Введение
Тип стратегии городского развития
Смешанное использование – это тип городского развития, городского дизайна, городского планирования и/или классификации зонирования, который объединяет различные функции, такие как жилые, коммерческие, культурные, институциональные или развлекательные, в едином пространстве, где эти функции в определенной степени физически и функционально интегрированы и обеспечиваются пешеходные связи. Смешанное использование может применяться к отдельному зданию, кварталу или району, либо в политике зонирования на территории всего города или другой административной единицы. Реализацию таких проектов может осуществлять частный застройщик, (квази)государственное агентство или их комбинация. Проект смешанного использования может представлять собой новое строительство, реконструкцию существующего здания или участка загрязненной территории (браунфилда), либо их сочетание.
Использование в Северной Америке против Европы
Традиционно, человеческие поселения развивались по принципу смешанного использования. Однако с наступлением индустриализации, правительственное зонирование было введено для разделения различных функций, таких как промышленность, от жилых зон. Заботы об общественном здоровье и защита стоимости недвижимости послужили мотивацией для такого разделения. Наивысшего расцвета раздельное зонирование в Соединенных Штатах достигло после Второй мировой войны, когда градостроитель и комиссар парков Нью-Йорка Роберт Мозес активно продвигал строительство скоростных магистралей для разделения функций и районов города. Противоположным подходом выступала активистка и писательница Джейн Джейкобс, которая была главным сторонником зонирования смешанного использования, считая, что оно играет ключевую роль в создании органичной, разнообразной и живой городской среды. С 1990-х годов зонирование смешанного использования вновь стало востребованным, поскольку оно способствует борьбе с разрастанием городов и повышению экономической активности. В большинстве стран Европы государственная политика поддерживала сохранение центра города как основного места для деловой активности, торговли, ресторанов и развлечений, в отличие от Соединенных Штатов, где зонирование на протяжении многих десятилетий активно препятствовало такому смешанному использованию. Например, в Англии отели классифицируются как "жилые", а не как коммерческие объекты, как это принято в США. В результате, центральные города большей части Европы используют смешанное зонирование "по умолчанию", и термин "смешанное использование" становится более актуальным применительно к новым районам города, где предпринимаются усилия по сочетанию жилой и коммерческой застройки, как, например, в Восточных доках Амстердама.
Экономические
Комплексная застройка предоставляет значительные возможности для трудоустройства и жилья. Многие из этих проектов уже расположены в сложившихся центральных районах, что стимулирует развитие систем общественного транспорта в этих регионах. Застройщики, используя недооцененные и неэффективно используемые земли, часто бывшие промышленными, могут изменить их назначение для повышения стоимости земли и недвижимости. В этих районах также достигается более сбалансированное соотношение между спросом и предложением рабочих мест и жилья.
Социальные
Эта модель развития строится вокруг концепции "жить, работать, развлекаться", преобразуя здания и районы в многофункциональные комплексы. Эффективность, продуктивность и качество жизни также повышаются благодаря обилию удобств на рабочих местах.
Экологические
Районы и здания смешанного использования обладают высокой способностью адаптироваться к меняющимся социальным и экономическим условиям. Когда разразилась пандемия COVID-19, нью-йоркские розничные магазины, расположенные на длинных, коммерчески ориентированных улицах, сильно пострадали из-за потери потока случайных прохожих. Объединяя несколько функций в одном здании или комплексе, районы смешанного использования повышают свою устойчивость за счет способности привлекать и удерживать посетителей. Это также способствует развитию более экологичных транспортных решений. Исследование, проведенное журналом Journal of Geographical Information Science в городе Гуанчжоу (Китай), показало, что такси в районах с более разнообразным функциональным наполнением зданий значительно сократили пробег. Кроме того, проекты смешанного использования способствуют укреплению здоровья и благополучия, поскольку такие комплексы часто обеспечивают лучший доступ (пешком, на велосипеде или общественном транспорте) к фермерским рынкам и продуктовым магазинам.
Собственный капитал
Из-за спекулятивного характера крупномасштабных проектов недвижимости, мегапроекты смешанного использования часто не достигают целей по обеспечению равенства и доступности жилья. Приоритет часто отдается элитному жилью, высококлассному ритейлу и офисным помещениям класса А, привлекающим крупных арендаторов, из-за их спекулятивного потенциала. Критики утверждают, что средства налогоплательщиков могли бы быть использованы более эффективно в других сферах. Одним из примеров проекта смешанного использования в Торонто является Mirvish Village, разработанный архитектором Грегори Хенрикесом. Расположенный на значительном перекрестке улиц Bloor и Bathurst Street, участок проекта Mirvish Village частично зонирован как "коммерческая жилая зона", а частично – как "зона смешанного коммерческого и жилого назначения". Согласно правилам зонирования города Торонто, коммерческая жилая зона включает в себя "разнообразные коммерческие, жилые и общественные объекты, а также парки". Программа Mirvish Village предусматривает наличие арендных квартир, общественного рынка и небольших магазинов, а также сохранение 23 из 27 исторических домов, расположенных на территории проекта. Проект примечателен благодаря процессу общественных консультаций, который получил высокую оценку со стороны представителей городской администрации Торонто.
Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах Агентство по охране окружающей среды (EPA) сотрудничает с местными органами власти, предоставляя исследователям новые данные для оценки влияния комплексной застройки на город. Включение EPA моделей в электронные таблицы значительно упрощает для муниципалитетов и застройщиков прогнозирование транспортной нагрузки при создании объектов комплексной застройки. Связанные модели также служат инструментом для анализа географических, демографических и характеристик землепользования в городе. Агентство по охране окружающей среды провело анализ шести крупных городов, используя данные о землепользовании, опросы домохозяйств и ГИС-базы данных. Такие штаты, как Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико и Вирджиния, приняли этот подход в качестве общештатной политики при оценке влияния городской застройки на транспортную ситуацию. Ключевыми факторами успеха комплексной застройки являются наличие рабочих мест, численность населения и потребительские расходы. Эти три условия обеспечивают привлечение качественных арендаторов и финансовую устойчивость проекта. Другими факторами, определяющими успех комплексной застройки, являются близость к производственным площадям и стоимость на окружающем рынке.
Портленд
Зонирование смешанного использования внедряется в Портленде, штат Орегон, с начала 1990-х годов, когда местная администрация стремилась уменьшить преобладавший в то время стиль застройки, ориентированный на автомобили. Система легкорельсового транспорта Metropolitan Area Express, обслуживающая Портленд, способствует объединению жилых, коммерческих и рабочих зон в единое пространство. Эта система планирования единого типа зонирования позволяет эффективно использовать землю при повышенной плотности, что обеспечивает отдачу от государственных инвестиций по всему городу. Коридоры главных улиц предусматривают гибкую высоту зданий и высокую плотность застройки для создания общественных пространств и мест притяжения.
Хадсон-Ярдс, Нью-Йорк
Хадсон-Ярдс – крупнейший частный проект в сфере недвижимости в истории Соединенных Штатов. Работа над проектом началась в 2005 году, когда Городской совет Нью-Йорка одобрил изменение зонирования района с территорий низкоплотной промышленности на территории смешанного использования с высокой плотностью застройки.