Ипотекалық кепілдік міндеттемелері

CMO – ипотекалық қарыздармен қамтамасыз етілген күрделі қарыздық құрал. Инвесторлардың қажеттіліктерін қанағаттандырады, төлемдерді бөліп беру арқылы қызмет етеді.

19 мин оқу

100%

Дереккөз: Collateralized mortgage obligation — Wikipedia

Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.

Мазмұны

Кіріспе

Ипотекалық кепілдікпен қамтамасыз етілген қарыздар бойынша бағалы қағаздар түрі

Күрделі қарыздар бойынша кепілдікпен қамтамасыз етілген міндеттеме (CMO) – кепілдіктер жиынтығынан түсетін негізгі сома мен сыйақы төлемдерін әртүрлі бағалы қағаздар түрлеріне және мерзімдеріне қайта бағыттап, инвесторлардың қажеттіліктерін қанағаттандыратын күрделі қарыздар бойынша бағалы қағаздар түрі. CMO алғаш рет 1983 жылы Salomon Brothers және First Boston инвестициялық банктері АҚШ ипотекалық өтімділікті қамтамасыз етуші Freddie Mac үшін құрды. Salomon Brothers командасын Льюис Раниери, ал First Boston командасын Лоренс Д. Финк басқарды, бірақ кейіннен Декстер Сенфт те өзінің үлесі үшін индустриялық сыйлыққа ие болды. Заң бойынша, CMO – арнайы мақсаттағы ұйым шығарған борыштық бағалы қағаз, ол ұйымды құрып, басқаратын мекеменің борышы емес. Бұл ұйым ипотекалар жиынтығының заңды иесі болып табылады, бұл жиынтық «пул» деп аталады. CMO-ға инвестиция салатындар ұйым шығарған облигацияларды сатып алады және олар ипотекалардан түсетін кірістен белгілі бір ережелерге сәйкес төлемдер алады. Терминологиялық тұрғыдан алғанда, ипотекалардың өзі кепілдік деп аталады, «сыныптар» – шамамен бірдей кредиттік қабілеттілікке ие қарыз алушыларға берілген ипотекалардың топтарын білдіреді, «транш» – ипотекалар жиынтығының белгілі бір үлесі немесе бөлігі, метафоралық түрде айтқанда, олар жеке бағалы қағазға біріктірілген кіріс, ал «құрылым» – кепілдіктен түсетін кіріс қалай бөлінетінін анықтайтын ережелер жиынтығы. Заңды тұлға, кепілдік және құрылым жиынтығы «келісім» деп аталады. Традициялық ипотекалық қағаздардан айырмашылығы, CMO инвесторлардың қалауына қарай әртүрлі төлем ағындары мен тәуекелдерді ұсынады. Салық салу мақсатында CMO әдетте жылжымайтын мүлік ипотекалық инвестициялық кондуиттері ретінде құрылады, бұл «қос салық салу» мүмкіндігін болдырмайды. CMO-ға инвестиция салатындарға банктер, хедж-фондтар, сақтандыру компаниялары, зейнетақы қорлары, өзара қорлар, мемлекеттік органдар және соңғы кезде орталық банктер кіреді. Бұл мақала негізінен АҚШ-та сауда-саттыққа шығарылатын CMO облигацияларына назар аударады. «Қорыштамалық ипотекалық міндеттеме» термині техникалық тұрғыдан тұрғын үй ипотекасымен айналысатын заңды тұлғаның белгілі бір түрі шығарған бағалы қағазды білдіреді, бірақ инвесторлар басқа да ұйымдарды, мысалы жылжымайтын мүлік ипотекасына инвестиция салатын кондуиттерді пайдалана отырып жасалған келісімдерді де CMO деп атайды.

A collateralized mortgage obligation (CMO) is a type of complex debt security that repackages and directs the payments of principal and interest from a collateral pool to different types and maturities of securities, thereby meeting investor needs. CMOs were first created in 1983 by the investment banks Salomon Brothers and First Boston for the U. S. mortgage liquidity provider Freddie Mac. The Salomon Brothers team was led by Lewis Ranieri and the First Boston team by Laurence D. Fink, although Dexter Senft also later received an industry award for his contribution). Legally, a CMO is a debt security issued by an abstraction—a special purpose entity—and is not a debt owed by the institution creating and operating the entity. The entity is the legal owner of a set of mortgages, called a pool. Investors in a CMO buy bonds issued by the entity, and they receive payments from the income generated by the mortgages according to a defined set of rules. With regard to terminology, the mortgages themselves are termed collateral, 'classes' refers to groups of mortgages issued to borrowers of roughly similar credit worthiness, tranches are specified fractions or slices, metaphorically speaking, of a pool of mortgages and the income they produce that are combined into an individual security, while the structure is the set of rules that dictates how the income received from the collateral will be distributed. The legal entity, collateral, and structure are collectively referred to as the deal. Unlike traditional mortgage pass through securities, CMOs feature different payment streams and risks, depending on investor preferences. For tax purposes, CMOs are generally structured as Real Estate Mortgage Investment Conduits, which avoid the potential for "double taxation". Investors in CMOs include banks, hedge funds, insurance companies, pension funds, mutual funds, government agencies, and most recently central banks. This article focuses primarily on CMO bonds as traded in the United States. The term "collateralized mortgage obligation" technically refers to a security issued by a specific type of legal entity dealing in residential mortgages, but investors also frequently refer to deals put together using other types of entities such as real estate mortgage investment conduits as CMOs.

