Введение

В финансовой сфере отрицательная амортизация (также известная как NegAm, отложенные проценты или ипотека с прогрессивными платежами) возникает, когда сумма выплаты по кредиту за любой период меньше начисленных за этот период процентов, в результате чего непогашенная сумма кредита увеличивается. Как метод амортизации, недостающая сумма (разница между процентами и погашением) добавляется к общей сумме долга перед кредитором. Такая практика должна быть согласована до уменьшения платежа, чтобы избежать неисполнения обязательств по оплате. Этот метод обычно используется в начальный период, прежде чем выплаты по кредиту превысят проценты и кредит станет самоамортизируемым. Этот термин чаще всего используется в отношении ипотечных кредитов; корпоративные кредиты с отрицательной амортизацией называются PIK-кредитами. Амортизация – это процесс погашения долга (обычно кредита или ипотеки) посредством регулярных платежей. Часть каждого платежа идет на уплату процентов, а оставшаяся сумма направляется на погашение основной суммы долга. Соотношение процентов и основной суммы в каждом платеже определяется в графике амортизации.

Определяющие характеристики

Отрицательная амортизация возникает только в кредитах, в которых периодический платеж не покрывает сумму начисленных процентов за данный период. Невыплаченные проценты затем ежемесячно капитализируются, то есть добавляются к остатку основного долга. В результате баланс кредита (или основная сумма долга) ежемесячно увеличивается на сумму невыплаченных процентов. Такая функция обычно предназначена для продвинутого управления денежными потоками и/или, проще говоря, для гибкости платежей, но не для повышения общей доступности кредита. Кредиты с отрицательной амортизацией (Neg Am) также имеют так называемый период пересчета, а максимальный размер основного долга после пересчета в США определяется федеральным и штатным законодательством. Обычно период пересчета составляет 60 месяцев (5 лет). Максимальный размер основного долга после пересчета (также известный как "лимит отрицательной амортизации") обычно составляет до 25% увеличения амортизированного баланса кредита по сравнению с первоначальной суммой кредита. Штаты и кредиторы могут предлагать продукты с более короткими периодами пересчета и меньшими ограничениями на основной долг, но не могут выдавать кредиты, которые превышают установленные федеральным и штатным законодательством требования под угрозой юридической ответственности. Предложен новый вариант кредитования, позволяющий получить кредит сроком на 40 лет. Это делает минимальный платеж еще ниже, чем при сопоставимом 30-летнем сроке.

Особые случаи

Обратная ипотека: в крайнем или предельном случае принципа отрицательной амортизации заемщику по кредиту не требуется вносить платежи до наступления срока погашения; то есть все проценты капитализируются, а первоначальная сумма кредита и все начисленные проценты погашаются одновременно и единовременно в дату погашения. Наиболее распространенным случаем, когда применяется такая схема, является использование отдельно стоящей жилой недвижимости в качестве залога, при этом кредит называется обратной ипотекой. В Соединенных Штатах Америки условия обратных ипотек строго регулируются федеральным законодательством, которое, по состоянию на январь 2016 года, устанавливает минимальный возраст заемщика и требует, чтобы ипотека подлежала погашению только в случае, если заемщик прекращает использовать данную недвижимость в качестве основного места жительства, как правило, в связи со смертью. Ввиду специфики концепции обратной ипотеки и ограниченного контекста ее практического применения, большинство американских регуляторов используют термин "отрицательная амортизация" исключительно для обозначения кредитов, в которых заемщик осуществляет платежи на протяжении всего срока кредитования, но в начальный период, известный как период отрицательной амортизации или "NegAm", вносит платежи, фактически являющиеся частичными, то есть меньше суммы начисленных процентов за период платежа.

Типичные обстоятельства

Все кредиты NegAM на приобретение жилья в конечном итоге требуют полного погашения основной суммы долга и процентов в соответствии с первоначальным сроком ипотеки и подписанной заемщиком долговой расписки. Большинство кредитов допускают использование NegAM в течение не более 5 лет и содержат положения о "пересчете" (см. ниже) платежа на график полной амортизации, если заемщик допустит увеличение остатка основного долга до заранее установленного уровня. Такие кредиты часто оформляются в регионах с высокой стоимостью жилья, поскольку ежемесячные ипотечные платежи будут ниже, чем при использовании любого другого типа финансового инструмента. Кредиты с отрицательной амортизацией могут быть высокорискованными для неопытных инвесторов. Эти кредиты, как правило, более безопасны на рынках с падающими процентными ставками и более рискованны на рынках с растущими процентными ставками. Начальные процентные ставки по кредитам с отрицательной амортизацией или с опцией минимального платежа могут составлять всего 1%. Это процентная ставка по платежу, а не фактическая процентная ставка. Процентная ставка по платежу используется для расчета минимального платежа. Другие варианты минимального платежа включают 1,95% и выше.