Право требования досрочного погашения по продаже недвижимости.

Введение

Клауза о досрочном погашении – это положение в кредитном договоре или долговой расписке, которое предусматривает, что вся сумма кредита может быть потребована к немедленному погашению (полностью выплачена) в случае продажи или передачи права собственности на имущество, служащее обеспечением по этому кредиту. Кредитор имеет право, но не обязан, потребовать досрочного погашения кредита в такой ситуации. В инвестициях в недвижимость, клауза о досрочном погашении может стать препятствием для владельца недвижимости, желающего продать объект и передать покупателю существующий кредит, а не выплатить его в рамках сделки. Аналогично, клауза о досрочном погашении помешает продавцу предоставить финансирование покупателю посредством оберточной ипотеки, также известной как "ипотека, включающая все платежи", "доверительный акт, включающий все платежи", "доверительный акт, покрывающий все обязательства" или "AITD". Любая из этих схем активирует клаузу о досрочном погашении в существующей ипотеке продавца, и, следовательно, кредитор может потребовать досрочного погашения кредита. Если имущество с клаузой о досрочном погашении в ипотечном кредите передано, а кредит не выплачен, банк может потребовать его погашения, а затем инициировать процедуру взыскания на имущество, если покупатель не сможет немедленно выплатить оставшуюся сумму долга. Вероятность этого зависит от состояния рынка недвижимости. Если покупатель продолжает своевременно выплачивать платежи по кредиту, банк с меньшей вероятностью потребует его досрочного погашения, но окончательное решение остается за банком. В начале 1980-х годов, когда процентные ставки по новым кредитам достигали 18%, банки часто пытались применить клаузы о досрочном погашении к более старым кредитам, выданным по более низким ставкам (особенно тем, которые были выданы до рецессии 1973–1975 годов и последовавшей за ней стагфляции), чтобы вывести эти кредиты из своего портфеля, заставить покупателей брать новые кредиты для финансирования сделок и выдавать им средства по более высоким ставкам. На рынке кредитования 2010-х годов многие эксперты полагают, что банки вряд ли будут применять положения о досрочном погашении, если у них нет других оснований для требования погашения кредита.

A due on sale clause is a clause in a loan or promissory note that stipulates that the full balance of the loan may be called due (repaid in full) upon sale or transfer of ownership of the property used to secure the note. The lender has the right, but not the obligation, to call the note due in such a circumstance. In real estate investing, the due on sale clause can be an impediment for a property owner who wishes to sell the property and have the buyer take over an existing loan rather than paying the loan off as part of the sale. Likewise, a due on sale clause would interfere with a seller's extension of financing to a buyer by using a wraparound mortgage, also called an "all inclusive mortgage", "all inclusive deed of trust", "all inclusive trust deed", or "AITD." Any of these arrangements triggers the due on sale clause in the seller's existing mortgage and thus the lender may call the loan due. If a property with a due on sale clause in the mortgage loan is transferred and the loan is not paid off, the bank could call the loan and then foreclose on the property if the buyer is unable to immediately tender the entire remaining balance on the loan. How likely this is depends on how the real estate economy is doing. If the buyer continues to pay the loan payments when due, it is less likely that the bank would actually call the loan due but it is still the bank's choice. In the early 1980s, with interest rates on new loans at 18%, banks frequently attempted to enforce due on sale clauses with respect to older loans that had been made at lower interest rates (especially those made prior to the 1973–75 recession and the ensuing stagflation), so they could retire those loans from their books, force buyers to obtain new loans to fund their transactions, and lend funds to them at higher interest rates. In the lending market of the 2010s, many observers believe that banks are not likely to enforce due on sale provisions unless they have another reason to call the loan due.

