Кіріспе
Қысқа мерзімді несие түрі
Көпірлік несие – бұл қысқа мерзімді несие түрі, әдетте 2 аптадан 3 жылға дейінгі мерзімге, үлкен немесе ұзақ мерзімді қаржыландыруды рәсімдеу кезеңінде алынады. Ұлыбританияда бұл көпірлік несие деп аталады, сондай-ақ "caveat loan" деп те аталады және кейбір жағдайларда айналымдық несие ретінде белгілі. Оңтүстік Африкада "көпірлік қаржыландыру" термині жиі қолданылады, бірақ ол басқа елдердегіге қарағанда тар мағынада қолданылады. Көпірлік несие – жеке тұлғаға немесе кәсіпкерлікке тұрақты немесе келесі қаржыландыру кезеңіне дейін уақытша қаржыландыруды ұсынады. Жаңа қаржыландырудан түскен қаражат көбінесе көпірлік несиені "жабу" (яғни қайтару) үшін, сондай-ақ капиталды толықтыру қажеттіліктері үшін пайдаланылады. Көпірлік несиелер, әдетте, қосымша тәуекелді өтеу үшін дәстүрлі қаржыландырудан қымбат болады. Көпірлік несиелерде әдетте жоғары пайыздық мөлшерлеме, ұпайлар (ұпайлар – негізінен алымдар, 1 ұпай несие сомасының 1% тең), және қысқа мерзімде амортизацияланатын басқа да шығындар, түрлі төлемдер және басқа да "жеңілдіктер" (мысалы, кейбір несиелерде несие берушінің үлесі) болады. Несие беруші сондай-ақ өзара кепілдік беруді және несие мен құн арақатынамын төмендетуді талап етуі мүмкін. Алайда, олар көбінесе аз құжаттамамен және жылдам рәсімделеді.
Жылжымайтын мүлік
Көпірлік несиелер көбінесе коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қолданылады, мүлікті жылдам жабуға, соттан алып тастауға немесе ұзақ мерзімді қаржыландыруды қамтамасыз ету үшін пайда болатын қысқа мерзімді мүмкіндікті пайдалануға мүмкіндік береді. Көпірлік несие әдетте мүлік сатылғанда, дәстүрлі банкпен қайта қаржыландырылғанда, несие алушының кредиттік тарихы жақсарғанда, мүлік жақсартылғанда немесе аяқталғанда, сондай-ақ тұрақты немесе кезекті ипотекалық қаржыландыруға жол ашатын нақты өзгерістер болғанда төленіп қайтарылады. Уақыт мәселесі қаржыландыру мүмкіндігімен қатар, жобаның әртүрлі кезеңдеріндегі әртүрлі ақша талғанымы мен тәуекел деңгейінен де туындауы мүмкін. Көпірлік несиелер және жедел ақша несиелері ұқсас және бір-бірімен байланысты. Екеуі де стандартты емес, қысқа мерзімді немесе ерекше жағдайларға байланысты алынатын несиелер. Айырмашылығы – жедел ақша несиесі несие берушінің көзін білдіреді, әдетте жеке тұлға, инвестициялық қоры немесе жоғары тәуекелді, жоғары пайыздық несие берумен айналысатын банк емес жеке компания, ал көпірлік несие – ұзақ мерзімді несиелер арасындағы уақытты "көпірлейтін" қысқа мерзімді несие.
Сипаттамалары
Стандартты 12 айға дейінгі мерзімдер үшін 2–4 пайыздық ұстама алынуы мүмкін. Бағаланған құнына сәйкес, коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін қарыз құнының қатынасы (LTV) әдетте 65%-тан, ал тұрғын үй мүліктері үшін 80%-тан аспайды. Көпірлік қарыз белгілі бір мерзімге қолжетімді "жабық" түрінде немесе нақты мерзімі жоқ "ашық" түрінде берілуі мүмкін (бірақ белгілі бір уақыттан кейін төлеу талап етілуі мүмкін). Бірінші кезеңдегі көпірлік қарыз, тәуекел деңгейі төмен болғандықтан, екінші кезеңдегі көпірлік қарызға қарағанда жоғары LTV шарттарымен қолжетімді. Көптеген британдық несие берушілер екінші кезеңдегі қарыз беруден мүлдем бас тартады. Төменгі LTV ставкалары да төмендеу болуы мүмкін, бұл андеррайтинг тәуекелінің төмен деңгейін көрсетеді, бірақ бастапқы төлемдер, несие берушінің заңгерлік қызметтері және бағалау төлемдері өзгермей қалуы мүмкін.
