Мүліктің меншік құқығын беру рәсімі

Кіріспе

Заң бойынша, мүліктің заңдық құқығын беру – жылжымайтын мүліктің заңды титулының бір тұлғадан екінші тұлғаға ауысуы немесе кепіл немесе салым сияқты шектеу құқығын беру. Типикалық мүліктік құқық беру операциясы екі негізгі кезеңнен тұрады: шарттарды алмасу (мүліктік мүдделер туындайтын кезде) және аяқтау (немесе түйіндеу, заңдық титул берілгенде және мүліктік құқықтар заңдық титулмен біріктірілгенде). Жерді сату сол жер орналасқан заңнамамен реттеледі. Барлық заңнамаларда жерді сату шарты жазбаша болуы міндетті. Шарттарды алмасу – сату шартының екі данасына қол қоюды қамтиды, олардың әрқайсысы тараптарда қалады. Егер тараптар бірге болса, олар әдетте екі данаға да қол қояды, олардың әрқайсысы тараптарда сақталады, кейде бір тарап екінші тарапқа бір данасын ресми түрде тапсырады. Дегенмен, әдетте әр тарап сақтайтын данаға екінші тараптың қолы қойылса жеткілікті – сондықтан шарттар «алмастырылған» деп есептеледі. Бұл ереже шарттарды пошта арқылы «алмастыруға» мүмкіндік береді. Сату шартының екі данасы да тек екі тараптың әрқайсысы екінші тараптың қол қойған шартының бір данасын алғаннан кейін ғана күшіне енеді, яғни алмасу «аяқталған» деп саналады. Заңнамада осындай қолтаңбаларды нақты растамаса, электрондық тәсілмен алмасу әдетте алмасу үшін жеткіліксіз. Жылжымайтын мүлікті сатып алушының жерге жақсы және сатуға болатын құқық алуын қамтамасыз етуі міндетті – яғни сатушы меншік иесі болуы, мүлікті сатуға құқығы болуы және ипотекаға немесе қайта сатуға кедергі келтіретін факторлар болмауы керек. Кейбір заңнамалар сатып алушыға мүлікті іздестіру мүмкіндігінен өзге, қосымша қорғау шараларын қарастырады. Мүліктік құқық беру жүйесі әдетте сатып алушыға жердің меншік құқығын және жермен байланысты барлық құқықтарды алуға, сондай-ақ сатып алу алдында кез келген шектеулер туралы хабардар болуға мүмкіндік беруге арналған. Көптеген заңнамалар мүліктік құқық беруді жеңілдету және мемлекеттік тізілімдерге сенімділікті арттыру және жерді сатып алушыларға дұрыс құқық алып жатқандарына сендіру үшін жерді тіркеу жүйесін қабылдады.

Transfer of legal title of property

In law, conveyancing is the transfer of legal title of real property from one person to another, or the granting of an encumbrance such as a mortgage or a lien. A typical conveyancing transaction has two major phases: the exchange of contracts (when equitable interests are created) and completion (also called settlement, when legal title passes and equitable rights merge with the legal title). The sale of land is governed by the laws and practices of the jurisdiction in which the land is located. It is a legal requirement in all jurisdictions that contracts for the sale of land be in writing. An exchange of contracts involves two copies of a contract of sale being signed, one copy of which is retained by each party. When the parties are together, both would usually sign both copies, one copy of which being retained by each party, sometimes with a formal handing over of a copy from one party to the other. However, it is usually sufficient that only the copy retained by each party be signed by the other party only — hence contracts are "exchanged". This rule enables contracts to be "exchanged" by mail. Both copies of the contract of sale become binding only after each party is in possession of a copy of the contract signed by the other party—i. e., the exchange is said to be "complete". An exchange by electronic means is generally insufficient for an exchange, unless the laws of the jurisdiction expressly validate such signatures. It is the responsibility of the buyer of real property to ensure that he or she obtains a good and marketable title to the land—i. e., that the seller is the owner, has the right to sell the property, and there is no factor which would impede a mortgage or re sale. Some jurisdictions have legislated some protections for the buyer, besides the ability for the buyer to do searches relating to the property. A system of conveyancing is usually designed to ensure that the buyer secures title to the land together with all the rights that run with the land, and is notified of any restrictions in advance of purchase. Many jurisdictions have adopted a system of land registration to facilitate conveyancing and encourage reliance on public records and assure purchasers of land that they are taking good title.