Мақсаты

Ипотекалық несие инвестордың сатып алуына қолайлы облигацияға айналуы мүмкін ең негізгі әдіс – оны “бөлшектеу”. Мысалы, 30 жылдық 300 000 долларлық ипотеканы 6,5% пайыздық мөлшерлемемен 300 1000 долларлық облигацияларға бөлуге болады. Бұл облигациялар 30 жылға амортизацияланады және 6,00% пайыздық мөлшерлемесімен (ал қалған 0,50% қызмет көрсету компаниясына ай сайынғы шоттарды жіберу және қызмет көрсету жұмыстарын орындау үшін беріледі). Алайда, облигациялардың бұл форматы әртүрлі инвесторлар үшін түрлі мәселелер тудырады. Ипотекалық несие 30 жылға берілгенмен, қарыз алушы теориялық тұрғыдан 30 жылдан ерте несие төлей алады және әдетте, пайыздық ставкалар төмендеген кезде, инвестор өз ақшасын төмен пайыздық мөлшерлемемен қайта инвестициялауға мәжбүр болады, бұл ол жоспарламаған нәрсе болуы мүмкін. Бұл алдын ала төлеу тәуекелі деп аталады. 30 жылдық уақыт – инвестордың ақшасын құлыптауға болатын ұзақ мерзім. Инвесторлардың аз ғана пайызы ақшаларын осы мерзімге сақтап қалуға мүдделі. Егер үй иесі несиесін 10 жылда бір рет қайта қаржыландырса, яғни облигация 10 жылға ғана созылса, қарыз алушылар қайта қаржыландыруға кіріспеуі мүмкін, мысалы, жоғары пайыздық мөлшерлемені ұзарту кезеңінде, бұл ұзарту тәуекелі деп аталады. Бұдан басқа, облигацияның ұзақ мерзімі, бағаның жоғары және төмен қозғалысы пайыздық мөлшерлемелердегі өзгерістермен байланысты, инвесторлар үшін облигацияларды ерте сату үшін үлкен шығын немесе пайда әкелуі мүмкін. Бұл пайыздық тәуекел деп аталады. Көптеген стандартты облигацияларды “тек пайыздық несиелер” деп қарастыруға болады, онда қарыз алушы белгілі бір соманы қарызға алып, содан кейін мерзім соңында негізгі соманы қайтармас бұрын тек пайыз төлейді. Қалыпты ипотека бойынша пайыз және негізгі сома ай сайын төленеді, осылайша алынған пайыз мөлшері азаяды. Бұл көптеген инвесторлар үшін қолайсыз, өйткені олар негізгі соманы қайта инвестициялауға мәжбүр болады. Бұл қайта инвестициялау тәуекелі деп аталады. Fannie Mae немесе Freddie Mac квазимемлекеттік агенттіктері кепілдік бермейтін несиелер бойынша кейбір инвесторлар қарыз алушының төлемін төлемеуіне байланысты негізгі соманың ықтимал жоғалуына байланысты алынған пайыздық мөлшерлеменің тәуекелге байланысты сыйақысы бойынша келіспеуі мүмкін. Соңғы жағдай төлемді өтеусіз қалдыру тәуекелі деп аталады. Salomon Brothers және First Boston осы мәселелерді шешу үшін CMO тұжырымдамасын жасады. CMO – бұл әртүрлі инвесторлардың қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін бір ипотекалық несиеден облигациялардың әртүрлі түрлерін жасаудың бір жолы. Мысалы: Ипотекалық несиелер тобы төрт түрлі облигация класын құрауы мүмкін. Бірінші топ екінші топқа дейін алдын ала төлемдерді алады, және т.б. Осылайша, облигациялардың бірінші тобының тезірек төленуі күтіледі, бірақ сонымен қатар төмен пайыздық мөлшерлемесі болады. Осылайша, 30 жылдық ипотека әртүрлі мақсаттары бар әртүрлі инвесторларға қолайлы әртүрлі ұзақтықтағы облигацияларға айналады. Ипотекалық несиелер тобы облигациялардың төрт түрлі класын құрауы мүмкін. Кез келген шығын бірінші топқа, содан кейін екінші топқа және т.б. тиеді. Бірінші топтың пайыздық мөлшерлемесі ең жоғары, ал екінші топтың біршама төмен, және т.б. Осылайша, инвестор өздері қабылдайтын тәуекелге сәйкес келетін облигацияны таңдай алады (мысалы, сақтандыру компаниясы үшін консервативті облигация, хедж-фонд үшін спекулятивтік облигация). Ипотекалық несиелер тобы тек негізгі және пайыздық облигацияларға бөлінуі мүмкін. “Тек негізгі” облигациялар жеңілдікпен сатылады, сондықтан нөлдік купондық облигациялар болады (мысалы, сіз әрқайсысын 800 долларға сатып алатын және 1000 долларға жететін облигациялар, ешқандай ақшалай пайыз төлемейсіз). Бұл облигациялар ипотекалық несиені алдын ала төлеу оларды өз ақшаларын пайыздық мөлшерлемелер төмен болған кезде қайта инвестициялауға мәжбүр етеді деп қорқатын инвесторларды қанағаттандырады; керісінше, мұндай жағдайда негізгі сомаға инвестиция салған инвесторлар ақшаларын ертерек алады, бұл олардың нөлдік купондық инвестициясының жоғары табысына тең. “Тек пайыздық” облигацияларға несиелердің негізгі жиынтығының пайыздық төлемдері ғана кіреді. Бұл облигациялардың құны пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруіне байланысты күрт өзгеруі мүмкін, мысалы, алдын ала төлеу пайыздық төлемдердің азаюын білдіреді, бірақ жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен төменгі алдын ала төлеу бұл облигациялардың көбірек және ұзақ мерзімге төлеуін білдіреді. Бұл сипаттамалар инвесторларға пайыздық мөлшерлемелерге сезімталдығын жақсарту үшін тек пайыздық (IO) немесе тек негізгі (PO) облигацияларын таңдауға мүмкіндік береді және басқа инвестициялардағы пайыздық мөлшерлемеге байланысты баға өзгерістерін басқару және өтеу үшін қолданылуы мүмкін. Ипотекалық несиелер тобы облигациялардың әртүрлі кластарына бөлінген кезде, тәуекел жоғалып кетпейді. Керісінше, ол әртүрлі кластар арасында қайта бөлінеді. Кейбір кластар белгілі бір тәуекелдің азаюын алса, басқа кластар сол тәуекелдің көбеюін бастан кешіреді. Әрбір класс үшін тәуекелдің қаншалықты азаюы немесе артуы класс құрылымына байланысты.

