Введение
Форма ипотечных кредитов Термин гибкая ипотека относится к жилищному ипотечному кредиту, который предлагает гибкость в требованиях к ежемесячным погашениям. Гибкая ипотека впервые появилась в Австралии в начале 1990-х годов (отсюда и термин "австралийская ипотека" в США), однако она не получила популярность до конца 1990-х годов. Эта техника получила популярность в США и Великобритании в последнее время из-за пузыря в жилищном рынке США. Термин "ускоренное ипотечное кредитование" также используется, поскольку ипотечный кредит может быть погашен быстрее, чем стандартные ипотечные кредиты, если заемщик в состоянии это сделать. При традиционных ипотечных кредитах заемщики часто сталкиваются с большими штрафами за дополнительные выплаты капитала или если платежи не были произведены вовремя. Особый тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Соединенном Королевстве, - это офсетная ипотека. Ключевой особенностью компенсационной ипотеки является возможность снизить начисленные проценты путем компенсации кредитного баланса по ипотечному долгу, при этом проценты начисляются на основе непогашенного чистого долга. Некоторые кредиторы имеют один счет для всех операций, это часто называют ипотекой текущего счета.
The term flexible mortgage refers to a residential mortgage loan that offers flexibility in the requirements to make monthly repayments. The flexible mortgage first appeared in Australia in the early 1990s (hence the US term Australian mortgage), however it did not gain popularity until the late 1990s. This technique gained popularity in the US and UK recently due to the United States housing bubble. The term mortgage acceleration is also used, as the mortgage loan can be paid off faster than standard mortgages if the borrower is in a position to do so. With traditional mortgages, borrowers often face large penalties for additional capital repayments or if payments were not made on time. A specific type of flexible mortgage common in Australia and the United Kingdom is an offset mortgage. The key feature of an offset mortgage is the ability to reduce the interest charged by offsetting a credit balance against the mortgage debt, with interest charged based on the outstanding net debt. Some lenders have a single account for all transactions, this is often referred to as a current account mortgage.
Ипотечные кредиты
Особый тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Соединенном Королевстве, - это офсетная ипотека. Ключевой особенностью компенсационной ипотеки является возможность снизить начисленные проценты путем компенсации кредитного баланса по ипотечному долгу. Например, если баланс по ипотеке составляет 200 000 долларов, а кредитный баланс - 50 000 долларов, проценты взимаются только по чистой сумме 150 000 долларов. Некоторые кредиторы имеют один счет для всех операций, который часто называют ипотекой текущего счета. Кредиторы обычно устанавливают кредитный лимит в начале ипотеки и позволяют заемщикам кредитовать и перезачислять до этого лимита. Предельный уровень может периодически пересматриваться. Кредитор может установить ограничения на лимиты кредитования в конце срока ипотеки с целью обеспечения погашения капитала. Однако многие кредиторы допускают полный зачет до окончания срока ипотеки, когда кредит должен быть погашен. Это может вызвать большие проблемы для недисциплинированных заемщиков и тех, кто приближается к пенсии, если кредитор не желает продлевать срок (особенно по причине возраста). У других кредиторов несколько счетов. Есть по крайней мере ипотечный счет и депозитный счет. Часто кредитор допускает несколько счетов для кредитных остатков, а иногда и для дебетовых остатков. Различные счета позволяют заемщикам распределять свои деньги в соответствии с целью, в то время как все счета ежедневно компенсируются по ипотечному долгу.
Сбережения против сниженной процентной ставки
Ипотечные кредиты с компенсацией полезны, потому что процентные ставки по ипотечным кредитам выше, чем процентные ставки сберегательного счета. Например, если у человека есть кредит на жилье в размере 600 000 долларов США по ставке 5% в год и счета, на который он вложил 200 000 долларов США, то ему будут взиматься проценты только на 400 000 долларов США (600 000 - 200 000 долларов США). Новые проценты, подлежащие выплате, составляют 20 000 долларов (600 000 × 5%; 200 000 × 5% = 400 000 × 5%). Поэтому процент был в основном уменьшен на 10 000 долларов (200 000 × 5%) по сравнению с первоначальным процентом в 30 000 долларов. Без счета на офсет, $200,000 будут сохранены на сберегательном счете, который будет иметь процентную ставку 3,5% в год. Если деньги на счету на один год, то полученные проценты составят $7000 ($200,000 × 3,5%). Первый вариант позволяет снизить процент на $10,000, а второй - на $7,000. Поэтому, если вы положите деньги на офсетный счет, вы сможете сэкономить больше денег, снизив процент, чем любой процент, полученный на вашем сберегательном счете. В некоторых странах, таких как Австралия, государственные органы, такие как Австралийское налоговое управление, также облагают налогом любые проценты, полученные от сбережений, что еще больше снижает сбережения.
Налоговое преимущество
Ипотека с компенсацией может иметь налоговые преимущества для заемщика. Вместо получения процентов по кредиту (которые могут облагаться налогом), кредит получает уменьшение выплаченных ипотечных процентов (которые не облагаются налогом). Например, в Великобритании офсетные ипотечные кредиты часто рекламируются как предлагающие "налогоэффективные" сбережения. Проценты, полученные на депозитных счетах резидентов Великобритании, считаются доходом и облагаются налогом. С учетом личного сбережения ставка составляет не менее 20%.