Олимпийская башня в Манхэттене

Введение

Небоскреб в Манхэттене, Нью-Йорк. Олимпийская башня – 51-этажное здание высотой 188,98 м, расположенное по адресам 641 и 645 Пятой авеню, между 51-й и 52-й улицами, в районе Мидтаун Манхэттен, Нью-Йорк. Проектировщиком выступила компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Этот комплекс смешанного назначения включает в себя жилые апартаменты, офисные помещения и магазины. Башня получила свое название в честь авиакомпании Olympic Airways, чей президент Аристотель Онассис совместно с корпорацией Arlen Realty and Development Corporation осуществлял ее строительство в период с 1971 по 1974 год. Это был первый небоскреб, возведенный в рамках специального района зонирования, призванного стимулировать развитие розничной торговли и смешанного использования вдоль Пятой авеню. Стеклянный фасад здания спроектирован таким образом, чтобы отражать собор Святого Патрика, расположенный к югу от него. Несущая конструкция выполнена из стали на нижних этажах и из монолитного железобетона на верхних этажах. Первые два этажа занимают общественный атриум – Олимпийская площадь, соединяющая фасады на 51-й и 52-й улицах. Следующие 19 этажей отведены под офисные помещения, а верхние 30 этажей – под 230 апартаментов-кондоминиумов. После завершения строительства Олимпийской башни ее дизайн подвергся критике со стороны архитектурных обозревателей, таких как Ада Луиза Хакстебл и Кристофер Грей. Строительство Олимпийской башни началось в конце 1960-х годов, когда компания Best & Co. планировала возвести офисную башню над своим магазином на пересечении Пятой авеню и 51-й улицы. Первоначально для реализации проекта был приглашен Моррис Лапидус, однако планы были пересмотрены после создания нового района зонирования. После завершения строительства большинство жилых помещений приобрели состоятельные покупатели, не являющиеся гражданами США. В 2010-х годах компания Crown Acquisitions выкупила Олимпийскую башню у ее первоначальных владельцев.

Сайт

Олимпийская башня расположена в районе Мидтаун на Манхэттене, в Нью-Йорке. Она занимает северо-востожный угол Пятой авеню с запада и 51-й улицы с юга, с ответвлением, простирающимся на север до 52-й улицы. Жилые помещения в здании имеют адрес 641 Пятая авеню, офисные – 645 Пятая авеню, а вход на 52-ю улицу – 10 Ист-52-я улица. Земельный участок имеет L-образную форму и занимает площадь около , с фасадом 34,42 м на Пятой авеню и глубиной 58,67 м. Здания на этом месте были снесены к 1944 году, когда было объявлено о строительстве 12-этажного универмага Best & Co. Магазин Best & Co. открылся в 1947 году. В 1965 году греческая национальная авиакомпания Olympic Airways арендовала помещение 647 Пятой авеню, расположенное сразу к северу от магазина, и открыла там офис продаж в следующем году.

Архитектура

Олимпийская башня была спроектирована в международном стиле архитектурной фирмой Skidmore, Owings and Merrill (SOM). Её высота составляет 188,98 м, башня имеет 51 этаж. Витсон Оверкаш из SOM был главным партнером проекта, а Пол Барен – руководителем проекта.

Форма и фасад

Здание стало первым, воспользовавшимся преимуществами специального района зонирования на Пятой авеню: первые два этажа отведены под розничные магазины, затем идут офисные помещения в средней части и кондоминиумы на верхних этажах. Благодаря этому району зонирования фасад башни на Пятой авеню мог подниматься прямо вверх без отступов, однако отступы все же требовались на фасадах 51-й и 52-й улиц. Застройщики башни, Arlen Realty и президент Olympic Airways Аристотель Онассис, получили разрешение на отклонение от правил зонирования, освобождающее их от необходимости делать отступ на 51-й улице. Единственные отступы в башне расположены с северной стороны, выходящей на 52-ю улицу, где имеется 22-этажный выступ. На момент завершения строительства Олимпийской башни она была самым высоким зданием, выходящим на Пятую авеню без отступов на этом фасаде. Наружная стена выполнена из черного анодированного алюминия.

