Введение

Ипотечный кредит, обеспеченный коммерческой недвижимостью

Коммерческая ипотека – это ипотечный кредит, обеспеченный коммерческой недвижимостью, такой как офисное здание, торговый центр, промышленный склад или многоквартирный жилой комплекс. Средства, полученные от коммерческой ипотеки, обычно используются для приобретения, рефинансирования или реконструкции коммерческой недвижимости. Коммерческие ипотечные кредиты структурируются с учетом потребностей заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму кредита (иногда называемую "выдаваемая сумма кредита"), процентную ставку, срок (иногда называемый "срок погашения"), график амортизации и возможность досрочного погашения. Коммерческие ипотечные кредиты, как правило, подвергаются тщательному андеррайтингу и комплексному анализу перед закрытием сделки. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовый анализ недвижимости и владельца недвижимости (или "спонсора"), а также заказ и рассмотрение различных отчетов третьих сторон, таких как оценка. По состоянию на 30 июня 2013 года объем коммерческих и многоквартирных ипотечных кредитов в США составлял 3,1 триллиона долларов. Из этих кредитов примерно 49% находились в собственности банков, 18% – в трастах, обеспеченных активами (эмитентах КМБС), 12% – в государственных предприятиях и пулах ипотечных кредитов, поддерживаемых Агентством и GSE, а 10% – в страховых компаниях.

Сумма кредита

Сумма кредита по коммерческой ипотеке обычно определяется исходя из соотношения кредит к стоимости (LTV) и коэффициента обслуживания долга, которые более подробно рассматриваются ниже в разделе, посвященном стандартам андеррайтинга.

Структура кредитов

Коммерческие ипотечные кредиты могут быть оформлены как кредиты под первый залог, или, если заемщику требуется большая сумма, он может получить дополнительное финансирование, например, в виде мезонинного финансирования или привилегированных акций, которые, как правило, имеют более высокую процентную ставку.

Процентная ставка

Процентные ставки по коммерческим ипотечным кредитам могут быть фиксированными или плавающими. Фиксированные ставки по ипотеке на стабилизированную коммерческую недвижимость обычно формируются на основе спреда к свопам, при этом спред свопа привязывается к сроку кредита. Рыночные процентные ставки, а также факторы андеррайтинга существенно влияют на процентную ставку по конкретному объекту коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческим ипотечным кредитам, как правило, выше, чем по жилищным ипотечным кредитам.

Сборы

Многие коммерческие ипотечные кредиторы требуют платы за подачу заявки или задатка, который обычно используется кредитором для покрытия расходов на андеррайтинг, таких как оценка недвижимости. Коммерческие ипотечные кредиты могут также предусматривать комиссию за выдачу или андеррайтинг (оплачиваемую при закрытии сделки в счет уменьшения суммы кредита) и/или комиссию за досрочное погашение (оплачиваемую при погашении кредита).

Срок

Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированных коммерческих объектов с устоявшимися денежными потоками (иногда называемых "постоянными кредитами") и от одного до трех лет для объектов, находящихся в стадии перехода, например, недавно открытых объектов или объектов, находящихся на ремонте или репозиционировании (иногда называемых "переходными кредитами"). Ипотечные кредиты на многоквартирные дома, предоставляемые государственными предприятиями или государственными учреждениями, могут иметь срок в тридцать лет и более. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты могут предусматривать возможность продления при выполнении определенных условий, которые могут включать оплату комиссии за продление. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют "ожидаемую дату погашения", что означает, что непогашение кредита к этой дате не является неисполнением обязательств.

Амортизация

Коммерческие ипотечные кредиты часто амортизируются на протяжении срока кредита, то есть заемщик постепенно выплачивает как проценты, так и основную сумму долга, и к концу срока кредита остаток по нему меньше первоначальной суммы. Однако, в отличие от ипотеки на жилье, коммерческие ипотечные кредиты обычно не амортизируются полностью в течение заявленного срока, и поэтому часто предусматривают выплату остатка единовременно в конце срока (balloon payment), которая обычно погашается за счет рефинансирования недвижимости. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют период выплаты только процентов в начале срока, в течение которого заемщик платит только проценты.

