Введение

Рускин-сквер (или Кройдон-гейтвей) – проект реконструкции территории между железнодорожной станцией Ист-Кройдон и существующим центром города Кройдон в Южном Лондоне. Он является частью масштабной программы регенерации Croydon Vision 2020. Проект вызвал широкие общественные дискуссии, освещавшиеся в национальных СМИ. Кройдон – основной деловой район Южного Лондона, который был значительно перестроен в 1960-х годах, однако значительная часть офисного фонда того периода устарела. Территория "Кройдон-гейтвей", бывшая железнодорожная товарная станция, представляет собой крупнейшую единую возможность для развития в этом районе.

Арроукрофт

Лондонский район Кройдон активно поддерживал альтернативное предложение, разработанное в партнерстве с компанией Arrowcroft, которое предусматривало строительство крытой арены на 12 500 мест под названием Croydon Arena, а также 59 234 м² офисных помещений и 874 дома, включая доступное жилье. В отличие от проекта Стэнхоупа, это предложение получило полную поддержку Совета Кройдона, после чего было передано на публичное слушание, инициированное государственным секретарем по делам общин и местного самоуправления. Для реализации проекта также требовалось принудительное выкуп участка земли. Совет издал распоряжение о принудительном выкупе для приобретения необходимой земли, и возражения против этого распоряжения были рассмотрены на том же публичном слушании. Публичное слушание проходило с сентября по ноябрь 2007 года. В июле 2008 года государственный секретарь отклонил распоряжение о принудительном выкупе и разрешение на строительство.

Кройддон Арена

Croydon Arena — это планируемая арена, являвшаяся частью проекта регенерации Croydon Gateway в южном лондонском районе Кройдон. Участок расположен рядом со станцией Ист-Кройдон и находился в собственности конкурирующего девелоперского проекта Ruskin Square. Проект арены поддерживался Советом Кройдона при участии девелопера Arrowcroft. Вопрос рассматривался в ходе публичных слушаний, проходивших с сентября по ноябрь 2007 года. Окончательное решение об отклонении заявки на градостроительное разрешение и принудительном изъятии земли было принято 31 июля 2008 года и 6 августа 2008 года.

Схема Стэнхоупа Шродерса

План застройщика участка был разработан компанией Stanhope и ее финансовыми партнерами, Schroders. Проект включает 560 домов, 50% из которых – доступное жилье, офисные здания, новое здание для театра Warehouse и городской парк. Предусмотрено строительство знакового 29-этажного небоскреба, фасад которого будет выходить на Джордж-стрит, рядом со станцией Ист-Кройдон. Главным архитектором проекта является компания Нормана Фостера.

Прогресс на месте

В течение сентября-ноября 2005 года последний офисный блок, расположенный на территории, Wettern House, был медленно демонтирован под защитным кожухом для защиты железнодорожной инфраструктуры и окружающих зданий. В период с февраля по апрель 2006 года площадка была очищена от всех арендаторов (автостоянки, прокат автомобилей и т.д.), за исключением Театра «Склад», с установкой новых ограждений, обозначающих границы основной территории. Stanhope Schroders теперь владеет крупными земельными участками к северу от основной территории, а также офисными зданиями в центральном деловом районе Кройдона. В июле и августе 2007 года компания Mace была назначена управляющей компанией объекта по заказу Stanhope. В настоящее время ведутся дальнейшие работы по подготовке территории (стартовые работы). Окончательные проекты всех зданий разрабатываются Foster + Partners перед началом земляных работ осенью. В сентябре 2007 года был разработан новый бренд для проекта, и все ограждения были приведены в соответствие со стандартами, готовые к началу работ. В то же время, на Совет Кройдона оказывалось значительное давление с целью согласования окончательных «технических» условий планирования (таких как схема освещения, дренаж и т.д.), чтобы дать возможность Stanhope приступить к строительной фазе. 12 сентября 2007 года Stanhope объявила о переименовании проекта в Ruskin Square. В октябре 2007 года Совет Кройдона продолжал затягивать с выдачей окончательных обязательств по планированию развития Ruskin Square. Неизвестно, связана ли задержка с публичными слушаниями / делом Arrowcroft. 2 июня 2006 года Stanhope и Schroders получили официальное разрешение на строительство их предложенного проекта Gateway. Госпожа Рут Келли, государственный секретарь по делам общин и местного самоуправления, поддержала заключение местного инспектора по планированию и выдала разрешение. Инспектор по планированию Кит Дуррант отметил о проекте:

Я прихожу к выводу, что данный проект может стать знаковым развитием мирового класса по качеству и функциональности. Благодаря этому он может значительно способствовать достижению целей национальной, стратегической и местной политики планирования, направленной на регенерацию городских земель и обеспечение хорошо спроектированного и устойчивого сочетания видов землепользования, отвечающего как коммерческим, так и общественным потребностям Кройдона. Нет убедительных аргументов против выдачи разрешения на строительство. Новая консервативная администрация, пришедшая к власти в Кройдоне в мае 2006 года, поддержала конкурирующий проект Arrowcroft, что позволило в январе 2007 года выдать обязательный ордер на выкуп, посредством которого Совет планировал приобрести участок для его развития совместно с Arrowcroft. Вопрос о выкупе рассматривался отдельно от вопроса о компенсации, которая будет оценивать компенсационную стоимость участка, подлежащую выплате, возможно, в рамках разбирательства в Земельном трибунале, если ордер будет подтвержден. Разница в оценке стоимости составляет около 50 миллионов фунтов стерлингов. Arrowcroft исходила из цены покупки в 25 миллионов фунтов стерлингов, а Stanhope – около 80 миллионов фунтов стерлингов в качестве цены продажи. Тем не менее, необходимо было сделать предположения о стоимости участка, основанные на его стоимости для развития, поскольку Stanhope получила разрешение. Если рассматривать рынок недвижимости Кройдона, то это самый большой участок земли в единой собственности в Кройдоне. Недавние продажи указывают на более высокую стоимость земли, чем оценка Arrowcroft.

Строительство

Октябрь 2008 г. – Январь 2009 г. Stanhope пересмотрела свой проект, чтобы привести его в соответствие с текущими потребностями рынка. После завершения этого этапа ожидалось начало работ на участке фазы 1, включающей парк, офисное здание, жилые дома и новый театр Warehouse. Март 2011 г. Рабочие приступили к реализации фазы 1. Октябрь 2013 г. Рабочие снесли здание старого театра Warehouse. Активно ведутся работы по строительству западного участка дороги от Lansdowne Rd до станции East Croydon, а также новой кольцевой развязки. Ноябрь 2014 г. Началось строительство 22-этажного жилого здания. Март 2015 г. Началось строительство Boxpark Croydon. Август 2016 г. Завершены работы по строительству 22-этажного жилого здания. Здание приобрела компания RMG и переименовала в Vita. Октябрь 2016 г. Boxpark Croydon завершен, планируется функционировать до 2021 года. Декабрь 2016 г. Завершены работы по строительству здания №1, которое было арендовано HM Revenue and Customs. Ведутся внутренние отделочные работы. Декабрь 2016 г. Завершены ремонтные работы парковки на Дингволл-роуд. Открытие парковки под новым названием "Парковка на площади Раскина" состоялось 30 декабря. Январь 2017 г. Завершены работы по благоустройству прилегающей социальной зоны у здания №1.