Тұрғын үй бағасының көпіршігі

Кіріспе

Тұрғын үй бағасының көпіршігі (немесе тұрғын үй бағасының күрт өсуі) – нарықта белгілі бір уақыт аралығында қайталап пайда болатын активтер бағасының бірнеше түрінің бірі. Тұрғын үй бағасының көпіршігінің негізгі мәні басқа активтер бағасының көпіршігімен бірдей, және екі негізгі кезеңнен тұрады. Бірінші кезеңде үй бағасы күрт өседі, бұл спекуляциялардың артуымен байланысты. Екінші кезеңде үй бағасы күрт төмендейді. Тұрғын үй бағасының көпіршігі нақты экономикаға ең зор әсер ететін активтердің бірі болып табылады, себебі ол несиеге негізделген, көптеген отбасылар ғана емес, инвесторлар да қатысады, сондай-ақ тұрғын үйден туындайтын байлықтың әсері басқа қаржылық активтерге қарағанда зор.

Тұрғын үй көпіршігінің анықтамасы

Тұрғын үй көпіршіктері туралы көптеген зерттеу жұмыстары стандартты актив бағасының анықтамаларын пайдаланады. Көпіршіктердің көптеген анықтамалары бар. Олардың көпшілігі, Джозеф Стиглицтің (1990) анықтамалары сияқты, нормативтік сипаттағы болып табылады, көпіршіктерді спекуляцияға байланысты кезеңдер ретінде сипаттауға тырысады немесе көпіршіктердің бағалары негізгі факторлармен дәлелденбейтінін көрсетеді. Мысалдар: Палгрейв (1926), Флод пен Ходрик (1990), Роберт Дж. Шиллер (2015), Смит және Смит (2006) және Кокран (2010). Стиглицтің анықтамасы: "Негізгі түсінік қарапайым: егер бүгін бағаның жоғары болуының себебі инвесторлар ертең сату бағасы жоғары болады деп сенгенде, ал 'негізгі' факторлар мұндай бағаны ақтамайтын болса, онда көпіршік бар." (Stiglitz 1990, 13-бет) тұрғын үй нарығында баға көпіршіктерінің жаңа анықтамасына қажеттілік туындады, "Стиглицке қарсы" анықтама. Оның пікірінше, Стиглицтің (1990) сияқты дәстүрлі анықтамалар...

ЭЫДҰ елдеріндегі тұрғын үйдің ірі көпіршіктері 1970-2015

Бағаның ең жоғары деңгейге дейін / кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары деңгейге дейін / кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары деңгейге дейін / кейін өзгеруі Бағаның ең төмен деңгейге дейін / кейін өзгеруі Ел Баға Ең жоғары/төмен нүктелер Ұзақтығы (тоқсан) Жиынтықталған 5 жылдық жиынтық 5 жылдық орташа 3 жылдық жиынтықталған 3 жылдық орташа 1 жыл Финляндия Өсім 1989 Q2 15 68.3 % 63.3 % 12.7 % 65.8 % 21.9 % 24.1 % Финляндия Төмендеу 1995 Q4 26 50.5 % 46.0 % 9.2 % 41.0 % 13.7 % 11.9 % Ирландия Өсім 2007 Q1 56 235.6 % 52.9 % 10.6 % 30.5 % 10.2 % 10.1 % Ирландия Төмендеу 2013 Q1 24 53.6 % 51.6 % 10.3 % 31.8 % 10.6 % 7.1 % Нидерланды Өсім 1978 Q2 33 138.9 % 94.4 % 18.9 % 69.0 % 23.0 % 6.5 % Нидерланды Төмендеу 1985 Q3 29 52.6 % 47.9 % 9.6 % 35.5 % 11.8 % 11.8 % Жаңа Зеландия Өсім 1974 Q3 18 66.2 % *66.2 % 14.7 % 64.4 % 21.5 % 29.9 % Жаңа Зеландия Төмендеу 1980 Q4 25 39.4 % 34.7 % 6.9 % 22.7 % 7.6 % 9.2 % Норвегия Өсім 1987 Q1 8 44.0 % 37.8 % 7.6 % 39.8 % 13.3 % 25.0 % Норвегия Төмендеу 1993 Q1 24 45.5 % 41.2 % 8.2 % 28.6 % 9.5 % 2.3 % Оңтүстік Африка Өсім 1984 Q1 21 55.1 % 54.9 % 11.0 % 25.5 % 8.5 % 9.2 % Оңтүстік Африка Төмендеу 1987 Q1 12 44.1 % 42.8 % 8.6 % 44.1 % 14.7 % 18.1 % Испания Өсім 2007 Q2 41 138.8 % 69.2 % 13.8 % 30.1 % 10.0 % 9.0 % Испания Төмендеу 2014 Q1 27 45.5 % 36.0 % 7.2 % 14.1 % 4.7 % 4.5 % Ұлыбритания Өсім 1973 Q3 14 67.4 % *67.4 % 19.3 % 66.2 % 22.1 % 23.5 % Ұлыбритания Төмендеу 1977 Q3 16 35.6 % 29.3 % 5.9 % 28.9 % 9.6 % 11.2 % АҚШ Өсім 2006 Q1 38 92.9 % 54.1 % 10.8 % 35.4 % 11.8 % 7.8 % АҚШ Төмендеу 2011 Q4 23 39.6 % 37.1 % 7.4 % 33.0 % 11.0 % 4.3 %