The most basic way a mortgage loan can be transformed into a bond suitable for purchase by an investor would simply be to "split it". For example, a $300,000 30 year mortgage with an interest rate of 6.5% could be split into 300 1000 dollar bonds. These bonds would have a 30 year amortization, and an interest rate of 6.00% for example (with the remaining 0.50% going to the servicing company to send out the monthly bills and perform servicing work). However, this format of bond has various problems for various investors

Even though the mortgage is 30 years, the borrower could theoretically pay off the loan earlier than 30 years, and will usually do so when rates have gone down, forcing the investor to have to reinvest his money at lower interest rates, something he may have not planned for. This is known as prepayment risk. A 30 year time frame is a long time for an investor's money to be locked away. Only a small percentage of investors would be interested in locking away their money for this long. Even if the average home owner refinanced their loan every 10 years, meaning that the average bond would only last 10 years, there is a risk that the borrowers would not refinance, such as during an extending high interest rate period, this is known as extension risk. In addition, the longer time frame of a bond, the more the price moves up and down with the changes of interest rates, causing a greater potential penalty or bonus for an investor selling his bonds early. This is known as interest rate risk. Most normal bonds can be thought of as "interest only loans", where the borrower borrows a fixed amount and then pays interest only before returning the principal at the end of a period. On a normal mortgage, interest and principal are paid each month, causing the amount of interest earned to decrease. This is undesirable to many investors because they are forced to reinvest the principal. This is known as reinvestment risk. On loans not guaranteed by the quasi governmental agencies Fannie Mae or Freddie Mac, certain investors may not agree with the risk reward tradeoff of the interest rate earned versus the potential loss of principal due to the borrower not paying. The latter event is known as default risk. Salomon Brothers and First Boston created the CMO concept to address these issues. A CMO is essentially a way to create many different kinds of bonds from the same mortgage loan so as to please many different kinds of investors. For example:

A group of mortgages could create four different classes of bonds. The first group would receive any prepayments before the second group would, and so on. Thus the first group of bonds would be expected to pay off sooner, but would also have a lower interest rate. Thus a 30 year mortgage is transformed into bonds of various lengths suitable for various investors with various goals. A group of mortgages could create four different classes of bonds. Any losses would go against the first group, before going against the second group, etc. The first group would have the highest interest rate, while the second would have slightly less, etc. Thus an investor could choose the bond that is right for the risk they want to take (i. e. a conservative bond for an insurance company, a speculative bond for a hedge fund). A group of mortgages could be split into principal only and interest only bonds. The "principal only" bonds would sell at a discount, and would thus be zero coupon bonds (e. g., bonds that you buy for $800 each and which mature at $1,000, without paying any cash interest). These bonds would satisfy investors who are worried that mortgage prepayments would force them to re invest their money at the exact moment interest rates are lower; countering this, principal only investors in such a scenario would also be getting their money earlier rather than later, which equates to a higher return on their zero coupon investment. The "interest only" bonds would include only the interest payments of the underlying pool of loans. These kinds of bonds would dramatically change in value based on interest rate movements, e. g., prepayments mean less interest payments, but higher interest rates and lower prepayments means these bonds pay more, and for a longer time. These characteristics allow investors to choose between interest only (IO) or principal only (PO) bonds to better manage their sensitivity to interest rates, and can be used to manage and offset the interest rate related price changes in other investments. Whenever a group of mortgages is split into different classes of bonds, the risk does not disappear. Rather, it is reallocated among the different classes. Some classes receive less risk of a particular type; other classes more risk of that type. How much the risk is reduced or increased for each class depends on how the classes are structured.

Кредиттік қорғау

CMO-ға көбінесе ипотекалық несиелер кепіл ретінде беріледі, оларды жинақ банктері (жинақ және несие қарыздары), ипотекалық компаниялар және ірі коммерциялық банктердің жеке несие беру бөлімдері ұсынады. Белгілі бір көлем және кредиттік талаптарға сай келетін несиелер, мемлекеттік кепілдік беретін ұйымдар (GSEs) (Фредди Мак, Фанни Мэй немесе Гинни Мэй) арқылы қарыз алушының төлемді тоқтатуынан немесе қарызын өтей алмауынан туындайтын залаптардан сақтандырылуы мүмкін. GSE кепілдігімен қамтамасыз етілген несиелер "агенттік CMO" үшін кепіл ретінде пайдаланылуы мүмкін, олар пайыздық тәуекелге ұшырайды, бірақ кредиттік тәуекелге ұшырамайды. Осы талаптарға сай келмейтін несиелер "стандартқа сай келмейтін" деп аталады және "жеке таңбалы ипотекалық облигациялар" үшін кепіл ретінде қолданылуы мүмкін, оларды "толық несие CMO" деп те атайды. Толық несие CMO кредиттік және пайыздық тәуекелдің әсеріне ұшырайды. Толық несие CMO шығарушылар әдетте келісімдерін құрылымдап, оның құрылымындағы кредиттік қорғаудың түрлі формаларын пайдаланып, облигациялардың белгілі бір кластарының ("Бас облигациялар") кредиттік тәуекелін азайтады.

