составляет около 28% от 2,27 миллиарда акров земли в Соединенных Штатах. Четыре основных федеральных агентства по управлению земельными ресурсами управляют 606,5 миллионами акров этой земли (по состоянию на 30 сентября 2018 года). Это Бюро по управлению земельными ресурсами (BLM), Служба охраны рыбных ресурсов и дикой природы (FWS) и Служба национальных парков (NPS) в составе Министерства внутренних дел (DOI) и Лесная служба (FS) в составе Министерства сельского хозяйства. Пятое агентство, Министерство обороны (за исключением Инженерного корпуса армии США), управляет 8,8 миллионами акров в Соединенных Штатах (по состоянию на 30 сентября 2017 года), включающих военные базы, полигоны и другие объекты. Вместе эти пять агентств управляют примерно 615,3 миллионами акров, или 27% территории США. Многие другие агентства управляют оставшейся федеральной землей».