Введение

Тип юридического инструмента в общем праве

Акт, как правило, является юридическим документом, который подписывается и передается, особенно в отношении владения имуществом или юридических прав. В общем праве акт – это любой юридический документ в письменной форме, посредством которого передается, подтверждается или удостоверяется право, интерес или собственность, и который подписан, засвидетельствован, передан, а в некоторых юрисдикциях – запечатан. Он обычно связан с передачей права собственности на имущество (конвейянсом). Акт обладает большей презумпцией действительности и труднее опровержим, чем документ, подписанный стороной акта. Акт может быть односторонним или двусторонним. К актам относятся конвейянсы, комиссии, лицензии, патенты, дипломы и условные доверенности, если они оформлены как акты. Акт является современным потомком средневековой хартии, и считается, что передача символически заменяет древнюю церемонию передачи сейсина (livery of seisin). Традиционное выражение "подписано, запечатано и передано" отсылает к практике использования печатей; однако свидетельские показания в некоторой степени заменили печати. Соглашения, заверенные печатью, также называются договорами, заключенными посредством акта или specialty; в Соединенных Штатах specialty может быть принудительно исполнен без встречного удовлетворения. В некоторых юрисдикциях для specialty установлен срок исковой давности, вдвое превышающий срок для простого договора, и он позволяет третьему лицу, указанному в качестве бенефициара, требовать исполнения обязательства, содержащегося в акте, тем самым преодолевая доктрину отсутствия правопритязаний (privity). Specialty, как форма договора, является двусторонним и поэтому отличается от соглашения (covenant), которое, также заверенное печатью, представляет собой одностороннее обещание.

Общая и специальная гарантия

При передаче недвижимости, договор купли-продажи передает право собственности от прежнего владельца (продавца) новому владельцу (покупателю) и может включать различные гарантии. Точные наименования и характер этих гарантий различаются в зависимости от юрисдикции. Однако, как правило, основное различие между ними заключается в степени, в которой продавец гарантирует право собственности. Продавец может предоставить полную гарантию права собственности от любых претензий, либо гарантия может быть ограничена только претензиями, возникшими после того, как продавец приобрел недвижимость. Последний тип договора обычно известен как специальная гарантия права собственности. В то время как полная гарантия права собственности обычно использовалась при продаже и передаче жилой недвижимости, специальные гарантии права собственности становятся все более распространенными и чаще используются в коммерческих сделках.

Договор купли-продажи

Третий тип акта, известный как акт купли-продажи, подразумевает, что даритель имеет право передать право собственности, но не предоставляет никаких гарантий в отношении обременений. Этот тип акта наиболее часто используется судебными должностными лицами или доверительными управляющими, которые владеют имуществом по праву, а не по титулу, например, имуществом, изъятым за неуплату налогов и проданным на аукционе шерифа, или исполнителем завещания.

Оставление права на получение

Так называемый отказ от прав на недвижимость (в большинстве юрисдикций) фактически не является документом, удостоверяющим право собственности — это, по сути, обязательство не оспаривать права на недвижимость, отказывающее от прав лица, подписавшего его.

Доверенное дело

В некоторых юрисдикциях используется доверительное соглашение (deed of trust) как альтернатива ипотеке. Доверительное соглашение не применяется для прямой передачи права собственности. Оно обычно используется в некоторых штатах, например, в Калифорнии, для передачи права собственности на землю доверенному управляющему (trustee), как правило, трастовой или титульной компании, который удерживает право собственности в качестве залога ("в эскроу") по кредиту. После полного погашения кредита право собственности передается заемщику посредством регистрации документа об освобождении от обязательств, и условное право собственности доверенного управляющего прекращается. В противном случае, в случае неисполнения обязательств, доверенный управляющий реализует имущество посредством нового акта и возмещает убытки кредитора за счет полученных средств.

Дела в качестве альтернативы банкротству

Дело об урегулировании – документ, определяющий соглашение о том, что должник выплатит часть или весь остаток долга, в качестве альтернативы банкротству; (австралийское право). Сделка о передаче имущества – документ, в котором должник назначает управляющего для распоряжения имуществом с целью погашения долгов, частично или полностью, в качестве альтернативы банкротству; (австралийское право). Некоторые правители также получали санды об усыновлении. Эти документы были введены в качестве награды за верность британскому правлению в Индии, особенно после Индийского восстания 1857 года, и предоставляли правителю право усыновлять выбранных наследников из местных знатных семей в случае отсутствия прямого наследника. Среди правителей, получивших санды об усыновлении, следует отметить Тахт Сингха, Джасвант Сингха из Бхаратпура, а также правителей государства Нагод, государства Самтар и владений Чаубе.

