Введение

Инвестиции в недвижимость, выставленную на принудительную продажу, – это процесс вложения капитала в публичные торги по продаже заложенной недвижимости после обращения взыскания на нее в связи с невыплатой кредита, обеспеченного этой недвижимостью. В сфере недвижимости принудительная продажа – это прекращение права выкупа залогодателем или получателем права собственности на имущество, находящееся под залогом. В зависимости от типа процедуры принудительной продажи, продажа может осуществляться судом (судебная продажа) или назначенным доверительным управляющим (внесудебная продажа). Вырученные от продажи средства в первую очередь используются для удовлетворения требований залогодержателя, а излишек направляется залогодателю. Любой желающий может участвовать в торгах по продаже недвижимости, выставленной на принудительную продажу. Однако на практике большинство объектов недвижимости приобретается кредитором, часто за сумму, равную остатку долга по кредиту. Когда процентные ставки растут, домовладельцы с плавающей процентной ставкой часто оказываются в затруднительном финансовом положении, что предоставляет возможности для профессионалов в области инвестиций в недвижимость, выставленную на принудительную продажу, приобретать инвестиционные объекты по сниженным ценам. Наиболее распространенной причиной принудительной продажи является развод, за которым следует неудачный бизнес-проект. Инвестирование в недвижимость, выставленную на принудительную продажу, может принести значительную прибыль; в феврале 2011 года на долю недвижимости, выставленной на принудительную продажу, приходилось 39% всех продаж жилья в Соединенных Штатах, в основном инвесторам.

Этапы выкупа

Процесс взыскания заложенного имущества начинается, когда домовладелец, испытывающий финансовые трудности, перестает вносить платежи по кредиту и получает повестку от своих кредиторов. После вручения повестки документы подаются в офис клерка округа и становятся общедоступными (в некоторых регионах место регистрации прав собственности и ипотечных кредитов может называться иначе, например, офис земельного реестра). Это уведомление обычно известно как Lis Pendens, что в переводе с латыни означает "судебное разбирательство в процессе". На этом этапе любые попытки домовладельца получить кредиты из государственных источников будут отклонены. Эта стадия называется предварительным этапом взыскания, и на этой стадии у домовладельца есть несколько способов избежать взыскания. Один из способов избежать взыскания – продать свою недвижимость с дисконтом и погасить остаток по ипотеке. Предварительная продажа с дисконтом может быть хорошей возможностью для инвесторов приобрести недвижимость по сниженной цене непосредственно у домовладельца, испытывающего финансовые трудности. После завершения процедуры публикации взыскание может быть продолжено, и владельцы имеют ограниченное время, чтобы погасить долг, продать имущество или договориться с кредиторами. Если ни одно из этих действий не будет предпринято, состоится продажа с аукциона в рамках взыскания. Если никто не предложит сумму долга, имущество переходит к кредитору и становится объектом недвижимости, принадлежащим кредитору и находящимся в его запасе. Опытные инвесторы, работающие с взысканием заложенного имущества, могут участвовать на всех этих этапах, но возможность совершения сделки непосредственно с домовладельцем исчезает после того, как имущество становится REO. Часто инвестиции в взыскание заложенного имущества могут быть сделаны до начала фактического процесса взыскания посредством предварительной продажи с дисконтом. Этот сценарий возникает, когда домовладелец пытается продать недвижимость до начала взыскания, часто продавая ее с дисконтом – по цене ниже суммы долга, но выше той суммы, которую, по его мнению, он сможет получить в результате взыскания.