Мүліктік келісімшарттағы иелік құқығының өтуі және тәуекелдер
Equitable conversion
Жылжымайтын мүлік құқығындағы «әділ айырбас» доктринасы сатып алу шартымен иелік құқығын беруді, тәуекелді бөлуді және сатушының міндеттемелерін қарастырады. 🔑🏡⚖️
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Әділеттік түрлендіру – жылжымайтын мүлік заңнамасының бір қағидасы, онда жылжымайтын мүлікті сатып алушы, оны кейінірек сатып алуға міндеттенетін шартқа қол қойған сәттен бастап мүлікке құқықтың тең иесі болады. Сатушы мүлікті беру күніне дейін заңды құқығын сақтайды, бірақ бұл жер учаскесі жеке мүлік ретінде қарастырылады (мүлікке құқық емес, ақша төлеуге құқық). Келісімшартқа қол қойылғаннан кейін, мүлікті беруге дейін үй өртенсе, шығын тәуекелі сатып алушыға көшеді. Егер мүлікті иеленуші немесе иеленуші деп есептелетін сатушы оны қорғамаған болса, сатып алушы келісілген сатып алу бағасын төлеуге міндетті. Мұндай мәселелерді тараптар осындай жағдайларда кім шығынды көтеретінін шартта нақты көрсету арқылы болдырмауы керек және осылай істеуге тиіс. Аталған ереже сот юрисдикциясына қарай өзгеріп отыруы мүмкін, бірақ бұл – жалпы қағида.
Equitable conversion is a doctrine of the law of real property under which a purchaser of real property becomes the equitable owner of title to the property at the time he/she signs a contract binding him/her to purchase the land at a later date. The seller retains legal title of the property prior to the date of conveyance, but this land interest is considered personal property (a right to the payment of money, rather than a right to the property). The risk of loss is then transferred to the buyerif a house on the property burns down after the contract has been signed, but before the deed is conveyed, the buyer will nevertheless have to pay the agreed upon purchase price for the land unless the seller in possession or deemed in possession has failed to protect it. Such issues can and should be avoided by parties by stipulating in the contract who will bear the loss in such occurrences. The above rule varies by jurisdiction, but is the general rule.
Тараптың қайтыс болуының әсері
Егер тараптардың бірі мүлік сатып алу шарты орындалғаннан кейін қайтыс болса, осы доктрина сол тараптың мүддесі оның мұрагерлеріне қалай өтетінін анықтайды. Мысалы, сатушы жылжымайтын мүлкін ұлына, ал жеке мүлкін қызына өсиет етеді. Егер сатып алушы сатып алу шартына қол қойғаннан кейін сатушы қайтыс болса, жердегі сатушының үлесі жеке мүлік ретінде қарастырылады, ал сатудан түскен түсім оның қызына беріледі. Көптеген юрисдикцияларда шарт арқылы құрылған жылжымайтын мүлікке қатысты құқық сатып алушының мұрагерлеріне, ал шарт арқылы құрылған сатушының жеке мүлікке қатысты құқығы сатушының мүлкіне өтеді. Нью-Йорк штаты теңдестірілген конверсияны мойындамайды. Нью-Йоркте, егер сатып алушының кінәсі болмаса, шығын тәуекелі сатып алушы меншік немесе иелік құқығын алғанға дейін сатушыда қалады.
If one of the parties dies after the contract for sale of the property has been executed, the doctrine will govern how that party's interest will pass to his heirs. For example, the seller wills his real property to his son, and his personal property to his daughter. If the seller dies after a contract for conveyance is signed by a buyer, the seller's interest in the land will be treated as personal property, and the proceeds of the sale will pass to his daughter. In most jurisdictions, the real property interest created by the contract will pass to the buyer's heirs, while the seller's personal property interest created by the contract will pass to the seller's estate. The State of New York does not recognize equitable conversion. In New York, as long as the buyer is without fault, the risk of loss remains on the seller until the buyer takes title or possession.
Сатушы мен сатып алушы тәуекелінің бірыңғай заңы
Кейбір мемлекеттердің саны артып келе жатқан, түрлі формаларда бірыңғай сатушы және сатып алушы тәуекелі туралы заңды (UVPRA) қабылдады. UVPRA кінәсіз оқиға салдарынан келген залалдың құқықтық жауапкершілігін залал болған сәттегі мүлікке иелік ету құқығына негіздейді. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002) ісін қараңыз. Әдетте, жерді сату шартында UVPRA ережелерін өзгертуге немесе күшін жоюға болады.
A growing minority of States have adopted the Uniform Vendor and Purchaser Risk Act (UVPRA) in one form or another. The UVPRA bases the legal consequences of no fault casualty loss on the right of possession of the property at the time the loss occurs. See Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002). Generally, the provisions of the UVPRA can be modified or avoided in the Land Sale Contract.
"Массачусетс ережесі"
Массачусетс штатында және тағы бірнеше штаттарда, егер өзгеше келісім болмаса, сатушы тауардың меншігі сатып алушыға тигенге дейін жауапкершілікті өз үстіне алады. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002) ісін қараңыз.
In Massachusetts and a handful of other states, the seller continues to bear the risk until the title is actually transferred to the buyer, unless there is an agreement to the contrary. See Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002).