Осы кесте Oust және Hrafnkelsson (2017) еңбектерінен алынған және олардың көпірлік анықтамасы қолданылған. Деректер жиынтығы 1970 жылдан 2015 жылға дейінгі 20 ЭЫДҰ елдерінің тоқсандық нақты бағаларынан тұрады. Ұзақтығы – соңғы бұрылыс нүктесінен (немесе деректер қатарының басынан) бергі тоқсандардың саны. Агрегатталған баға өзгерісі – кезең ішіндегі бағаның жиынтық өзгерісі. *Агрегатталған баға өзгерісі кезеңнің басынан ең жоғары нүктеге дейін.

ЭЫДҰ елдеріндегі шағын тұрғын үй көпіршіктері 1970-2015

Бағаның ең жоғары/төмен деңгейге дейін/кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары/төмен деңгейге дейін/кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары/төмен деңгейге дейін/кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары/төмен деңгейге дейін/кейін өзгеруі Бағаның ең жоғары/төмен деңгейге дейін/кейін өзгеруі Ел Баға Ең жоғары/төмен деңгейлер Ұзақтығы Жинақталған 5 жылдық жиынтық 5 жылдық орташа 3 жылдық жиынтық 3 жылдық орташа 1 жыл Бельгия Өсім 1979 Q3 31 59,6 % 33,4 % 6,7 % 21,2 % 7,1 % 3,9 % Бельгия Төмендеу 1985 Q2 23 40,4 % 36,8 % 7,4 % 26,5 % 8,8 % 7,1 % Дания Өсім 1986 Q2 14 55,8 % 29,9 % 6,0 % 31,5 % 10,5 % 14,0 % Дания Төмендеу 1993 Q2 28 36,5 % 29,4 % 5,9 % 19,2 % 6,4 % 12,5 % Дания Өсім 2006 Q3 53 180,1 % 63,9 % 12,8 % 60,0 % 20,0 % 21,1 % Дания Төмендеу 2012 Q4 25 28,5 % 25,0 % 5,0 % 21,1 % 7,0 % 0,7 % Финляндия Өсім 1974 Q2 10 28,8 % 27,9 % 6,6 % 28,5 % 9,5 % 6,8 % Финляндия Төмендеу 1979 Q3 21 34,0 % 33,8 % 6,8 % 26,6 % 8,9 % 13,5 % Ирландия Өсім 1980 Q4 43 44,3 % 44,3 % 8,9 % 