Особенности

Фасад Олимпийской башни содержит два этажа торговых площадей, 19 этажей офисных площадей, при этом офисные этажи занимают с 3-го по 19-й этаж. Согласно Progressive Architecture, количество офисных этажей составляет 17, если не учитывать технические этажи. Хотя надстройка использует традиционные методы строительства из стали и бетона, сочетание этих двух типов конструкций встречается реже. Стальная конструкция для офисных и торговых этажей делит площадь этажа на секции. Стальная вертикальная ферма проходит через первые 21 этаж здания. 22-й этаж спроектирован как переходный, где вертикальные и горизонтальные нагрузки с верхних этажей передаются на стальную ферму. Бетонные колонны верхних этажей и стальные колонны нижних этажей не идеально выровнены, поэтому 22-й этаж функционирует как ферма с передаточными балками, соединяющими колонны верхних и нижних этажей. Стальные плиты толщиной от 1 до 100 мм привариваются к верхним поясам балок. Над плитами расположены стальные опорные плиты с выступом на верхней стороне, к которым крепятся арматурные каркасы бетонных колонн. Над 22-м этажом возвышается бетонная стена. Атриум состоит из двух этажей и имеет среднюю высоту 10,52 м. Водопад построен над проездом для мусоровозов. Атриум с обоих концов закрыт вращающимися дверями и, согласно проекту, имел минимальное внешнее оформление, указывающее на его наличие. Кроме того, атриум изначально был скромно обставлен и содержал немного стульев и столов. В соответствии с городскими законами, регулирующими частные общественные пространства, владельцы Олимпийской башни были обязаны обеспечить минимальное количество деревьев, светильников, скамеек, передвижных стульев и кашпо. Журналист The Washington Post в 1992 году отметил, что "белые стулья" в атриуме "не располагают к длительному пребыванию". Мод де Армас и Шеннон отреставрировали атриум в 2019 году. В рамках реставрации в атриуме была установлена серия скульптурных работ Лиама Гиллика под названием Triangulated Passage Work. Застройщики предусмотрели множество удобств для привлечения крупных компаний, включая телекс, биржевые котировки и новостную ленту. Многие гостиные в квартирах выходят окнами на реку Гудзон на западе и на реку Ист-Ривер на востоке. Журналист Associated Press назвал эти квартиры "в европейском стиле", поскольку в большинстве ванных комнат были установлены биде, а почтальон доставлял почту непосредственно в каждую квартиру. Также в состав квартир входили пять спален, шесть ванных комнат, крытые сады, кухня для кейтеринга на 300 мест, бальный зал и сауна. Другая двухуровневая квартира включает гостиную с видом на север и запад, столовую, кладовую для дворецкого, кухню, личный лифт, четыре спальни и сауну. Пентхаусы были самыми высокими в мире на момент завершения строительства Олимпийской башни, хотя необитаемые купола Waldorf Astoria New York были немного выше. В башне также работало большое количество обслуживающего персонала, включая портье, холмана, операторов лифта, горничных и трех консьержей, а также круглосуточная химчистка и обслуживание номеров.

