Сату шарты бойынша несиені мерзімінен бұрын талап ету құқығы
Due-on-sale clause
Негізгі қарыз шарты: мүлік сатылғанда немесе иелігі ауысқанда қарызды толық төлеу талабы. Инвесторлар үшін бұл кедергі болуы мүмкін. Қарыз туралы біліңіз!
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Кіріспе
Сату кезінде төлеу шарты – қарыз немесе вексельдегі, қарызды қамтамасыз ету үшін пайдаланылған мүлікті сату немесе меншік құқығын беру кезінде қарыздың толық сомасы төленуге тиіс екенін белгілейтін шарт. Несие берушіде мұндай жағдайда қарызды өтеуді талап ету құқығы бар, бірақ міндетті емес. Көтермелі мүлікке инвестиция жасауда, сату кезінде төлеу шарты мүлікті сатуға ниеттенген және сатып алушыға қарызды сатудың бір бөлігі ретінде төлеудің орнына қолданыстағы қарызды қабылдауға мүмкіндік беруге тырысатын мүлік иесі үшін кедергі болуы мүмкін. Сондай-ақ, сату кезінде төлеу шарты сатушының сатып алушыға "жалпы сомадағы ипотека", "жалпы сомадағы сенімділік актісі", "жалпы сомадағы сенімділік келісімі" немесе "AITD" деп аталатын қаржыландыруды ұзартуына кедергі келтіреді. Осы келісімдердің кез келгені сатушының қолданыстағы ипотекасындағы сату кезінде төлеу шартын іске қосады, сондықтан несие беруші қарызды талап етуге құқылы. Егер ипотекалық қарызда сату кезінде төлеу шарты бар мүлік берілсе және қарыз төленбесе, банк қарызды талап ете алады және сатып алушы қарыздың қалған сомасын дереу төлей алмаса, мүлікті сот арқылы алуы мүмкін. Мұның болу ықтималдығы жылжымайтын мүлік экономикасының жағдайына байланысты. Егер сатып алушы қарыз төлемдерін мерзімінде төлей берсе, банк қарызды талап етуі аз мүмкін, бірақ бұл әлі де банктың шешімі. 1980 жылдардың басында жаңа қарыздар бойынша пайыздық ставка 18% болған кезде, банктер жиі төмен пайыздық ставкамен берілген ескі қарыздарға (әсіресе 1973-1975 жылдардағы рецессия мен одан кейінгі тұрақсыздыққа дейін берілгендерге) қатысты сату кезінде төлеу шарттарын орындауға тырысты, осылайша олар осы қарыздарды есептен шығарып, сатып алушыларды операцияларын қаржыландыру үшін жаңа қарыз алуға мәжбүр ете алады және оларға жоғары пайыздық ставкамен қаражат бере алады. 2010 жылдардағы несие нарығында көптеген сарапшылар банктер қарызды талап етудің басқа себебі болмаса, сату кезінде төлеу шартын қолдануға бейім емес деп санайды.
A due on sale clause is a clause in a loan or promissory note that stipulates that the full balance of the loan may be called due (repaid in full) upon sale or transfer of ownership of the property used to secure the note. The lender has the right, but not the obligation, to call the note due in such a circumstance. In real estate investing, the due on sale clause can be an impediment for a property owner who wishes to sell the property and have the buyer take over an existing loan rather than paying the loan off as part of the sale. Likewise, a due on sale clause would interfere with a seller's extension of financing to a buyer by using a wraparound mortgage, also called an "all inclusive mortgage", "all inclusive deed of trust", "all inclusive trust deed", or "AITD." Any of these arrangements triggers the due on sale clause in the seller's existing mortgage and thus the lender may call the loan due. If a property with a due on sale clause in the mortgage loan is transferred and the loan is not paid off, the bank could call the loan and then foreclose on the property if the buyer is unable to immediately tender the entire remaining balance on the loan. How likely this is depends on how the real estate economy is doing. If the buyer continues to pay the loan payments when due, it is less likely that the bank would actually call the loan due but it is still the bank's choice. In the early 1980s, with interest rates on new loans at 18%, banks frequently attempted to enforce due on sale clauses with respect to older loans that had been made at lower interest rates (especially those made prior to the 1973–75 recession and the ensuing stagflation), so they could retire those loans from their books, force buyers to obtain new loans to fund their transactions, and lend funds to them at higher interest rates. In the lending market of the 2010s, many observers believe that banks are not likely to enforce due on sale provisions unless they have another reason to call the loan due.
