Введение

Дом с несколькими жильцами (англ. house in multiple occupation, HMO) – это термин британского английского языка, обозначающий жилые помещения, в которых имеются общие зоны, используемые более чем одной семьей. Большинство домов с несколькими жильцами образовались в результате разделения больших домов, изначально предназначенных для проживания одной семьи. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, занимаемыми преимущественно на основании долгосрочной аренды, и зданиями, где большинство жильцов – краткосрочные арендаторы. Определение понятия HMO возникло в связи с законодательством о пожарной безопасности после ряда получивших огласку предотвратимых смертей в перенаселенных зданиях.

Дизайн

В домах с несколькими комнатами (HMO) ванные комнаты и кухни/кухонные уголки обычно определяются как общие зоны, которыми пользуются все арендаторы, однако, согласно договору, к общим зонам могут также относиться лестничные клетки, сады и площадки между этажами. Дома могут быть разделены на отдельные квартиры, комнаты с кухней или простое жилье. Юридически соответствующие требованиям HMO характеризуются повышенной пожарной безопасностью, что связано с серией смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права жильцов комнат, в период с 1985 по 1991 год три человека в неделю погибали в пожарах в домах с несколькими комнатами (HMO).

Налог совета

Положения Совета о налоге на жилье (обязанность владельцев) 1992 года содержат иное определение дома с множественной оккупацией (HMO), которое используется исключительно для определения ответственности за уплату налога на жилье. Как правило, арендодатель обязан уплачивать налог на жилье за арендаторов.

Стоимость для арендаторов

Жилые помещения в домах, сдаваемых нескольким арендаторам (HMO), часто меньше по площади, но обычно дешевле, чем однокомнатная квартира. В договорах аренды HMO обычно включены большинство платежей за коммунальные услуги. Это объясняется тем, что арендодателям сложно справедливо распределить стоимость коммунальных услуг между арендаторами, а также тем, что это более привлекательно для потенциальных жильцов.

Северная Ирландия

Северная Ирландия является отдельной юридической юрисдикцией в составе Соединенного Королевства, и все дома множественного проживания (ДМП) должны быть зарегистрированы и соответствовать определенным стандартам и обязательствам. В Северной Ирландии недвижимость считается ДМП, если в ней проживают три или более человека, которые образуют как минимум три отдельные семьи или домохозяйства, и хотя бы один из них платит арендную плату за проживание. Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными органами власти, заменила централизованную схему регистрации. Владельцы помещений должны подтвердить свою пригодность и соответствие определенным требованиям, введены фиксированные штрафы, а управляющие ДМП обязаны соблюдать Кодекс практики. В Шотландии ДМП – это недвижимость, которой совместно пользуются три или более арендатора, не являющихся членами одной семьи или домохозяйства. Арендодатель должен быть признан "пригодным и добросовестным лицом", и проводится ежегодная проверка недвижимости (Закон 2006 года). На конец марта 2019 года было выдано более 15 600 действующих лицензий, причем 87% из них приходилось на четыре крупных города и местную администрацию Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две пятых всех лицензий ДМП в Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого числа студентов, сдачи в аренду туристам и совместного проживания молодых специалистов.

Инвестиции в ОЗС

HMO популярны среди инвесторов, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду, поскольку считается, что они обладают более высоким потенциалом дохода, чем обычные или "ванильные" объекты недвижимости. Разделяя одно помещение на несколько отдельных комнат, каждая из которых сдается по отдельному договору аренды, арендодатели также могут снизить риск потери дохода из-за задержек с арендной платой или простоя недвижимости. Несмотря на то, что HMO могут приносить более высокий доход, инвестиции в HMO, особенно в строго регулируемой Шотландии, требуют значительно больших первоначальных затрат по сравнению с обычной покупкой недвижимости для сдачи в аренду, что обусловлено значительными расходами на лицензирование, проверки безопасности и получение соответствующих сертификатов, противопожарную безопасность, установку сигнализации, столярные работы и другие необходимые улучшения.

Противоречия

Некоторые утверждают, что инвестиции в дома для нескольких жильцов (HMO) обусловлены недостаточным объемом жилья в Великобритании, а другие считают, что это является способом эксплуатации сложившейся ситуации.

Финансы

В связи с дополнительными юридическими требованиями, предъявляемыми к владельцам домов с множественной оккупацией (HMO), многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать объекты недвижимости HMO. Это привело к формированию специализированного рынка ипотечного кредитования HMO, обслуживаемого меньшим числом кредиторов. Поскольку выбор продуктов ограничен, заемщики, берущие ипотеку на HMO, часто сталкиваются с более строгими критериями. Как правило, им требуется больший первоначальный взнос, поскольку среднее соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости немного ниже, чем для стандартной ипотеки на покупку, в то время как минимальная стоимость объекта недвижимости, как правило, выше. Заемщики, финансирующие HMO без лицензии, также могут быть обязаны предоставить доказательства того, что местные органы власти не планируют лицензировать данную недвижимость в будущем. Кроме того, ипотечные кредиторы, работающие с HMO, часто устанавливают требования, касающиеся различных аспектов недвижимости, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях.