Кіріспе
Қалалық даму стратегиясының түрі
Аралас пайдалану – тұрғын үй, коммерциялық, мәдени, институционалдық немесе ойын-сауық сияқты әртүрлі мақсаттарды бір кеңістікте үйлестіретін қала құрылысы, қала жоспарлау және/немесе жерді жоспарлау классификациясының бір түрі. Мұндай жағдайда функциялар белгілі бір деңгейде физикалық және функционалдық тұрғыдан интеграцияланады және жаяу өтуге қолайлы жағдайлар жасалады. Аралас пайдалануды дамыту жеке ғимаратқа, блокқа немесе ауданға, сондай-ақ бүкіл қаланың немесе басқа әкімшілік бірліктің жерді жоспарлау саясатына қолданылуы мүмкін. Бұл жобаларды жеке кәсіпкер, мемлекеттік орган (немесе мемлекеттік емес ұйым), немесе олардың бірлескен күшімен іске асыруға болады. Аралас пайдалануды дамыту жаңа құрылыс, қолданыстағы ғимаратты немесе бұрын пайдаланылған жерді қайта жаңарту, немесе олардың комбинациясы болуы мүмкін.
Солтүстік Америкада және Еуропада қолдану
Дәстүрлі түрде адамдар қоныстары аралас пайдалану үлгілерінде дамыды. Бірақ, индустрияландыру кезінде өндіріс сияқты түрлі функцияларды тұрғын үйлерден бөлу үшін мемлекеттік аймақтарға бөлу ережелері енгізілді. Бұл бөліністің себебі – халық денсаулығының сақталуы және мүліктің құндылығын қорғау болды. АҚШ-та бөлек пайдалану аймақтарының өркендеу кезеңі Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін болды, қала құрылысы және Нью-Йорк қалалық парктерінің комиссары Роберт Мозес қаланың функцияларын және аудандарын бөлу үшін суперавтожолдарды қолдағанда. Осы тәжірибеге қарсы белсенді және жазушы Джейн Джейкобс шықты, ол аралас пайдалану аймақтарын жақтады, себебі ол мұның қаланың өмірлі, әртүрлі және көркейген көшелерін құруда маңызды рөл атқарады деп сенді. 1990 жылдардан бері аралас аймақтарға бөлу қайтадан қажетті болып табылады, себебі ол қаланың кеңірек таралуына қарсы күресуге және экономикалық белсенділікті арттыруға көмектеседі. Еуропаның көп бөлігінде мемлекеттік саясат қала орталығының бизнес, сауда, мейрамхана және ойын-сауық орталығы ретіндегі рөлін сақтап қалуға бағытталған, АҚШ-тан айырмашылығы, онда аймақтарға бөлу көптеген жылдар бойы мұндай аралас пайдалануды тікелей шектеді. Мысалы, Англияда қонақүйлер АҚШ-тағыдай коммерциялық емес, "тұрғын үй" санатына жатады. Осының нәтижесінде, Еуропаның көптеген орталық қалалары "әдетте" аралас пайдаланылады, ал "аралас пайдалану" термині қаланың жаңа аудандарына қатысты маңыздырақ, онда тұрғын үй және коммерциялық қызметтерді біріктіруге тырысады – мысалы, Амстердамның Шығыс доктарында.
Экономикалық
Аралас мақсаттағы құрылыстар маңызды жұмыс орындары мен тұрғын үй мүмкіндіктерін ұсынады. Осы жобалардың көптегені қалыптасқан қала орталықтарында орналасқан, осылайша бұл аймақтарда қоғамдық көлік жүйелерін дамытуға ынталандыру жасалады. Кәсіпкерлер құнсызданған және тиімсіз пайдаланылмай жатқан жерлерді, көбінесе бұрынғы ауыр индустриялық аймақтарды өздеріне алып, оларды қайта жаңарту арқылы жер мен жылжымайтын мүліктің құнын арттыра алады. Бұл аудандарда жұмыс орындарының және тұрғын үйдің сұранысы мен ұсынысы арасындағы тепе-теңдік жағдайы байқалады.
Әлеуметтік
Бұл даму үлгісі "тұру, жұмыс істеу, демалу" идеясына негізделген, ғимараттар мен аудандарды көп функциялы кеңістіктерге айналдырады. Жұмыс орындарындағы көптеген мүмкіндіктер тиімділікті, өнімділікті және өмір сапасын арттырады.
Қоршаған орта
Аралас мақсаттағы аудандар мен ғимараттар әлеуметтік және экономикалық жағдайдың өзгеруіне бейімделуге қабілетті. COVID-19 пандемиясы кезінде Нью-Йорктегі ұзақ, коммерциялық бағытталған блоктардағы сауда орындары жолдан өтетін адамдардың азаюынан қатты зардап шекті. Бір ғимаратқа немесе дамуға бірнеше функцияны біріктіру арқылы аралас мақсаттағы аудандар келушілерді тарту және сақтап қалу арқылы төзімділікті арттыра алады. Бұл тұрақты көлік жүйесін дамытуға да көмектеседі. Географиялық ақпарат ғылымдары журналында жарияланған Қытайдың Гуанчжоу қаласындағы зерттеу, көптеген функцияларды біріктірген ғимараттар орналасқан аймақтардағы таксилердің жүріп өткен қашықтығының айтарлықтай қысқарғанын көрсетті. Сонымен қатар, аралас мақсаттағы жобалар денсаулықты сақтауға және әл-ауқатты арттыруға ықпал етеді, себебі мұндай дамулар фермерлік базарлар мен азық-түлік дүкендеріне (жаяу, велосипедпен немесе қоғамдық көлікпен) оңай қолжетімділікті қамтамасыз етеді.
Өзге де капитал
Көп көлемді жылжымайтын мүліктің дамуының болжамдық сипатына байланысты, ірі аралас мақсаттағы жобалар көбінесе теңдік және қолжетімділік мақсаттарына жетпей қалады. Жоғары сапалы тұрғын үйлер, элиталық сауда орындары және жоғары мәртебелі арендаторларға тартымды А класты кеңселер олардың болжамдық әлеуетіне байланысты көбінесе басымдыққа ие. Сынаушылар салық төлеушілердің ақшасы басқа мақсаттарға жұмсалса, жалпы халыққа тиімдірек болар дейді. Торонтодағы аралас мақсаттағы дамудың бір мысалы – архитектор Грегори Хенрикестің Мирвиш ауылы. Торонтоның маңызды қиылысында, Блур және Батерст көшелерінде орналасқан Мирвиш ауылы жобасының кейбір бөліктері "коммерциялық тұрғын" және басқалары "аралас коммерциялық тұрғын" аймақтарына жатады. Торонто қаласының аймақтарға бөлу ережелерінде коммерциялық тұрғын үй "коммерциялық, тұрғын үй және мемлекеттік мекемелердің, сондай-ақ саябақтардың алуан түрлі мақсаттарын" қамтиды. Мирвиш ауылының жобалық мақсаттарына жалға берілетін пәтерлер, қоғамдық базар және шағын сауда орындары кіреді, сонымен қатар, жоба аумағындағы 27 мұражай үйдің 23-і сақталды. Жоба Торонто қаласының шенеуніктері жоғары бағалаған халықпен кеңесу процесімен ерекшеленеді.
Америка Құрама Штаттары
АҚШ-та Қоршаған ортаны қорғау агенттігі (EPA) жергілікті басқару органдарымен бірлесіп жұмыс істейді, жаңа деректерді әзірлейтін зерттеушілерге аралас мақсаттағы құрылыстың қалаға тигізетін әсерін бағалауға көмектеседі. EPA модельдерді электрондық кестеге енгізу арқылы муниципалитеттер мен құрылыс салушыларға аралас мақсаттағы кеңістіктердегі трафикті бағалауды жеңілдетеді. Бұл байланысты модельдер географиялық, демографиялық және жерді пайдалану ерекшеліктерін өлшеуге мүмкіндік беретін ресурс құралы ретінде де қолданылады. Қоршаған ортаны қорғау агенттігі жерді пайдалану, үй шаруашылықтарының сауалнамалары және ГИС дерекқорларын пайдалану арқылы алты ірі қалалық аймақты талдады. Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико және Вирджиния сияқты штаттар қалалық құрылыстың көлікке тигізетін әсерін бағалау кезінде осы стандартты штаттық саясат ретінде қабылдады. Аралас мақсаттағы құрылыстың табысты болуының алғышарттары – жұмыспен қамту, халық саны және тұтыну шығындары. Осы үш алғышарт құрылыстың сапалы арендаторларды тартуына және қаржылық сәттілікке жетуіне кепілдік береді. Аралас мақсаттағы құрылыстың табыстылығын анықтайтын басқа факторлар – өндіріс уақытының жақындығы және айналағы нарықтан туындайтын шығындар.
Портленд
Аралас мақсаттағы аймақтарға бөлу 1990 жылдардың басынан бері Портленд, Орегон штатында қолданылып келеді, сол кездегі жергілікті билік басым автомобильге бағытталған даму үлгісін азайтуды көздеген. Портлендтің жеңіл рельстік көлік жүйесі – Метрополитен Ареа Экспресс, тұрғын үйлерді, коммерциялық және жұмыс орындарын бір аймақта үйлестіруге мүмкіндік береді. Осы бір типті аймақтарға бөлу жоспарлау жүйесі арқасында жерді тығыз пайдалану қала бойынша мемлекеттік инвестициялардың өсуіне ықпал етеді. Басты көше бойындағы дәліздер ғимараттардың биіктігін өзгертуге және "қоғамдық жиналатын орындарды" құруға қажетті жоғары тығыздықты қамтамасыз етеді.
Хадсон-Ярдс, Нью-Йорк
Хадсон-Ярдс – АҚШ тарихындағы ең ірі жеке меншік жылжымайтын мүлік дамыту жобасы. Жоба 2005 жылы Нью-Йорк қалалық кеңесі ауданды төмен тығыздықтағы өндіріс аймағынан жоғары тығыздықтағы көп мақсатты пайдалану аймағына қайта жарақтауды бекіткен кезде басталды.