Кредиттік транш

Кредиттік қорғаудың ең көп таралған түрі – несиелік транш деп аталады. Ең қарапайым жағдайда, несиелік транш дегеніміз, кез келген несиелік залалды облигация иелерінің ең кіші класы өз инвестицияларының бастапқы құны нөлге жеткенге дейін өтейді. Егер мұндай жағдай туындаса, облигациялардың келесі класы (жоғарырақ дәрежедегі) несиелік залалды өтейді, және осылайша, ақырында жоғары дәрежедегі облигациялар залал көре бастайды. Көбінесе, мәміле ипотекалық пулді құрайтын несиелердегі төлемді ұстамау немесе дефолттар санына байланысты белгілі бір "триггерлермен" бірге жасалады. Егер төлемді ұстамаған несиелердің жиынтық сомасы белгілі бір шегіне жетсе, кіші облигация иелеріне төленетін пайыз және бастапқы сома, оның орнына жоғары дәрежедегі облигация иелерінің бастапқы сомасын төлеуге бағытталады, бұл жоғары дәрежедегі облигациялардың өмірлік циклын қысқартады.

Қамтамасыз етудің артық болуы

Кредиттік сапасы төмен несиелермен қамтамасыз етілген облигациялық міндеттемелерде (ОМБ), мысалы, субстандартты ипотекалық несиелерде, эмитент облигациялардың белгілі бір көлемін сатады, олардың номиналды құны негізгі ипотекалық несиелер жиынтығының құнынан төмен болады. Артық кепілдік болғандықтан, ОМБ-ге инвестиция салғандар негізгі несиелер бойынша дефолттар белгілі бір деңгейге жеткенше шығынға ұшырамайды. Егер "артық кепілдік" "жеткіліксіз кепілдікке" ауысса (дефолт деңгейі туралы болжамдар дұрыс болмаса), онда ОМБ дефолтқа түседі. ОМБ субстандартты ипотекалық дағдарысқа себепші болды.

Ашықтан таралу

Кредиттік қорғанысты жақсартудың тағы бір жолы – негізгі ипотекалық несиелерге қарағанда төмен пайыздық мөлшерлеме төлейтін облигациялар шығару. Мысалы, егер ипотекалық қордың салмақталған орташа пайыздық мөлшерлемесі 7% болса, CMO эмитенті 5% купондық мөлшерлемелі облигациялар шығаруды таңдай алады. Қосымша пайыздық мөлшерлеме, яғни "артық спред" деп аталатын қаражат, "спред-шотқа" орналастырылады және келісімдегі облигациялардың бір бөлігі немесе барлығы мерзімі біткенше сақталады. Егер ипотекалық несиелердің бірі мерзімі өткен немесе төленбеген жағдайда, артық спред шотындағы қаражат облигация иелеріне төлеу үшін пайдаланылуы мүмкін. Артық спред облигация иелерін келісім аяқталғаннан кейін туындайтын төлемдерден қорғаудың өте тиімді механизмі болып табылады, себебі сол кезде артық спред шотындағы қаражат кез келген залалды өтеуге жеткілікті болады.

Алдын ала төлемді бөліп төлеу

CMO кепілдігінің негізгі (және оған байланысты купондық) ағыны алдын ала төлеу тәуекелін бөлу үшін құрылымдалуы мүмкін. CMO-ға инвестиция салатын инвесторлар алдын ала төлеу тәуекелінен де, несиелік тәуекелден де қорғалуды қалайды. Алдын ала төлеу тәуекелі – қарыз алушылардың негізгі соманы қайтару жылдамдығына (қайта қаржыландыру, сату, мерзімінен бұрын жабу немесе сот арқылы алудан түскен төлемдер) байланысты кепілдіктің мерзімінің өзгеру қаупі. Егер негізгі сома күтілгеннен жылдам төленсе (мысалы, ипотекалық сыйақылар төмендеп, қарыз алушылар қайта қаржыландырса), онда ипотекалық кепілдіктің жалпы мерзімі қысқарады, ал номиналды құнмен қайтарылған негізгі сома, бағасы жоғары кепілдіктер үшін шығынға әкеледі. Бұл алдын ала төлеу тәуекелін жою мүмкін емес, бірақ оны CMO транштары арасында қайта бөлуге болады, сонда кейбір транштар осы тәуекелге қарсы қорғанысқа ие болады, ал басқалары осы тәуекелдің көбін сіңіреді. Алдын ала төлеу тәуекелін бөлуді жеңілдету үшін, CMO облигациялар арасында белгілі бір ережелер бойынша алдын ала төлемдерді бөлу арқылы құрылымдалады. Алдын ала төлеуді транштарға бөлудің ең көп таралған схемалары төменде сипатталған.

Кезекті траншировка (немесе уақыт бойынша)

Барлық қолжетімді негізгі төлемдер бірінші тізбектелген траншкаға бағытталады, оның балансы нөлге дейін төмендегенге дейін, содан кейін екіншіге, және т.с.с. Мұндай траншкалаудың бірнеше себебі бар:
Траншкалардың әртүрлі уақытта толуы күтілуі мүмкін, сондықтан олардың кірістілігі кірістілік қисығының әртүрлі нүктелеріне сәйкес келетін түрлі болады. Негізгі ипотекалардың нақты қай уақытта төленетініне қатысты үлкен белгісіздік болуы мүмкін, себебі үй иелері жоспарланған төлемдерді жасауға немесе кез келген уақытта қарызын ертерек жабуға мүмкіндік алады. Тізбектелген траншкалардың әрқайсысының белгісіздігі әлдеқайда төмен.