Қоғамдық дерек

Рим дәстүрінде жеке жер меншігі құпия болған жағдайда да қорғалатын болған; бұл дәстүр Еуропада 19 ғасырға дейін белгілі бір шамада сақталды, бірақ қазіргі заманғы жүйелер мұндай құпиялылыққа жол бермейді. Көптеген азаматтық құқық елдерінде жылжымайтын мүліктің сату-саудасы көбінесе нотариустардың бақылауында болады, олар қажетті тексерулерді жүргізгеннен кейін сату шартын жасап, мемлекеттік тіркеуге жібереді. Мемлекет тарапынан тағайындалған білікті заңгерлер – азаматтық құқық нотариустары (олардың заң мамандығы бойынша жоғары білімі болуы міндетті) мүлік сату процесіне қатысушы тараптарға көмек көрсетумен қатар, экономикалық жүйенің қауіпсіздігін қамтамасыз етуге және әлсіз тараптарды қорғауға да септігін тигізеді.

Англия мен Уэльс

Англия мен Уэльсте мүліктік құқықты жүзеге асыруды әдетте заңгер немесе лицензияланған мүліктік құқық маманы (конвейер) жүргізеді; олар білікті емес конвейерді жұмысқа алуға немесе қадағалауға құқылы. Жүзеге асырылып жатқан немесе беріліп жатқан мүлік – жер учаскесі немесе жылжымайтын мүлік, тарихи тұрғыдан (әсіресе Англияда) «мессаж» кіретін немесе кірмейтін болуы мүмкін, яғни негізгі тұрғын үй, сондай-ақ жеміс бағы, қосалқы құрылыстар және бар болған жағдайда, үйдің ішкі аумағы. Ішкі мүліктік құқық нарығы бағалық жағынан бәсекеге толы, мұнда көптеген заңгерлер мен конвейерлік компаниялар ұқсас қызметтер ұсынады. Кез келген адам мүліктік құқықты өздігінен жүзеге асыруға құқылы, бірақ бұл көп еңбекті қажет етеді. Егер мәміле ипотекамен байланысты болса, несие беруші конвейерлік қызметтерді заңгер арқылы жүргізуін талап етеді. Жергілікті заңгер немесе конвейер арқылы мүліктік құқықты жүзеге асыру керек деген жалпы қате түсінік бар. Бұл енді дұрыс емес, көптеген конвейерлер мен заңгерлер электрондық пошта мен онлайн технологияларды пайдалана отырып, қашықтан мәмілелер жасауда. Алайда, Заңгерлер қоғамы заңгерлерді ақшаны жылыстату қаупі бар, олармен географиялық байланысы жоқ клиенттерден нұсқау алудан сақ болуға ескертеді. 2015 жылы конвейерлік нарықта шамамен 5357 компания жұмыс істеді, бірақ бұл көрсеткіш алдыңғы жылмен салыстырғанда 5871-ден төмендеді. Нарықтағы компаниялардың саны 2005 жылы тіркелген 7779 компаниямен салыстырғанда үштен бірге азайды, бұл дағдарыс кезінде конвейерлердің жетіспеушілігінен туындады. Англия заңына сәйкес, келісімдер келісімшарттар алмасылғанға дейін заңды күшіне енбейді. Бұл келісімшартқа дейін еркіндік мүмкіндігін береді, бірақ сонымен қатар мәміле орындалмаған жағдайда уақыт пен шығындардың ысырап болуына әкеледі. Әдетте, сатып алушы сатушымен келісілген бағаны келіседі, содан кейін сараптама ұйымдастырады және заңгерге (немесе конвейерге) іздестірулер мен келісімшартқа дейінгі сұрақтарды жүргізуге мүмкіндік береді. Сатушының заңгері немесе конвейері сатып алушының заңгерімен келісілетін келісімшарт жобасын дайындайды. Сатушының заңгері сонымен қатар сатып алушының заңгерлеріне ұсынылатын мүлік туралы ақпаратты Заңгерлер қоғамының ішкі мүліктік құқық бойынша ұлттық хаттамасына сәйкес жинап, дайындайды. Мүліктік операцияларды жүзеге асырғанда, конвейердің міндеті – тиісті тексерулерді жүргізу, яғни өткізіліп жатқан мүлік туралы сұрау салуларды (конвейерлік іздестірулер) ұсыну. Бұл іздестірулер агенттің немесе сарапшының білмейтін, сатып алушының мүлікті пайдалануына әсер ететін факторларды анықтауға бағытталған. Конвейерлік операцияны аяқтау үшін орташа есеппен 10-12 апта уақыт кетеді, бірақ кейбір операциялар жылдамдатылса, ал кейбіреулері ұзаққа созылуы мүмкін. Уақыт шегі заңдық, жеке, әлеуметтік және қаржылық сияқты көптеген факторларға байланысты. Келісімшарттар алмасылғанға дейін (келісімшарттың заңды күшіне енетін сәт) кез келген тарап кез келген уақытта және кез келген себеппен мәміледен бас тарта алады, екінші тарапқа заңды міндеттемесіз. Бұл бағаны көтеру (gazumping) және оның керісінше, бағаны төмендету (gazundering) тәуекеліне әкеледі. Мүліктік құқық – Ұлыбританияда үйді көшіру шығындарының бір бөлігі болып табылады.

