Введение
Тип договора
Договор о недвижимости – это соглашение между сторонами о купле-продаже, обмене или ином отчуждении недвижимости. Продажа земли регулируется законодательством и практикой юрисдикции, в которой эта земля расположена. Недвижимость, известная как право аренды, фактически представляет собой аренду имущества, такого как квартира, и договоры аренды (контракты аренды) регулируют такие отношения, поскольку они, как правило, не приводят к регистрации прав собственности. Бессрочные ("более постоянные") сделки с недвижимостью регулируются договорами о недвижимости, включая передачу полного права собственности, пожизненного владения, остаточного права и сервитута. Договоры о недвижимости обычно являются двусторонними (то есть заключенными двумя сторонами) и должны соответствовать общим требованиям, предъявляемым к договорам, а также быть оформлены в письменной форме для обеспечения их юридической силы.
Предложение и принятие
Как и в случае с другими договорами, договоры купли-продажи недвижимости могут быть заключены посредством предложения одной стороны и его принятия другой стороной. Чтобы предложения и их принятие имели юридическую силу, они должны быть оформлены в письменной форме (Statute of Frauds, Common Law) и подписаны сторонами, соглашающимися с условиями договора. Как правило, сторона, делающая предложение, составляет письменный договор купли-продажи недвижимости, подписывает его и направляет другой стороне для принятия путем подписания договора. Как и в случае с любыми другими законными предложениями, другая сторона может принять предложение, отклонить его (в этом случае предложение аннулируется), сделать встречное предложение (в этом случае первоначальное предложение аннулируется) или не отвечать на предложение (в этом случае предложение аннулируется по истечении срока его действия). До того, как предложение (или встречное предложение) будет принято, сторона, его выдвинувшая (или сделавшая встречное предложение), может его отозвать. Встречное предложение может быть встречено новым предложением, и процесс взаимных предложений может продолжаться неограниченно долго между сторонами. Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости имел юридическую силу, он должен содержать оригинальные подписи сторон, а любые изменения в договоре должны быть заверены подписями (парафами) всех участвующих сторон. Если первоначальное предложение было дополнено и заверено подписью (парафом) стороны, получившей его, а затем подписано, это не является принятием предложения, а представляет собой встречное предложение.
Указанный акт
Договор купли-продажи недвижимости обычно сам по себе не передает и не оформляет право собственности на недвижимость. Для передачи права собственности используется отдельный документ – договор купли-продажи (или правоустанавливающий документ). В договоре купли-продажи может быть указан тип договора купли-продажи, который будет использован для передачи недвижимости, например, договор купли-продажи с гарантией права собственности или договор отказа от права собственности. Если тип договора купли-продажи не указан конкретно, может быть указано "рыночное право собственности", что подразумевает предоставление договора купли-продажи с гарантией права собственности. Кредиторы будут настаивать на договоре купли-продажи с гарантией права собственности. О любых обременениях или иных ограничениях права собственности на недвижимость следует указать в договоре купли-продажи, чтобы наличие этих недостатков не являлось основанием для расторжения договора на или до момента закрытия сделки. Если обременения не будут сняты до момента закрытия сделки, в договоре купли-продажи должны быть указаны исключения для необременинных обременений. Покупатель (покупатели), подписывающий договор купли-продажи, несет ответственность (несет юридическую ответственность) за предоставление обещанного встречного удовлетворения за недвижимость, которое обычно представляет собой денежные средства в размере покупной цены. Однако в договоре могут не быть указаны детали относительно типа права собственности. Иногда покупатель (покупатели) могут указать адвокату, составляющему договор купли-продажи, какой тип права собственности указать в договоре, и могут решить добавить совместного владельца, например, супруга. Например, типы совместной собственности (права) могут включать долевую собственность, совместную собственность с правом наследования или собственность супругов. Другой вариант – владение через траст вместо прямого владения.
