Введение

Система листинга недвижимости для брокеров

Множественная служба листинга (MLS, также множественная листинговая система или служба множественных листингов) – это организация, предоставляющая комплекс услуг, которые брокеры недвижимости используют для установления договорных предложений о сотрудничестве и вознаграждении (между брокерами), а также для сбора и распространения информации, необходимой для проведения оценки объектов. База данных и программное обеспечение множественной службы листинга используются брокерами недвижимости в сфере недвижимости (или в других отраслях, например, авиационными брокерами), представляющими продавцов на основании договора листинга, для широкого обмена информацией об объектах с другими брокерами, которые могут представлять потенциальных покупателей или желают сотрудничать с брокером продавца в поиске покупателя для объекта или актива. Данные о листинге, хранящиеся в базе данных множественной службы листинга, являются исключительной собственностью брокера, заключившего соглашение о листинге с продавцом объекта недвижимости.

Происхождение

Согласно Национальной ассоциации риэлторов США:
В конце 1800-х годов агенты по недвижимости регулярно собирались в офисах своих местных ассоциаций, чтобы обмениваться информацией об объектах, которые они пытались продать. Они договорились выплачивать вознаграждение другим агентам, которые помогали продавать эти объекты, и так родился первый MLS, основанный на фундаментальном принципе, уникальном для организованного рынка недвижимости: помоги мне продать мою недвижимость, и я помогу продать твою. Термин "MLS" в Соединенных Штатах считается общеупотребительным и не может быть зарегистрирован как товарный знак или бренд. MLS могут принадлежать и управляться отдельными ассоциациями риэлторов, региональными объединениями нескольких ассоциаций или независимыми кооперативами агентств недвижимости. Единого авторитетного MLS не существует. Однако существует единый стандарт данных для систем MLS. Организация по стандартизации недвижимости (RESO) предоставляет Словарь данных для общих терминов и структур данных недвижимости, а также веб-API RESO для передачи данных. Ранее распространенный стандарт передачи данных RETS был признан устаревшим.

Цель и преимущества

Основная цель MLS – предоставить возможность листинговому брокеру публиковать "одностороннее предложение вознаграждения" другим участникам MLS. Иными словами, ставка комиссии, предлагаемая листинговым брокером, публикуется в MLS для других сотрудничающих брокеров. Данное предложение вознаграждения считается договорным обязательством, однако его можно согласовать в любое время между листинговым брокером и брокером, представляющим покупателя. Многие риэлторы полагают, что комиссия не подлежит обсуждению после получения предложения, но Национальная ассоциация риэлторов утверждает, что обсуждение возможно в любое время. Поскольку информация о комиссии за сделку, а также характеристики объекта недвижимости содержатся в системе MLS, брокерам выгодно поддерживать актуальность и точность данных. Дополнительным преимуществом систем MLS является то, что подписчик MLS может осуществлять поиск в MLS и получать информацию обо всех выставленных на продажу объектах недвижимости от всех участвующих брокеров. Системы MLS содержат сотни полей информации об особенностях объекта недвижимости. Эти поля определяются специалистами по недвижимости, обладающими знаниями и опытом работы на данном местном рынке.

Ограничения доступа и другие критические замечания

В настоящее время в США существует 529 служб многократного листинга (MLS). Они принадлежат ассоциациям риэлторов индивидуально, коллективно или, в небольшом количестве случаев, брокерам. Доступ к ним не является свободным, и для использования необходимо оплатить взнос. Кроме того, членство в MLS доступно только лицензированным агентам по недвижимости, брокерам и оценщикам. В ответ на это Федеральная торговая комиссия (FTC) провела расследование, выявила несколько нарушений антимонопольного законодательства и заключила соглашения с пятью MLS, чтобы обеспечить свободную конкуренцию за листинги. Один из MLS, Realcomp в Мичигане, отказался от заключения соглашения с FTC, утверждая, что имеет право скрывать листинги компаний, предлагающих скидки, поскольку такая конкуренция наносит ущерб доходам его членов. В 2006 году FTC подала иск против Realcomp MLS, обвиняя компанию в нарушении федеральных антимонопольных законов и подавлении свободной конкуренции. Судебное разбирательство началось в 2007 году, и FTC проиграла, но выиграла дело в 2009 году по результатам апелляции единогласным решением судей (4–0). В Канаде CREA находится под пристальным вниманием и расследуется Бюро по конкуренции, а также является объектом судебных исков со стороны бывшего члена CREA и брокерской компании Realtysellers (Ontario) Ltd. в связи с контролем организации над канадской системой MLS. В 2001 году была запущена компания Realtysellers (Ontario) Ltd., предлагающая скидки на услуги по продаже недвижимости и сокращающая роль агентов и комиссионные, взимаемые с покупателей и продавцов жилья. Позже брокерская компания прекратила свою деятельность и подала иск на 100 миллионов долларов против CREA и TREB, утверждая, что они нарушили ранее достигнутое внесудебное соглашение, заключенное сторонами в 2003 году.