Право Соединенных Штатов

Практически все ипотечные кредиты, выдаваемые в Соединенных Штатах институциональными кредиторами в последние годы, содержат пункт о досрочном погашении. Эти пункты предназначены для того, чтобы требовать полного погашения кредита в случае продажи или передачи права собственности на объект недвижимости. Это отличается от широкой доступности ипотечных кредитов с возможностью переуступки в прошлом. Такие кредиты позволяли бы второму лицу принять на себя обязательства заемщика и, по сути, принять соглашение, которое уже существует между покупателем и финансовым учреждением. До 1982 года применимость пунктов о досрочном погашении была в основном вопросом законодательства штатов, а не федерального. Многие штаты приняли законы, которые разрешали покупателям переуступать существующие кредиты, независимо от согласия кредитора. Логика этих законов заключалась в том, что кредитор должен иметь право потребовать досрочного погашения кредита, когда имущество, служащее обеспечением по кредиту, продается, только если кредитор сможет доказать, что продажа и передача имущества уменьшили его обеспечение или увеличили риск невыплаты кредита. Однако в 1982 году Конгресс принял Закон о депозитарных учреждениях Гарна-Сент-Жермена. Раздел 341a Закона (кодифицированный в Разделе 12 Кодекса США, Раздел 1701j 3) делает применимость пунктов о досрочном погашении федеральным вопросом и предусматривает, что если в документах по кредитам на недвижимость содержится пункт о досрочном погашении, этот пункт является обязательным для исполнения, если имущество, служащее обеспечением по кредиту, передается без согласия кредитора. Институциональные кредиторы успешно лоббировали Конгресс, чтобы добавить Раздел 341a в федеральный закон. Кредиторы, как правило, не обязаны включать пункты о досрочном погашении в кредиты, но для институциональных кредиторов это почти универсальная практика. В случае кредитов, предоставляемых частными кредиторами, например, финансирования, предоставляемого продавцами покупателям, пункты о досрочном погашении не всегда включаются. Кроме того, покупатель и продавец могут договориться о включении пункта о досрочном погашении, который допускает однократную переуступку кредита. Существуют определенные исключения из применимости пунктов о досрочном погашении. Они обычно содержатся в Разделе 12 Кодекса федеральных правил, часть 191. Например, заемщики могут поместить свои дома в траст, не вызывая действие пункта о досрочном погашении. "Кредитор не может воспользоваться своим правом в соответствии с пунктом о досрочном погашении при передаче в траст при жизни (inter vivos trust), в котором заемщик является и остается бенефициаром и который не связан с передачей права пользования имуществом" (12 U.S.C. 1701j 3(d)(8) [5]). Обратите внимание, что бенефициар может быть одним из нескольких бенефициаров. Аналогично, передача дома заемщика супругу в рамках развода или расторжения брака обычно не вызывает действие пункта о досрочном погашении. В законе есть и другие исключения. Использование трастов также облегчает передачу имущества наследникам и несовершеннолетним. Оно также может защитить имущество состоятельных или рискованных владельцев от возможных будущих судебных исков или кредиторов, поскольку имуществом владеет траст, а не лица, подвергающиеся риску.

Virtually all mortgage loans made in the United States by institutional lenders in recent years contain a due on sale clause. These clauses are meant to require the loan to be paid in full in the case of a sale or conveyance of interest in the subject property. This is in contrast to the wide availability of assumable mortgages in the past. Assumable mortgages would allow a second party to assume the position of borrower and essentially adopt the agreement that is already in place between the buyer and the financial institution. Until 1982, the enforceability of due on sale provisions was basically a matter of state, not federal, law. Many states had adopted laws that permitted existing loans to be assumed by buyers whether or not the lender was willing to agree. The logic behind these laws was generally that a lender should be permitted to call a loan due when the property securing the loan is sold only if the lender could demonstrate that the sale and transfer of the property reduced the lender's security or increased the risk that the loan would go into default. However, in 1982 Congress passed the Garn–St. Germain Depository Institutions Act. Section 341a of the Act (codified in Title 12, U. S. Code, Section 1701j 3) makes the enforceability of due on sale provisions a federal issue and provides that if real estate loan documents contain a due on sale provision, that provision is enforceable if the property securing the loan is transferred without the lender's consent. Institutional lenders successfully lobbied Congress heavily to add Section 341a of the Act to federal law. Lenders are generally not required to include due on sale provisions in loans, but it is nearly universal practice for institutional lenders to include them. For loans by private lenders, such as financing extended to buyers by sellers, due on sale provisions are not always included. Also, a buyer and seller could negotiate to include due on sale clause that allows a one time loan assumption. There are certain exceptions to enforceability of due on sale clauses. These are generally contained in Title 12, Code of Federal Regulations, part 191. For example, borrowers may place their homes in their own trust without triggering the due on sale clause. "A lender may not exercise its option pursuant to a due on sale clause upon a transfer into an inter vivos trust in which the borrower is and remains a beneficiary and which does not relate to a transfer of rights of occupancy in the property." (12 U. S. C. 1701j 3(d)(8) [5].) Note that a beneficiary means possibly among multiple beneficiaries. Similarly, transfer of the borrower's home to a spouse as part of a divorce or dissolution of marriage generally does not trigger a due on sale clause. There are other exemptions in the law as well. Use trusts also facilitates transfers of property to heirs and minors. It may also protect the property of wealthy or risky owners against the possibility of future lawsuits or creditors because the trust, not the individuals at risk, owns the property.