Olympic Tower's facade contains two stories of retail space, 19 stories of office space,efn|The office stories cover floors 3 to 19. According to Progressive Architecture, there are only 17 office stories if mechanical floors are excluded. Though the superstructure uses conventional methods of steel and concrete construction, the combination of both types of construction is less common. The steel structure for the office and retail stories divides the floor area into bays of A steel vertical truss rises through the first 21 stories of the building. The 22nd floor is designed as a transitional floor where vertical and lateral loads from the upper stories are transferred onto the steel truss. The concrete columns of the upper stories and the steel columns of the lower stories are not perfectly aligned, so the 22nd floor acts as a truss with transfer girders connecting the columns on the upper and lower stories. Steel billet plates, with thicknesses of between , are welded to the girders' top flanges. Above the billet plates are steel base plates with dowels on their top sides, to which the cast concrete columns' rebar cages are connected. A concrete shear wall rises above the 22nd floor. The atrium contains two stories and is 10.52 m high on average. The waterfall is built above a driveway for garbage trucks. The atrium is enclosed at either end with revolving doors and, as designed, had minimal exterior signage advertising its presence. Additionally, the atrium was originally sparsely outfitted and had few chairs and tables. Under city laws regulating privately owned public spaces, Olympic Tower's owners were obligated to provide a minimum number of trees, light fixtures, benches, movable chairs, and planters. A writer for The Washington Post stated in 1992 that the atrium's "white chairs discourage lingering". Moed de Armas and Shannon renovated the atrium in 2019. As part of the renovation, Triangulated Passage Work, a set of sculptural artworks by Liam Gillick, was installed in the atrium. The developers included numerous amenities to entice large companies. These included a Telex service, stock quotation machines, and a news ticker. Many of the apartments' living rooms face the Hudson River to the west as well as the East River to the east. An Associated Press writer called the condos "very European in concept", as most bathrooms had bidets and a hallman delivered mail directly to each apartment. as well as five bedrooms, six bathrooms, indoor gardens, a 300 seat catering kitchen, a ballroom, and a sauna. Another duplex contains a living room facing north and west, a dining room, a butler's pantry, a kitchen, a private elevator, four bedrooms, and a sauna. The penthouse apartments were the highest in the world when Olympic Tower was completed, although the uninhabited domes of the Waldorf Astoria New York were slightly taller. The tower also had a high number of service staff, including a doorman, hallman, elevator operators, maids, and three concierges, as well as 24/7 dry cleaning and room service.

Планирование и строительство

К концу 1960-х годов Best & Co. испытывала финансовые трудности, несмотря на инвестиционную программу, проводимую её владельцем, корпорацией McCrory. В то время Best's рассматривала возможность надстройки башни над своим флагманским магазином на Пятой авеню. Компания привлекла Arlen Realty для управления этим проектом. Застройщики также рассматривали возможность приобретения прав на застройку над собором Святого Патрика. Первоначально Arlen поручила Норвалу Уайту и Эллиоту Уилленски разработать проект здания над магазином Best's.

Первоначальные планы

Аристотель Онассис основал семейный траст под названием Victory Development в марте 1970 года. Victory Development создала совместное предприятие с Arlen для приобретения флагманского магазина Best's на Пятой авеню, расположенного по адресу 647 Fifth Avenue, и здания Cartier. Архитектор Моррис Лапидус был нанят для первоначальной версии проекта. Здание 647 Fifth Avenue планировалось снести, но здания Cartier и Best's должны были остаться на месте. Онассис и Риклис одобрили план Лапидуса и наняли его для разработки проектов для проекта Olympic/Arlen. В октябре 1970 года руководство McCrory решило ликвидировать Best's и закрыть все магазины, включая флагманский магазин на Пятой авеню и 51-й улице. Президент McCrory Сэмюэл Ниман заявил тогда, что участок земли, на котором располагался флагманский магазин Best's на Пятой авеню, был более ценным как потенциальная недвижимость для застройки, чем как торговая площадь. Коэн вел переговоры с несколькими сетями универмагов об открытии магазина на первом этаже, который, вместе с общественным атриумом, позволил бы получить более высокую надбавку к площади застройки небоскреба. Вскоре после объявления о закрытии Best's в редакционной статье The New York Times была упомянута роль Лапидуса в строительстве Олимпийской башни как пример упадка Пятой авеню. По словам Лапидуса, эта статья создала трудности с его участием в проекте. Выставка Лапидуса в том же году в Архитектурной лиге Нью-Йорка также повлияла на общественное мнение против его предложения по строительству Олимпийской башни.