Индия

Listings of India, специализирующаяся на услугах многократного листинга (MLS), запустила в декабре 2015 года в Индии платформу, впервые соединяющую всех авторизованных агентов по недвижимости, брокеров, агентства, застройщиков и строительные компании на единой площадке для демонстрации своих объектов недвижимости более широкой аудитории.

Филиппины

Филиппинская ассоциация советов по недвижимости (PAREB) управляет PAREB MLS – общенациональной системой множественного листинга (MLS), обеспечивающей обмен информацией об объектах недвижимости в режиме реального времени между брокерами PAREB по всей стране.

Вьетнам

Вьетнамская служба многократного листинга (MLS) была запущена в 2010 году. MLS во Вьетнаме основан на американской модели, но с некоторыми изменениями, учитывающими особенности местного рынка. В частности, система поддерживает как листинги от открытых агентств, так и листинги MLS, поскольку в настоящее время рынок преимущественно функционирует по модели открытых агентств. Листинги от собственников (FSBO) при этом не допускаются.

Австралия

Для Австралии не существует единой MLS (системы множественного листинга); однако частная компания Investorist управляет специализированной MLS для недвижимости, находящейся в стадии строительства, которой пользуются некоторые австралийские застройщики и ключевые агенты. Investorist также доступен для международных агентов. Компания realestate.com.au Pty. Ltd. управляет платформой Property Platform, обеспечивающей бронирование в режиме реального времени и обработку комиссий за бронирование посредством электронной коммерции.

Бахрейн

Решение о многоуровневом листинге недвижимости Бахрейна – mlsBH – это локализованная и усовершенствованная версия MLS-сервиса на основе RETS, но все еще находящаяся на ранней стадии внедрения и интеграции в сектор недвижимости Бахрейна. mlsBH принадлежит и управляется частной компанией с 2015 года и, в отличие от традиционных MLS, не ограничивается работой только с брокерами. Через RealtorBH владельцы недвижимости, продающие самостоятельно (FSRBO), а также брокеры с расширенными возможностями могут напрямую размещать свои эксклюзивные объявления, которые после проверки централизуются в mlsBH. Кроме того, mlsBH напрямую распространяет централизованные объявления на RealtyBH – местный аналог американского Zillow. После введения регулирования RERA в Бахрейне в 2018 году операторы mlsBH привели свою деятельность в соответствие с политикой регулятора.

Израиль

MLS в Израиле функционирует с 1990 года, но только в Иерусалиме. Израильская служба множественного листинга (MLS) начала работу в 2013 году и управляется компанией Multiple Listing Service LTD.

Чехия

В Чешской Республике услуги MLS не представлены. В связи с высоким спросом и ограниченным предложением недвижимости, у агентов нет необходимости делить комиссионные, так как недостатка в покупателях не наблюдается.