АҚШ заңдары
Соңғы жылдары АҚШ-та институционалдық несие берушілер берген ипотекалық несиелердің басым көпшілігінде сату кезінде төлену шарты бар. Бұл шарттардың мақсаты – мүлікті сату немесе оған құқықтарды беру жағдайында несиенің толыққанды өтелуін қамтамасыз ету. Бұл бұрынғы кең таралған, қайта қаржыландыруға жарамды ипотекалардан өзгеше. Қайта қаржыландыруға жарамды ипотекалар екінші тарапқа қарыз алушының орнына тұруға және сатып алушы мен қаржы институты арасындағы қолданыстағы келісімді қабылдауға мүмкіндік беретін. 1982 жылға дейін сату кезінде төлену шартының күші негізінен мемлекеттік, емес федералдық заңмен реттелді. Көптеген штаттар несие берушінің келісіміне қарамастан, сатып алушыларға қолданыстағы несиелерді қабылдауға рұқсат беретін заңдарды қабылдады. Бұл заңдардың логикасы мынадай болды: несие берушіге несиемен қамтамасыз етілген мүлік сатылған жағдайда ғана несиені мерзімінен бұрын талап етуге рұқсат етілуі керек, егер несие беруші мүлікті сату және беру несие берушінің қауіпсіздігін азайтатынын немесе несиенің төленбеу тәуекелін арттыратынын дәлелдей алса. Алайда, 1982 жылы Конгресс Гарн-Сент-Жермен депозиттік мекемелер заңын қабылдады. Заңның 341а-тармағы (АҚШ кодексінің 12-тарауы, 1701j 3-бөлімінде тіркелген) сату кезінде төлену шартының күші мәселесін федералдық деңгейде реттейді және жылжымайтын мүлік несие шартында сату кезінде төлену шарты болса, егер несиемен қамтамасыз етілген мүлік несие берушінің келісімінсіз берілсе, бұл шарт күшіне енеді деп белгілейді. Институционалдық несие берушілер Федералдық заңға 341а-тармақты қосу үшін Конгреске белсенді лобби жасады. Несие берушілер әдетте несиелерге сату кезінде төлену шартын қосуға міндетті емес, бірақ институционалдық несие берушілер үшін оны қосу де-факто стандартты тәжірибе болып табылады. Жеке несие берушілер берген несиелер үшін, мысалы, сатушылар сатып алушыларға берген қаржыландыру сияқты, сату кезінде төлену шарты әрқашан қосылмайды. Сондай-ақ, сатып алушы мен сатушы бір реттік несие қайта қаржыландыруға рұқсат беретін сату кезінде төлену шартын қосу туралы келісе алады. Сату кезінде төлену шартының күшіне енуіне қатысты белгілі бір ерекшеліктер бар. Бұл ерекшеліктер әдетте Федералдық ережелер кодексінің 12-тарауы, 191-бөлімінде қамтылған. Мысалы, қарыз алушылар өз үйлерін сату кезінде төлену шартын орындау қажеттілігін тудырмастан өз сенім қорына бере алады. «Несие беруші қарыз алушының иесі және сонымен қала беретін және мүлікті пайдалану құқығын берумен байланысты емес, өмір бойына пайдалануға арналған трастқа беру кезінде сату кезінде төлену шарты бойынша өз таңдау құқығын жүзеге асыра алмайды». (12 U.S.C. 1701j 3(d)(8) [5].) Ескеріңіз, иесі бірнеше иесі бар болуы мүмкін. Сол сияқты, қарыз алушының үйін ажырасу немесе неке бұзу кезінде жұбайына беру, әдетте, сату кезінде төлену шартын орындауға себеп болмайды. Заңда басқа да ерекшеліктер бар. Сенім қоры мүлікті мұрагерлерге және кәмелетке толмаған балаларға беруді жеңілдетеді. Бұл сондай-ақ бай немесе тәуекелге ұшыраған иелердің мүлкін болашақта сот процесінен немесе кредиторлардан қорғауға көмектеседі, өйткені мүліктің иесі жеке тұлғалар емес, сенім қоры болып табылады.
Virtually all mortgage loans made in the United States by institutional lenders in recent years contain a due on sale clause. These clauses are meant to require the loan to be paid in full in the case of a sale or conveyance of interest in the subject property. This is in contrast to the wide availability of assumable mortgages in the past. Assumable mortgages would allow a second party to assume the position of borrower and essentially adopt the agreement that is already in place between the buyer and the financial institution. Until 1982, the enforceability of due on sale provisions was basically a matter of state, not federal, law. Many states had adopted laws that permitted existing loans to be assumed by buyers whether or not the lender was willing to agree. The logic behind these laws was generally that a lender should be permitted to call a loan due when the property securing the loan is sold only if the lender could demonstrate that the sale and transfer of the property reduced the lender's security or increased the risk that the loan would go into default. However, in 1982 Congress passed the Garn–St. Germain Depository Institutions Act. Section 341a of the Act (codified in Title 12, U. S. Code, Section 1701j 3) makes the enforceability of due on sale provisions a federal issue and provides that if real estate loan documents contain a due on sale provision, that provision is enforceable if the property securing the loan is transferred without the lender's consent. Institutional lenders successfully lobbied Congress heavily to add Section 341a of the Act to federal law. Lenders are generally not required to include due on sale provisions in loans, but it is nearly universal practice for institutional lenders to include them. For loans by private lenders, such as financing extended to buyers by sellers, due on sale provisions are not always included. Also, a buyer and seller could negotiate to include due on sale clause that allows a one time loan assumption. There are certain exceptions to enforceability of due on sale clauses. These are generally contained in Title 12, Code of Federal Regulations, part 191. For example, borrowers may place their homes in their own trust without triggering the due on sale clause. "A lender may not exercise its option pursuant to a due on sale clause upon a transfer into an inter vivos trust in which the borrower is and remains a beneficiary and which does not relate to a transfer of rights of occupancy in the property." (12 U. S. C. 1701j 3(d)(8) [5].) Note that a beneficiary means possibly among multiple beneficiaries. Similarly, transfer of the borrower's home to a spouse as part of a divorce or dissolution of marriage generally does not trigger a due on sale clause. There are other exemptions in the law as well. Use trusts also facilitates transfers of property to heirs and minors. It may also protect the property of wealthy or risky owners against the possibility of future lawsuits or creditors because the trust, not the individuals at risk, owns the property.