Кіріспе
Келісімшарт түрі
Жылжымайтын мүлік туралы келісімшарт – тараптар арасында жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату, айырбастау немесе басқа түрде беру туралы жасалған келісімшарт. Жерді сату сол жер орналасқан мемлекеттің заңдарымен және тәжірибесімен реттеледі. Жалға берілген мүлік – бұл, әдетте, пәтер сияқты жылжымайтын мүліктің жалға алуы, ал жалға алу шарты (жалға алу келісімшарттары) осы жалға алуды қамтиды, себебі олар көбінесе тіркелгісіз мәмілелерге әкелмейді. Жылжымайтын мүліктің толық иелігі ("тұрақты") бойынша жасалатын мәмілелер, оның ішінде толық құқықтық иелік, өмір бойына иелік ету құқығы, қалдық құқықтар және толық иеліктің жеңілдіктері жылжымайтын мүлік туралы келісімшарттармен реттеледі. Жылжымайтын мүлік туралы келісімшарттар әдетте екіжақты келісімшарттар болып табылады (яғни екі тараптың келісімімен жасалады) және олардың жалпы келісімшарт құқығында белгіленген заңды талаптарға сәйкес болуы керек, сондай-ақ орындалуы үшін жазбаша түрде болуы тиіс.
Ұсыныс және қабылдау
Басқа келісімшарттардағыдай, жылжымайтын мүлік келісімшарттары да бір тарап ұсыныс жасап, екінші тарап оны қабылдау арқылы жасалуы мүмкін. Мұндай ұсыныстар мен қабылдаулар күшіне енуі үшін жазбаша түрде (Алаяқтық туралы заң, Ортақ құқық) жасалып, келісімшартқа келісетін тараптар қол қоюы тиіс. Көбінесе ұсыныс жасаған тарап жылжымайтын мүлік туралы жазбаша келісімшарт дайындап, оған қол қойып, екінші тарапқа жібереді, ал екінші тарап келісімшартқа қол қою арқылы ұсынысты қабылдайды. Барлық заңдық ұсыныстар сияқты, екінші тарап ұсынысты қабылдауы, оны қабылдамауы (мұндай жағдайда ұсыныс күшін жояды), қарсы ұсыныс жасауы (мұндай жағдайда бастапқы ұсыныс күшін жояды) немесе оған жауап бермеуі (мұндай жағдайда ұсыныс оның мерзімі біткен кезде күшін жояды) мүмкін. Ұсынысты (немесе қарсы ұсынысты) қабылдамас бұрын, ұсынған (немесе қарсы ұсыныс жасаған) тарап оны кері алып ала алады. Қарсы ұсынысқа тағы бір ұсыныс жасалуы мүмкін, ал қарсы ұсыныс процесі тараптар арасында белгісіз мерзімге созылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік туралы келісімшарттың күшіне енуі үшін тараптардың түпнұсқа қолтаңбалары болуы керек, ал келісімшартқа енгізілген кез келген өзгерістерге барлық қатысушы тараптар қол қоюы тиіс. Егер бастапқы ұсыныс оны алған тарап белгілеп, қол қойып, содан кейін қол қойған болса, онда бұл ұсыныс пен қабылдау емес, кері ұсыныс болып саналады.
Белгіленген іс-әрекет
Көлеңкелі мүлік келісім-шарты, әдетте, өзімен-өзі көлеңкелі мүлікке меншік құқығын беруге немесе беруге мүмкіндік бермейді. Көлеңкелі мүлікті беру үшін басқа құжат қолданылады, ол – тіркеу куәлігі. Көлеңкелі мүлік келісім-шартында көлеңкелі мүлікті беру үшін қолданылатын тіркеу куәлігінің түрі көрсетілуі мүмкін, мысалы, кепілдік куәлігі немесе талаптан бас тарту куәлігі. Егер тіркеу куәлігінің түрі нақты айтылмаса, «сатуға жарамды құқық» деп көрсетілуі мүмкін, бұл кепілдік куәлігі ұсынылуы керек екенін білдіреді. Несие берушілер кепілдік куәлігін талап етеді. Көлеңкелі мүлікке құқық бойынша кез келген салымдар немесе басқа да шектеулер көлеңкелі мүлік келісім-шартында алдын ала көрсетілуі керек, осы кемшіліктердің болуы келісім-шартты жабу кезінде немесе одан бұрын күшін жоюға себеп болмауы тиіс. Егер салымдар жабу уақытына дейін жойылмаса, онда тіркеу куәлігінде жойылмаған салымдарға қатысты ерекшеліктер нақты көрсетілуі керек. Көлеңкелі мүлік келісім-шартына қол қойған сатып алушылар көлеңкелі мүлік үшін уәде етілген сыйақыны (қаржылық жауапкершілік) беруге міндетті, әдетте бұл сатып алу бағасының сомасындағы ақшалай қаражат болып табылады. Дегенмен, меншік түріне қатысты мәліметтер келісім-шартта көрсетілмеуі мүмкін. Кейде қол қоятын сатып алушылар тіркеу куәлігін дайындауға шақырылған адвокатқа қандай меншік түрін тіркеуге енгізуді және әйел немесе ерлі-әйелдік серіктес сияқты ортақ меншік иесін қосуды шешуі мүмкін. Мысалы, ортақ меншік (құқық) түрлеріне ортақ иелік, мұрагерлік құқығы бар ортақ иелік немесе толық ортақ иелік кіруі мүмкін. Тағы бір мүмкіндік – тікелей меншік орнына сенімділікпен меншік.