Измененные планы

Примерно в то же время, когда планировалось строительство Олимпийской башни, вдоль Пятой авеню был создан специальный район зонирования. Законодательство вступило в силу в апреле 1971 года. После создания этого района зонирования, мэрия, через Управление планирования центрального Манхэттена во главе с Жаклин Робертсон, сотрудничала с Olympic и Arlen, чтобы добавить смешанное функциональное назначение Олимпийской башне. Офис Робертсона посчитал дизайн Лапидуса чрезмерно нетрадиционным и убедил Olympic и Arlen пересмотреть его. Двухэтажный атриум должен был проходить через здание, соединяясь с собором Святого Патрика на юге и с другим атриумом и парком Пейли на севере. Коэн сказал, что Теренс Кук, архиепископ Нью-Йорка и кардинал собора Святого Патрика, был "очень доволен" этими планами. Olympic Tower Associates опубликовала план продажи 230 кондоминиумов в мае 1974 года. Общая стоимость кондоминиумов оценивалась в 46,9 миллиона долларов (эквивалент [сумма] миллионов долларов в [год]), что было самым дорогим предложением для здания в Нью-Йорке. Олимпийская башня была намеренно спроектирована как кондоминиум, поскольку ее резиденции планировалось продавать преимущественно иностранным покупателям. В то время большинство других элитных новостроек в городе представляли собой жилищные кооперативы, которые, как писал Curbed, могли "отклонить заявки практически по любой причине", и застройщики стремились избежать этого. К тому времени было сдано в аренду более 70 процентов коммерческих площадей и продано 24 квартиры. Ожидалось, что первые жильцы заселятся в здание в начале 1975 года. Общая стоимость строительства составила 95 миллионов долларов (эквивалент [сумма] миллионов долларов в [год]), а стоимость жилых единиц варьировалась от 40 000 долларов за студию ([сумма] в [год]) до 650 000 долларов за дуплекс с девятью комнатами ([сумма] миллионов долларов в [год]).