29,2 % 9,7 % 5,8 % Ирландия Төмендеу 1987 Q2 26 35,3 % 29,0 % 5,8 % 25,7 % 8,6 % 7,0 % Италия Өсім 1981 Q2 13 40,6 % 26,8 % 5,4 % 36,5 % 12,2 % 19,2 % Италия Төмендеу 1986 Q4 22 27,8 % 27,6 % 5,5 % 18,5 % 6,2 % 4,8 % Жапония Өсім 1973 Q4 15 60,9 % 60,9 % 16,2 % 47,5 % 15,8 % 17,0 % Жапония Төмендеу 1977 Q3 15 34,2 % 32,3 % 6,5 % 31,5 % 10,5 % 17,6 % Жапония Өсім 1990 Q4 53 79,6 % 37,6 % 7,5 % 22,9 % 7,6 % 9,7 % Жапония Төмендеу 2009 Q2 74 49,5 % 17,3 % 3,5 % 14,3 % 4,8 % 3,3 % Корея Өсім 1979 Q2 37 88,5 % 88,5 % 17,7 % 72,3 % 24,1 % 5,4 % Корея Төмендеу 1982 Q2 12 33,6 % 15,2 % 3,0 % 33,6 % 11,2 % 14,8 % Корея Өсім 1991 Q1 14 34,3 % 27,0 % 5,4 % 25,7 % 8,6 % 8,1 % Корея Төмендеу 2001 Q1 40 48,5 % 33,0 % 6,6 % 25,8 % 8,6 % 11,6 % Испания Өсім 1978 Q2 9 29,7 % 40,6 % 8,1 % 24,1 % 8,0 % 12,2 % Испания Төмендеу 1982 Q4 18 36,7 % 30,8 % 6,2 % 25,9 % 8,6 % 10,4 % Испания Өсім 1991 Q4 36 142,3 % 102,4 % 20,5 % 34,2 % 11,4 % 10,9 % Испания Төмендеу 1997 Q1 21 21,2 % 21,0 % 4,2 % 18,7 % 6,2 % 12,5 % Швеция Өсім 1990 Q1 17 46,6 % 42,5 % 8,5 % 35,9 % 12,0 % 8,8 % Швеция Төмендеу 1995 Q4 23 31,9 % 30,0 % 6,0 % 28,4 % 9,5 % 1,6 % Швейцария Өсім 1973 Q1 12 27,7 % 27,7 % 9,2 % 27,7 % 9,2 % 17,7 % Швейцария Төмендеу 1976 Q3 14 28,4 % 26,6 % 5,3 % 27,8 % 9,3 % 10,6 % Швейцария Өсім 1989 Q4 53 72,1 % 38,1 % 7,6 % 28,7 % 9,6 % 4,6 % Швейцария Төмендеу 2000 Q1 41 38,6 % 27,6 % 5,5 % 21,6 % 7,2 % 8,0 % Ұлыбритания Өсім 1989 Q3 30 103,6 % 77,8 % 15,6 % 58,1 % 19,4 % 10,6 % Ұлыбритания Төмендеу 1995 Q4 25 29,3 % 26,6 % 5,3 % 24,7 % 8,2 % 9,4 %

