Введение

Владелец арендованного здания, земли или недвижимости.

Арендодатель – это владелец дома, квартиры, кондоминиума, земли или недвижимости, которые сдаются в аренду физическому или юридическому лицу, называемому арендатором (также арендатором или нанимателем). Если арендодателем является юридическое лицо, используется термин "арендодатель". Другие используемые термины включают "арендодатель", "поставщик жилья" и "владелец". Для обозначения женщин-владельцев может использоваться термин "хозяйка". Управляющий пабом в Великобритании, строго говоря, являющийся владельцем лицензии на торговлю алкоголем, называется landlord/landlady. В политической экономии этот термин относится к владельцу исключительно природных ресурсов (например, земли, но не зданий), от которых получается экономическая рента – форма пассивного дохода.

История

Понятие арендодателя можно проследить до феодальной системы сеньориализма, где земельным владением распоряжается сеньор (месне-лорды), как правило, представители низшего дворянства, которые в период Высокого Средневековья сформировали сословие рыцарей, удерживая свои феоды через субинфеудацию. Однако в некоторых случаях земля могла быть непосредственно подчинена представителю высшего дворянства, как, например, королевский домен, принадлежащий непосредственно королю, или имперские деревни в Священной Римской империи, непосредственно подчиненные императору. Средневековая система в конечном итоге восходит к системе вилл и латифундий (крупных хозяйств, обрабатываемых крестьянами) Римской империи. В настоящее время "арендодатель" обозначает любое физическое или юридическое лицо, такое как государственный орган или учреждение, которое взимает арендную плату с человека, проживающего в доме, которым он не владеет.

Обязанности владельца и арендатора

Договор аренды – это соглашение, определяющее такие условия, как размер арендной платы, штрафы за просрочку платежа, срок аренды и размер предварительного уведомления, необходимого для расторжения договора либо домовладельцем, либо арендатором. Как правило, обязанности распределяются следующим образом: домовладелец отвечает за проведение ремонта и обслуживание имущества, а арендатор – за поддержание чистоты и порядка и обеспечение безопасности на территории. Многие домовладельцы нанимают управляющую компанию для решения всех вопросов, связанных с сдачей имущества в аренду. Обычно это включает в себя рекламу объекта недвижимости и показ его потенциальным арендаторам, ведение переговоров и подготовку письменных договоров аренды или лицензионных соглашений, а также, после сдачи в аренду, сбор арендной платы и выполнение необходимого ремонта.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах споры между домовладельцами и арендаторами жилых помещений регулируются главным образом законодательством штатов (а не федеральным законодательством) в отношении собственности и договоров. Законодательство штата, а в некоторых случаях и законодательство городов или округов, устанавливает требования к выселению арендатора. Как правило, существует ограниченное число оснований, по которым домовладелец может выселить арендатора до истечения срока аренды, хотя по окончании срока действия договора аренды арендные отношения обычно могут быть прекращены без объяснения причин. В некоторых городах, округах и штатах действуют законы, устанавливающие максимальный размер арендной платы, взимаемой домовладельцем, известные как контроль за арендной платой или регулирование арендной платы, а также связанные с этим правила выселения. Также существует подразумеваемая гарантия пригодности жилья для проживания, согласно которой домовладелец обязан поддерживать безопасное, достойное и пригодное для жизни жилье, соответствующее минимальным требованиям безопасности, таким как наличие датчиков дыма и запирающейся двери. Наиболее распространенные споры возникают либо из-за невыполнения домовладельцем своих обязательств, либо из-за неуплаты арендной платы арендатором – первое часто может привести ко второму. Удержание арендной платы является законным основанием для выселения, что обычно указывается в договоре аренды. Муниципальные постановления также могут влиять на политику аренды, например, рост числа постановлений о запрете дискриминации по источнику дохода. Организованные политически объединения арендаторов также оказывают влияние на жилищную политику.