Италия

В Италии существует множество MLS, и можно выбрать между различными программными обеспечениями, позволяющими агентствам недвижимости либо управлять своими объектами и обмениваться информацией о них с другими участниками, либо публиковать объявления в интернете, либо делать и то, и другое, как это происходит в MLS Agent RE, который, по данным отчета "Reti e Aggregazioni Immobiliari 2021", на 2021 год занимал 89,22% рынка. В отличие от американской модели, в системе Agent RE участие в MLS не является обязательным для членов. Несмотря на то, что во многих странах отсутствует регулирование операций с недвижимостью, в последнее время предпринимаются попытки привести их в соответствие со стандартами развитых рынков, среди которых “confederazione reti Mls” – единственная, управляемая непосредственно агентами по недвижимости. Эта конфедерация объединяет ряд локальных MLS-сетей, придерживающихся ее этического кодекса, и отличается от других итальянских MLS-сетей обязательным предварительным отбором объектов недвижимости и обменом полным списком объектов. Сайт конфедерации для клиентов, позволяющий выбирать агента по недвижимости независимо от того, имеет ли он эксклюзивный мандат на продажу, – immobilimls.

Кипр, Турция, Португалия и Испания

Услуга многократного листинга UltraIT (MLS) – это сеть агентов по недвижимости, работающая исключительно с профессионалами рынка. Агенты, подписанные на MLS, имеют возможность осуществлять поиск в этой базе данных по продаже и аренде недвижимости, предоставляемой растущим числом агентов, также подписанных на MLS, что дает каждому агенту доступ и возможность поиска в системе UltraIT MLS десятков тысяч объектов недвижимости по всему миру, включая Кипр, Турцию, Португалию и такие регионы Испании, как Коста Бланка, Коста-дель-Соль, Барселона и Тенерифе. Все предприниматели-агенты по недвижимости (TUGEM) Турции запустили базу данных на основе MLS для своих членов, в основном международных брендов, работающих в Турции. TUGEM начало налаживать рабочие отношения с www.cepi.eu/ и www.nar.realtor для объединения ресурсов. Министерство земельного кадастра и регистрации прав собственности Турции запустило веб-портал www.yourkeyturkey.gov.tr для сотрудничества с TUGEM и TUGEM GLOBAL с целью расширения их услуг и базы данных всех объявлений и информации о земельном кадастре. TUGEM планирует запустить свою полноценную систему MLS в середине 2021 года.

Великобритания

В Соединенном Королевстве системы MLS – Multiple Listing Systems существуют благодаря программному обеспечению некоторых поставщиков для агентов, однако многие разработчики программного обеспечения создали свои продукты для работы только в рамках одной компании (как правило, для фирм с обширной сетью офисов). Одним из препятствий для развития традиционной MLS является разнообразие программных комплексов, используемых агентствами, что не позволяет им обмениваться данными между собой. Поэтому MLS в Соединенном Королевстве находится на начальной стадии развития, и сейчас кросс-платформенный обмен данными осуществляется через INEA. История MLS в Соединенном Королевстве. В 1980-х и начале-середине 1990-х агенты сотрудничали подобно первым риэлторам в США и Канаде, используя бумажные формы с чек-боксами для предложения листинга от одного агента суб-агентам. К форме прилагались детали объекта недвижимости, предварительно согласованные с владельцем для обеспечения точности, и фотонегатив. Позже аналогичная процедура выполнялась по электронной почте с использованием графических файлов. Агенты могли копировать и обрабатывать данные об объекте, представленные на бумаге или в электронном виде. Главный агент рассматривался как продавец; весь процесс продажи проходил через него, а комиссия делилась после завершения сделки. "Темные годы": В конце 1990-х многие небольшие агентства были поглощены крупными компаниями, что привело к разрыву многих связей, существовавших в рамках MLS. Появилось больше программных решений (все конкурирующие между собой), и поскольку разработчики программного обеспечения не сотрудничали, их агентские сети оказались фрагментированы из-за ограничений, накладываемых несвязанным программным обеспечением. С ростом крупных порталов недвижимости в 2000-х годах агенты в Великобритании стали работать самостоятельно, поскольку все могли размещать информацию на одних и тех же платформах. MLS сегодня: В Великобритании существует несколько развивающихся систем MLS, которые стремятся к горизонтальному объединению агентов. INEA, Lonres и AgentHub.com – примеры сайтов, выполняющих функции, аналогичные американским MLS, однако недостаточно данных, чтобы утверждать, что какая-либо из этих систем широко используется по всей стране. Будущее MLS в Великобритании: На момент написания (2017 год) будущее MLS в Великобритании неопределенно. Поскольку большинство покупателей начинают поиск недвижимости онлайн через общенациональные порталы, потребность в обмене информацией об объектах между агентствами значительно снизилась. Крупные порталы недвижимости Великобритании значительно повышают ликвидность рынка жилой недвижимости, связывая покупателей с агентами в информационно насыщенной среде. По сути, горизонтальный обмен информацией об объектах между агентами, который ранее осуществлялся через MLS, теперь заменен вертикальным взаимодействием между агентствами недвижимости и централизованными рекламными порталами, такими как Rightmove и Zoopla. Тем не менее, нельзя исключать появления новых систем, которые будут обмениваться информацией горизонтально по всему рынку, не только между агентами (на основе соглашения о распределении комиссионных), но и с другими участниками сделки, такими как ипотечные брокеры и оценщики. Более того, агентства недвижимости Великобритании оказывают сопротивление растущим комиссиям, взимаемым крупными порталами недвижимости. В любом случае, будущее MLS в Великобритании, скорее всего, будет определяться изменениями в антимонопольном законодательстве, поведением потребителей и темпами технологического прогресса.