Дата закрытия и владения
Типичный договор купли-продажи недвижимости указывает дату, к которой должно быть завершено закрытие сделки. Закрытие сделки – это событие, в ходе которого деньги (или иное встречное предоставление) за недвижимость выплачиваются, а право собственности на недвижимость передается от продавца (продавцов) покупателю (покупателям). Передача осуществляется путем подписания продавцом (продавцами) договора купли-продажи (акта) в пользу покупателя (покупателей), их адвокатов или иных уполномоченных лиц для регистрации перехода права собственности. Как правило, при закрытии сделки требуется оформление дополнительной документации. Дата закрытия сделки обычно совпадает с датой передачи владения недвижимостью от продавца (продавцов) покупателю (покупателям). Однако в договоре купли-продажи может быть установлена иная дата передачи владения. Передача владения домом, квартирой или зданием обычно осуществляется путем передачи ключей. Договор может содержать положения на случай, если продавец (продавцы) продолжает(ют) пользоваться недвижимостью после согласованной даты. В договоре также может быть указано, какая сторона несет расходы по закрытию сделки. Если в договоре это не указано, то применяются общепринятые нормы, зависящие от законодательства, прецедентного права, местоположения и иных распоряжений или соглашений, определяющие, кто оплачивает какие расходы при закрытии сделки.
Состояние имущества
В договоре купли-продажи недвижимости может быть указано, в каком состоянии должна находиться недвижимость при передаче права собственности или передаче владения. Например, в договоре может быть указано, что недвижимость продается "как есть", особенно если планируется ее снос. В качестве альтернативы может быть предоставлено заявление или гарантия (руководство к действию) относительно состояния дома, здания или их частей, таких как стационарно установленные приборы, система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т.п. Иногда также используется отдельная форма раскрытия информации, установленная государственным органом. Договор может также определять, какое движимое имущество (не являющееся недвижимостью) должно быть включено в сделку, например, стиральная машина и сушильный автомат, которые обычно можно отсоединить от дома. Счетчики коммунальных услуг, электрическая проводка, распределительные щитки с предохранителями или автоматическими выключателями, сантехническое оборудование, печи, водонагреватели, раковины, унитазы, ванны и большинство центральных систем кондиционирования воздуха обычно считаются прикрепленными к дому или зданию и, как правило, включаются в состав недвижимости по умолчанию.
Верховые
Райдеры (или приложения) — это специальные дополнения (отдельные листы), которые в определенных ситуациях становятся частью договора.
Депозит на прибыль
Хотя деньги являются наиболее распространенным встречным предоставлением, они не являются обязательным условием для действительности договора купли-продажи недвижимости. Вместе с предложением о покупке недвижимости покупатель обычно предоставляет задаток, который хранится третьей стороной, например, титульной компанией, адвокатом или иногда самим продавцом. Сумма задатка, как правило, составляет небольшую часть от общей цены, которая указывается в договоре, а остальная часть стоимости оплачивается при закрытии сделки. В редких случаях в качестве встречного предоставления могут использоваться иные ценные вещи, такие как векселя и/или акции или другие оборотные ценные бумаги. Также могут быть использованы другие материальные активы, такие как золото, серебро и любые другие ценности, или, в иных случаях, даже любовь (при условии, что ее наличие между сторонами может быть доказано). Однако задаток представляет собой зачет в счет окончательной цены продажи, которая обычно является основным или единственным встречным предоставлением.
Финансовая квалификация покупателя
Чем лучше финансовая состоятельность покупателя (покупателей), тем выше вероятность успешного завершения сделки, что обычно является целью продавца. Любые документы, подтверждающие финансовую состоятельность покупателя (покупателей), такие как предварительное одобрение или предварительная квалификация по ипотечному кредиту, могут быть приложены к предложению о покупке недвижимости вместе с задатком. В случае наличия конкурирующих предложений или при представлении более низкого предложения, продавец, скорее всего, предпочтет предложение от покупателя, предоставившего доказательства своей финансовой состоятельности, чем от покупателя, не предоставившего таких доказательств.