Кіріспе

Жалпы құқықтағы құқықтық құжаттың түрі

Құжат – қол қойылған және тапсырылған, әсіресе мүлікке немесе заңды құқықтарға қатысты құқықтық құжат. Нақтырақ айтқанда, жалпы құқықта, құжат – жазбаша түрінде жасалған, мүдде, құқық немесе мүлікті беруге, растауға немесе бекітуге арналған, қол қойылған, куәландырылған, тапсырылған және кейбір юрисдикцияларда мөрленген кез келген заңдық құжат. Ол көбінесе мүліктік құқықты беру (конвейансинг) процесімен байланысты. Құжаттың жарамдылығына сенім деңгейі жоғары және оған қол қойған тарапқа қарағанда оны жоққа шығару қиын. Құжат бір жақты немесе екі жақты болуы мүмкін. Құжаттарға мүліктік құқықтарды беру, тапсыру, комиссиялар, лицензиялар, патенттер, дипломдар және егер олар құжат ретінде ресімделсе, шартты түрдегі өкілеттік кіреді. Құжат – орта ғасырлық жарғының қазіргі заманғы нұсқасы, ал тапсыру рәсімі ежелгі сеизин ливреясының рәміздік амалының орнын басады деп есептеледі. «Қол қойылған, мөрленген және тапсырылған» деген дәстүрлі тіркес мөрлерді қолдану тәжірибесіне сілтеме жасайды; алайда, куәгерлер мөрлердің орнын белгілі бір деңгейде иеленді. Мөрмен бекітілген келісімдер «құжат бойынша келісімшарт» немесе «ерекше келісімшарт» деп те аталады; АҚШ-та ерекше келісімшарт қарастырусыз күшіне енеді. Кейбір юрисдикцияларда ерекше келісімшарттардың мерзімі қарапайым келісімшарттардың мерзімінен екі есе ұзақ болады және үшінші тарап бенефициары құжаттағы міндеттемелерді орындауға құқылы болады, осылайша құпиялық доктринасын еңсеруге мүмкіндік береді. Ерекше келісімшарттар, келісімшарт түрі ретінде, екі жақты болып табылады, сондықтан оларды сондай-ақ мөрмен бекітілген, біржақты уәделерден ажыратуға болады.

Жалпы және арнайы кепілдік

Жылжымайтын мүлікті беру кезінде, тіркеу кужаты меншік құқығын бұрынғы иесінен (берушіден) жаңа иесіне (алушыға) береді және түрлі кепілдіктерді қамтуы мүмкін. Осы кепілдіктердің нақты атауы мен мәні юрисдикцияға қарай өзгеше болуы мүмкін. Дегенмен, олардың арасындағы негізгі айырмашылық көбінесе берушінің құқыққа кепілдік беру деңгейіне байланысты. Беруші кез келген талаптарға қарсы жалпы кепілдік бере алады, немесе кепілдік тек беруші жылжымайтын мүлікті алғаннан кейін туындаған талаптармен ғана шектелуі мүмкін. Соңғы түрі арнайы кепілдік кужаты деп аталады. Жалпы кепілдік кужаты әдетте тұрғын үй жылжымайтын мүлікті сату және беру үшін қолданылса, арнайы кепілдік кужаттары жиірек қолданыла бастады және коммерциялық мәмілелерде кеңінен таралған.

Сауда-саттық және сату құжаты

Сауда-саттық шарты деп аталатын үшінші түріндегі мәміле, берушінің меншік құқығын беруге құқығы бар екенін көрсетеді, бірақ кепілдік бермейді. Мұндай мәмілелер көбінесе сот қызметкерлері немесе мүлікті заң бойынша емес, құқық арқылы ұстап тұрған сенімді тұлғалар қолданады, мысалы, төленбеген салықтар үшін тәркіленген және шериф аукционында сатылған немесе мүрагерлердің өкілі сатқан мүліктер.

Талаптан бас тарту туралы құжат

Квиткалейм актісі деп аталатын құжат (көбінесе заң жүйелерінде) шын мәнінде акті емес – ол мүлікке қатысты қол қойған адамның құқықтарынан бас тартуды білдіретін эстоппл болып табылады.