In England and Wales, conveyancing is usually done by a solicitor or a licensed conveyancer; either may employ or supervise an unqualified conveyancer. What is being conveyed, or transferred, is a piece of land or property, that historically (especially in England) may or may not include the "messuage", that would be the principal dwelling, and might include an orchard, any outbuildings, and curtilage if present. The domestic conveyancing market is price competitive, with a high number of firms of solicitors and conveyancing companies offering a similar service. It is possible for someone to carry out their own conveyancing, but it is labour intensive. If the transaction involves a mortgage, it is almost certain that the lender will insist that a solicitor is used for the conveyancing. It is a common myth that conveyancing has to be carried out by a local solicitor or conveyancer. This is no longer the case, with many conveyancers and solicitors conducting transactions from a distance using email and online technology. However, the Law Society warns solicitors to be wary of clients instructing their firm with no geographic connection to them for risk of money laundering. There were approximately 5,357 firms operating in the conveyancing market in 2015, but this number has fallen from 5,871 the year before. The number of firms in the market is almost a third lower than the 7,779 firms recording transactions in 2005, following a severe conveyancing shortage during the recession. Under English law, agreements are not legally binding until contracts are exchanged. This affords both the advantage of freedom before contract, but also the disadvantage of wasted time and expense in the event the deal is not done. The normal practice is for the buyer to negotiate an agreed price with the seller then organise a survey and have the solicitor (or conveyancer) carry out their searches and pre contract enquiries. The seller's solicitor or conveyancer will prepare the draft contract to be approved by the buyer's solicitor. The seller's solicitor will also collect and prepare property information to be provided to the buyer's solicitors, in line with the Law Society's National Protocol for domestic conveyancing. When undertaking property transactions, the conveyancer's role is to carry out due diligence by submitting queries – known as conveyancing searches – about the transacted property. These are designed to uncover factors the estate agent or surveyor may not know about, which could impact the buyer's enjoyment of the property. It takes on average 10–12 weeks to complete a conveyancing transaction, but while some transactions are quicker, many take longer. The timescale is determined by a host of factors – legal, personal, social and financial. During this period prior to exchange of contracts (exchange being the point at which the transaction becomes legally binding) either party can pull out of the transaction at any time and for any reason, with no legal obligation to the other. This gives rise to a risk of gazumping and its converse, gazundering. Conveyancing is a component of the cost of moving house in the United Kingdom.

Тасымалдау іздеулері

Тасымалдаушының рөлі – сатып алынатын мүлік бойынша тиісті күтімділік шараларын жүргізу, яғни мүлік туралы сауалдарды (іздеулер) жіберу. Бұл іздеулер жылжымайтын мүлік агенті немесе сарапшы білмейтін, бірақ сатып алушының мүлікті пайдалануына әсер ете алатын факторларды анықтауға бағытталған. Тасымалдау іздеулеріне мыналар кіреді:

