Передача права собственности на недвижимость

Введение

Передача права собственности на недвижимое имущество

В юридической практике конвейенсинг – это передача права собственности на недвижимое имущество от одного лица другому, или предоставление обременения, такого как ипотека или залог. Типичная сделка по конвейенсингу состоит из двух основных этапов: обмен контрактами (когда возникают справедливые интересы) и завершение (также называемое расчетом, когда право собственности переходит, а справедливые права сливаются с юридическим правом собственности). Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой находится земля. Во всех юрисдикциях законодательно требуется, чтобы договоры купли-продажи земли были заключены в письменной форме. Обмен контрактами предполагает подписание двух экземпляров договора купли-продажи, один из которых остается у каждой стороны. Когда стороны присутствуют лично, они обычно подписывают оба экземпляра, по одному экземпляру сохраняя у каждой стороны, иногда с официальной передачей экземпляра от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только экземпляр, оставшийся у каждой стороны, был подписан другой стороной – таким образом, контракты "обмениваются". Это правило позволяет осуществлять обмен контрактов по почте. Оба экземпляра договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит экземпляр договора, подписанный другой стороной, то есть обмен считается "завершенным". Обмен в электронном виде, как правило, недостаточен для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают действительность таких подписей. Покупатель недвижимости несет ответственность за то, чтобы получить надлежащее и свободно обращаемое право собственности на землю, то есть удостовериться, что продавец является собственником, имеет право продать имущество и отсутствуют факторы, препятствующие оформлению ипотеки или перепродаже. В некоторых юрисдикциях предусмотрена законодательная защита покупателя, помимо возможности проведения им поисков, связанных с имуществом. Система конвейенсинга обычно разработана для обеспечения того, чтобы покупатель получил право собственности на землю вместе со всеми правами, связанными с землей, и был уведомлен о любых ограничениях до совершения покупки. Многие юрисдикции приняли систему регистрации земли для упрощения конвейенсинга, повышения доверия к публичным реестрам и гарантии покупателям земли получения надлежащего права собственности.

In law, conveyancing is the transfer of legal title of real property from one person to another, or the granting of an encumbrance such as a mortgage or a lien. A typical conveyancing transaction has two major phases: the exchange of contracts (when equitable interests are created) and completion (also called settlement, when legal title passes and equitable rights merge with the legal title). The sale of land is governed by the laws and practices of the jurisdiction in which the land is located. It is a legal requirement in all jurisdictions that contracts for the sale of land be in writing. An exchange of contracts involves two copies of a contract of sale being signed, one copy of which is retained by each party. When the parties are together, both would usually sign both copies, one copy of which being retained by each party, sometimes with a formal handing over of a copy from one party to the other. However, it is usually sufficient that only the copy retained by each party be signed by the other party only — hence contracts are "exchanged". This rule enables contracts to be "exchanged" by mail. Both copies of the contract of sale become binding only after each party is in possession of a copy of the contract signed by the other party—i. e., the exchange is said to be "complete". An exchange by electronic means is generally insufficient for an exchange, unless the laws of the jurisdiction expressly validate such signatures. It is the responsibility of the buyer of real property to ensure that he or she obtains a good and marketable title to the land—i. e., that the seller is the owner, has the right to sell the property, and there is no factor which would impede a mortgage or re sale. Some jurisdictions have legislated some protections for the buyer, besides the ability for the buyer to do searches relating to the property. A system of conveyancing is usually designed to ensure that the buyer secures title to the land together with all the rights that run with the land, and is notified of any restrictions in advance of purchase. Many jurisdictions have adopted a system of land registration to facilitate conveyancing and encourage reliance on public records and assure purchasers of land that they are taking good title.

Публичные записи

В римской традиции частные права на землю были юридически защищены, даже если они были скрыты; эта традиция в некоторой степени сохранялась в Европе вплоть до XIX века, но современные системы больше не допускают подобной скрытности. Во многих странах с развитым гражданским правом сделки с недвижимостью обычно осуществляются под контролем нотариусов, которые, после проведения проверки благонадежности, оформляют договор купли-продажи и направляют его в публичные реестры. Привлечение нотариусов, являющихся квалифицированными юристами, уполномоченными государством (они должны иметь высшее юридическое образование), обеспечивает не только помощь участникам сделки, но и защиту стабильности экономической системы и интересов уязвимых сторон.