Сенімхат

Кейбір юрисдикцияларда сенімхат ипотекаға балама ретінде қолданылады. Сенімхат мүлікті тікелей беру үшін қолданылмайды. Бұл әдетте кейбір штаттарда, мысалы Калифорнияда, жерге қатысты меншік құқығын несиеге кепілдік ретінде ("эскроуда") ұстайтын сенімгерге, әдетте сенімдік компанияға немесе титул компаниясына беру үшін қолданылады. Несие толығымен өтелген кезде, міндеттемеден босату туралы тіркелген құжат арқылы меншік құқығы қарыз алушыға беріледі және сенімгердің шартты меншік құқығы жойылады. Әйтпесе, қарыз бойынша міндеттеме орындалмаған жағдайда, сенімгер мүлкіні жаңа құжат арқылы сатады және түскен қаражатты несие берушінің зиянын өтеуге пайдаланады.

Банкроттыққа балама ретінде актілер

Келісім актісі – борышкердің қалған қарызының бір бөлігін немесе барлығын төлеу шартын көрсететін құжат, банкроттыққа балама ретінде (Австралия заңы). Мүлікті беру актісі – борышкердің қарызын толық немесе жартылай төлеу үшін сенімді тағайындайтын құжат; (Австралия заңы). Кейбір билеушілерге де асырап алу санаты берілді. Бұл құжаттар Үндістандағы британдық үкіметке адалдық көрсеткендері үшін, әсіресе 1857 жылғы Үнді көтерілісінен кейін, әміршінің тікелей мұрагері болмаған жағдайда, жергілікті ақсүйек отбасыларынан таңдалған мұрагерлерді асырап алу құқығын берді. Асырап алу санаты алған билеушілердің арасында Тахт Сингх, Бхаратпурдың Жасвант Сингх, сондай-ақ Нагод мемлекетінің, Самтар мемлекетінің және Чаубе жағырларының билеушілерін атауға болады.

Жазу

Әдетте жылжымайтын мүлікке меншік құқығы Ұлыбританиядағы кадастрда тіркеледі. АҚШ-тың көп бөлігінде, актілерді кадастр қызметін атқаратын актілерді тіркеушіге тапсырып тіркеу қажет. Тіркелмеген акті тараптар арасында меншік құқығын растау құралы болып табылуы мүмкін, бірақ ол жарияланғанға немесе тіркелгенге дейін үшінші тараптардың талаптарына қатысты күшін жоғалтуы мүмкін. Жергілікті заңмен тіркелмеген актілер үшінші тараптарға қатысты, кем дегенде аралық мәмілелерге қатысты белгілі бір мерзімнен кейін жарамсыз деп танылуы мүмкін.

Бірлескен меншік

Меншік беру сондай-ақ, мүлік "өмір сүру құқығы бар бірлескен меншік иелері" (JTWROS) немесе "жалпы меншік иелері" сияқты бірлескен меншік түрінде болған жағдайда, өлім арқылы берілуі мүмкін. Мұндай жағдайларда, мүліктік құқық бірден және автоматты түрде басқа меншік иесінің қайтыс болуымен тірі қалған меншік иесіне (немесе иелеріне) өтеді. Көптеген штаттарда өмір сүру құқығы бар бірлескен меншік, барлық меншік иелерінің мүлікте тең үлеске ие болуын талап етеді, яғни мүлікті сату немесе бөлу кезінде кірістер тең бөлінеді. Бірлескен меншік "үлескерлер" (TIC) түрінде де болуы мүмкін. Кейбір штаттарда, егер тараптар некеде болмаса және актіде басқаша көрсетілмесе немесе актіде "өмір сүру құқығы бар бірлескен меншік иелері" деп нақты жазылмаса, бірлескен меншік үлескерлер ретінде қарастырылады. Меншік иесінің қайтыс болуымен оның үлесі мұрагерлікке өтеді. Өмірлік меншік – бұл мүлікті пайдалану, иелену және одан пайда алу құқығы, ол адамның немесе адамдардың ғұмыр кезеңімен өлшенеді. Барлық өмірлік меншік иелері қайтыс болғаннан кейін, мүлік толығымен қалған мүлік иесіне өтеді.