Коста-Рика

В Коста-Рике существуют две основные организации в сфере недвижимости: CRGAR (Глобальная ассоциация риэлторов Коста-Рики) и CCCBR (Коста-Риканская торговая палата по недвижимости). Из этих двух ассоциаций только CRGAR располагает системой MLS. CRGAR связана с NAR (Национальной ассоциацией риэлторов США). Согласно веб-сайту CRGAR, по состоянию на октябрь 2019 года в ассоциации насчитывалось чуть более 120 индивидуальных членов и спонсоров. Фактическое количество агентов по недвижимости в Коста-Рике неизвестно. Законодательство не требует от агентов соответствия каким-либо минимальным стандартам лицензирования, а также не обязывает их вступать в какую-либо ассоциацию для осуществления деятельности в качестве риэлтора. Любой человек может работать агентом без предварительной квалификации. Некоторые частные компании по недвижимости создали собственные системы MLS, заявляя, что они являются единственными официальными, однако они не связаны напрямую ни с одной из ассоциаций недвижимости Коста-Рики.

Северная Америка

В Северной Америке системами MLS управляют частные организации, а правила устанавливаются этими организациями без какого-либо государственного или федерального надзора, помимо отдельных правил, действующих в каждом штате в отношении операций с недвижимостью. Системы MLS самостоятельно устанавливают правила членства, доступа и обмена информацией. Владельцем и оператором MLS может быть компания по недвижимости, окружной или региональный совет риэлторов, ассоциация риэлторов или отраслевая ассоциация. Членство в MLS не является обязательным условием для занятия брокерской деятельностью в сфере недвижимости. Согласно последнему списку, в Канаде и Соединенных Штатах насчитывается более 500 организаций MLS.

Канада

В Канаде национальная MLS является кооперативной системой для членов Канадской ассоциации риэлторов (CREA), работающей через 101 совет по недвижимости Канады и 13 провинциальных/территориальных ассоциаций. Термины "Риэлтор" и "MLS" являются зарегистрированными товарными знаками как для членов, так и для данных CREA. Совет по недвижимости Большого Ванкувера утверждает, что он первым внедрил MLS в Канаде. Общедоступный веб-сайт позволяет потребителям искать агрегированный набор активных предложений из баз данных MLS каждого участвующего совета, предоставляя ограниченную информацию и направляя потребителей к агенту по недвижимости для получения более подробной информации. В то время как большинство советов по недвижимости участвуют в национальной MLS, известной как Система распространения данных, другие предоставляют информацию сервису Centris, базирующемуся в Квебеке. Некоторые другие, такие как Региональный совет по недвижимости Торонто (TRREB), управляют собственной MLS. В 2007 году брокерская компания Realtysellers прекратила свою деятельность, заявив, что CREA и TRREB изменили свои правила, чтобы препятствовать предоставлению услуг MLS с фиксированной комиссией лицами, продающими дома самостоятельно. В 2010 году CREA урегулировала вопрос с Бюро по конкуренции и согласилась разрешить размещение предложений с фиксированной комиссией. Однако некоторые советы по недвижимости продолжали запрещать эту практику, ссылаясь на толкования провинциальных законов, требующих лицензирования для тех, кто занимается операциями с недвижимостью. Поставщики услуг с фиксированной комиссией опровергли этот аргумент, утверждая, что их услуги ничем не отличаются от размещения объявлений в досках объявлений и что они не обязательно занимаются торговлей. В 2015 году Бюро по конкуренции возбудило федеральное дело против TRREB "в надежде ослабить контроль индустрии недвижимости над Службой множественных листингов".