Англия и Уэльс

В Англии и Уэльсе оформление сделок с недвижимостью обычно осуществляется адвокатом или лицензированным конвейером; любой из них может нанимать или контролировать неквалифицированного конвейера. Объектом передачи является земельный участок или недвижимость, которая исторически (особенно в Англии) могла включать или не включать в себя "месуаж" – основное жилое помещение, а также фруктовый сад, хозяйственные постройки и прилегающую территорию, если таковые имеются. Рынок оформления сделок с недвижимостью отличается высокой конкуренцией, и большое количество адвокатских фирм и конвейерных компаний предлагают аналогичные услуги. Любой человек может самостоятельно оформить сделку, однако это требует значительных усилий. Если сделка включает ипотеку, кредитор почти наверняка потребует привлечения адвоката для оформления. Распространено заблуждение, что оформление сделки должно осуществляться местным адвокатом или конвейером. Это больше не так, поскольку многие конвейеры и адвокаты проводят сделки дистанционно, используя электронную почту и онлайн-технологии. Однако Юридическое общество предупреждает адвокатов о необходимости проявлять осторожность, если клиенты обращаются в их фирму, не имея с ними географической связи, из-за риска отмывания денег. В 2015 году на рынке оформления сделок работало около 5357 фирм, что меньше, чем 5871 в предыдущем году. Количество фирм на рынке почти на треть меньше, чем 7779 фирм, регистрировавших сделки в 2005 году, после серьезного дефицита конвейеров во время рецессии. Согласно английскому законодательству, соглашения не имеют юридической силы до обмена контрактами. Это дает преимущество свободы действий до заключения договора, но также и недостаток – потерю времени и расходов в случае срыва сделки. Обычно покупатель договаривается с продавцом о цене, затем организует обследование недвижимости и поручает адвокату (или конвейеру) провести необходимые проверки и преддоговорные запросы. Адвокат продавца или конвейер подготавливает проект договора для утверждения адвокатом покупателя. Адвокат продавца также собирает и подготавливает информацию о недвижимости, которая предоставляется адвокатам покупателя в соответствии с Национальным протоколом Юридического общества по оформлению сделок с недвижимостью. При совершении сделок с недвижимостью роль конвейера заключается в проведении due diligence путем направления запросов – известных как поисковые запросы – относительно передаваемой недвижимости. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или оценщик могут не знать, и которые могут повлиять на возможность пользования недвижимостью покупателем. В среднем на завершение сделки по оформлению недвижимости требуется 10–12 недель, хотя некоторые сделки завершаются быстрее, а другие занимают больше времени. Сроки зависят от множества факторов: юридических, личных, социальных и финансовых. В течение этого периода до обмена контрактами (обмен является моментом, когда сделка становится юридически обязательной) любая из сторон может отказаться от сделки в любое время и по любой причине, не неся при этом юридической ответственности перед другой стороной. Это создает риск повышения цены (gazumping) и снижения цены (gazundering). Оформление сделки является частью расходов на переезд в Соединенном Королевстве.