Конец XX века

К 1975 году иностранные жители приобрели около 80 процентов кондоминиумов по цене от 122 000 до 650 000 долларов за штуку. В конце 1979 года Арлен продал свою долю в Olympic Tower компании Williston S. A., панамской компании, принадлежавшей семье Онассис. В то время Арлен был должен несколько сотен миллионов долларов и распродавал многие свои объекты недвижимости. В первые пять лет работы ни одно из торговых помещений Olympic Tower не было сдано в аренду, а атриум был в основном пуст. В результате глава Комиссии по планированию Нью-Йорка Роберт Ф. Вагнер-младший пригрозил отозвать сертификат о вводе в эксплуатацию Olympic Tower в 1979 году, заявив, что владельцы здания не выполнили соглашение о добавлении магазинов в торговый центр в обмен на льготы по зонированию. После этого владельцы Olympic Tower открыли газетный киоск, общественные туалеты и ресторан в атриуме. Ресторан La Cote Basque работал в Olympic Tower к 1981 году. Кроме того, Delices управляла кондитерской, баром и террасой под названием Le Cafe на первом этаже, а также рестораном La Cascade в подвале с видом на водопад. Атриум также использовался для проведения мероприятий, таких как концерты. В 1980-х годах поблизости были построены другие роскошные жилые башни, такие как Trump Tower и 500 Park Tower. После этого цены на жилые единицы в Olympic Tower начали снижаться по сравнению с ценами в новых зданиях. К 1985 году средняя единица в Olympic Tower продавалась за 202 000 долларов за комнату. Квартиры в Trump Tower, которая также находилась на Пятой авеню, продавались в среднем за 263 910 долларов за комнату. Кондоминиумы в Olympic Tower продолжали пользоваться высоким спросом со стороны европейцев, желающих жить на Пятой авеню, хотя критики отмечали, что жилые помещения не содержались в должном состоянии. К середине 1990-х годов центральная часть Пятой авеню вновь стала модной торговой улицей. Несколько крупных брендов предложили занять часть торговых площадей Olympic Tower, но Olympic Tower Associates отклонили эти предложения. Один из руководителей брокерской компании сказал, что операторы здания "хотят арендатора, соответствующего H. Stern, Mark Cross и Versace", которые уже занимали торговые площади на этом участке. Спрос на квартиры также увеличился в 1990-х годах из-за нехватки новых объектов роскошного жилья в городе. Olympic Tower и здания по адресу 647 Пятая авеню, Cartier Building и 10 East 52nd Street оценивались примерно в 1 миллиард долларов. Владельцы получили коммерческий ипотечный кредит, обеспеченный ценными бумагами (CMBS), на сумму 760 миллионов долларов в мае 2017 года от Deutsche Bank, Goldman Sachs и Morgan Stanley. Владельцы Olympic Tower использовали саму башню в качестве обеспечения по кредиту CMBS. Кредит был разделен на 11 паритетных старших облигаций на общую сумму 611 миллионов долларов и 3 младших облигации на общую сумму 149 миллионов долларов. Банки также предоставили мезонинный кредит на сумму 240 миллионов долларов, который впоследствии был продан TIAA и Mirae Asset Financial Group. С 1998 года Национальная баскетбольная ассоциация размещает свою штаб-квартиру в этом здании. Организация занимает этажи с 11 по 20 по договору аренды, действующему до 2035 года. Миллиардер Аднан Хашогги владел пентхаусом с 1976 по 1993 год, включая десятикомнатную квартиру на 43-м этаже. Администрация президента Филиппин Корасон Акино конфисковала квартиру семьи Маркос в конце 1980-х годов, возвращая часть необъяснимого богатства семьи Маркос. После терактов 11 сентября 2001 года спрос со стороны иностранных покупателей снизился, и башня стала привлекать местных жителей и сотрудников. Среди них были члены совета директоров General Electric, работавшие в Рокфеллер-центре, а также дизайнеры Лорис Раме, Джузеппе Занотти и Лорейн Шварц, которые предпочитали здание за его историю, архитектуру и близость к нескольким магазинам класса люкс. В здании также жил хореограф, режиссер и танцор Рон Филд, а также музыкант Роджер Уотерс, актер Николас Кейдж, Алессандра и Алегра Гуччи, дочери Маурицио Гуччи, владели пентхаусом, который выставили на продажу в августе 2015 года. Согласно судебным документам, венесуэльский наркобарон Алехандро Бетанкур Лопес также приобрел пентхаус в этом здании. В 2022 году Curbed написала, что жители здания "одержимы анонимностью" и что "некоторые десятилетиями даже не видели своих соседей". Журнал Progressive Architecture охарактеризовал новые планы как привлекшие внимание общественности, которая хотела увидеть возрождение Пятой авеню, и описал их как "затмевающие Пятую авеню, как авианосец рядом с рядом парусников". Ада Луиза Хакстебл из той же газеты сказала, что Olympic Tower "настолько же невыразительна, насколько это возможно для сооружения такого размера", и описала жилой вестибюль как "слегка оскорбительный по дизайну и вкусу и довольно безвкусный". Хакстебл назвала Olympic Place "отступлением" и сказала, что, включая площадь, "Olympic Tower повернула к городу спину". Сюзанна Стивенс из Progressive Architecture заявила, что башня "неуклюжа по форме, но элегантна по стилю, решение, которое передает признаки городской жизни, а не создает ощущение городского пространства".