Мысалдар
Көптеген жағдайда жобаны жүзеге асыру үшін құрылыс салушылар көпірлік несие алады, рұқсат алу процесі кезінде қаржыны қолдау үшін. Жобаның жүзеге асатынына кепілдік болмағандықтан, несие жоғары пайыздық мөлшерлемемен және тәуекелді қабылдауға дайын мамандандырылған несие берушіден алынуы мүмкін. Жоба толыққаннан кейін, ол төмен пайыздық мөлшерлемемен, ұзақ мерзімге және үлкен сомада конвенциялық несиелер алуға жарамды болады. Содан кейін, жобаны аяқтау үшін құрылыс несиесі алынып, көпірлік несие жабылады. Тұтынушы жаңа тұрғын үй сатып алады және қазіргі үйін сатудан түскен қаражатты бастапқы төлем ретінде пайдалануды жоспарлайды. Қазіргі үйдегі мәміле жаңа тұрғын үйдің жабылуынан кейін ғана аяқталады. Көпірлік несие сатып алушыға қазіргі үйден капиталды алып, оны жаңа тұрғын үйге аванс ретінде қолдануға мүмкіндік береді, сонымен бірге қазіргі үйдің жақын арада сатылатыны және көпірлік несие қайтарылатыны күтіледі. Көпірлік несие бизнестің үздіксіз жұмысын қамтамасыз ету үшін қолданылуы мүмкін, мысалы, серіктестің бірі кеткісі келсе, ал екіншісі бизнесті жалғастырғысы келсе. Көпірлік несие компанияның жылжымайтын мүлкінің құнына негізделуі мүмкін, бұл басқа көздерден, мысалы, басқарушылық сатып алу арқылы қаражат жинауға мүмкіндік береді. Егер сатып алушы жылдам мәмілені аяқтаса, онда мүліктің бағасы төмендетілуі мүмкін, бұл қысқа мерзімді көпірлік несиенің шығындарын өтеуге көмектеседі. Аукционда мүлікті сатып алу кезінде, сатып алушыда мәмілені аяқтау үшін 14-28 күн ғана болса, ұзақ мерзімді несиелер, мысалы, ипотека алу мүмкін болмайды, ал көпірлік несие осы жағдайда тиімді шешім болады.
Оңтүстік Африка
Оңтүстік Африка заңдарында жылжымайтын мүлік мемлекеттік тіркелімдерде, Актілер кеңселері деп белгілі кеңселерде тіркеу жүйесі арқылы беріледі. Мүліктік мәмілелерді жүзеге асыру процесінің кешігуіне байланысты, көптеген қатысушыларға қаражатқа қол жеткізу қажет, ал бұл қаражат мәміле тиісті Актілер кеңсесінде тіркелгеннен кейін ғана қол жетімді болады. Көпірлік қаржыландыру компаниялары қатысушының дереу қолма-қол ақшаға деген қажеттілігі мен Актілер кеңсесінде тіркелгеннен кейін қаражат алу құқығы арасындағы байланысты қамтамасыз ететін қаржы ұсынады. Көпірлік қаржыландыруды әдетте банктер бермейді. Қаржыландыруды қажет ететін мүліктік мәмілеге қатысушының статусына байланысты көпірлік қаржыландырудың түрлі формалары бар. Жылжымайтын мүлік сатушылар сатудан түскен қаражатты алдын ала алады, жылжымайтын мүлік агенттері агенттік комиссиясын, ал ипотекалық несие алушылар қосымша немесе ауыстырылған облигациялардан түскен қаражатты көпірмен байланыстыра алады. Көпірлік қаржыландыру мүліктік салықтарды немесе коммуналдық төлемдерді төлеуге, сондай-ақ мүліктік аударым ақысын төлеуге де қолданылады.