Предварительное платеж

Коммерческие кредиты различаются по условиям досрочного погашения, то есть, разрешено ли инвестору в недвижимость рефинансировать кредит по своему усмотрению. Некоторые портфельные кредиторы, такие как банки и страховые компании, могут допускать гибкость в отношении досрочного погашения. В отличие от этого, для досрочного погашения кредита, выданного через кондуит, заемщику придется дефезировать облигации, выкупив достаточное количество государственных облигаций (казначейских ценных бумаг), чтобы обеспечить инвесторов тем же уровнем дохода, который они получили бы, если бы кредит оставался в силе.

Субъект заемщика

Коммерческая ипотека обычно оформляется на специальное юридическое лицо, такое как корпорация или ООО, созданное специально для владения данным объектом недвижимости, а не физическим лицом или крупной компанией. Это позволяет кредитору взыскать залог в случае неисполнения обязательств, даже если заемщик объявил о банкротстве, то есть данное юридическое лицо является "банкротозащищенным".

Обращение

Коммерческие ипотечные кредиты могут быть с правом требования (регрессными) или без права требования (безрегрессными). Ипотека с правом требования подкрепляется общим обязательством заемщика или личной гарантией владельца (владельцев) имущества, что обеспечивает полное погашение долга, даже если реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия остатка задолженности. Ипотека без права требования обеспечена исключительно коммерческой недвижимостью, служащей залогом. В случае дефолта кредитор имеет право обратить взыскание на имущество, но не имеет права предъявлять дополнительные требования к заемщику по оставшейся сумме долга. Если инвестор планирует финансировать портфель коммерческой недвижимости, а не отдельный объект, он может выбрать кредитование под перекрестный залог, при котором все объекты недвижимости выступают в качестве обеспечения по кредиту.

Резервы

Кредиторы могут потребовать от заемщиков создать резервы для финансирования определенных статей расходов при закрытии сделки, таких как прогнозируемые расходы на улучшение помещений и комиссионные с аренды (TI/LC), необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также резерв на уплату процентов.

Метрики по обеспечению

Кредиторы обычно требуют минимальный коэффициент покрытия долга, который обычно колеблется от 1,1 до 1,4; этот коэффициент представляет собой отношение чистого денежного потока (доход, генерируемый объектом недвижимости) к сумме обслуживания долга (выплате по ипотеке). Например, если владелец торгового центра получает 300 000 долларов в месяц от арендаторов и тратит 50 000 долларов в месяц на расходы, кредитор обычно не предоставит кредит, требующий ежемесячных платежей свыше 227 273 долларов ((300 000 - 50 000) / 1,1), что соответствует коэффициенту покрытия долга 1,1. Кредиторы также оценивают отношение кредита к стоимости (LTV). LTV – это математический расчет, выражающий сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости объекта. Например, если заемщик хочет получить 6 000 000 долларов для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов, то коэффициент LTV составит 6 000 000 / 10 000 000, или 60%. Для коммерческой недвижимости LTV обычно находится в диапазоне от 55% до 70%, в отличие от ипотечных кредитов на жилье, которые обычно составляют 80% и выше. Кредиторы анализируют арендную плату за квадратный фут, стоимость за квадратный фут и стоимость восстановления за квадратный фут. Эти показатели значительно варьируются в зависимости от местоположения и целевого назначения объекта, но могут служить полезными индикаторами финансового состояния недвижимости, а также вероятности появления новых конкурентоспособных проектов. После финансового кризиса кредиторы начали уделять больше внимания новому показателю – доходности по долгу, чтобы дополнить коэффициент покрытия обслуживания долга. Доходность по долгу определяется как чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости, деленный на сумму ипотеки.

Практика по страхованию

Кредиторы обычно проводят тщательную всестороннюю проверку (due diligence) предлагаемого коммерческого ипотечного кредита перед его финансированием. Такая проверка часто включает в себя осмотр объекта, анализ финансовой отчетности, а также проверку спонсора проекта и юридического лица-заемщика. Кредиторы также учитывают кредитный рейтинг, выписки из банковских счетов, стаж ведения бизнеса и годовой доход. Многие кредиторы заказывают и анализируют отчеты независимых экспертов, такие как оценка недвижимости, экологический отчет, технический отчет и проверка биографических данных.