Запись

Обычно передача права собственности на недвижимость регистрируется в земельном кадастре в Соединенном Королевстве. В большинстве штатов Соединенных Штатов правоустанавливающие документы должны быть представлены на регистрацию в ведомство регистрации актов, выполняющее функции кадастра. Незарегистрированный документ может являться действительным доказательством права собственности между сторонами, но не имеет юридической силы в отношении третьих лиц, пока не будет раскрыт или зарегистрирован. Местное законодательство может устанавливать срок, по истечении которого незарегистрированный документ теряет силу в отношении третьих лиц, по крайней мере, в отношении действий, совершенных после его возникновения.

Совместная собственность

Передача права собственности также может быть оформлена в документах, чтобы право собственности перешло по праву наследования, как, например, в случае, когда имущество находится в совместной собственности, такой как "совместные собственники с правом наследования" (JTWROS) или "собственность супругов". В каждом из этих случаев право собственности на имущество немедленно и автоматически переходит к указанному выживешему собственнику (собственникам) после смерти другого (других) собственника (ов). В большинстве штатов совместная собственность с правом наследования требует, чтобы все владельцы имели равные доли в имуществе, что означает, что при продаже или разделе имущества все владельцы получат равную долю от вырученных средств. Совместная собственность может также быть оформлена как собственность по долям (TIC). В некоторых штатах совместная собственность по умолчанию считается собственностью по долям, если стороны не состоят в браке и это не указано в документе, либо если документ не определяет собственность как совместную с правом наследования. После смерти доля умершего переходит в его имущество. Право пожизненного владения – это право использовать, владеть и распоряжаться имуществом в течение срока, определяемого продолжительностью жизни одного или нескольких лиц. После смерти всех лиц, имеющих право пожизненного владения, право полной собственности переходит к остальным правообладателям.

Совместные арендаторы с правами на оставшихся в живых и совместные арендаторы в общем

Когда право собственности оформляется как совместная собственность с правом наследования (JTWROS) или как совместная долевая собственность (TIC), любой из совладельцев может подать иск о разделе для прекращения отношений совместной собственности. В случае JTWROS собственность всегда приобретается в равных долях; следовательно, при разделе имущества вырученные средства должны быть распределены между всеми совладельцами поровну, независимо от размера взноса каждого в покупную цену. За любые избыточные взносы в покупную цену кредиты не предоставляются. Например, если А и Б являются совладельцами имущества как JTWROS, и А внес 80% от покупной цены, то при разделе А и Б все равно получат равные доли. В то же время, владельцам TIC при разделе может быть предоставлен кредит за неравномерные взносы в покупную цену. В ходе любого раздела кредиты могут быть предоставлены любому совладельцу, который внес вклад в расходы на содержание имущества, превышающий его долю, после оформления права собственности. Кредиты могут быть предоставлены на оплату коммунальных услуг и текущее обслуживание; однако кредиты на улучшения могут быть не предоставлены, если только эти улучшения действительно существенно не увеличили стоимость имущества.

Прощение как дело

В Соединенных Штатах помилование президента некогда рассматривалось как юридический акт, требующий принятия со стороны лица, которого оно касается. Это делало невозможным помилование уже после смерти человека. Однако в случае Генри Оссиана Флиппера это представление изменилось, когда президент Билл Клинтон помиловал его в 1999 году.

Официальный документ

В Германии действует "регистр недвижимости". Документы о праве собственности – это документы, удостоверяющие право владения, а также права, обременения или ипотеку на объект недвижимости. С примерно 2000 года обязательной регистрации подлежат все объекты недвижимости, обремененные ипотекой или переданные в собственность. Сведения о правах, обременениях и условиях, указанных в документах, будут внесены в реестр, являющийся документом, описывающим право собственности на недвижимость.

Разница между актом и соглашением

Основное различие между актом и соглашением заключается в том, что акт обычно подписывается только одним лицом / стороной. Примерами актов являются залоговые документы для обременения движимого имущества в пользу банков и финансовых учреждений и т.п. Соглашение, как следует из его названия, предполагает участие как минимум двух сторон, подписывающих / утверждающих его. Примерами соглашений являются предварительный договор купли-продажи, кредитный договор и т.д. В общем праве право собственности доказывалось посредством непрерывной цепочки правоустанавливающих документов. Система титулов Торренса представляет собой альтернативный способ подтверждения права собственности. Впервые введенная в Южной Австралии в 1858 году сэром Робертом Торренсом и впоследствии принятая другими штатами Австралии и другими странами, собственность по системе Торренса подтверждается наличием свидетельства о праве собственности и соответствующей записью в реестре недвижимости. Эта система устраняет риски, связанные с незарегистрированными документами и мошенническими или иными недействительными сделками. Она гораздо проще и дешевле в администрировании, что снижает транзакционные издержки. Некоторые объекты австралийской недвижимости по-прежнему передаются посредством цепочки правоустанавливающих документов – как правило, это объекты, принадлежащие одной семье с XIX века, – и их часто называют документами "старой системы".