Параллельді бөліп бөлу

Бұл жай ғана пропорционалды түрде төлейтін транштарды білдіреді. Транштарға берілетін купондардың жиынтығы негізгі ипотекалар сияқты бірдей пайыздық төлемді құрауы тиіс. Транштардың мөлшерлемесі тұрақты немесе өзгермелі болуы мүмкін. Егер олардың купондары өзгермелі болса, олардың жалпы сомасы кепілдікпен тең болатын формулаға ие болады. Мысалы, 8% купон төлейтін кепілдікпен, екі транш болуы мүмкін, олардың әрқайсысы негізгі соманың жартысын құрайды, біреуі 16% шегімен LIBOR төлейтін, екіншісі 16% минус LIBOR купонын төлейтін кері флотер болады. Параллель траншингтің ерекше жағдайы IO/PO бөлінісі деп аталады. IO және PO сәйкесінше тек пайыздық және негізгі соманы білдіреді. Бұл жағдайда бір траншқа нөлдік купон беріледі (яғни ол ешқандай пайыз алмайды), ал екіншісі барлық пайызды алады. Бұл облигациялар алдын ала төлемдерге қатысты спекуляция жасау үшін пайдаланылуы мүмкін. Негізгі сомаға арналған облигация өте төмен бағамен сатылады (оның бағасы негізгі ипотекадан әлдеқайда төмен) және көптеген негізгі ипотекалар алдын ала төленсе, бағасы тез өседі. Аз ғана ипотекалар алдын ала төленсе, тек пайыздық облигация өте пайдалы болар еді, бірақ көптеген ипотекалар алдын ала төленсе, онда аз ғана пайда табуға болады. Кезекті траншпен секьюритилендіруден айырмашылығы, IO/PO бөлінісі параллель траншпен секьюритилендіру болып табылады, себебі олардың әрқайсысы кепілдік жиынтығынан (мысалы, ипотекалық облигациялар) ақша ағындарының әртүрлі бөлігіне жеке талаптарды білдіреді. Кезекті траншпен секьюритилендіруден айырмашылығы, параллель секьюритилендірудің әр траншына жасалатын төлемдер, пулдың басқа, жоғары дәрежелі траншына жасалған төлемге байланысты емес. Егер бір транш екіншісіне бағынышты болмаса, IO/PO бөлінісінің (параллель секьюритилендіру) ешбір траншысы тиімді деп есептелмейді.

Z облигациялары

Бұл транш түрі пайыздық төлем алмау арқылы басқа транштарды қолдайды. Z траншына тиер еді деген пайыздық төлемдер басқа облигациялардың негізгі сомасын төлеуге пайдаланылады, ал Z траншының негізгі сомасы артады. Z траншысы ҚМД-дағы (қаржылық міндеттемелерді басқару) басқа транштар толығымен төленгеннен кейін ғана пайыздық және негізгі төлемдерді ала бастайды. Мұндай транш түрі көбінесе реттік транштарды немесе VADM транштарды бейімдеу үшін қолданылады.

Жоспарлық облигациялар (сонымен қатар PAC немесе TAC облигациялары деп аталады)

Бұл типтегі транша бөлісуде облигация (көбінесе PAC немесе TAC облигациясы деп аталады) бірізді облигацияға қарағанда, белгілі бір кестеге сәйкес алдын ала төлемдерді алу арқылы одан да аз белгісіздікке ие. Кесте сақталады, артық төлемдерді сіңіретін қолдау облигацияларын (сонымен қатар серік облигациялары деп те аталады) пайдалану арқылы. Жоспарланған амортизациялық сыныптың (PAC) облигацияларының негізгі төлем мөлшерлемесі екі түрлі алдын ала төлем мөлшерлемесімен анықталады, олар бірге жолақты (немесе жаға деп те аталады) құрайды. CMO-ның өмірінің басындағы кезеңде төменгі PSA бойынша алдын ала төлем төмен болады. Кейін, жоғары PSA бойынша негізгі сома жеткілікті деңгейге төмендеген соң, алдын ала төлем де төмендейді. PAC траншы ең төменгі мөлшерлемені таңдайды, сондықтан ол өмірінің алғашқы бөлігінде бір PSA бойынша алдын ала төлемді өзгертеді, содан кейін басқа мөлшерлемеге ауысады. Бұл кестеде тұру мүмкіндігі қолдау облигациясы арқылы сақталады, ол артық төлемдерді сіңіреді және орташа өмірді ұзартуға жол бермес үшін төменгі алдын ала төлемдерді алады. Дегенмен, PAC негізгі МБС бойынша жасалған алдын ала төлемдер сомасына дейін ғана ұзартудан қорғалады. Осы облигацияның негізгі сомасы толыққанда, CMO "бұзылған PAC" немесе "бұзылған жаға" деп аталады. Талапқа сай амортизациялық сыныптың (TAC) облигациялары PAC облигацияларына ұқсас, бірақ олар орташа өмірді ұзартуға қарсы қорғаныс бермейді. Негізгі төлемдердің кестесі тек бір PSA пайдаланыла отырып жасалады.

Өте нақты белгіленген мерзімі бар облигациялар (VADM)

Өте нақты белгіленген мерзімі бар облигациялар (VADM) PAC облигацияларына ұқсас, себебі олар мерзімін ұзарту және қысқарту тәуекелдерінен қорғайды, бірақ олардың төлемдері басқаша жолмен қамтамасыз етіледі. Қолдау облигациясының орнына, олар Z облигациясының жинақталуы арқылы қолдауға ие. Бұл VADM траншының негізгі құрал бойынша алдын ала төлемдер жасалмаса да, жоспарланған алдын ала төлемдерді алуын білдіреді. VADM облигация тұжырымы оның авторы Вадим Хазатскийдің, Соломон Бразерс компаниясындағы трейдердің құрметіне берілген, ипотекалық кепілдікпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздармен байланысты алдын ала төлем тәуекелдерін басқаруға қатысты инновациялық көзқарасын көрсетеді.

