Введение

Судебное толкование Конституции штата Нью-Джерси

Доктрина Маунт-Лорел – важная судебная доктрина Конституции штата Нью-Джерси. Эта доктрина требует от муниципалитетов активного использования своих полномочий по зонированию для обеспечения реальной возможности строительства жилья, доступного для домохозяйств с низким и умеренным уровнем дохода. Доктрина получила свое название от ключевого дела, в котором она была впервые сформулирована Верховным судом Нью-Джерси в 1975 году: Southern Burlington County N.A.A.C.P. v. Mount Laurel Township (обычно называемое Mount Laurel I), в котором истцы оспорили правила зонирования города Маунт-Лорел, штат Нью-Джерси, утверждая, что они препятствуют получению жилья в этом муниципалитете лицами с низким и умеренным уровнем дохода.

Первоначальная разработка

Этель Лоуренс, жительница Маунт-Лорел шестого поколения, была ведущим истцом в первоначальном деле «Маунт-Лорел» после того, как власти города Маунт-Лорел заявили о намерении выкупить и снести малогабаритное жилье в ее районе. Не имея реальной альтернативы, кроме как переехать в трущобы Камдена или Филадельфии, многие жители все больше беспокоились о растущем давлении с целью вынудить их покинуть город. Лоуренс через местного пастора связалась с Карлом С. Бисгейером, директором Камденской региональной юридической службы, который искал истца для дела «Маунт-Лорел». Вместе с адвокатами Кеннетом Э. Мейзером, Томасом Дж. Оравецем и Питером Дж. О’Коннором, Бисгейер подал иск, широко известный как «Маунт-Лорел I». Некоторые считают, что это решение является примером судебного активизма.

1980 судебный ответ на Закон о справедливом жилье

Верховный суд штата Нью-Джерси приветствовал принятие законодательным органом Закона о справедливом жилье. Ряд решений судов первой инстанции отклонили передачу находящихся в производстве дел в COAH на основании принципа явной несправедливости, однако Верховный суд истолковал этот принцип крайне узко и распорядился передать дела. Судам первой инстанции было предписано привести свои решения относительно расчета обязательств каждого муниципалитета и способов их выполнения в соответствие с правилами COAH, а сам закон был признан конституционным и истолкован таким образом, чтобы предоставить COAH широкие полномочия, в том числе ограничивать использование дефицитных ресурсов (пропускная способность канализационных систем, питьевая вода, земля) для целей, отличных от обеспечения доступным жильем, с тем чтобы гарантировать реальное строительство доступного жилья.

Совет по доступному жилью (COAH)

COAH — ныне недействующее государственное агентство, созданное в 1980-х годах для обеспечения соблюдения требований Mt. Laurel. Некоторые считают, что его необходимо восстановить.

Центр по обеспечению доступа к жилью

Центр справедливого жилья (FSHC) — некоммерческая организация, основанная в 1975 году в Черри-Хилле, которая ведет судебные разбирательства против городов с целью обеспечения соблюдения принципов справедливого жилищного строительства.

Региональные соглашения о взносах (РСА)

В 1985 году Закон о справедливом жилье учредил систему соглашений о региональных взносах, которая впоследствии была отменена. Эти соглашения (RCA) позволяли городам уменьшить свои обязательства по обеспечению доступным жильем до половины, финансируя строительство такого жилья в других населенных пунктах, как это предписывалось решением Верховного суда штата Нью-Джерси по делу Mt. Laurel. В 2008 году, по инициативе Питера О’Коннора из Центра справедливого жилья и несмотря на возражения некоторых демократов из пригородов, губернатор Джон Корзин подписал закон, запрещающий соглашения RCA – закон A500. Подписание закона A500 состоялось во время церемонии в жилом комплексе Ethel R. Lawrence Homes, принадлежащем Fair Share Housing Development. Некоторые выступают за возвращение системы RCA с целью ограничения разрастания городов.

Опасения по поводу окружающей среды

В 1983 году Верховный суд штата Нью-Джерси предостерег, что, требуя доступного жилья, Конституция нашего штата "не требует некачественного планирования. Она не требует разрастания пригородов. Она не требует от сельских муниципалитетов стимулировать строительство крупномасштабных жилых комплексов. Она не требует нерационального расширения дорожной сети и ненужного строительства канализационных и водопроводных сооружений для оттока населения из городов и пригородов. В нашей Конституции ничего не сказано о том, что мы не можем выполнить свое конституционное обязательство по обеспечению жильем для людей с низкими доходами и одновременно разумно планировать будущее штата". Один из жителей Парсиппани отметил: "Я очень разочарован тем, что этот значительный участок нетронутой земли расчищается под застройку, когда в Парсиппани столько пустующей недвижимости", – заявил Дэйв Каплан из оппозиционной группы Stop the Overdevelopment at Waterview.