Канада

В Канаде споры между домовладельцами и арендаторами жилых помещений в основном регулируются провинциальным (а не федеральным) законодательством, касающимся собственности и договоров. Провинциальное законодательство определяет требования к выселению арендатора. Как правило, существует ограниченное число оснований, по которым арендодатель может выселить арендатора. В некоторых провинциях действуют законы, устанавливающие максимальный размер арендной платы, взимаемой арендодателем, известный как регулирование арендной платы, и связанные с этим процедуры выселения. Также существует подразумеваемая гарантия пригодности жилья для проживания, согласно которой арендодатель обязан поддерживать жилье в безопасном, достойном и пригодном для жизни состоянии, соответствующем минимальным требованиям безопасности.

Рынок аренды жилья (аренды)

Аренда в частном секторе в значительной степени регулируется многочисленными законами об арендодателях и арендаторах, в частности Законом об арендодателях и арендаторах 1985 года, который устанавливает минимальные стандарты прав арендаторов по отношению к их арендодателям. Еще одним ключевым законом является Закон о жилье 2004 года. Арендная плата может быть свободно увеличена по истечении обычного шестимесячного срока, при условии надлежащего уведомления арендатора. Предписание о выселении по наиболее распространенному типу договора – гарантированной краткосрочной аренды (AST) – обычно может быть получено через восемь недель/два месяца неуплаченной арендной платы, а по усмотрению суда – после уведомления арендатора по форме 8 (в соответствии с Законом о жилье 1988 года с поправками) за более короткий срок для всех гарантированных договоров аренды, а также по другим основаниям, связанным с правом собственности арендодателя на имущество. Если договор аренды является AST, то предписание о выселении не вступит в силу до истечения шести месяцев с момента заключения первоначального договора. Договор аренды с лицом, занимающим помещение с 15 января 1989 года или ранее, обычно, если это не краткосрочная аренда с момента ее заключения в 1980 году или позднее, может являться «регулируемой арендой» с более широкими правами, особенно в соответствии с Законом об аренде 1977 года и Законом о защите от выселения 1977 года, введенными правительством третьего министерства Уилсона. Каждое помещение с несколькими арендаторами, которое закон не рассматривает как единое домохозяйство, состоящее более чем из трех арендаторов, подлежит ужесточенному регулированию, включая Закон о жилье 2004 года. Лицензия, выдаваемая местными органами власти для сдачи в аренду такого помещения, всегда требуется в некоторых муниципалитетах (в других – ограничена более крупными объектами, подпадающими под действие законодательства).

Жилая аренда

Аренды сроком более двух лет обычно называются договорами аренды и, как правило, являются долгосрочными; если срок аренды превышает семь лет, необходимо зарегистрировать новое право аренды. Эти договоры регулируются не всеми вышеуказанными правилами и, в более длительных случаях, намеренно больше напоминают полную собственность, чем обычные арендные отношения. Они редко предполагают выплату значительной арендной платы за землю. Законодательство не регулирует существенные сборы за расторжение договора или перепродажу и не препятствует продаже домов на праве аренды; в 2010-х годах определенные предложения в этой области широко обсуждались и находятся в стадии разработки. В целом, законодательство позволяет таким арендаторам объединяться для получения права управления и права выкупа доли арендодателя (коллективного освобождения от аренды). Оно также позволяет им индивидуально продлевать срок аренды за новую, меньшую сумму ("премию"), которая, в случае коллективного освобождения от аренды, обычно не требуется/не рекомендуется каждые 15–35 лет. Требования к уведомлениям и формы, как правило, строгие. В небольших случаях арендатор, в зависимости от простого математического деления здания, может иметь право на индивидуальное освобождение от аренды. Статут 1925 года подразумевает во всех договорах аренды (аренды с низкой арендной платой и с премией (залогом, крупной первоначальной суммой)) недвижимости возможность их продажи (арендодателем, путем уступки); при этом любое ограничение сводится к требованию, чтобы арендодатель мог применять "разумные" стандарты проверки, не создавая значительных задержек. Это часто называют "законным квалифицированным соглашением об уступке/отчуждении". В общем контексте сокращения сферы социального жилья, в исключительных случаях, арендаторы со временем получают право выкупа с фиксированной скидкой от рыночной стоимости жилья.