Жеделдемейтін аға (NAS)

NAS облигациялары инвесторларды алдын ала төлемдерден туындайтын құбылмалылықтан және теріс конвексиядан қорғау мақсатында жасалған. NAS облигацияларының транштары белгілі бір кезеңге дейін алдын ала төлемдерден толық қорғалады, одан кейін алдын ала төлемдер белгіленген төмендеу формуласы бойынша траншқа бөлінеді. Мысалы, NAS облигациясы бес жыл бойы алдын ала төлемдерден қорғалған болуы мүмкін, содан кейін бірінші айда алдын ала төлемдердің 10% -ын, содан кейін 20% және т.б. алуы мүмкін. Жақында эмитенттер NAS облигация класына келіп түсетін алдын ала төлемдердің үлесін үдету үшін мүмкіндіктер қосты, осылайша қысқа мерзімді облигациялар жасау және ұзарту тәуекелін азайтуға болады. NAS транштары көбінесе қысқа тізбектелген, Z облигациялары және кредиттік бағыныштылық бар мәмілелерде кездеседі. NAS траншы негізгі төлемдерді белгілі бір айда NAS траншына бөлінуге тиіс пропорционалды негізгі төлемдердің үлесін көрсететін кестеге сәйкес алады.

НАЗквенциалдық

NASquentials 2005 жылдың ортасында енгізілді және стандартты NAS (Үдемеленбеген аға) және реттік құрылымдарды біріктіретін жаңа құрылымдық тәсілді ұсынды. Реттік құрылымдарға ұқсас, NASquentials реттік түрде транштарға бөлінеді, бірақ әр транш NAS сияқты нақты мерзімге дейін тоқтатылу күнімен байланысты. NAS-тан айырмашылығы, бастапқы тоқтатылу күнінен кейін пайыздық ставканы өзгерту механизмі қолданылмайды. Осының нәтижесінде алынған облигациялар, қалыпты реттік құрылымдармен салыстырғанда жоғары тұрақтылықты қамтамасыз етеді және PAC облигацияларынан жоғары кіріс әкеледі. NASquentials құрылымының артында қалған қолдау ағындары кейде RUSquentials ( салыстырмалы түрде тұрақсыз реттік құрылымдар) деп аталады.

Купонды бөліп бөлу

Ипотекалық кепілдендіруден түсетін купондық ағынды да қайта құрылымдауға болады (негізгі ағынды құрылымдау тәсілімен салыстырылады). Бұл купондық ағынды бөлу алдын ала төлемдер бойынша транштар жасалғаннан кейін жүзеге асырылады. Егер купондық транштар кепілді алдын ала төлемдер бойынша транштарға бөлінбей жасалса, онда пайда болатын транштар «стриптер» деп аталады. Бұл артықшылық, нәтижедегі БКҰ транштары инвесторлардың әртүрлі топтарына бағыттала алады. Әдетте, купондық транштар бір-бірін толықтыратын жұп (немесе бірнеше) БКҰ транштарын құрайды.

IO/дисконттық тұрақты ставкалық жұп

Белгілі бір мөлшерлемедегі CMO траншы одан әрі тек пайыздық (IO) траншқа және дисконттық купондық белгіленген мөлшерлемедегі траншқа қайта құрылымдалуы мүмкін. IO траншы тек номиналды негізгі сомаға негізделген купон төлейді, ол амортизациядан немесе ерте төлемдерден негізгі сома төлемдерін алмайды. Номиналды негізгі соманың ақша ағыны болмайды, бірақ ол бастапқы транштың негізгі сомасының өзгеруін шайып тұрады, және купон осы негізгі сомадан есептеледі. Мысалы, 6% кепілдікпен қамтамасыз етілген 100 млн долларлық PAC траншысы, 6% купонмен ("6дан 6" немесе "6 квадраты") 5% купонмен (демек, долларлық бағасы төмен) 100 млн долларлық PAC траншысы "5тен 6" деп аталады, ал PAC IO траншысы 16,666667 млн долларлық номиналды негізгі сомамен 6% купон төлейді. IO траншысының нәтижедегі номиналды негізгі сомасы бастапқы негізгі сомадан кем екенін ескеріңіз. Мысал ретінде, IO 6% бастапқы купоннан 1% купон алып, 1% купонды 100 млн долларлық номиналды негізгі сомадан алып тастау арқылы құрылады, бірақ бұл конвенция бойынша 6% купонға (өйткені кепілдік бастапқыда 6% купонмен болған) "нормалдастырылады", номиналды негізгі соманы 16,666667 млн долларға дейін төмендету арқылы (100 млн доллар / 6).

PO/премияның тұрақты ставкалы жұбы

Сол сияқты, егер тұрақты ставкалы CMO транш купонын арттыру қажет болса, негізгі соманың бір бөлігі алынып, тек негізгі сомадан (PO) тұратын класс және премиалды тұрақты ставкалы транш құрылуы мүмкін. PO купон төлемейді, бірақ амортизация және ерте төлемдерден түсетін негізгі соманы алады. Мысалы, 6% кепілдігі бар және 6% купонды (6-дан 6-ға дейін) 100 миллион долларлық (SEQ) транш, 6,5% купонды (соның салдарынан жоғары доллар бағасымен) "6,5-тен 6-ға дейін" деп аталатын 92,307692 миллион долларлық SEQ траншқа және 7,692308 миллион долларлық негізгі сомасы бар және купон төлемейтін SEQ PO траншына бөлінеді. Премиалды SEQ траншының негізгі сомасы (6 / 6,5) * 100 миллион доллар формуласымен есептеледі, ал PO траншының негізгі сомасы 100 миллион доллардан қалған сома ретінде есептеледі.

