Доктрина справедливого преобразования в сделках с недвижимостью
Equitable conversion
Эквивалентная конверсия в недвижимости: права покупателя при подписании договора купли-продажи. Риски, защита интересов, судебная практика и условия договора.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Справедливая конверсия – это доктрина права недвижимости, в соответствии с которой покупатель недвижимости становится справедливым (долевым) собственником права собственности на нее в момент подписания договора, обязывающего его приобрести землю в будущем. Продавец сохраняет юридическое право собственности на имущество до даты передачи, однако этот земельный интерес рассматривается как личное имущество (право на получение денежных средств, а не право на само имущество). Риск утраты переходит к покупателю: если дом на участке сгорит после подписания договора, но до передачи права собственности, покупатель все равно должен будет заплатить согласованную цену покупки за землю, если только продавец, находящийся во владении или считающийся таковым, не обеспечил ее сохранность. Стороны могут и должны избегать подобных ситуаций, четко прописывая в договоре, кто будет нести убытки в подобных случаях. Указанное правило может варьироваться в зависимости от юрисдикции, но в целом таковым является.
Equitable conversion is a doctrine of the law of real property under which a purchaser of real property becomes the equitable owner of title to the property at the time he/she signs a contract binding him/her to purchase the land at a later date. The seller retains legal title of the property prior to the date of conveyance, but this land interest is considered personal property (a right to the payment of money, rather than a right to the property). The risk of loss is then transferred to the buyerif a house on the property burns down after the contract has been signed, but before the deed is conveyed, the buyer will nevertheless have to pay the agreed upon purchase price for the land unless the seller in possession or deemed in possession has failed to protect it. Such issues can and should be avoided by parties by stipulating in the contract who will bear the loss in such occurrences. The above rule varies by jurisdiction, but is the general rule.
Последствия смерти стороны
Если одна из сторон умирает после заключения договора купли-продажи имущества, применение доктрины определит порядок перехода доли этой стороны к ее наследникам. Например, продавец завещает свою недвижимость сыну, а движимое имущество – дочери. Если продавец умирает после подписания договора купли-продажи покупателем, доля продавца в земельном участке будет рассматриваться как движимое имущество, и выручка от продажи перейдет к его дочери. В большинстве юрисдикций право собственности на недвижимое имущество, возникшее по договору, перейдет к наследникам покупателя, а право собственности на движимое имущество продавца, возникшее по договору, перейдет в состав наследственной массы продавца. Штат Нью-Йорк не признает доктрину справедливого обращения (equitable conversion). В Нью-Йорке, при отсутствии вины покупателя, риск утраты имущества остается на продавце до тех пор, пока покупатель не получит право собственности или владение.
If one of the parties dies after the contract for sale of the property has been executed, the doctrine will govern how that party's interest will pass to his heirs. For example, the seller wills his real property to his son, and his personal property to his daughter. If the seller dies after a contract for conveyance is signed by a buyer, the seller's interest in the land will be treated as personal property, and the proceeds of the sale will pass to his daughter. In most jurisdictions, the real property interest created by the contract will pass to the buyer's heirs, while the seller's personal property interest created by the contract will pass to the seller's estate. The State of New York does not recognize equitable conversion. In New York, as long as the buyer is without fault, the risk of loss remains on the seller until the buyer takes title or possession.
Закон о едином риске продавца и покупателя
Все большее число штатов приняли Закон об едином распределении рисков между продавцом и покупателем (UVPRA) в той или иной форме. UVPRA устанавливает правовые последствия случайной гибели имущества, не вызванной виновными действиями, исходя из права владения этим имуществом в момент наступления убытков. См. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002). Как правило, положения UVPRA могут быть изменены или исключены в договоре купли-продажи недвижимости.
A growing minority of States have adopted the Uniform Vendor and Purchaser Risk Act (UVPRA) in one form or another. The UVPRA bases the legal consequences of no fault casualty loss on the right of possession of the property at the time the loss occurs. See Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002). Generally, the provisions of the UVPRA can be modified or avoided in the Land Sale Contract.
"Правило Массачусетса"
В Массачусетсе и ряде других штатов продавец продолжает нести риск ответственности, пока право собственности фактически не перейдет к покупателю, если иное не предусмотрено соглашением. См. Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002).
In Massachusetts and a handful of other states, the seller continues to bear the risk until the title is actually transferred to the buyer, unless there is an agreement to the contrary. See Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002).