Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Кіріспе
Ипотекалық инвестиция – бұл ипотекамен сақтандырылған қарызды сот арқылы өндіріп алудан кейін, ипотекаға алынған мүліктің ашық саудада сатылуына капитал салу процесі. Жылжымайтын мүлік саласында, ипотекалық несие берушінің немесе ипотекамен қамтылған мүлікке ие болған адамның мүлікті қайтару құқығы тоқтатылады. Ипотекалық сот процесінің түріне байланысты, сатуды сот (сот арқылы өндіріп алу) немесе тағайындалған сенімді тұлға (заңды өндіріп алу) жүзеге асыруы мүмкін. Сатудан түскен қаражат ең алдымен ипотека берушінің талаптарын өтеуге жұмсалады, ал қалған сома ипотека алушыға қайтарылады. Кез келген адам ипотекалық саудада сатылатын мүліктерге қатыса алады. Бірақ, көбінесе мүлікті несие беруші сатып алады, әдетте, өндіріп алынған несие бойынша берешегінің сомасына тең. Пайыздық ставкалар өскен кезде, айырбасталатын пайыздық ставкасы бар үй иелері жиі қаржылық қиындыққа тап болады, бұл ипотекалық инвестициялар саласындағы мамандарға төмен бағамен инвестициялық мүліктерді алуға мүмкіндік береді. Ипотекалық өндіріп алудың ең көп кездесетін себебі – неке бұзу, одан кейін кәсіпорынның банкротқа ұшырауы. Ипотекалық инвестициялар тиімді табыс әкелуі мүмкін; 2011 жылдың ақпанында АҚШ-та сатылған үйлердің 39% ипотекалық өндіріп алу нәтижесінде сатылды, олардың көп бөлігі инвесторларға тиесілі болды.
Foreclosure investment refers to the process of investing capital in the public sale of a mortgaged property following foreclosure of the loan secured by that property. In real estate, foreclosure is the termination of the equity of redemption of a mortgagor or the grantee in the property covered by the mortgage. Depending on the type of foreclosure proceeding, the sale may be administered by the courts (judicial foreclosure) or by an appointed trustee (statutory foreclosure). Proceeds from the sale are used to satisfy the claims of the mortgagee primarily, with any excess going to the mortgagor. Anyone may bid on properties sold at a foreclosure sale. As a practical matter, however, most properties are acquired by the lender, often for the amount owed on the foreclosed loan. When interest rates rise, home owners with variable interest rates often become over extended, providing opportunities for foreclosure investment professionals to obtain investment properties at depressed prices. The most common reason for foreclosure is dissolution of a marriage, followed by a failed business venture. Foreclosure investing can provide favorable returns; in February 2011, foreclosed homes accounted for 39% of home sales in the United States, most to investors.
Мүлікті алып қою кезеңдері
Ипотеканы алып қою процесі қаржылық қиындыққа тап болған үй иесі несие төлемін жасамай, кредиторларынан шақыру қағазы алғанда басталады. Шақыру қағазы табыс етілгеннен кейін, құжаттар аудандық кеңсеге (кейбір аймақтарда мүліктер мен ипотекалар тіркелетін орынның атауы басқаша болуы мүмкін, мысалы, жер тіркелімінің кеңсесі) жіберіледі және бұл ақпарат жалпыға жария болады. Бұл хабарлама әдетте "Lis Pendens" деп аталады, латын тілінен аударғанда "күтіліп жатқан сот ісі" деген мағынаны білдіреді. Осы кезде үй иесінің мемлекеттік кредиттен қарыз алу әрекеттері жоқ болады. Бұл кезең ипотеканы алып қоюға дейінгі кезең деп аталады, және осы кезеңде үй иесі ипотеканы алып қоюдан қашудың бірнеше жолына ие. Ипотеканы алып қоюдан қашудың бір жолы – мүлкін жылдам сату арқылы қалған ипотекалық қарызын өтеу. Ипотеканы алып қоюға дейінгі жылдам сату инвесторлар үшін қаржылық қиындыққа тап болған үй иесінен мүлікті арзан бағамен тікелей сатып алуға мүмкіндік береді. Жариялау процесі аяқталғаннан кейін, ипотеканы алып қою шараларын жүргізуге рұқсат беріледі, ал иелеріне қарызды төлеу, мүлікті сату немесе кредиторлармен келісімдер жасау үшін шектеулі уақыт беріледі. Егер ешқандай шара қолданылмаса, ипотекалық сату өтеді. Егер ешкім қарыз сомасын ұсынбаса, мүлік кредиторға қайтарылады және кредитордың меншігіндегі жылжымайтын мүлік болып табылады. Тәжірибелі инвесторлар осы кезеңдердің барлығында жұмыс істей алады, бірақ мүлік REO статусына ие болғаннан кейін үй иесімен мәміле жасау мүмкін болмайды. Көп жағдайда, ипотекалық инвестициялар ипотеканы алып қою процесінің басталуына дейін, ипотеканы алып қоюға дейінгі сату арқылы жүзеге асырылады. Бұл сценарий үй иесі ипотекаға алынуына дейін мүлікті сатуға тырысқанда, көбінесе қарызынан аз, бірақ ипотекалық сатудан күтілетін сомадан көп бағамен "жылдам сату" арқылы орын алады.
The foreclosure process begins when a financially distressed homeowner fails to make a loan payment and is served with a summons from his or her creditors. After service, papers will be filed with the county clerk's office and be made a matter of public record (in some areas the place where deeds and mortgages are registered may go by a different name, such as the office of the land registrar). This notice is usually known as Lis Pendens, which is Latin for "pending legal action". At this point, any attempts by the homeowner to borrow from public credit sources will be met with a negative response. This stage is called pre foreclosure, and during this stage, a homeowner has a few ways to avoid foreclosure. One of the ways to avoid a foreclosure is to short sell their property and pay off their outstanding mortgage. A pre foreclosure short sale can be a good opportunity for investors to buy a property at a discount directly from a financially distressed homeowner. On completion of the publication process, the foreclosure action will be permitted to proceed and the owners have a limited amount of time to pay up, sell, or make other deals with creditors. If none of these actions are taken, a foreclosure sale will take place. If no one bids the amount owed, the property reverts to the lender and becomes a real estate owned property held in inventory by the lender. Experienced foreclosure investors may work in all of these various stages, but the possibility of making a transaction with the homeowner is no longer possible after the property is REO. Often, foreclosure investment can take place before the actual foreclosure process begins through a pre foreclosure sale. This scenario occurs when the homeowner attempts to sell a property before being foreclosed upon, often "short selling" for less than they owe but more than they believe they would recover in a foreclosure.