Январь 2017 г. Решение Верховного суда Нью-Джерси

В январе 2017 года Верховный суд штата Нью-Джерси вынес решение, согласно которому города обязаны учитывать предшествующие неудачи в обеспечении доступным жильем. Как отметил один из комментаторов, это решение положило конец дискуссиям о регулировании доступного жилья, которые велись с 1999 года. Однако суд не предоставил никаких указаний относительно методов реализации требований по доступному жилью, которые теперь предъявляются к муниципалитетам. Это решение оставляет множество вопросов без ответа и во многом зависит от законодательного собрания в части реформирования требований к доступному жилью. Данное решение требует включения положений о доступном жилье в генеральные планы городов, которые не рассматривали этот вопрос с 1999 года. Вероятно, открытые пространства в городах теперь будут застроены доступным жильем, что приведет к увеличению численности населения муниципалитетов. Нам необходимо следить за работой законодательного собрания, чтобы увидеть, изменит ли оно действующие правила в сфере доступного жилья в соответствии с недавним решением суда. В своем решении от января 2017 года Верховный суд штата Нью-Джерси приветствовал возможность пересмотра законодательным органом вопроса о доступном жилье: "Мы признаем, как и прежде, что законодательное собрание не лишено права рассматривать альтернативные методы расчета и определения справедливой доли каждого муниципалитета в обеспечении доступным жильем, и в связи с этим приветствуем внимание законодателей к этому важному социальному, экономическому и конституционному вопросу", – написала судья ЛаВекчиа.

Критика законодателя

Кандидат в советчики округа Моррис Николас Платт предложил в мае 2017 года, чтобы все мэры штата провели сидячую забастовку в Трентоне и отказались покидать здание законодательного собрания, пока законодатели не примут меры по снижению негативного влияния чрезмерной застройки, вызванного практикой "builder's remedy". Депутат законодательного собрания округов Берген и Пассаик Холли Шеписи в июле 2017 года в авторской статье заявила о безотлагательной необходимости реформы: "Если бы все эти дома были построены, их количество значительно превысило бы общее число домов во всем боро Манхэттена", – заявила она, назвав ситуацию "безумием" из-за чрезмерной застройки. Летом 2017 года Шеписи провела первое из нескольких запланированных общественных слушаний в Парамусе с участием различных общественных деятелей, местных мэров и других членов законодательного собрания, посвященных вопросам обязательного доступного жилья. В округе Сомерсет мэр города Монтгомери Эд Трзаска заявил, что наплыв новых жилых комплексов разрушит сельский характер местности, "перегрузит инфраструктуру города, значительно увеличит налоги на недвижимость, создаст нагрузку на школьную систему и негативно скажется на качестве жизни в городе". Летом 2017 года в округе Юнион городской совет Кларка единогласно принял резолюцию с требованием к законодательному собранию штата принять меры по реформированию вопроса доступного жилья; мэр заявил, что в противном случае "через 25 лет округ Юнион будет выглядеть как Квинс". В Беркли-Хайтс в округе Юнион в июне 2017 года председатель совета Марк Фейчер заявил, что считает бездействие законодательной власти в отношении чрезмерной застройки "вопиющим провалом нашего правительства штата".

Общественная критика

В июне 2018 года ведущий радиостанции NJ 101.5 Билл Спейди выступил за внесение поправки в конституцию с целью отмены этой доктрины, утверждая, что навязывание излишней застройки несправедливо увеличивает налоговую нагрузку.

Подходы регионального городского партнерства

Летом 2017 года мэры пяти городов округа Берген объявили о сотрудничестве для выработки регионального подхода к вопросу доступного жилья, чтобы найти разумные решения, сохраняющие характер их населенных пунктов.

Пустующие и заброшенные объекты

Некоторые утверждают, что необходимо учитывать обилие заброшенных и пустующих объектов недвижимости в Нью-Джерси, прежде чем приступать к новому строительству в менее населенных районах. Они также предложили штату увеличить финансирование для контроля за соблюдением строительных норм, чтобы снизить негативное влияние ветхости на привлекательное жилищное строительство, в том числе усилить контроль над недобросовестными арендодателями. Город Ньюарк "сотрудничает с Городской лигой, чтобы выявить пустующие или заброшенные объекты, которые можно продать мелким застройщикам для последующей продажи жителям по себестоимости. Согласно отчету Университета Ратгерса, около 16 процентов жилого фонда Ньюарка пустует, а в городе наблюдается высокий уровень выселений и лишения права выкупа.