IO/PO жұбы

Купондық траншпен бөлудің ең қарапайым түрі – купон ағынын IO-ға, ал негізгі ағынын PO-ға бөлу. Бұл әдетте кепілдіктің толық көлеміне ғана қолданылады, ешқандай мерзімінен бұрын төлеу траншламасы жасалмайды және осы арқылы таза IO және таза PO құрылады. Атап айтқанда, FNMA және FHLMC екеуі де кең ауқымды IO/PO бағдарламаларына (яғни, Траст IO/PO немесе SMBS) ие, олар үлкен, өтімді IO/PO мәмілелерін жүйелі түрде жасап тұрады.

Floater/inverse жұп

CMO Floaters құру – CMO-лар үшін қосымша нарықтық өтімділікті қамтамасыз етудің ең тиімді тәсілі. CMO құбылмалы ставкалы бумалары белгілі бір индекске (әдетте 1 айлық LIBOR) және спредке сәйкес келеді, сондықтан мүліктің мерзімі өзгерсе де, салыстырмалы түрде қауіпсіз инвестиция болып саналады. CMO құбылмалы ставкалы бумаларының ерекшелігі – олардың купондық шегі, әдетте, нарықтан жоғары деңгейде белгіленеді (мысалы, LIBOR 5% болғанда 8%). CMO құбылмалы ставкалы бумасын құру кезінде CMO инверсі жасалады. CMO инверсі – қорғану және талдау үшін күрделі құрал, әдетте, тәжірибелі инвесторларға сатылады. Құбылмалы ставкалы бума/инверс құрылысын екі кезеңде қарастыруға болады. Бірінші кезең – PO/Premium тұрақты ставкалы бумасында жасалғандай, тиімді купонды мақсатты шекке дейін синтетикалық жолмен көтеру. Мысалы, 100 млн долларлық 6% кепілдікті пайдаланып, 8% шекке қол жеткізу үшін 25 млн доллар PO және 75 млн доллар '8 off 6' бумасын жасаймыз. Екінші кезең – премиум купонын құбылмалы ставкалы және инверс купонға бөлу, мұнда құбылмалы ставкалы купон индекстің сызықтық функциясы болып табылады, бірлік еңістігі және белгілі бір спредке ие. Мысалда, '8 off 6' бумасының 8% купоны төмендегідей бөлінеді: (мысалы, 0,40%, немесе 40, осы мысалда спред ретінде қолданылады). Инверс формуласы – бастапқы премиумның тұрақты ставкалы купоны мен құбылмалы ставкалы купон арасындағы айырмашылық. Мысалда: "Floater" купоны премиумды тұрақты ставкалы транш мөлшеріне бөлінеді, мысалда 75 млн долларлық '8 off 6' бумасына, нәтижесінде '75 млн доллар 8% шек + 40 LIBOR SEQ құбылмалы ставкалы бумасы' траншы пайда болады. Құбылмалы ставкалы бума ай сайын 75 млн доллардың бастапқы балансына LIBOR + 0,40% төлейді, 8% купондық шекке сәйкес. Инверс купоны PO мөлшеріне бөлінеді, бірақ премиумды тұрақты ставкалы транштің номиналды мөлшерінен жасалады (мысалда PO мөлшері 25 млн доллар, бірақ инверс купоны 75 млн доллардан есептеледі). Сондықтан инверс купоны кішірек мөлшерге «қайта номинализацияланады», мысалда купонды (75 млн доллар / 25 млн доллар) = 3 есе көбейту арқылы. Сондықтан, алынған купон: мысалда жасалған инверс – '25 млн доллар 3 есе көбейтілген 7,6 LIBOR SEQ инверсі'.

The construction of CMO Floaters is the most effective means of getting additional market liquidity for CMOs. CMO floaters have a coupon that moves in line with a given index (usually 1 month LIBOR) plus a spread, and is thus seen as a relatively safe investment even though the term of the security may change. One feature of CMO floaters that is somewhat unusual is that they have a coupon cap, usually set well out of the money (e. g. 8% when LIBOR is 5%) In creating a CMO floater, a CMO Inverse is generated. The CMO inverse is a more complicated instrument to hedge and analyse, and is usually sold to sophisticated investors. The construction of a floater/inverse can be seen in two stages. The first stage is to synthetically raise the effective coupon to the target floater cap, in the same way as done for the PO/Premium fixed rate pair. As an example using $100mm 6% collateral, targeting an 8% cap, we generate $25mm of PO and $75mm of '8 off 6'. The next stage is to cut up the premium coupon into a floater and inverse coupon, where the floater is a linear function of the index, with unit slope and a given offset or spread. In the example, the 8% coupon of the '8 off 6' is cut into a floater coupon of:

(indicating a 0.40%, or 40, spread in this example)

The inverse formula is simply the difference of the original premium fixed rate coupon less the floater formula. In the example:

The floater coupon is allocated to the premium fixed rate tranche principal, in the example the $75mm '8 off 6', giving the floater tranche of '$75mm 8% cap + 40 LIBOR SEQ floater'. The floater will pay LIBOR + 0.40% each month on an original balance of $75mm, subject to a coupon cap of 8%. The inverse coupon is to be allocated to the PO principal, but has been generated of the notional principal of the premium fixed rate tranche (in the example the PO principal is $25mm but the inverse coupon is notionalized off $75mm). Therefore, the inverse coupon is 're notionalized' to the smaller principal amount, in the example this is done by multiplying the coupon by ($75mm /$25mm) = 3. Therefore, the resulting coupon is:

In the example the inverse generated is a '$25mm 3 times levered 7.6 strike LIBOR SEQ inverse'.