Price change prior to/after peak Price change prior to/after peak Price change prior to/after peak Price change prior to/after peak Price change prior to/after peak Country Price Peaks/troughs Duration Aggregated Aggregated 5 year An. 5Y average Aggregated 3 year An. 3Y average 1 year Belgium Increase 1979 Q3 31 59.6 % 33.4 % 6.7 % 21.2 % 7.1 % 3.9 % Belgium Fall 1985 Q2 23 40.4 % 36.8 % 7.4 % 26.5 % 8.8 % 7.1 % Denmark Increase 1986 Q2 14 55.8 % 29.9 % 6.0 % 31.5 % 10.5 % 14.0 % Denmark Fall 1993 Q2 28 36.5 % 29.4 % 5.9 % 19.2 % 6.4 % 12.5 % Denmark Increase 2006 Q3 53 180.1 % 63.9 % 12.8 % 60.0 % 20.0 % 21.1 % Denmark Fall 2012 Q4 25 28.5 % 25.0 % 5.0 % 21.1 % 7.0 % 0.7 % Finland Increase 1974 Q2 10 28.8 % *27.9 % 6.6 % 28.5 % 9.5 % 6.8 % Finland Fall 1979 Q3 21 34.0 % 33.8 % 6.8 % 26.6 % 8.9 % 13.5 % Ireland Increase 1980 Q4 43 44.3 % 44.3 % 8.9 % 29.2 % 9.7 % 5.8 % Ireland Fall 1987 Q2 26 35.3 % 29.0 % 5.8 % 25.7 % 8.6 % 7.0 % Italy Increase 1981 Q2 13 40.6 % 26.8 % 5.4 % 36.5 % 12.2 % 19.2 % Italy Fall 1986 Q4 22 27.8 % 27.6 % 5.5 % 18.5 % 6.2 % 4.8 % Japan Increase 1973 Q4 15 60.9 % *60.9 % 16.2 % 47.5 % 15.8 % 17.0 % Japan Fall 1977 Q3 15 34.2 % 32.3 % 6.5 % 31.5 % 10.5 % 17.6 % Japan Increase 1990 Q4 53 79.6 % 37.6 % 7.5 % 22.9 % 7.6 % 9.7 % Japan Fall 2009 Q2 74 49.5 % 17.3 % 3.5 % 14.3 % 4.8 % 3.3 % Korea Increase 1979 Q2 37 88.5 % 88.5 % 17.7 % 72.3 % 24.1 % 5.4 % Korea Fall 1982 Q2 12 33.6 % 15.2 % 3.0 % 33.6 % 11.2 % 14.8 % Korea Increase 1991 Q1 14 34.3 % 27.0 % 5.4 % 25.7 % 8.6 % 8.1 % Korea Fall 2001 Q1 40 48.5 % 33.0 % 6.6 % 25.8 % 8.6 % 11.6 % Spain Increase 1978 Q2 9 29.7 % 40.6 % 8.1 % 24.1 % 8.0 % 12.2 % Spain Fall 1982 Q4 18 36.7 % 30.8 % 6.2 % 25.9 % 8.6 % 10.4 % Spain Increase 1991 Q4 36 142.3 % 102.4 % 20.5 % 34.2 % 11.4 % 10.9 % Spain Fall 1997 Q1 21 21.2 % 21.0 % 4.2 % 18.7 % 6.2 % 12.5 % Sweden Increase 1990 Q1 17 46.6 % 42.5 % 8.5 % 35.9 % 12.0 % 8.8 % Sweden Fall 1995 Q4 23 31.9 % 30.0 % 6.0 % 28.4 % 9.5 % 1.6 % Switzerland Increase 1973 Q1 12 27.7 % *27.7 % 9.2 % 27.7 % 9.2 % 17.7 % Switzerland Fall 1976 Q3 14 28.4 % 26.6 % 5.3 % 27.8 % 9.3 % 10.6 % Switzerland Increase 1989 Q4 53 72.1 % 38.1 % 7.6 % 28.7 % 9.6 % 4.6 % Switzerland Fall 2000 Q1 41 38.6 % 27.6 % 5.5 % 21.6 % 7.2 % 8.0 % UK Increase 1989 Q3 30 103.6 % 77.8 % 15.6 % 58.1 % 19.4 % 10.6 % UK Fall 1995 Q4 25 29.3 % 26.6 % 5.3 % 24.7 % 8.2 % 9.4 %

The table is from Oust and Hrafnkelsson (2017) and has been constructed using their bubble definition. The dataset consists of quarterly real prices for 20 OECD countries from 1970–2015. Duration is the number of quarters since the last turning point (or from the start of the data series). Aggregated price change is the aggregate price change for the duration. * The aggregated price change is from the start of the period to the peak.