Коммерческая (бизнес) аренда и арендная плата

В коммерческой недвижимости значительная часть законодательства, особенно в отношении споров и основных обязанностей, основана на свободе договора, предусмотренной прецедентным правом, включая подразумеваемые условия, вытекающие из прецедентных решений обширной судебной практики, такие как толкование понятия "надлежащий и капитальный ремонт". К неявным принципам относятся "недопустимость изменения условий договора в худшую сторону для арендатора" и "беспрепятственное пользование". Все предприятия, выступающие арендаторами (лизингополучателями), должны решить, заключать ли договор в рамках или вне части II Закона об арендодателях и арендаторах 1954 года, которая предоставляет им "защиту от расторжения договора аренды для ведения бизнеса". Если иное не предусмотрено, она применяется автоматически. Эта "защита от расторжения договора" прямо зависит от общих оснований и связанных с ними механизмов, позволяющих арендодателю вернуть помещение. Если арендодатель продает здание, а квалифицированный арендатор занимает более 50% его площади, арендатору должно быть предоставлено преимущественное право покупки здания по заявленной цене. Как и в большинстве юрисдикций, закон о строгом соблюдении условий аренды в отношении незаконной субаренды и уступки прав по договору может быть строго применен, что может привести к финансовым потерям и потере помещения в случае нарушения. Неуплата арендной платы, в отличие от жилой недвижимости, может привести к немедленному возврату помещения арендодателем ("мирному взысканию") посредством права коммерческого арендодателя на использование мер "самопомощи" при выселении. Изъятие имущества арендатора без судебного ордера (выданного на основании судебного решения или непогашенного налогового требования) (взыскание задолженности) запрещено.

Собственность земли

Понятие собственности на землю не является универсальным. Многие коренные американские племена не рассматривали землю как товар, в отличие от многих европейских колонистов. Формы владения землей в доколониальной Америке различались в зависимости от группы, но во многих обществах коренных американцев существовала как общинная, так и индивидуальная собственность на землю. Некоторые европейские ученые также скептически относились к праву собственности на землю, например, Адам Смит и Генри Джордж. Смит говорил о землевладельцах: "Как только земля в любой стране становится частной собственностью, землевладельцы – как и все остальные – любят пожинать плоды там, где они никогда не сеяли, и требовать ренту даже за естественные дары своей земли". Джордж полагал, что земля принадлежит всем, и поддерживал введение государственного налога на экономическую ренту, считая, что он будет настолько прибыльным, что позволит отменить все остальные налоги.

Монополии

Еще одна распространенная критика в адрес домовладельцев – это тенденция к монополизации. Без регулирования корпорации могут использовать свою покупательную способность для скупки жилого фонда. В одном почтовом индексе Атланты до 90% домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года, были приобретены институциональными инвесторами. Корпоративные арендодатели могут выкупать дома, находящиеся в залоге, и сдавать их обратно прежним владельцам. Другой формой корпоративной монополизации в сфере жилья являются города-компании, где одна корпорация владеет подавляющим большинством жилья и предприятий. Поскольку эти корпорации являются основными работодателями в городе, они могут повышать арендную плату и снижать заработную плату во время экономического спада.