Басқа құрылымдар

Басқа құрылымдарға инверс IO, TTIB, Digital TTIB/Superfloaters және "тау" облигациялары кіреді. Агенттік емес мәмілелерде жасалған IO/PO-лардың ерекше класы – WAC IO және WAC PO, олар мәміле бойынша белгілі бір өтеу мөлшерін (pass-through rate) құру үшін пайдаланылады.

Тек пайыздар (IO)

Тек пайыздық транш (IO) кепілдікпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардан ипотекалық несиелер жиынтығынан тек пайыздық төлемдерді алу үшін бөлінеді. IO иелері ипотекалық кепілдіктің жиынтығында төленген нақты пайыз сомасына ғана құқылы. Ипотекалық несиелер алдын ала төлеуге мүмкіндік беретіндіктен, қанша пайыз төленетініне кепілдік жоқ. Барлық негізгі қарыз өтелгеннен кейін, осы қарыздың болашақ пайыз ағыны тоқтатылады және IO мерзімі бітіп, қалдық құны болмайды. Сондықтан IO бағалы қағаздары аннуитет сияқты, бірақ төлемдердің сомасы мен уақыты белгісіз, себебі төлемдер кепілдіктер жиынтығындағы барлық негізгі ипотека бойынша төленген жалпы пайыздық төлемдерге негізделеді. Жалпы алғанда, ипотекалық несиелердің алдын ала төлемдері жалпы пайыздық мөлшерлемелер өскенде баяулайды. Сондықтан IO бағасы, әдетте, пайыздық мөлшерлемелердің өсуімен бірге көтеріледі және пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуімен бірге төмендейді (яғни, теріс ұзақтығы). Егер ипотекалық несиелердің алдын ала төлемдері немесе нарықтың болашақ алдын ала төлемдерге деген күтуі артатын болса (яғни, күтілетін PSA жылдамдығы жоғары), пайыздық төлемдердің доллармен есептелген күтілетін жиынтық сомасы [соның салдарынан IO траншының нарықтық бағасы] төмендеуі күтіледі. Керісінше, егер ипотекалық несиелердің алдын ала төлемдері азаятын болса немесе нарықтың болашақ алдын ала төлемдерге деген күтуі төмендейтін болса (яғни, күтілетін PSA жылдамдығы төмендейді), доллармен есептелген пайыздық төлемдердің күтілетін сомасы [соның нәтижесінде IO траншының нарықтық бағасы] жалпы алғанда өсуі күтіледі. Сондықтан IO-ға инвесторлардың сұранысы бар, себебі олардың күтілетін теріс тиімді ұзақтығы бар, оларды портфельдегі дәстүрлі облигацияларға қарсы қорқыту құралы ретінде пайдалануға болады. Сонымен қатар, инвесторлар жалпы ақша ағынының бір бөлігін ғана сатып алады және негізгі сома төлемдеріне (PO траншы) құқығы жоқ болғандықтан, IO траншының құны PO траншысынан айтарлықтай төмен болуы мүмкін. IO және PO транштарының тәуекел сипаттамалары әртүрлі болғанымен, IO да, PO да негізгі кепілдіктер қорында левереджтік позицияны білдірмейді.

An interest only (IO) tranche may be carved from collateral securities to receive just the interest payments from a pool of mortgages. IO holders are only entitled to the actual amount of interest paid, as it is paid, on a pool of mortgage collateral. Since mortgages allow for prepayment, there is no assurance how much interest will actually be paid. Once all an underlying debt is paid off, that debt's future stream of interest is terminated and the IO expires with no terminal value. Therefore, IO securities are annuity like securities but the amount and timing of payments is uncertain as payments are based on the total interest payments paid on all the underlying mortgages in the collateral pool. Generally speaking, mortgage prepayments tend to slow down as general interest rates increase. Therefore, IOs prices generally increase as interest rates increase and decrease as interest rates decrease (i. e. negative duration). If mortgage prepayments increase, or the market's expectations of future prepayments increases (i. e. higher expected PSA speed), the expected aggregate dollar amount of interest payments [and therefore the market price of the IO tranche] would generally be expected to decrease. By contrast, if mortgage prepayments decrease, or the market's expectations of future prepayments decreases (i. e. lower expected PSA speed), the expected dollar amount of interest payments [and therefore the market price of the IO tranche] would generally be expected to increase. Therefore, IOs have investor demand due to their expected negative effective duration as they can be used as a hedge against conventional fixed income securities in a portfolio. Additionally, since investors are only buying a portion of the overall cash flows and are not entitled to any payments of principal (the PO tranche), the cost of the IO trance may be significantly lower than that of the PO tranche. While IO and PO tranches have different risk characteristics, neither the IO nor the PO represents a leveraged position in the underlying collateral pool.

Тек негізгі қарыз (PO)

Тек негізгі төлем (PO) жолағы кепілдік берілген бағалы қағаздардан төлемнің негізгі бөлігін ғана алу үшін бөліп алынуы мүмкін. IO траншінің теріс ұзақтығы болғандықтан, PO-ның тиімді ұзақтығы әдетте оның кепілдігінен артық болады. Бұны екі тұрғыдан қарастыруға болады: 1. Артық тиімді ұзақтық, сәйкес IO-ның теріс тиімді ұзақтығын теңестіріп, кепілдіктің тиімді ұзақтығына жеткізуі керек, немесе 2. Төмен купонды облигациялардың тиімді ұзақтығы көбінесе жоғары болады, ал PO-да купон жоқ [нөлдік купон]. PO-лар IO сияқты ағындарға қарсы қорғану құралы ретінде инвесторлардың сұранысына ие (мысалы, ипотекалық қызмет көрсету құқықтары).