Жер тізіліміндегі іздеу – «меншік тізілімі» мен «жоспарды» тексеру арқылы меншік құқығы мен шекараларын растау. Жергілікті биліктің іздеуі – мүлікке қатысты төлемдерді немесе пайдалану шектеулерін анықтау. Сумен жабдықтау органының іздеуі – мүліктегі кез келген қоғамдық су құбырларының кеңейтулерге немесе құрылыс жұмыстарына әсер ету мүмкіндігін анықтау. Су тасқыны қаупін іздеу – жағалау, өзен немесе жер беті суларынан болатын ықтимал қауіптерді анықтау. Шіркеуді жөндеу міндеттемелерін іздеу – шіркеуді жөндеуге көмектесу үшін мүлікте ортағасырлық міндеттемелердің қалдықтары жоқ екенін қамтамасыз ету. Қоршаған ортаны зерттеу – мүлікте немесе оның маңындағы ластанған жерлер, қоқыс полигондары, бұрынғы және қазіргі өнеркәсіп, радон газының қаупі, жердің тұрақтылығы және басқа да байланысты ақпарат туралы мәліметтер беру. Қосымша және орналасуға байланысты іздеулер – кейде мүліктің орналасқан жеріне немесе түріне байланысты немесе сатып алушы көтерген нақты мәселелерге байланысты қосымша іздеулер қажет немесе ұсынылады. Оларға мыналар жатуы мүмкін:
Корнуоллдағы қалайы кен орындарын іздеу. Ұлыбританияның әртүрлі аймақтарында кен іздеу жұмыстары. Чешир тұздығын іздеу. Жергілікті билік органдарының қосымша іздеулері, мысалы: құбырлар, шуды азайту аймақтары, жалпы пайдаланымдағы жерлер және т.б. сияқты мәселелерді қарастыру.

Іздеу провайдерлері

Заңгерлер қоғамының мәлімдемесіне сәйкес, жергілікті билік органдарының сұраныстары жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу процесінің маңызды бөлігі болып табылады және сатып алушыларға жергілікті билік органдарында тіркелген немесе сақталған мүлікке қатысты маңызды ақпаратты ұсынады. Бірақ, жылдар бойы жергілікті билік органдарының сұраныстарын кешіктіру адвокаттарды үшінші тарап немесе іздестіру қызметін ұсынатын компания арқылы "жеке" сұраныс жасауға итермеледі. Олар кеңес кеңсесіне барып, конвейер немесе адвокаттың тапсырысы бойынша жергілікті билік органдары сақтайтын ақпаратты тексеріп, жазады. Жеке іздестіру компаниялары мен тапсырыс беру платформалары іздестіру процесін жылдамдату, дәлдігін арттыру және адам қатесінің ықтималдығын азайту үшін жер тіркелімінің деректерін біріктіруде. Мысалы, жер тіркелімінің Ұлттық кеңістіктік деректер жинағын пайдалану арқылы мүліктің шекараларын картада көрсетуге болады, бұл нақты деректер байланысы арқылы мүліктің орналасқан жерін растауға көмектеседі.

Шотландия

Шотландия заңдарында мүліктік құқықтың ерікті түрде берілуі келісімшарттық кезең аяқталғаннан кейін жүзеге асырылады. Шотландиядағы шотландтық заң бойынша келісімшарт, Англия және Уэльс, сондай-ақ жалпы құқық жүйелерімен салыстырғанда көбінесе ертерек жасалады. Мүліктік құқықтың ауысуының келісімшарттық кезеңі сатып алушы немесе оның өкілі мен сатушы немесе оның өкілі арасындағы сату туралы хаттар деп аталады. Бұл хаттардың мәтінінде сату-сауда шарты жасалады. Келісімшарттың барлық талаптары келісілгеннен кейін, хаттар жасалған болып есептеледі және бұл мүлікті сату бойынша міндетті келісімшарт ретінде қызмет етеді. Әдетте, келісімшарт сатушылардың мәмілені аяқтамас бұрын мүліктік құқықтарының заңды екенін дәлелдеуіне және жер тізімінен, сондай-ақ жергілікті биліктен алынған анықтамаларды ұсынуына байланысты болады. 2008 жылдың 1 желтоқсанынан бастап сатылатын мүліктер "Тұрғын үй туралы ақпарат" есебімен жарияланады. Бұл есепке келесілер кіреді: бірыңғай сараптама, энергия туралы есеп және мүлік туралы сұрақнама. "Тұрғын үй туралы есеп" мүлікті сатып алуға ниеттенгендерге сұраныс бойынша қолжетімді. Шотландияда соңғы төлем күні "иелену күні" деп аталады, бұл күні сатып алушы мүлікті пайдалануға құқылы болады. Мүліктік құқықтың өтуі Шотландияның жер тізімінде иеліктен шығару туралы құжат тіркелгеннен кейін ғана толыққанды аяқталады. Заңгерлер, адвокаттар және лицензияланған мүліктік құқық мамандары ғана Шотландияда ақы алған үшін мүліктік құқықтың ауысуын жүзеге асыруға заңды түрде құқылы, сондықтан Solicitors (Scotland) Act 1980-нің 32-тармағына сәйкес, олар мүліктік құқықтың ауысуы бойынша монополиялық құқыққа ие. Аталған тармақ лицензиясы жоқ адамның ақы алу ниетімен мүліктік құқықтың ауысуына қатысты құжаттарды дайындауын қылмыстық құқық бұзушылық деп есептейді. Алайда, Шотландияда мүліктік құқықты немесе жерді беру үшін заңгердің, адвокаттың немесе лицензияланған мүліктік құқық маманының қызметін пайдалану міндетті емес. Сатып алушы мен сатушы барлық қажетті құжаттарды Шотландияның жер тізіміне өздері тапсыра алады.

