Доходность денежных средств при инвестициях в недвижимость: анализ и ограничения
Cash on cash return
Доходность денежных средств (Cash-on-Cash Return) в недвижимости: расчет, применение для оценки инвестиций и поиска объектов с высоким денежным потоком.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Введение
В инвестировании в недвижимость, доходность от вложенных средств – это отношение годового денежного потока до налогообложения к общей сумме вложенных средств, выраженное в процентах. Доходность от вложенных средств, или "денежный выход", часто используется для оценки денежного потока от активов, приносящих доход, таких как сдаваемая в аренду недвижимость. Обычно рассматриваемая как быстрая оценка для определения, стоит ли объект дальнейшего изучения и анализа, оценка доходности от вложенных средств часто используется инвесторами, которые ищут объекты, где денежный поток является приоритетным, однако некоторые используют ее для определения, недооценен ли объект, что указывает на наличие немедленной доли собственности.
In real estate investing, the cash on cash return is the ratio of annual before tax cash flow to the total amount of cash invested, expressed as a percentage. The cash on cash return, or "cash yield", is often used to evaluate the cash flow from income producing assets, such as a rental property. Generally considered a napkin test to quickly determine if the asset qualifies for further review and analysis, cash on cash analyses are often used by investors looking for properties where cash flow is paramount, however, some use it to determine if a property is undervalued, indicating instant equity in a property.
Ограничения
Поскольку расчет основан исключительно на денежном потоке до налогообложения в отношении суммы вложенных средств, он не может учитывать налоговую ситуацию конкретного инвестора, особенности которой могут повлиять на привлекательность инвестиций. Однако инвестор обычно может вычесть достаточную сумму амортизации, чтобы отложить уплату налогов на длительный срок. Формула не учитывает ни прирост, ни обесценение стоимости. Если часть денежного потока представляет собой возврат капитала (ROC), это будет ошибочно показывать более высокую доходность, поскольку ROC не является доходом. Она также не учитывает другие риски, связанные с базовым активом. По сути, это простой расчет процентов, игнорирующий эффект начисления сложных процентов. Для инвесторов это означает, что инвестиция с более низкой номинальной ставкой сложных процентов может оказаться более выгодной в долгосрочной перспективе, чем инвестиция с более высокой доходностью по денежным средствам (Cash on Cash). Возможно проведение расчета Cash on Cash после уплаты налогов, но для точного определения суммы налоговых сбережений за счет амортизации и других убытков требуется точное представление о скорректированном налогооблагаемом доходе.
Because the calculation is based solely on before tax cash flow relative to the amount of cash invested, it cannot take into account an individual investor's tax situation, the particulars of which may influence the desirability of the investment. However the investor can usually deduct enough Capital Cost Allowance to defer the taxes for a long time. The formula does not take into account any appreciation or depreciation. When some cash is a return of capital (ROC) it will falsely indicate a higher return, because ROC is not income. It does not account for other risks associated with the underlying property. It is essentially a simple interest calculation and ignores the effect of compounding interest. The implication for investors is that an investment with a lower nominal rate of compound interest may be superior, in the long run, to an investment with a higher cash on cash return. It is possible to perform an after tax Cash on Cash calculation, but accurate depictions of your adjusted taxable income are needed to correctly address how much tax payment is being saved through depreciation and other losses.