Дикие дела

Запись, которая была зарегистрирована, но не связана с цепочкой прав собственности на недвижимость, называется "диким документом" (или "незакреплённым документом"). "Дикий документ" не обеспечивает конструктивное уведомление последующим покупателям недвижимости, поскольку последующие добросовестные покупатели не могут разумно ожидать обнаружить этот документ при исследовании цепочки прав собственности. Хаупт отметил, что поскольку поиск прав собственности основывается на индексах продавцов и покупателей, существует вероятность, что документ не будет обнаружен, даже если он был зарегистрирован. "Пример: Этвуд продает свою землю Бернсу, но Бернс не регистрирует свой документ. Бернс позже продает землю Купер, и Купер регистрирует свой документ. Однако, поскольку предыдущий документ (документ от Этвуда к Бернсу) не был зарегистрирован, документ Купер находится вне цепочки прав собственности. При поиске прав собственности человек, ищущий имя Этвуда в индексе продавцов, не найдет никаких указаний на то, что Этвуд передал собственность, и ничто не приведет искателя к документу Купер". Документ, находящийся вне цепочки прав собственности, называется "диким документом". Общее правило заключается в том, что последующий покупатель не считается получившим конструктивное уведомление о "диком документе". В данном примере право собственности Купер не защищено от последующих добросовестных покупателей. Предположим, Этвуд обманным путем продаст ту же собственность другому человеку, Данну. Суд постановит, что Данн имеет законное право собственности на недвижимость, а не Купер. "Дикий документ" описывается как документ, "выданный посторонним лицом, не имеющим отношения к зарегистрированному праву собственности, висящий в воздухе, как гроб Мухаммеда". Mahomet – устаревшее написание имени Мухаммед. Существует легенда, что гроб пророка Мухаммеда был подвешен к потолку его гробницы без видимой опоры, подобно тому, как "дикий документ" просто висит в воздухе, не касаясь цепочки прав собственности.

Фон использования

Технология блокчейн появилась как потенциальный инструмент для инноваций и поддержки функционирования документов в определенных контекстах. По своей сути, блокчейн содержит неизменяемый реестр транзакций, фиксирующий передачу информации между пользователями. В этой системе можно создавать особый тип передаваемых объектов, известных как невзаимозаменяемые токены (NFT). Эти NFT уникальны, поддаются проверке и защищены от несанкционированного изменения благодаря неизменности блокчейна. Благодаря включению метаданных (дополнительной информации, встроенной в объект), NFT можно настроить для ссылки и представления широкого спектра активов как в цифровом, так и в физическом мире. Неизменность блокчейна, подтверждение передачи и прозрачность данных (информация в блокчейне обычно доступна для публичного просмотра) обеспечивают функции, схожие с функциями нотариуса, такие как обеспечение целостности и сохранности записей. Однако важно понимать, что это не воспроизводит весь объем юридической власти и личной идентификации, обычно связанных с нотариальными услугами. Тем не менее, существуют предложения по дальнейшему развитию блокчейн-инфраструктуры, что потенциально может расширить его использование в качестве нотариального механизма в определенных областях применения.

Законность NFT как актов (или аналогичных инструментов прав собственности)

Важно отметить, что случаи, такие как продажа домов в Южной Каролине и Флориде, демонстрируют практическое применение NFT в качестве аналогов правоустанавливающих документов на недвижимость, однако правовая база, регулирующая такие сделки, все еще находится в стадии разработки. На данный момент использование блокчейна и NFT для выполнения функций, схожих с функциями правоустанавливающих документов в сфере недвижимости, действует в юридической серой зоне, без прямых правовых норм, явно поддерживающих или регулирующих этот метод передачи прав собственности. Эта развивающаяся область продолжает эволюционировать, и эксперты в области права, представители отрасли и законодатели изучают последствия и потенциальную необходимость в нормативном регулировании. Таким образом, будущее NFT как правоустанавливающего документа или аналогичного инструмента для обеспечения прав собственности представляет собой динамичное сочетание технологий, права и имущественных прав, требующее пристального наблюдения и изучения по мере развития.