In England and Wales, conveyancing is usually done by a solicitor or a licensed conveyancer; either may employ or supervise an unqualified conveyancer. What is being conveyed, or transferred, is a piece of land or property, that historically (especially in England) may or may not include the "messuage", that would be the principal dwelling, and might include an orchard, any outbuildings, and curtilage if present. The domestic conveyancing market is price competitive, with a high number of firms of solicitors and conveyancing companies offering a similar service. It is possible for someone to carry out their own conveyancing, but it is labour intensive. If the transaction involves a mortgage, it is almost certain that the lender will insist that a solicitor is used for the conveyancing. It is a common myth that conveyancing has to be carried out by a local solicitor or conveyancer. This is no longer the case, with many conveyancers and solicitors conducting transactions from a distance using email and online technology. However, the Law Society warns solicitors to be wary of clients instructing their firm with no geographic connection to them for risk of money laundering. There were approximately 5,357 firms operating in the conveyancing market in 2015, but this number has fallen from 5,871 the year before. The number of firms in the market is almost a third lower than the 7,779 firms recording transactions in 2005, following a severe conveyancing shortage during the recession. Under English law, agreements are not legally binding until contracts are exchanged. This affords both the advantage of freedom before contract, but also the disadvantage of wasted time and expense in the event the deal is not done. The normal practice is for the buyer to negotiate an agreed price with the seller then organise a survey and have the solicitor (or conveyancer) carry out their searches and pre contract enquiries. The seller's solicitor or conveyancer will prepare the draft contract to be approved by the buyer's solicitor. The seller's solicitor will also collect and prepare property information to be provided to the buyer's solicitors, in line with the Law Society's National Protocol for domestic conveyancing. When undertaking property transactions, the conveyancer's role is to carry out due diligence by submitting queries – known as conveyancing searches – about the transacted property. These are designed to uncover factors the estate agent or surveyor may not know about, which could impact the buyer's enjoyment of the property. It takes on average 10–12 weeks to complete a conveyancing transaction, but while some transactions are quicker, many take longer. The timescale is determined by a host of factors – legal, personal, social and financial. During this period prior to exchange of contracts (exchange being the point at which the transaction becomes legally binding) either party can pull out of the transaction at any time and for any reason, with no legal obligation to the other. This gives rise to a risk of gazumping and its converse, gazundering. Conveyancing is a component of the cost of moving house in the United Kingdom.

Передаточные поиски

Роль юриста по сделкам с недвижимостью заключается в проведении комплексной проверки путем направления запросов, известных как выписки из реестров и запросы в различные инстанции, относительно объекта недвижимости. Эти запросы предназначены для выявления факторов, которые могут быть неизвестны агенту по недвижимости или оценщику и которые могут повлиять на права покупателя на владение и пользование имуществом. Выписки и запросы включают в себя:

Выписка из реестра недвижимости – для подтверждения права собственности и границ путем проверки «реестра прав» и «кадастрового плана». Запрос в органы местного самоуправления – для выявления любых обременений или ограничений на использование объекта недвижимости. Запрос в водоканал – для выяснения, могут ли какие-либо общественные дренажные системы на участке повлиять на пристройки или строительные работы. Запрос о риске затопления – для выявления потенциальных опасностей от прибрежных, речных или поверхностных наводнений. Запрос об ответственности за ремонт церковной капеллы – для обеспечения отсутствия потенциальных средневековых обязательств по оплате ремонта церкви. Экологический запрос – для получения информации о загрязненных землях, полигонах твердых бытовых отходов, действующих и бывших промышленных предприятиях, опасности радонового газа, стабильности грунта и другой соответствующей информации на объекте или вблизи него. Дополнительные и локальные запросы – в некоторых случаях могут потребоваться или рекомендоваться дополнительные запросы в зависимости от местоположения или типа недвижимости, а также от конкретных опасений покупателя. К ним могут относиться:

Запросы о добыче олова в Корнуолле. Горнодобывающие запросы в различных регионах Великобритании. Запросы о соляных отложениях в Чешире. Дополнительные запросы в органы местного самоуправления для выявления потенциальных проблем, таких как: трубопроводы, зоны шумового контроля, общественные земли и т.д.

Поставщики поисковых услуг

По данным Юридического общества, запросы в местные органы власти являются важной частью процесса оформления сделки купли-продажи и предоставляют покупателям важную информацию о факторах, влияющих на недвижимость, зарегистрированную или учтенную в местных органах власти. Однако, задержки с получением ответов на запросы в местные органы власти за последние годы побудили юристов заказывать "личный" запрос, выполняемый третьей стороной или поставщиком услуг по поиску информации, который посещает офис муниципалитета и осматривает и фиксирует информацию, хранящуюся местными органами власти от имени конвейера или адвоката. Частные поисковые компании и платформы для заказа интегрировали данные Земельного реестра для ускорения процесса заказа запросов, повышения точности и снижения вероятности ошибок, связанных с человеческим фактором. Примером является использование Национального пространственного набора данных Земельного реестра для отображения на экране карт границ с использованием прямой связи данных для проверки местоположения объектов недвижимости.

