Введение

Тип краткосрочного кредита

Мостовой кредит – это тип краткосрочного кредита, обычно оформляемый на срок от 2 недель до 3 лет до организации более крупного или долгосрочного финансирования. В Соединенном Королевстве его обычно называют мостовым кредитом, также известным как "кредит под залог" или "свинг-кредит" в некоторых случаях. В Южноафриканской Республике чаще используется термин "мостовое финансирование", но в более узком смысле, чем в других странах. Мостовой кредит представляет собой временное финансирование для физического или юридического лица до получения постоянного финансирования или следующего этапа финансирования. Средства от нового финансирования обычно используются для погашения мостового кредита, а также для других нужд в капитале. Мостовые кредиты, как правило, дороже традиционного финансирования, что обусловлено повышенным риском. Обычно они характеризуются более высокой процентной ставкой, комиссиями (комиссия, как правило, составляет 1% от суммы кредита), другими расходами, амортизируемыми за более короткий период, а также различными дополнительными условиями (например, участие кредитора в капитале в некоторых случаях). Кредитор также может потребовать перекрестное обеспечение и более низкое соотношение суммы кредита к стоимости залога. С другой стороны, мостовые кредиты обычно оформляются быстро и с минимальным пакетом документов.

Недвижимость

Мостовые кредиты часто используются для приобретения коммерческой недвижимости, чтобы оперативно завершить сделку, выкупить недвижимость из-под обременения или воспользоваться краткосрочной возможностью для получения долгосрочного финансирования. Обычно мостовые кредиты погашаются при продаже недвижимости, ее рефинансировании через традиционного кредитора, улучшении кредитной истории заемщика, завершении строительства или реконструкции объекта, либо при наступлении определенных улучшений или изменений, позволяющих получить постоянное или последующее ипотечное финансирование. Вопросы сроков могут быть связаны как с этапами проекта, требующими разных объемов финансирования и имеющими различные профили риска, так и со способностью привлечь финансирование. Мостовый кредит схож с кредитом под залог активов (hard money loan) и частично пересекается с ним. Оба являются нестандартными кредитами, выдаваемыми в краткосрочных или нестандартных ситуациях. Отличие заключается в том, что термин "кредит под залог активов" относится к источнику финансирования – обычно это частное лицо, инвестиционный фонд или частная компания, не являющаяся банком, специализирующимся на высокорисковых кредитах под высокий процент, в то время как мостовый кредит – это краткосрочный заем, "перекрывающий разрыв" между долгосрочными займами.

Характеристики

Для типовых сроков до 12 месяцев может взиматься от 2 до 4 баллов. Соотношение заемных средств к стоимости (LTV) обычно не превышает 65% для коммерческой недвижимости или 80% для жилой недвижимости, исходя из оценочной стоимости. Мостовой кредит может быть закрытым, то есть доступным в течение заранее определенного срока, или открытым, то есть без фиксированной даты погашения (хотя может быть предусмотрено обязательное погашение через определенный период времени). Мостовой кредит с первым залогом обычно доступен на более высоком LTV, чем мостовой кредит со вторым залогом, из-за более низкого уровня риска, и многие британские кредиторы вообще избегают кредитования со вторым залогом. Более низкие значения LTV также могут привлекать более низкие процентные ставки, что опять же отражает более низкий уровень андеррайтингового риска, хотя первоначальные комиссии, юридические сборы кредитора и оплата оценки могут оставаться фиксированными.

Примеры

Зачастую застройщики берут краткосрочный кредит для финансирования проекта на период получения разрешений на строительство. Поскольку нет гарантии реализации проекта, процентная ставка по такому кредиту может быть высокой, а кредитором – специализированная организация, готовая принять на себя риск. Как только проект полностью согласован и утвержден, он становится доступным для кредитования из более традиционных источников на более выгодных условиях: с более низкой процентной ставкой, на более длительный срок и в большем объеме. Затем привлекается строительный кредит для погашения краткосрочного кредита и финансирования завершения проекта. Потребитель приобретает новое жилье и планирует использовать средства от продажи имеющейся недвижимости для первоначального взноса. Продажа имеющейся недвижимости завершится после сделки по новому жилью. Краткосрочный кредит позволяет покупателю получить доступ к капиталу, заложенному в текущей недвижимости, и использовать его в качестве первоначального взноса, рассчитывая на быструю продажу текущей недвижимости и погашение краткосрочного кредита. Краткосрочное кредитование может быть использовано компанией для обеспечения непрерывности деятельности, например, в ситуации, когда один из партнеров хочет выйти из бизнеса, а другой – продолжить его. Краткосрочный кредит может быть выдан под залог стоимости помещений компании, что позволит привлечь дополнительные средства, например, через выкуп доли в управлении. Объект недвижимости может быть предложен со скидкой, если покупатель сможет быстро завершить сделку, при этом скидка покроет расходы на краткосрочный кредит, использованный для завершения сделки. При покупке недвижимости на аукционе, где у покупателя есть всего 14–28 дней на завершение сделки, долгосрочное кредитование, такое как ипотека для сдачи в аренду, может оказаться невозможным в такие сроки, в то время как краткосрочный кредит будет доступен.