Жабу және ұстау күні
Үлгілі жылжымайтын мүлік келісім-шартында жабылу күні көрсетіледі. Жабылу – жылжымайтын мүлік үшін ақша (немесе басқа да сыйақы) төленген және жылжымайтын мүлікке құқық (меншік) сатушыдан сатып алушыға берілетін оқиға. Мүлікті беру сатушының (сатушылардың) сатып алушыға (сатып алушыларға) немесе олардың адвокаттарына немесе басқа агенттеріне меншік құқығының ауысуын тіркеу үшін қол қойылған құжат арқылы жүзеге асырылады. Көбінесе жабылу кезінде басқа да құжаттар қажет болады. Жабылу күні әдетте жылжымайтын мүлікке иелік құқығы сатушыдан сатып алушыға ауысқан күнмен сәйкес келеді. Дегенмен, жылжымайтын мүлік туралы келісімшартта иелік құқығының ауысуына басқа күн белгіленуі мүмкін. Үйге, пәтерге немесе ғимаратқа иелік етуді ауыстыру әдетте кілттерді тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Келісімшартта сатушының келісілген мерзімнен кейін иелік құқығын сақтап қалу жағдайларына қатысты ережелер болуы мүмкін. Келісімшартта жабылу шығындарын қай тарап төлейтіні де көрсетілуі мүмкін. Егер келісімшартта нақты көрсетілмесе, онда заңға, ортақ құқыққа (сот шешімдеріне), орналасқан жеріне және басқа да бұйрықтарға немесе келісімдерге байланысты кімнің қандай жабылу шығындарын төлейтінін анықтайтын белгілі бір стандарттық ережелер бар.
Мүліктік жағдай
Жылжымайтын мүлік туралы келісімшартта меншік құқығын беру немесе иеленуді беру кезінде мүліктің қандай күйде болуы тиіс екендігі нақты көрсетілуі мүмкін. Мысалы, келісімшартта мүлік «қандай бар, сондай» сатылады деп айтылуы мүмкін, әсіресе егер оны бұзу жоспарланған болса. Балама ретінде, үйдің, ғимараттың немесе оның бір бөлігінің – мысалы, орнатылған құрал-жабдықтардың, HVAC жүйесінің және т.б. – жай-күйі туралы мәлімдеме немесе кепілдік (гарантия) берілуі мүмкін. Кейде мемлекеттік орган белгілеген жеке ақпарат беру нысаны да қолданылады. Келісімшартта сондай-ақ келісімге кіретін жеке мүлік ( жылжымайтын мүлік емес) заттары, мысалы, әдетте үйден ажыратылатын кір жуу машинасы мен кептіргіш сияқты заттар да көрсетілуі мүмкін. Коммуналдық есептегіштер, электр жүйелері, сақтандырғыштар немесе автоматтық ажыратқыштар, сантехника, пештер, су жылытқыштар, раковиналар, унитаздар, ванналар және көптеген орталық кондиционерлер үйге немесе ғимаратқа бекітілген деп есептеліп, әдетте жылжымайтын мүлікке қосылады.
Жүргізушілер
Қосымшалар (немесе түзетулер) – белгілі бір жағдайларда келісімшарттың бір бөлігі болатын, жеке парақтар түріндегі арнайы құжаттар.
Ақшалай депозит
Ақша ең көп кездесетін фактор болғанымен, жарамды жылжымайтын мүлікке қатысты шарт жасау үшін міндетті түрде қажетті элемент емес. Сатып алушының (лар) кепілдік төлемі әдетте жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ұсыныспен бірге келеді және бұл төлем үшінші тараппен, мысалы, құқық иелену компаниясымен, адвокатпен немесе кейде сатушымен сақталады. Бұл сома, жалпы бағаның шағын бөлігі, шартта көрсетіледі, ал қалған сомасы мәміленің аяқталуы кезінде төленеді. Сирек жағдайларда, басқа да құнды мүліктер, мысалы, облигациялар және/немесе акциялар немесе басқа саудаға жарамды құралдар сыйлық ретінде қолданылуы мүмкін. Алтын, күміс сияқты басқа материалдық активтер немесе кез келген құнды заттар да қолданылуы мүмкін, ал кейбір жағдайларда – тараптар арасындағы махаббат (ол дәлелденсе). Дегенмен, кепілдік төлемі соңғы сату бағасына есептеледі, бұл әдетте басты немесе жалғыз сыйлық болып табылады.
Сатып алушының қаржылық біліктілігі
Сатып алушының қаржылық мүмкіндігі неғұрлым жоғары болса, сатушының көздеген мақсаты – келісімнің сәтті аяқталуы да соғұрлым артады. Сатып алушының қаржылық мүмкіндігін көрсететін кез келген құжат, мысалы, ипотекалық несиеге алдын ала мақұлдау немесе алдын ала біліктілік, жылжымайтын мүлікке сатып алу туралы ұсыныспен бірге ақша кепілдемесімен бірге ұсынылуы мүмкін. Егер бәсекелес ұсыныстар болса немесе төмен баға ұсынылса, сатушы дәлелді қаржылық мүмкіндігі бар сатып алушыдан ұсынысты қабылдауға көбірек дайын болуы мүмкін, дәлелсіз сатып алушыға қарағанда.