Шотландия

В шотландском праве передача прав собственности осуществляется как второй этап добровольной передачи земли после завершения договорного этапа. В Шотландии, согласно шотландскому законодательству, договор обычно заключается на гораздо более ранней стадии, чем в английской, уэльской и иных юрисдикциях общего права. Договорный этап передачи называется обменом письмами о продаже между покупателем или его агентом и продавцом или его агентом. Обмен письмами представляет собой переписку, в которой формируется содержание договора купли-продажи. Как только все договорные условия согласованы, обмен письмами считается завершенным, и эти письма служат обязательным договором о продаже имущества. Обычно договор обусловлен такими обстоятельствами, как обязанность продавца до завершения сделки доказать наличие у него законного права собственности на недвижимость, а также предоставить выписки из земельного реестра и запросы из местных органов власти. С 1 декабря 2008 года при продаже недвижимости предоставляется «Отчет об объекте недвижимости», который включает в себя: Единый отчет об оценке, Энергетический паспорт и Анкету об объекте недвижимости. Отчет об объекте недвижимости доступен по запросу потенциальным покупателям. Дата окончательного расчета в Шотландии называется «дата вступления в владение», то есть дата, когда покупатель получает право владеть недвижимостью. Передача права собственности завершается только после завершения регистрации документа о передаче права собственности в Земельном реестре Шотландии. Только юристы, адвокаты и лицензированные специалисты по передаче прав собственности имеют законное право осуществлять передачу прав собственности за плату в Шотландии и, таким образом, пользуются монополией в этой сфере в соответствии с пунктом 32 Закона о юристах (Шотландия) 1980 года, который предусматривает уголовную ответственность для любого нелицензированного лица, готовящего документы по передаче прав собственности в ожидании оплаты. Тем не менее, в Шотландии нет юридического требования к использованию услуг юриста, адвоката или лицензированного специалиста по передаче прав собственности для передачи права собственности на недвижимость/землю. Желающий покупатель и продавец могут самостоятельно представить все необходимые заполненные документы в Земельный реестр Шотландии.

In Scots law, conveyancing is carried out as a second stage in the voluntary transfer of land after the completion of the contractual stage. The position in Scotland under Scots law is that the contract is generally concluded at a much earlier stage than in the English & Welsh and common law jurisdictions. The contractual stage of the transfer is called the missives of sale between the buyer, or buyer's agent, and seller, or seller's agent. Missives are letters the body of which contain the contract of sale is formed. Once all the contractual terms are agreed, the missives are said to be concluded, and these serve as a binding contract for the sale of the property. Normally the contract is conditional upon matters such as the sellers being able, before completion of the transaction, to prove that they have good title to the property and to exhibit clear searches from the land registers and the local authority. From 1 December 2008 properties for sale are marketed with a 'Home Information Report. This consists of: a Single Survey, an Energy Report and a Property Questionnaire. The Home Report is available on request to prospective buyers of the property. The date of final settlement is in Scotland known as the "date of entry", the date on which the Buyer is able to take possession of the property. The transfer of ownership itself only completes after the completion of the registration of the disposition document in the Land Register of Scotland. Solicitors, advocates and licensed conveyancing practitioners are the only individuals legally permitted to conduct conveyancing for a fee in Scotland, and as such enjoy a conveyancing monopoly, under the Solicitors (Scotland) Act 1980 section 32 which creates a criminal offence for any unlicensed person preparing conveyancing documents in the expectation of a fee. Having said that, there is no legal requirement in Scotland to use the services of a solicitor, advocate or licensed conveyancing practitioner to transfer property ownership/land title. A willing buyer and seller can submit all the necessary completed documents to the Land Register of Scotland themselves.