Южная Африка

В южноафриканском праве недвижимое имущество передается посредством системы регистрации в публичных реестрах, известных как Ведомства регистрации прав на недвижимость. Учитывая задержки, возникающие в процессе передачи, многие участники сделок с недвижимостью нуждаются в доступе к средствам, которые станут доступны только в день регистрации сделки в соответствующем Ведомстве регистрации прав на недвижимость. Компании, предоставляющие мостовое финансирование, обеспечивают финансирование, которое создает мост между немедленной потребностью участника в денежных средствах и его последующим правом на получение средств после регистрации в Ведомстве регистрации прав на недвижимость. Мостовое финансирование, как правило, не предоставляется банками. Существуют различные виды мостового финансирования, в зависимости от участника сделки с недвижимостью, которому требуется финансирование. Продавцы недвижимости могут использовать мостовое финансирование для покрытия поступлений от продажи, агенты по недвижимости – для покрытия своей комиссии, а заемщики – для покрытия поступлений от дополнительных или заменяющих ипотечных облигаций. Мостовое финансирование также может быть использовано для погашения непогашенных налогов на недвижимость или коммунальных платежей, а также для уплаты пошлин при передаче права собственности.

История

Краткосрочное финансирование, аналогичное современным мостовым кредитам, было доступно в Великобритании уже в 1960-х годах, но обычно только через крупные банки и строительные общества для проверенных клиентов. Рынок мостовых кредитов оставался небольшим до начала нового тысячелетия, с ограниченным числом кредиторов. Мостовые кредиты стали набирать популярность в Великобритании после глобальной рецессии 2008–2009 годов, при этом общий объем выдачи кредитов более чем удвоился – с 0,8 млрд. фунтов стерлингов за год до марта 2011 года до 2,2 млрд. фунтов стерлингов за год до июня 2014 года. Это совпало со значительным сокращением традиционного ипотечного кредитования в тот же период, поскольку банки и строительные общества стали менее охотно выдавать жилищные кредиты. С ростом популярности мостовых кредитов росла и связанная с ними полемика. В 2011 году Управление финансового надзора (FSA) предостерегло покупателей жилья от использования мостовых кредитов в качестве альтернативы обычной ипотеке, выразив опасения, что некоторые ипотечные брокеры могут давать неверную оценку их целесообразности.

Использование

В Соединенном Королевстве мостовые кредиты используются как в бизнесе, так и в сфере недвижимости. В первом случае они обычно применяются для высвобождения капитала с целью улучшения денежного потока. Во втором случае они используются людьми, переезжающими в новое жилье, чтобы разорвать цепочки сделок с недвижимостью, предоставляя краткосрочное финансирование в случае задержки между датой продажи и датой завершения сделки, покупателями на аукционах недвижимости, а также арендодателями и застройщиками для получения финансирования на ремонт с целью быстрой перепродажи. Открытые мостовые кредиты более рискованны как для заемщика, так и для кредитора из-за повышенной вероятности невыплаты.

Регулирование

Мостовые кредиты, обеспеченные первым взысканием на недвижимость, в которой будет проживать заемщик или близкий член его семьи, считаются регулируемыми ипотечными контрактами и, следовательно, подлежат регулированию Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA). Мостовые кредиты, предлагаемые арендодателям и застройщикам, как правило, не регулируются; однако, если жильцом арендуемой недвижимости, в отношении которой предоставлен кредит, является или станет близкий член семьи заемщика, регулирование FCA все равно будет применяться. В настоящее время существует исключение для недвижимости смешанного назначения, где заемщик или близкий родственник будет занимать менее 40% площади. Однако в марте 2016 года Великобритания будет обязана привести свое действующее законодательство в соответствие с европейским законодательством в рамках общеевропейской Директивы об ипотечном кредитовании (MCD). Поскольку MCD не учитывает пороговые значения использования при определении регулируемого контракта, в настоящее время неясно, сохранится ли в силе правило о 40%.