Введение

Пузырь на рынке недвижимости, связанный с жильем

Жилищный пузырь (или пузырь цен на жилье) – один из нескольких типов пузырей цен на активы, периодически возникающих на рынке. Основная концепция жилищного пузыря аналогична концепции других пузырей активов и состоит из двух основных фаз. Сначала наблюдается период резкого роста цен на жилье, все больше подогреваемый спекуляциями. На второй фазе цены на жилье резко падают. Жилищные пузыри, как правило, оказывают одно из самых значительных воздействий на реальную экономику, поскольку они стимулируются кредитованием, в них участвует большое количество домохозяйств, а не только инвесторы, и эффект богатства от владения жильем обычно сильнее, чем от других видов финансовых активов.

Определение "жилого пузыря"

Большинство исследовательских работ о пузырях на рынке жилья используют стандартные определения цен активов. Существует множество определений пузырей. Большинство из них носят нормативный характер, как, например, определение Джозефа Стиглица (1990), которое пытается описать пузыри как периоды, связанные со спекуляциями, или утверждает, что пузыри характеризуются ценами, которые нельзя обосновать фундаментальными факторами. Примеры включают работы Палгрейва (1926), Флуда и Ходрика (1990), Роберта Дж. Шиллера (2015), Смита и Смита (2006) и Кокрана (2010). Определение Стиглица звучит так: «базовая интуиция проста: если цена высока сегодня только потому, что инвесторы полагают, что цена продажи будет высокой завтра, – в то время как «фундаментальные» факторы, по-видимому, не оправдывают такую цену, – то существует пузырь» (Stiglitz 1990, с. 13). [Автор] утверждал, что для рынка жилья необходимо новое определение ценовых пузырей, своего рода «анти-Стиглицкое» определение. Его аргумент заключается в том, что традиционные определения, такие как определение Стиглица (1990),

Большие пузырьки в сфере жилья в странах ОЭСР 1970-2015

Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Страна Цена Пики/минимумы Продолжительность (кварталы) Агрегированное Изменение за 5 лет Среднее за 5 лет Агрегированное за 3 года Среднее за 3 года 1 год Финляндия Рост 1989 Q2 15 68.3 % 63.3 % 12.7 % 65.8 % 21.9 % 24.1 % Финляндия Падение 1995 Q4 26 50.5 % 46.0 % 9.2 % 41.0 % 13.7 % 11.9 % Ирландия Рост 2007 Q1 56 235.6 % 52.9 % 10.6 % 30.5 % 10.2 % 10.1 % Ирландия Падение 2013 Q1 24 53.6 % 51.6 % 10.3 % 31.8 % 10.6 % 7.1 % Нидерланды Рост 1978 Q2 33 138.9 % 94.4 % 18.9 % 69.0 % 23.0 % 6.5 % Нидерланды Падение 1985 Q3 29 52.6 % 47.9 % 9.6 % 35.5 % 11.8 % 11.8 % Новая Зеландия Рост 1974 Q3 18 66.2 % 66.2 % 14.7 % 64.4 % 21.5 % 29.9 % Новая Зеландия Падение 1980 Q4 25 39.4 % 34.7 % 6.9 % 22.7 % 7.6 % 9.2 % Норвегия Рост 1987 Q1 8 44.0 % 37.8 % 7.6 % 39.8 % 13.3 % 25.0 % Норвегия Падение 1993 Q1 24 45.5 % 41.2 % 8.2 % 28.6 % 9.5 % 2.3 % Южная Африка Рост 1984 Q1 21 55.1 % 54.9 % 11.0 % 25.5 % 8.5 % 9.2 % Южная Африка Падение 1987 Q1 12 44.1 % 42.8 % 8.6 % 44.1 % 14.7 % 18.1 % Испания Рост 2007 Q2 41 138.8 % 69.2 % 13.8 % 30.1 % 10.0 % 9.0 % Испания Падение 2014 Q1 27 45.5 % 36.0 % 7.2 % 14.1 % 4.7 % 4.5 % Великобритания Рост 1973 Q3 14 67.4 % 67.4 % 19.3 % 66.2 % 22.1 % 23.5 % Великобритания Падение 1977 Q3 16 35.6 % 29.3 % 5.9 % 28.9 % 9.6 % 11.2 % США Рост 2006 Q1 38 92.9 % 54.1 % 10.8 % 35.4 % 11.8 % 7.8 % США Падение 2011 Q4 23 39.6 % 37.1 % 7.4 % 33.0 % 11.0 % 4.3 %

Таблица взята из Oust и Hrafnkelsson (2017) и построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970 по 2015 год. Продолжительность - это количество кварталов с момента последнего переломного момента (или с начала временного ряда). Агрегированное изменение цены - это совокупное изменение цены за период действия. *Агрегированное изменение цены от начала периода до пика.