By 1975, foreign residents had bought about 80 percent of the condominiums for between $122,000 and $650,000 apiece. Arlen sold its interest in Olympic Tower to Williston S. A., a Panamanian company that was owned by the Onassis family, in late 1979. At that time, Arlen was several hundred million dollars in debt and was selling off many of its properties. In its first five years of operation, none of Olympic Tower's retail space had been rented out, and the atrium was for the most part empty. As a result, New York City Planning Commission head Robert F. Wagner Jr. threatened to revoke Olympic Tower's certificate of occupancy in 1979, saying the building's owners had not upheld an agreement to add stores to the retail mall in exchange for zoning bonuses. Afterward, Olympic Tower's owners opened a newsstand, public restrooms, and restaurant space in the atrium. The restaurant La Cote Basque was operating at Olympic Tower by 1981. In addition, Delices operated a pastry shop, bar, and a terrace called Le Cafe at ground level, as well as a restaurant called La Cascade in the basement, overlooking the waterfall. The atrium was also used for events such as concerts. Other luxury residential towers such as Trump Tower and 500 Park Tower were developed nearby in the 1980s. Afterward, prices of residential units at Olympic Tower started to decline in comparison to units in the newer buildings. By 1985, the average unit at Olympic Tower sold for $202,000 per room ($ million in ). Units at Trump Tower, which was also on Fifth Avenue, sold for an average of $263,910 per room ($ million in ). Olympic Tower's condominium units continued to see high demand from Europeans looking to live on Fifth Avenue, though critics said the residences were not well maintained. The midtown section of Fifth Avenue was again becoming a fashionable retail strip by the mid 1990s. Several large brands had offered to occupy some of Olympic Tower's retail space, but Olympic Tower Associates rejected these offers. One brokerage executive said the building's operators "want a tenant in keeping with H. Stern, Mark Cross and Versace", which already occupied retail space on the block. Demand for apartments also increased in the 1990s due to a dearth of new luxury residential developments in the city at the time. Olympic Tower and the structures at 647 Fifth Avenue, the Cartier Building, and 10 East 52nd Street were valued at about $1 billion. The owners received a $760 million commercial mortgage backed security (CMBS) interest only loan in May 2017 from Deutsche Bank, Goldman Sachs, and Morgan Stanley. Olympic Tower's owners used the tower itself to back the CMBS loan. The loan was broken into 11 pari passu senior notes totaling $611 million and 3 junior notes totaling $149 million. The banks also originated a $240 million mezzanine loan which was subsequently sold to TIAA and Mirae Asset Financial Group. Since 1998, the National Basketball Association has had its headquarters at the property. The organization occupies across floors 11 through 20 with a lease extending through 2035. Billionaire Adnan Khashoggi owned a penthouse duplex from 1976 to 1993. including a ten room apartment on the 43rd floor. The administration of Philippine President Corazon Aquino seized the Marcos apartment in the late 1980s while recovering some unexplained wealth of the Marcos family. Foreign demand for the condos declined after the September 11 attacks in 2001, and the tower began to attract local residents and employees. These included General Electric's board of directors, who worked at Rockefeller Center, as well as designers Laurice Rahmé, Giuseppe Zanotti, and Lorraine Schwartz, who preferred the structure for its history, architecture, and proximity to several high end stores. The choreographer, director, and dancer Ron Field also lived in the building, as did musician Roger Waters, actor Nicolas Cage, Alessandra and Allegra Gucci, the daughters of Maurizio Gucci, owned a penthouse, which they listed for sale in August 2015. According to court documents, Venezuelan kingpin Alejandro Betancourt López also bought a penthouse in the building. Curbed wrote in 2022 that the building's residents were "obsessed with anonymity" and that "A number have gone decades without even seeing their next door neighbors." Progressive Architecture magazine characterized the new plans as having attracted attention from members of the public who wanted to see Fifth Avenue's revival. and described it as "overwhelm[ing] Fifth Avenue like an aircraft carrier beside a row of sailboats". Ada Louise Huxtable of the same newspaper said Olympic Tower was "about as nondescript as anything that size can be" and described the residential lobby as "mildly offensive in design and taste and quite disposable". Huxtable saw Olympic Place as a "cop out" and said that, with the inclusion of the plaza, "Olympic Tower has given the city the back of its hand". Suzanne Stephens of Progressive Architecture said that the tower was "awkward in form, but slick in style, a solution that conveys signs of urbanity rather than creating a sense of urban place".