Тәртіп сақшылары бар жалға алушылар мен ортақ жалға алушылар

Егер мүлік иелері бірлескен меншік құқығымен (JTWROS) немесе ортақ меншікпен (TIC) тіркелсе, кез келген бірлескен иегер меншік қатынасын тоқтату үшін бөлу туралы өтініш бере алады. JTWROS бойынша тіркелгендер мүлікті әрқашан тең үлесте алады; демек, серіктестік бөлу арқылы таратылса, түсім барлық бірлескен иелер арасында тең бөлінуі керек, әрбір иегер мүліктің бағасына қандай үлес қосып сатып алғанына қарамастан. Мүліктің бағасына артық төленген сомалар үшін ешқандай жеңілдіктер берілмейді. Мысалы, егер А мен В JTWROS бойынша бірлесіп мүлік иеленсе және А сатып алу бағасының 80%-ын төлесе, А мен В бөліскен кезде де тең үлесте алады. Ал TIC бойынша тіркелгендерге сатып алу бағасына тең емес үлес салғандары үшін бөлу кезінде жеңілдік берілуі мүмкін. Екі жағдайда да, мүлік құжатын алғаннан кейін мүлік шығындарына өз үлесінен артық төлеген иегерге жеңілдік беруге болады. Коммуналдық төлемдер мен күтімге жұмсалған қаражат үшін жеңілдіктер қарастырылуы мүмкін, бірақ жақсартулар мүлік құнына айтарлықтай үлес қоспаса, олар үшін жеңілдік берілмейді.

Кешірім жасау

АҚШ-та президенттің кешірімі бұрынғыда бір әрекет ретінде қарастырылып, оны алушының қабылдауы міндетті болған. Бұл өлімнен кейін кешірім беруге кедергі келтірген. Бірақ Генри Оссиан Флипердің ісінде бұл көзқарас өзгерді, 1999 жылы президент Билл Клинтон оған кешірім берген кезде.

Құқықтық акті

Германияда "мүлік тізілімі" жұмыс істейді. Меншік құжаттары – мүлікке меншік құқығын, сондай-ақ оған қатысты құқықтарды, міндеттемелерді немесе ипотеканы көрсететін құжаттар. 2000 жылдың басынан бері ипотекаға алынған немесе берілген барлық мүлікті міндетті түрде тіркеу қажет. Құжаттарда көрсетілген құқықтар, міндеттемелер және шарттар туралы мәліметтер мүліктің меншік құқығын сипаттайтын келісімшарт түрінде тізілімге енгізіледі.

Құжат пен келісімнің айырмашылығы

Құжат пен келісімнің басты айырмашылығы – құжатқа көбінесе бір ғана адам немесе тарап қол қояды. Құжаттардың мысалдары – банктерге/қаржы институттарына және т.б. жылжымалы мүлікті кепілге беру туралы келісімдер. Келісім деген атауының өзінде кем дегенде екі тараптың қол қоюы/мақұлдауы керек екені көрінеді. Келісімдерге мысал ретінде сату шарты, қарыз шарты және т.б. жатады. Ортақ құқық бойынша меншік құқығы үздіксіз құжаттар тізбегі арқылы расталатын болған. Торренс жүйесі – меншік құқығын растаудың балама жолы. Бұл жүйені алғаш рет 1858 жылы Оңтүстік Австралияда сэр Роберт Торренс енгізді, кейіннен Австралияның басқа штаттары мен басқа елдер де қабылдады. Торренс жүйесі бойынша меншік құқығы меншік куәлігінің болуымен және мүлік тізіліміндегі сәйкес жазбамен расталады. Бұл жүйе тіркелмеген құжаттармен және алаяқтық немесе басқа да қателіктермен байланысты тәуекелдерді жояды. Оны басқару оңай және арзан, транзакциялық шығындарды төмендетеді. Кейбір Австралия мүліктері әлі де құжаттар тізбесі арқылы беріледі – әдетте, он тоғызыншы ғасырдан бері бір отбасының меншігінде болған мүліктер, олар көбінесе «Ескі жүйе» құжаттары деп аталады.

