Отклонение от строительных норм и правил: виды и применение.

Введение

Отклонение от установленных правил, применяемых муниципалитетом к использованию и застройке земли, как правило, это правила зонирования, строительные нормы или муниципальный кодекс. Способ применения отклонений может существенно различаться в зависимости от муниципалитета. Отклонение также может называться отклонением от стандартов, относящимся к стандартам застройки, содержащимся в кодексе. Отклонение часто выдается советом или комиссией по внесению изменений.

Описание

Отступление от правил – это административное исключение из норм землепользования. Применение и использование отступлений может существенно различаться в многочисленных муниципалитетах по всему миру, которые регулируют землепользование по данной модели. Выдача отступлений может быть очень распространенной или почти не встречаться в конкретном муниципалитете. Это может зависеть от местных нормативных актов, сложившейся застройки и модели развития, а также от политической обстановки. В одном городе отступления могут рассматриваться как рутинная процедура, а в другом – как крайне редкое исключение из правил. Общественное мнение и политический климат также могут меняться внутри одного города, влияя на порядок предоставления отступлений, даже если сами правила, регулирующие их выдачу, остаются неизменными. Как правило, в Соединенных Штатах процедура получения отступления должна быть предоставлена землевладельцу по его запросу, иначе муниципалитет рискует совершить нормативное принудительное изъятие собственности. Процедура отступления была названа "конституционным предохранительным клапаном", призванным защищать права землевладельцев.

Типы

В практике местного планирования землепользования обычно используются две широкие категории отклонений: отклонения по площади (или объему) и отклонения по назначению. Отклонение по площади – наиболее распространенный тип. Его может запросить застройщик или землевладелец, когда необычная конфигурация участка или, иногда, существующие на нем строения требуют смягчения действующих норм, чтобы не лишить землевладельца тех же прав на использование собственности, которыми обладают владельцы соседних участков. Типичный пример – дом, построенный на участке неправильной формы. Если из-за необычной формы участка землевладельцу или застройщику сложно соблюдать стандартные отступы от границ, установленные в строительных нормах, может быть запрошено отклонение, разрешающее уменьшить эти отступы. Другой пример – дом, построенный на участке с уклоном. Если уклон участка затрудняет соблюдение ограничения по высоте – как правило, из-за способа измерения высоты, установленного в муниципальном кодексе – может быть запрошено отклонение для постройки увеличенной высоты из-за особых условий участка. Отклонение по назначению – это разрешение на использование земли, которое обычно не допускается градостроительным регламентом. Такое отклонение во многом схоже со специальным разрешением на использование земли (иногда называемым условным разрешением). Некоторые муниципалитеты не предусматривают такой процедуры, предпочитая рассматривать подобные ситуации в рамках специальных разрешений на использование. Предоставление отклонения по назначению может фактически быть аналогично изменению зонирования. В некоторых случаях это может рассматриваться как выборочное зонирование, которое запрещено во многих юрисдикциях. В любом случае, запрос на отклонение оправдан только в том случае, если на участке существуют особые условия, создающие затруднения, которые делают соблюдение обычных требований кодекса слишком сложным. Соответственно, запрос на отклонение для обычного участка без особых условий может быть обоснованно отклонен. Особые условия или затруднения, как правило, должны быть связаны с физической конфигурацией участка или его строений. Финансовое или личное положение заявителя обычно не принимается во внимание. В соответствии с большинством кодексов, регулирующих отклонения, одобрение отклонения не должно создавать угрозу общественному здоровью или безопасности и не должно предоставлять владельцу собственности особых привилегий. Иными словами, если отклонение предоставлено, любой другой владелец собственности с аналогичными условиями участка должен иметь возможность получить аналогичное отклонение; этот критерий часто подтверждается ссылкой на прецедент.

Two broad categories of variances generally are used in the practice of local land use planning: area (or bulk) variances and use variances. An area variance is the most common type. It can be requested by a builder or landowner when an odd configuration of the land, or sometimes the physical improvements (structures) on the land, requires a relaxation of the applicable regulations to avoid denying the landowner the same rights and use of the property enjoyed by owners of neighboring properties. A textbook example would be a house built on an oddly shaped lot. If the odd shape of the lot makes it onerous for the landowner or builder to comply with the standard building setbacks specified in the code, a variance could be requested to allow a reduced setback. Another would be a house built on a sloping lot. If the slope of the lot makes it onerous to comply with the height limit—typically due to the way the municipality's code requires height to be measured—then a variance could be requested for a structure of increased height because of the special conditions on the lot. A use variance is a variance that authorizes a land use not normally permitted by the zoning ordinance. Such a variance has much in common with a special use permit (sometimes known as a conditional use permit). Some municipalities do not offer this process, opting to handle such situations under special use permits instead. Grant of a use variance also can be similar, in effect, to a zone change. This may, in certain cases, be considered spot zoning, which is prohibited in many jurisdictions. In either case, the variance request is justified only if special conditions exist on the lot that create a hardship making it too difficult to comply with the code's normal requirements. Likewise, a request for a variance on a normal lot with no special conditions could judiciously be denied. The special conditions or hardship typically must arise from some physical configuration of the lot or its structures. The financial or personal situation of the applicant normally cannot be taken into consideration. Under most codes governing variances, approval of the variance must not result in a public health or safety hazard and must not grant special privilege to the property owner. In other words, when a variance is granted, any other property owner with similar site conditions should be able to obtain a similar variance; this criterion is often addressed by citing precedent.