Маленькие пузырьки в сфере жилья в странах ОЭСР 1970-2015

Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Изменение цен до/после пика Страна Цена Пики/минимумы Продолжительность Агрегированное Изменение за 5 лет Среднее за 5 лет Агрегированное за 3 года Среднее за 3 года 1 год Бельгия Рост 1979 Q3 31 59,6 % 33,4 % 6,7 % 21,2 % 7,1 % 3,9 % Бельгия Падение 1985 Q2 23 40,4 % 36,8 % 7,4 % 26,5 % 8,8 % 7,1 % Дания Рост 1986 Q2 14 55,8 % 29,9 % 6,0 % 31,5 % 10,5 % 14,0 % Дания Падение 1993 Q2 28 36,5 % 29,4 % 5,9 % 19,2 % 6,4 % 12,5 % Дания Рост 2006 Q3 53 180,1 % 63,9 % 12,8 % 60,0 % 20,0 % 21,1 % Дания Падение 2012 Q4 25 28,5 % 25,0 % 5,0 % 21,1 % 7,0 % 0,7 % Финляндия Рост 1974 Q2 10 28,8 % 27,9 % 6,6 % 28,5 % 9,5 % 6,8 % Финляндия Падение 1979 Q3 21 34,0 % 33,8 % 6,8 % 26,6 % 8,9 % 13,5 % Ирландия Рост 1980 Q4 43 44,3 % 44,3 % 8,9 % 29,2 % 9,7 % 5,8 % Ирландия Падение 1987 Q2 26 35,3 % 29,0 % 5,8 % 25,7 % 8,6 % 7,0 % Италия Рост 1981 Q2 13 40,6 % 26,8 % 5,4 % 36,5 % 12,2 % 19,2 % Италия Падение 1986 Q4 22 27,8 % 27,6 % 5,5 % 18,5 % 6,2 % 4,8 % Япония Рост 1973 Q4 15 60,9 % 60,9 % 16,2 % 47,5 % 15,8 % 17,0 % Япония Падение 1977 Q3 15 34,2 % 32,3 % 6,5 % 31,5 % 10,5 % 17,6 % Япония Рост 1990 Q4 53 79,6 % 37,6 % 7,5 % 22,9 % 7,6 % 9,7 % Япония Падение 2009 Q2 74 49,5 % 17,3 % 3,5 % 14,3 % 4,8 % 3,3 % Корея Рост 1979 Q2 37 88,5 % 88,5 % 17,7 % 72,3 % 24,1 % 5,4 % Корея Падение 1982 Q2 12 33,6 % 15,2 % 3,0 % 33,6 % 11,2 % 14,8 % Корея Рост 1991 Q1 14 34,3 % 27,0 % 5,4 % 25,7 % 8,6 % 8,1 % Корея Падение 2001 Q1 40 48,5 % 33,0 % 6,6 % 25,8 % 8,6 % 11,6 % Испания Рост 1978 Q2 9 29,7 % 40,6 % 8,1 % 24,1 % 8,0 % 12,2 % Испания Падение 1982 Q4 18 36,7 % 30,8 % 6,2 % 25,9 % 8,6 % 10,4 % Испания Рост 1991 Q4 36 142,3 % 102,4 % 20,5 % 34,2 % 11,4 % 10,9 % Испания Падение 1997 Q1 21 21,2 % 21,0 % 4,2 % 18,7 % 6,2 % 12,5 % Швеция Рост 1990 Q1 17 46,6 % 42,5 % 8,5 % 35,9 % 12,0 % 8,8 % Швеция Падение 1995 Q4 23 31,9 % 30,0 % 6,0 % 28,4 % 9,5 % 1,6 % Швейцария Рост 1973 Q1 12 27,7 % 27,7 % 9,2 % 27,7 % 9,2 % 17,7 % Швейцария Падение 1976 Q3 14 28,4 % 26,6 % 5,3 % 27,8 % 9,3 % 10,6 % Швейцария Рост 1989 Q4 53 72,1 % 38,1 % 7,6 % 28,7 % 9,6 % 4,6 % Швейцария Падение 2000 Q1 41 38,6 % 27,6 % 5,5 % 21,6 % 7,2 % 8,0 % Великобритания Рост 1989 Q3 30 103,6 % 77,8 % 15,6 % 58,1 % 19,4 % 10,6 % Великобритания Падение 1995 Q4 25 29,3 % 26,6 % 5,3 % 24,7 % 8,2 % 9,4 %

Таблица взята из Oust и Hrafnkelsson (2017) и построена с использованием их определения пузыря. Набор данных состоит из квартальных реальных цен для 20 стран ОЭСР с 1970 по 2015 год. Продолжительность - это количество кварталов с момента последнего переломного момента (или с начала серии данных). Агрегированное изменение цены - это суммарное изменение цены за период действия. * Агрегированное изменение цены от начала периода до пика.