Жай істер

Тіркелген, бірақ меншік тізбегіне қосылмаған құжатты "жабайы құжат" деп атайды. Бұл құжат мүліктің кейінгі сатып алушыларына заңды хабарлама бермейді, себебі кейінгі адал сатып алушылар мүліктің меншік тізбегін зерттеген кезде осы құжатты табуға мүмкіндік болмайды. Хаупттың айтуынша, меншік құқығын іздеу грантор/гранти индекстеріне сүйенгендіктен, тіркелген болса да, құжат табылмауы мүмкін. "Мысал: Атвуд өзінің жерін Бернске сатады, бірақ Бернс өзінің құжатын тіркемейді. Бернс кейіннен жерді Куперге сатады, ал Купер өзінің құжатын тіркеді. Бірақ бұрынғы құжат (Атвудтан Бернске жасалған келісім) тіркелмегендіктен, Купердің құжаты меншік тізбегінен тыс қалады. Меншік құқығын іздеу кезінде, грантор индексінде Атвудтың атын іздеген адам, Атвудтың мүлікті бергеніне ешқандай көрсетім таппайды, және іздеуші Купердің құжатына бағытталмайды". Меншік тізбегінен тыс жасалған құжат "жабайы құжат" деп аталады. Жалпы ереже бойынша, кейінгі сатып алушы жабайы құжат туралы заңды хабарлама алуға міндетті емес. Мысалда, Купердің меншік құқығы кейінгі адал сатып алушыларға қарсы қорғалмайды. Егер Атвуд сол мүлікті тағы бір адамға, Дэннге сатса, сот Дэнннің, емес Купердің меншік құқығы бар деп шешім шығарады. Жабайы құжат "жасырын меншік иесінен ауада ілінген Мұхаммедтің қабірі сияқты" құжат ретінде сипатталған. Mahomet – Мұхаммед есімінің көне жазылуы. Аңыз бойынша, Пайғамбар Мұхаммедтің қабірі оның қабірінің төбесінен көзге көрінбейтін тіреулермен ілінген, дәл осылай жабайы құжат та меншік тізбегіне тірелмей, ауада тұрғандай болады.

Пайдалану жағдайының негізі

Блокчейн технологиясы белгілі бір жағдайларда құжат айналымын жаңару және қолдау мүмкіндігімен пайда болды. Блокчейн құрылымы бойынша, пайдаланушылар арасындағы ақпарат алмасуын тіркеуге арналған, өзгеріске ұшырамайтын мәмілелер журналын қамтиды. Осы жүйеде, ауыстырылатын объектілердің нақты бір түрі, ауыстырылмайтын токен (NFT) ретінде белгілі. Бұл NFT-лер бірегей, расталатын және блокчейннің өзгергісіздігінің арқасында кездейсоқ манипуляциялардан қорғалған. Метадеректерді (объектіге енгізілген қосымша ақпарат) қосу арқылы NFT-лерді цифрлық және физикалық әлемдегі алуан түрлі активтерге сілтеме жасауға және бейнелеуге болады. Блокчейннің өзгергісіздігі, иелігін растау және деректердің ашықтығы (блокчейндегі ақпарат көбінесе жалпыға қолжетімді) нотариусқа ұқсас қызметтерді ұсынады, мысалы, жазбалардың сақталуын және сенімділігін қамтамасыз ету. Дегенмен, оның нотариаттық қызметтерге тән толыққанды заңдық өкілеттік пен жеке тексеруді көшіре алмайтынын ескеру маңызды. Бірақ, блокчейн инфрақұрылымын одан әрі дамыту жөніндегі ұсыныстар бар, бұл оның белгілі бір қолданыстарда нотариаттық механизм ретінде пайдалануын кеңейтуге мүмкіндік береді.

NFT-ге қатысты заңдылық (немесе ұқсас меншік құқығы құралдары)

Маңыздысы, Оңтүстік Каролина және Флоридадағы үй сатылымдары сияқты мысалдар NFT-тің жылжымайтын мүлікте жер тілімінің роліндегі қолданылуын көрсетсе де, мұндай мәмілелерді қамтитын заңдық база әлі де даму сатысында. Қазіргі таңда блокчейн мен NFT-ні жылжымайтын мүліктегі құжат сияқты мақсатта пайдалану заңдық тұрғыдан белгісіз аймақта жұмыс істейді, мүліктік құқықты берудің осы әдісін тікелей қолдауға немесе реттеуге арналған нақты заңдық актілер жоқ. Бұл өркендеп келе жатқан сала дамып келеді, заңгерлер, салалық қатысушылар және заң шығарушылар оның салдары мен реттеу шараларының қажеттілігін қарастырып жатыр. Сондықтан, NFT-нің мүліктік құқықтардың құжаты немесе оған ұқсас құралы ретіндегі болашағы – технология, құқық және мүліктік құқықтардың динамикалық тоғысуын білдіреді, оның даму барысын жақыннан бақылау мен зерттеуді қажет етеді.