Банки

Банки, крупные и мелкие, традиционно являются поставщиками коммерческой ипотеки. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года банки числили в своих активах коммерческую ипотеку на сумму 1,5 триллиона долларов. После внедрения методов секьюритизации Управлением по реструктуризации проблемных активов (RTC), частные банки начали выдавать кредиты специально для последующей секьюритизации. Такие кредиты обычно структурируются с ограничениями на досрочное погашение сверх установленного графика амортизации. Это повышает привлекательность соответствующих ценных бумаг для инвесторов, поскольку они уверены, что коммерческая ипотека останется непогашенной даже при снижении процентных ставок. Пик новых выпусков CMBS пришелся на 2007 год и составил 229 миллиардов долларов. Затем кризис, связанный с субстандартной ипотекой, и последовавший за ним глобальный финансовый кризис привели к резкому падению цен на ценные бумаги CMBS, и выпуск новых CMBS-ценных бумаг практически остановился в 2008–2009 годах. Рынок начал восстанавливаться: в 2010 году было выпущено новых ценных бумаг на 12 миллиардов долларов, в 2011 году – на 37 миллиардов долларов, а в 2012 году – на 48 миллиардов долларов.

Государственные учреждения

Государственные спонсорские предприятия, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, а также государственные корпорации, такие как Ginnie Mae, являются активными кредиторами в сфере многоквартирной коммерческой недвижимости (то есть многоквартирных домов) в Соединенных Штатах. По состоянию на 30 июня 2013 года объем многоквартирных жилищных ипотечных кредитов, находящихся у государственных спонсорских предприятий или в агентских и обеспеченных GSE ипотечных пулах, составлял приблизительно 390 миллиардов долларов, что эквивалентно 12% от общего объема непогашенных коммерческих ипотечных кредитов и 43% от объема непогашенных многоквартирных коммерческих ипотечных кредитов на тот момент. В 2014 году коммерческое кредитование составило всего 5,2% от общего объема ипотечного кредитования в количественном выражении, но 25,3% – в стоимостном. Средний размер коммерческого ипотечного кредита в этом году составил 1,46 миллиона фунтов стерлингов, по сравнению со средним размером жилищного ипотечного кредита в 236 400 фунтов стерлингов. Критики предполагали, что ужесточение требований к капиталу для крупных банков может негативно сказаться на доступности коммерческого кредита; однако, обзор кредитных условий Банка Англии за четвертый квартал 2013 года показал, что доступность коммерческого кредита для корпоративного сектора увеличилась в течение года.

Регулирование

Поскольку регулируемые ипотечные договоры определяются как относящиеся к недвижимости, которая будет использоваться "в качестве жилья или в связи с ним заемщиком или аффилированным лицом", отдельные коммерческие ипотечные договоры и их продажа не подлежат регулированию Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA). Исключение составляют объекты недвижимости смешанного назначения, в которых 40% или более площади будет использоваться в качестве жилья. Однако к марту 2016 года Великобритания должна была внедрить новые правила для соответствия общеевропейской Директиве об ипотечном кредитовании, которая не различает коммерческую и полукоммерческую недвижимость. Поэтому в настоящее время неясно, будут ли все объекты недвижимости смешанного назначения подпадать под регулирование FCA после вступления новых правил в силу, независимо от доли, используемой для проживания.

Различие между коммерческим кредитованием и кредитованием по принципу "buy-to-let"

В Великобритании проводится различие между коммерческой ипотекой, предназначенной для приобретения нежилой недвижимости, и ипотекой для сдачи в аренду (buy-to-let), предназначенной для приобретения жилой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду платёжеспособным арендаторам. Кредиты для покупки с целью сдачи в аренду могут предлагаться как коммерческими, так и жилищными ипотечными кредиторами. Ипотека для сдачи в аренду имеет сходства как с коммерческой, так и с жилищной ипотекой. Благодаря высокому потребительскому спросу и сниженным требованиям к капитальному обеспечению, ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование для покупки с целью сдачи в аренду, как правило, по более низким процентным ставкам, чем по коммерческой ипотеке. Существует также определенное пересечение регулирования между рынком сдачи в аренду и жилищным рынком, и многие кредиторы используют андеррайтинговые проверки, аналогичные тем, которые предписывает FCA для жилищных ипотечных заявок. Однако, как и в случае с коммерческой ипотекой, ипотека для сдачи в аренду оценивается на основе коэффициента покрытия обслуживания долга (DSCR), а не кратного доходу. Крупные банки могут рассчитывать DSCR в размере 160–170% для коммерческой ипотеки и 125–130% для ипотеки для сдачи в аренду, в то время как небольшое количество специализированных кредиторов могут рассчитывать его в размере 125–130% для коммерческой ипотеки и 110% для ипотеки для сдачи в аренду.