Мексика

В Мексике системы MLS распространялись медленно, несмотря на многочисленные попытки создать национальную сеть. Первая система MLS появилась в Пуэрто-Вальярте в 1988 году под названием www.MLSVallarta.com, а в начале 90-х некоторое время существовала в регионе Лос-Кабос как MLSCabo.com. Это произошло на этих двух рынках, поскольку большинство покупателей – американцы или канадцы, знакомые с преимуществами системы MLS на своих родных рынках. В других частях Мексики системы MLS не получили такого распространения. Система Cabo претерпела несколько структурных изменений, прежде чем в 2010 году заключила контракт на использование программного обеспечения FLEX MLS. Сегодня она объединяет более 90 брокеров в штате Баха Калифорния Сур и называется MLS BCS (www.mlsinbajasur.com). Она функционирует как корпорация, в которой каждый брокер-участник имеет право владеть одной голосующей акцией. Брокеры и агенты подписываются на MLS BCS при соблюдении определенных требований и согласии следовать строгим Операционным Правилам и Процедурам, которые предусматривают эксклюзивность каждой заявки на продажу и наличие у брокера полного досье по объекту недвижимости в своем офисе. MLS BCS была приглашена войти в наблюдательный совет нового Реестра лицензий агентов по недвижимости, чтобы помочь в разработке Кодекса этики для закона о лицензировании штата 2017 года. MLS BCS общепризнанно является образцом для организации систем MLS в стране. В Пуэрто-Вальярте и Ривьере Найарит www.MLSVallarta.com по-прежнему обслуживает регион как старейшая и наиболее долго функционирующая система MLS в Мексике. MLSVallarta – это частная, независимая система MLS, членство в которой доступно как квалифицированным брокерам, так и застройщикам. Ассоциации недвижимости Пуэрто-Вальярта и Ривьера-Наярит создали свою собственную систему MLS в 2012 году под названием www.VallartaNayaritMLS.com, также используя систему FLEX, применяемую в регионе Лос-Кабос. Для обеих систем в Вальярте существуют правила членства, и подать заявку на членство могут только юридически зарегистрированные компании по недвижимости. Обе системы широко используются местными брокерами, застройщиками и покупателями/продавцами.

Соединенные Штаты

По состоянию на 2020 год в США насчитывалось 580 MLS, и это число сокращается в связи с тенденциями к консолидации. Крупнейшим MLS в Соединенных Штатах в настоящее время является California Regional Multiple Listing Service (CRMLS), представляющий 110 000 специалистов по недвижимости. Другие заметные MLS включают Bright MLS с более чем 109 000 участников, Stellar MLS с более чем 75 000 подписчиков, First MLS в Атланте с более чем 50 000 подписчиков, MetroList, расположенный в Северной Калифорнии, с более чем 22 500 подписчиков, Midwest Real Estate Data (MRED) с 40 000 участниками, обслуживающих Чикаго и северный Иллинойс, MLS Property Information Network (MLS PIN) с 37 000 подписчиков, обслуживающих Массачусетс, а также районы Новой Англии и Нью-Йорка, Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS) в Аризоне, обслуживающий 42 000 участников в метрополитенском районе Феникса, и SmartMLS в Коннектикуте, обслуживающий более 17 000 участников.