In Scots law, conveyancing is carried out as a second stage in the voluntary transfer of land after the completion of the contractual stage. The position in Scotland under Scots law is that the contract is generally concluded at a much earlier stage than in the English & Welsh and common law jurisdictions. The contractual stage of the transfer is called the missives of sale between the buyer, or buyer's agent, and seller, or seller's agent. Missives are letters the body of which contain the contract of sale is formed. Once all the contractual terms are agreed, the missives are said to be concluded, and these serve as a binding contract for the sale of the property. Normally the contract is conditional upon matters such as the sellers being able, before completion of the transaction, to prove that they have good title to the property and to exhibit clear searches from the land registers and the local authority. From 1 December 2008 properties for sale are marketed with a 'Home Information Report. This consists of: a Single Survey, an Energy Report and a Property Questionnaire. The Home Report is available on request to prospective buyers of the property. The date of final settlement is in Scotland known as the "date of entry", the date on which the Buyer is able to take possession of the property. The transfer of ownership itself only completes after the completion of the registration of the disposition document in the Land Register of Scotland. Solicitors, advocates and licensed conveyancing practitioners are the only individuals legally permitted to conduct conveyancing for a fee in Scotland, and as such enjoy a conveyancing monopoly, under the Solicitors (Scotland) Act 1980 section 32 which creates a criminal offence for any unlicensed person preparing conveyancing documents in the expectation of a fee. Having said that, there is no legal requirement in Scotland to use the services of a solicitor, advocate or licensed conveyancing practitioner to transfer property ownership/land title. A willing buyer and seller can submit all the necessary completed documents to the Land Register of Scotland themselves.