Соединенные Штаты

Процесс передачи права собственности в Соединенных Штатах варьируется от штата к штату в зависимости от местных юридических требований и сложившейся практики. В редких случаях стороны прибегают к официальному соглашению о закрытии сделки. При официальном закрытии в процессе участвуют три адвоката: по одному, представляющему покупателя, продавца и ипотекодержателя; часто все трое сидят за столом с покупателем и продавцом и буквально "передают документы" для завершения сделки. Гораздо чаще сделка закрывается посредством эскроу-счета. (См. также Escrow § Real estate.) Практика в отношении того, кто проводит проверку права собственности, чтобы убедиться, что продавец обладает или может передать безусловное право собственности, включая перечень подлежащих погашению обременений, и кто выступает в качестве эскроу-агента, различается в зависимости от штата. Во многих штатах адвокаты по-прежнему выступают в качестве эскроу-агентов и специалистов по проверке права собственности. Во многих других штатах эти функции выполняют лицензированные эскроу-агенты, которые часто связаны со страховыми компаниями или даже работают в них. Некоторые используют смешанную систему, например, привлекают адвоката для управления эскроу-счетом, в то время как проверку права собственности осуществляет страховая компания или ее агент. Чтобы защитить себя от дефектов права собственности, покупатели часто приобретают страхование титула в это время для себя. Они почти всегда обязаны приобрести страхование титула для своего кредитора как условие предоставления кредита. В большинстве штатов предложение потенциального покупателя о покупке оформляется в виде письменного договора и подкрепляется задатком. В предложении указываются условия (такие как оценка, проверка права собственности, осмотр, возможность заселения и финансирование), при которых покупатель может отозвать предложение без потери задатка. После выполнения условий (или отказа от них) покупатель приобретает "право на справедливую собственность", и передача права собственности происходит или может быть принудительно осуществлена по решению суда. Могут быть и другие условия закрытия сделки в последнюю минуту, такие как передача помещения в состоянии "после уборки", выселение арендаторов и устранение недостатков. Типичные документы при передаче права собственности включают: договор купли-продажи, сертифицированные чеки, долговую расписку, ипотеку, свидетельство об обременениях, пропорциональную часть налога на имущество, страховой полис (страхование титула) и страховой полис от пожара. Также могут быть дополнительные соглашения (например, о текущих арендаторах, договоры поставки, удержание платежей за некачественный ремонт), право продавца на преимущественное право выкупа, доверительная декларация или другие формы создания или консолидации юридических лиц (учреждение компании, инвесторы в форме ограниченного партнерства и т. д.). В случаях, когда "время имеет решающее значение", были случаи, когда весь задаток конфисковывался (в качестве фиксированной неустойки), если передача права собственности задерживалась сверх сроков, установленных для выполнения условий покупателя, даже если покупка была завершена. Слова, используемые для обозначения передачи права собственности, или слова передачи включают предоставление, завещание, дарение и продажу.

The conveyancing process in the United States varies from state to state depending on local legal requirements and historical practice. In rare situations, the parties will engage in a formal "closing." In a formal closing three attorneys will be involved in the process: one each to represent the buyer, seller, and mortgage holder; frequently all three will sit around a table with the buyer and seller and literally "pass papers" to effect the transaction. Much more commonly, the transaction is closed by use of an escrow. (See also Escrow § Real estate.) Practice vary from state to state as to who conducts the title search to make sure the seller has or can convey clear title, including what liens must be paid, and as to who acts as the escrow holder. In many states attorneys still act as the escrow agent and title inspector. In many others those functions are conducted by licensed escrow agents who often are affiliated with or even employed by a title insurance company. Some use a mix, such as having an attorney conduct the escrow while the title investigation is handled by the title insurance company or its agent. In order to protect themselves from defects in the title, buyers will frequently purchase title insurance at this time for themselves. They will almost always be required to purchase title insurance for their lender as a condition of the loan. In most states, a prospective buyer's offer to purchase is made in the form of a written contract and bound with a deposit on the purchase price. The offer will set out conditions (such as appraisal, title clearance, inspection, occupancy, and financing) under which the buyer may withdraw the offer without forfeiting the deposit. Once the conditions have been met (or waived), the buyer has "equitable title" and conveyancing proceeds or may be compelled by court order. There may be other last minute conditions to closing, such as "broom clean" premises, evictions, and repairs. Typical papers at a conveyancing include: deed(s), certified checks, promissory note, mortgage, certificate of liens, pro rata property taxes, title insurance binder, and fire insurance binder. There may also be side agreements (e. g., holdover tenants, delivery contracts, payment holdback for unacceptable repairs), seller's right of first refusal for resale, declaration of trust, or other entity formation or consolidation (incorporation, limited partnership investors, etc.). Where "time is of the essence," there have been cases where the entire deposit is forfeited (as liquidated damages) if the conveyancing is delayed beyond the time limits of the buyer's contingencies, even if the purchase is completed. Words used to indicate conveyance, or words of conveyance include grant, devise, give, and sell.