Тарих
Қазіргі заманғы көпірлік несиелерге ұқсас қысқа мерзімді қаржыландыру Ұлыбританияда 1960 жылдардың өзінде қолжетімді болған, бірақ көбінесе тек таныс клиенттерге ғана, қалалық банктер мен құрылыс қоғамдары арқылы ұсынылған. Көпірлік несие нарығы мыңжылдыққа дейін кішкентай болып қалды, несие берушілердің саны шектеулі болды. 2008–2009 жылдардағы жаһандық экономикалық дағдарыстан кейін көпірлік несиелер Ұлыбританияда үлкен танымаллыққа ие болды, жалпы несие көлемі 2011 жылғы наурызға дейінгі 0,8 миллиард фунт стерлингтен 2014 жылғы маусымға дейінгі 2,2 миллиард фунт стерлингке дейін екі еседен астамға өсті. Бұл осы кезеңде дәстүрлі ипотекалық несие берудің айқын төмендеуімен бірге болды, себебі банктер мен құрылыс қоғамдары үй несиелерін беруге көбірек тартынды. Көпірлік несиелердің танымалдылығы арта тұра, оларға байланысты пікір қақтығыстары да күшейді. 2011 жылы Қаржылық қадағалау органы (FSA) үй сатып алушыларды көпірлік несиелерді әдеттегі ипотекалардың орнына пайдаланудан сақтандырды, кейбір ипотекалық брокерлер олардың тиімділігін дұрыс емес көрсетуі мүмкін екеніне қатысты алаңдаушылық білдірді.
Қолданылуы
Ұлыбританияда көпірлік несиелер бизнес және жылжымайтын мүлік салаларында қолданылады. Бизнесте олар әдетте ақша ағынын жақсарту үшін капиталды босатуға қолданылады. Жылжымайтын мүлік саласында оларды үйді көшірушілер сату мен аяқталу күндері арасындағы кешігу кезінде қысқа мерзімді қаржы көзі ретінде жылжымайтын мүлік тізбегін бұзу үшін, аукционда мүлікті сатып алуға ниеттенгендер және жылдам сату үшін жөндеу жұмыстарын қаржыландыруға үй иелері мен жылжымайтын мүлік әзірлеушілер пайдаланады. Ашық көпірлік несиелер қарыз алушы да, несие беруші де үшін жоғары тәуекелді, себебі олардың қайтарылмау ықтималдығы жоғары.
Реттеу
Қарыз алушының немесе оның жақын туысының тұратын үй-жайы кепіл ретінде пайдаланылған көпірлік несиелер реттелген ипотекалық шартылар болып есептеледі және осыған байланысты Қаржылық Жүргіздік Агенттігі (FCA) тарапынан реттеледі. Көпірлік несиелер көбінесе үй иелері мен жылжымайтын мүлік дамытушыларына реттелмей сатылады; алайда, егер несие кепілдігімен сақталған жалдамалық мүліктің иесі қарыз алушының жақын туысы болса немесе болатын болса, FCA реттеуі күшінде болады. Қазіргі уақытта аралас мақсатта қолданылатын мүліктерге қатысты ерекшелік бар, онда қарыз алушы немесе жақын туысы мүліктің 40% -нан кемін пайдаланады. Алайда, 2016 жылдың наурыз айында Ұлыбритания Еуропалық ипотекалық несие туралы директиваға (MCD) сәйкес қолданыстағы заңнамасын өзгертуге міндетті болады. MCD реттелген шартты анықтағанда пайдалану шегін ескермейтіндіктен, қазіргі уақытта «40% ережесі» сақталатыны белгісіз.