Америка Құрама Штаттары

Америка Құрама Штаттарындағы мүліктік құқық беру процесі жергілікті заң талаптарына және тарихи тәжірибеге байланысты штаттан штатқа өзгеше болады. Сирек жағдайларда тараптар ресми түрде "жабылу рәсіміне" қатысады. Ресми жабылу рәсімінде үш адвокат қатысады: біреуі сатып алушыны, біреуі сатушыны, ал үшіншісі ипотека берушіні өкілдейді; көбінесе үшеуі де сатып алушымен және сатушымен бірге үстел басында отырып, мәмілені жүзеге асыру үшін "құжаттарды өткізеді". Көбінесе мәміле эскроу (сақтандыру) арқылы жабылады. (Эскроу § Жылжымайтын мүлік бөлімін де қараңыз.) Сатушының құқығын анықтау және қандай кепілдіктерді төлеу керектігін, сондай-ақ кімнің эскроу агенті ретінде әрекет ететінін анықтау бойынша штаттар арасындағы тәжірибе әртүрлі. Көптеген штаттарда адвокаттар әлі де эскроу агенті және құқық тексеруші ретінде әрекет етеді. Ал басқа көптеген штаттарда бұл функцияларды лицензиясы бар эскроу агенттері атқарады, олар көбінесе титулдық сақтандыру компаниясымен байланысты немесе тіпті оның қызметкерлері болады. Кейбір штаттарда аралас тәсіл қолданылады, мысалы, заңгерге эскроуды жүргізуді тапсыру, ал титулдық тексеруді титулдық сақтандыру компаниясы немесе оның агенті жүргізеді. Мүліктік құқықтағы кемшіліктерден қорғану үшін сатып алушылар осы уақытта өздері үшін титулдық сақтандыруды жиі сатып алады. Олар, әдетте, қарыз берушіге титулдық сақтандыруды сатып алуға міндетті болады, бұл қарыз шартының бір бөлігі болып табылады. Көптеген штаттарда сатып алушының сатып алу туралы ұсынысы жазбаша келісімшарт нысанында жасалады және сатып алу бағасының бір бөлігі депозитке салынады. Ұсыныста сатып алушы кепілдікті жоғалтпай, ұсыныстан бас тарта алатын шарттар (мысалы, бағалау, титулдық тексеру, инспекция, пайдалануға беру және қаржыландыру) көрсетіледі. Шарттар орындалғаннан кейін (немесе одан бас тартқаннан кейін) сатып алушы "заңдық құқыққа" ие болады және мүліктік құқық беру процесі жүзеге асырылады немесе сот шешімімен мәжбүрленіп орындалуы мүмкін. Жабылу рәсіміне қатысты соңғы минуттағы қосымша шарттар болуы мүмкін, мысалы, "тазаланған үй-жайлар", шығару және жөндеу жұмыстары. Мүліктік құқық беру кезінде әдеттегі құжаттарға мыналар жатады: келісімшарттар, сертификатталған чектер, вексель, ипотека, кепілдік туралы куәлік, пропорционалды мүлік салығы, титулдық сақтандыру полисі және өртке қарсы сақтандыру полисі. Сонымен қатар, қосымша келісімдер болуы мүмкін (мысалы, жалға алушылар, жеткізу шарттары, қабылдауға болмайтын жөндеулер үшін төлемді тоқтату), сатушының қайта сатудан бас тарту құқығы, сенімгерлік туралы мәлімдеме немесе басқа да ұйым құру немесе біріктіру (акционерлік қоғам, серіктестік инвесторлары және т.б.). "Уақыт маңызды" деп көрсетілген жағдайларда, сатып алу аяқталған жағдайда да, сатып алушының шарттары бойынша мүліктік құқық беру мерзімі кешіктірілсе, барлық депозит (жойылған залал ретінде) жоғалуы мүмкін. Мүліктік құқық беруді немесе беруді білдіретін сөздерге мыналар жатады: беру, табыс ету, сыйлау және сату.

The conveyancing process in the United States varies from state to state depending on local legal requirements and historical practice. In rare situations, the parties will engage in a formal "closing." In a formal closing three attorneys will be involved in the process: one each to represent the buyer, seller, and mortgage holder; frequently all three will sit around a table with the buyer and seller and literally "pass papers" to effect the transaction. Much more commonly, the transaction is closed by use of an escrow. (See also Escrow § Real estate.) Practice vary from state to state as to who conducts the title search to make sure the seller has or can convey clear title, including what liens must be paid, and as to who acts as the escrow holder. In many states attorneys still act as the escrow agent and title inspector. In many others those functions are conducted by licensed escrow agents who often are affiliated with or even employed by a title insurance company. Some use a mix, such as having an attorney conduct the escrow while the title investigation is handled by the title insurance company or its agent. In order to protect themselves from defects in the title, buyers will frequently purchase title insurance at this time for themselves. They will almost always be required to purchase title insurance for their lender as a condition of the loan. In most states, a prospective buyer's offer to purchase is made in the form of a written contract and bound with a deposit on the purchase price. The offer will set out conditions (such as appraisal, title clearance, inspection, occupancy, and financing) under which the buyer may withdraw the offer without forfeiting the deposit. Once the conditions have been met (or waived), the buyer has "equitable title" and conveyancing proceeds or may be compelled by court order. There may be other last minute conditions to closing, such as "broom clean" premises, evictions, and repairs. Typical papers at a conveyancing include: deed(s), certified checks, promissory note, mortgage, certificate of liens, pro rata property taxes, title insurance binder, and fire insurance binder. There may also be side agreements (e. g., holdover tenants, delivery contracts, payment holdback for unacceptable repairs), seller's right of first refusal for resale, declaration of trust, or other entity formation or consolidation (incorporation, limited partnership investors, etc.). Where "time is of the essence," there have been cases where the entire deposit is forfeited (as liquidated damages) if the conveyancing is delayed beyond the time limits of the buyer's contingencies, even if the purchase is completed. Words used to indicate conveyance, or words of conveyance include grant, devise, give, and sell.