Нью-Йорк

Хотя в других районах и на Лонг-Айленде существует несколько различных MLS, на Манхэттене система MLS так и не прижилась. Небольшая группа брокеров создала Манхэттенскую ассоциацию риэлторов и управляет сайтом MLSManhattan.com. MLSManhattan содержит лишь небольшую часть от общего количества активных предложений на Манхэттене. Bronx Manhattan North MLS также предоставляет покрытие в Северном Манхэттене, но и ей не удалось добиться широкого распространения среди брокеров. Преобладающая база данных принадлежит Real Estate Board of New York (REBNY) – организации, не входящей в состав Национальной ассоциации риэлторов, из которой она вышла в 1994 году. REBNY управляет базой данных под названием RLS (REBNY Listing Service). Ранее предшественник RLS продавался под названием R.O.L.E.X (REBNY Online Listing Exchange), пока компания Rolex Watches не заявила о нарушении прав на товарный знак. Как и MLS, RLS содержит данные о заключенных контрактах, совершенных продажах, сроках экспозиции объектов, а также предложения аренды недвижимости. В 2011 году планировалось преобразовать эту базу данных в более привычный стандарт RETS к январю 2012 года. Шлюз RLS пополняется несколькими частными базами данных, включая RealtyMX (RMX), Online Residential (OLR) и Realplus – еще одну проприетарную базу данных, доступную брокерам Манхэттена. Эти базы данных непрерывно обмениваются информацией, фактически создавая несколько отдельных систем с практически идентичными данными. В 2007 году компания Klickads, Inc D/B/A Brokers NYC, принадлежащая Лале Ванг, подала в суд с требованием включить ее в список фирм, которым разрешено участвовать в шлюзе. REBNY также предоставила статус участников шлюза крупным брокерским компаниям, таким как Douglas Elliman, Corcoran, Stribling и Bellmarc. Серьезно настроенные брокеры Манхэттена являются членами REBNY, поэтому подавляющее большинство актуальных и достоверных объявлений на Манхэттене представлены в RLS. REBNY RLS требует вносить и распространять все объявления в течение 24 часов (до 2007 года – 72 часа для агентств, не имеющих возможности вносить данные в выходные дни).

Политика по обмену данными МЛС в США

Национальная ассоциация риэлторов (NAR) установила политику, позволяющую брокерам демонстрировать ограниченную информацию MLS на своих веб-сайтах посредством системы, известной как IDX или Internet Data Exchange. NAR владеет долей в компании Move Inc., которая управляет веб-сайтом, получившим исключительные права на отображение значительного объема информации MLS. Используя инструменты поиска IDX, доступные на веб-сайтах большинства брокеров недвижимости (а также на сайтах многих отдельных агентов), потенциальные покупатели могут просматривать доступные на рынке объекты, используя функции поиска по местоположению, типу недвижимости (частный дом, аренда, пустой участок, дуплекс), характеристикам объекта (количество спален и ванных комнат) и ценовому диапазону. В некоторых случаях можно просмотреть фотографии. Многие сервисы позволяют сохранять критерии поиска и получать ежедневные уведомления по электронной почте о новых предложениях. Однако, если потенциальный покупатель находит интересующий его объект, ему все равно необходимо связаться с агентом, представляющим данный объект (или со своим собственным агентом), чтобы осмотреть дом и сделать предложение. В сентябре 2005 года Министерство юстиции США подало антимонопольный иск против Национальной ассоциации риэлторов в связи с политикой NAR, которая позволяла брокерам ограничивать доступ к информации MLS на веб-сайтах брокеров, работающих исключительно в интернете. Эта политика распространялась на коммерческие организации, являющиеся также лицензированными брокерскими агентствами, такие как HomeGain, которые привлекают клиентов посредством интернет-рекламы и затем направляют их к местным агентам в обмен на комиссионные в размере от 25% до 35% от общей комиссии. Антимонопольные претензии Министерства юстиции также включают правила NAR, исключающие определенные типы брокеров из членства в MLS. NAR пересмотрела свою политику в отношении предоставления доступа к данным, которые могут считаться конфиденциальными, на веб-сайтах, управляемых брокерами-членами и другими организациями. Дело было урегулировано в мае 2008 года, и NAR согласилась предоставить интернет-брокерам доступ ко всем тем же объектам недвижимости, что и традиционным брокерам.