Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Долан против города Тигарда, 512 U. S. 374 (1994), более известный как Долан против Тигарда, является делом Верховного суда Соединенных Штатов. Это знаковое дело в отношении практики зонирования и прав собственности, и послужило установлению ограничений на способность городов и других правительственных учреждений использовать правила зонирования и землепользования, чтобы заставить владельцев недвижимости делать несвязанные общественные улучшения в качестве условия получения одобрения зонирования, ссылаясь на нарушение Пятой поправки.
Dolan v. City of Tigard, 512 U. S. 374 (1994), more commonly Dolan v. Tigard, is a United States Supreme Court case. It is a landmark case regarding the practice of zoning and property rights, and has served to establish limits on the ability of cities and other government agencies to use zoning and land use regulations to compel property owners to make unrelated public improvements as a condition to getting zoning approval, citing the violation of the Fifth Amendment’s Takings Clause.
Факты
Заявитель Долан, владелец и оператор магазина "A Boy Plumbing & Electrical Supply" в городе Тигард, штат Орегон, подала заявку на разрешение на расширение магазина и выкладку дорог на парковке своего магазина. Комиссия по планированию города предоставила условное одобрение, зависящее от того, что Долан посвятит землю общественной зеленой дороге вдоль прилегающего ручья и разработает пешеходную и велосипедную дорожку, чтобы облегчить пробки. Решение было обжаловано в апелляционном совете по землепользованию штата Орегон (LUBA), утверждая, что требования к выделению земли не были связаны с предлагаемой разработкой и, таким образом, представляли собой безвозмездное изъятие ее собственности, что запрещено Пятой поправкой. В соответствии с этим, в соответствии с условиями, установленными в соответствии с пунктом 107. Решение было подтверждено апелляционным судом штата Орегон и Верховным судом штата Орегон. Дело было обжаловано в Верховном суде Соединенных Штатов.
Petitioner Dolan, owner and operator of A Boy Plumbing & Electrical Supply store in the city of Tigard, Oregon, applied for a permit to expand the store and pave the parking lot of her store. The city planning commission granted conditional approval, dependent on Dolan dedicating land to a public greenway along an adjacent creek, and developing a pedestrian and bicycle pathway in order to relieve traffic congestion. The decision was appealed to the Oregon State Land Use Board of Appeals (LUBA), alleging that the land dedication requirements were not related to the proposed development, and thus constituted an uncompensated taking of her property, which is disallowed by the Fifth Amendment. LUBA found a reasonable relationship between the development and both conditions of the variance, as the larger building and paved lot would increase runoff into the creek, and the impact of increased traffic justified the requirement for a pathway. The decision was subsequently affirmed by the Oregon State Court of Appeals and the Oregon Supreme Court. The case was appealed to the Supreme Court of the United States.
Решение
Верховный суд отменил решение апелляционной комиссии по землепользованию штата и апелляционных судов штата Орегон. Суд постановил, что в соответствии с доктриной неконституционных условий государственное учреждение не может требовать от лица отказаться от конституционных прав в обмен на дискреционные льготы, когда имущество, которое требуется, имеет мало или вообще не имеет отношения к предоставленной льготе. Была проведена двухсторонняя проверка: существует ли "существенная связь" между условиями разрешения и законными интересами государства, и имеет ли степень требований, предусмотренных условием разрешения, необходимую связь с предполагаемым воздействием предлагаемой дополнительной разработки. Суд постановил, что первое условие выполнено. Однако Суд постановил, что город не смог сделать индивидуальное определение того, что требуемые посвящения связаны, как по характеру, так и по объему, с предполагаемым воздействием. Кроме того, Суд постановил, что требование о создании общественной зеленой дороги (в отличие от частной, на которую Dolan сохранит другие права владельцев недвижимости, такие как право исключительного доступа), было чрезмерным, и что город не выполнил свою обязанность по установлению того, что предлагаемая дорожка была необходима для компенсации увеличения трафика, которое будет вызвано предлагаемым расширением.
The Supreme Court overturned the state Land Use Board of Appeals and the Oregon appellate courts. The Court held that under the doctrine of unconstitutional conditions, a government agency may not require a person to surrender constitutional rights in exchange for discretionary benefits, where the property sought has little or no relationship to the benefit conferred. A two prong test was applied: Whether or not there is an "essential nexus" between the permit conditions and legitimate state interest, and whether or not the degree of the exactions required by the permit condition bears the required relationship to the projected impact of the proposed extra development. The Court held that the first condition had been satisfied. However, the Court ruled that the City failed to make an individualized determination that the required dedications are related, in both nature and extent, to the proposed impact. Further, the Court held that the requirement for a public greenway (as opposed to a private one, to which Dolan would retain other rights of property owners, such as the right of exclusive access), was excessive, and that the City failed to meet its burden of establishing that the proposed pathway was necessary to offset the increased traffic which would be caused by the proposed expansion.