Хозяин трущоб

Арендаторы (жильцы или другие пользователи по лицензионному соглашению), находящиеся на самой низкой ступени платежной лестницы, могут испытывать социальные или экономические трудности и, как следствие, подвергаться серьезной социальной стигматизации. Из-за отсутствия альтернативных вариантов такие арендаторы часто становятся жертвами недобросовестных собственников небезопасных и обветшалых помещений, которые не выполняют свою обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии. Термины "владелец трущоб", "недобросовестный домовладелец" или "владелец гетто" используются для обозначения собственников большого количества подобных объектов, часто обладающих фактической местной монополией. Благоустройство территории государством или крупные частные инвестиции могут улучшить ситуацию в таких районах. В крайних случаях, предусмотренные законодательством многих стран полномочия государства по принудительному выкупу позволяют проводить снос трущоб с целью замены или реконструкции наиболее неблагополучных районов.

Случайный арендодатель

Термин «случайный арендодатель» применяется к арендодателям, которые изначально не планировали становиться арендодателями, но оказались в ситуации, когда у них есть свободная недвижимость (например, в результате наследства, совместного проживания с партнером или невозможности продать ее при переезде), и в итоге решают сдать ее в аренду вместо продажи.

Стимулы и сдерживающие факторы

Стимулом является получение хорошей доходности от аренды (прибыли) и перспективы роста цен на недвижимость. Сдерживающими факторами выступают различающиеся в зависимости от региона права арендаторов и обязанности арендодателей по ремонту, обслуживанию и управлению, а также ключевые риски (конфликты с арендаторами, повреждения имущества, ненадлежащий уход, потеря арендной платы, невозможность или споры по страхованию, экономический спад, повышение процентной ставки по ипотеке, отрицательный капитал или потеря инвестиций). Чистый доход (доходность) и прирост капитала от сдачи в аренду (аренды), особенно при использовании кредитного плеча, подвержены индивидуальному риску, который считается объективно усиленным для инвестора с высокой степенью закредитованности, владеющего небольшим количеством схожих объектов с ограниченной привлекательностью на рынке аренды в районах с низкой экономической устойчивостью.

Залог на аренду и дополнительные сборы

Арендодатель или его агент могут принять решение о взыскании обеспечительного депозита (и/или, в некоторых юрисдикциях, например, в отдельных штатах США, платы за въезд/администрирование). Для арендатора высокий размер депозита часто является препятствием, а низкий – преимуществом, однако этот вопрос редко обсуждается при заключении договора аренды. В некоторых юрисдикциях взимание депозита в традиционном понимании запрещено. Вместо этого, возможна компенсация арендодателю потери арендной платы и/или страхование от всеобъемлющего ущерба, заложенная в размер арендной платы, либо специальный вид депозита – регулируемая сумма в качестве залога (защищенный депозит), удерживаемая зарегистрированным третьим лицом (например, некоторыми агентами по недвижимости). Депозит, как правило, по закону может быть использован для покрытия задолженности по арендной плате и возмещения ущерба, причиненного арендатором, а также расходов на уборку или ремонт, которые арендатор не произвел.

Лицензионный продавец еды

В Соединенном Королевстве владельца и/или управляющего пабом (общественным домом) обычно называют "хозяином/хозяйкой паба" или "публиканом", последний термин исторически относился к римскому государственному подрядчику или сборщику налогов. В более формальных ситуациях используется термин "лицензированный виктуалер" или просто "лицензиат". Благотворительная организация Licensed Trade Charity, образованная в 2004 году в результате слияния Общества лицензированных виктуалистов и Национальных домов для лицензированных виктуалистов, существует для обеспечения пенсионного обеспечения британских владельцев пабов. Эта организация также управляет тремя частными школами в Аскоте и Рединге (графство Беркшир) и в Сайерс-Коммон (графство Сассекс). Помимо приема обычных учеников, оплачивающих полную стоимость обучения, школа лицензированных виктуалистов в Аскоте предоставляет льготные цены на образование для детей владельцев пабов и других работников сферы общественного питания.

Ассоциации арендодателей

В разных странах существуют крупные объединения арендодателей. Эти объединения оказывают поддержку своим членам в решении широкого круга вопросов, предоставляя возможности для взаимной поддержки, а также осуществляют лоббирование соответствующих органов власти и парламента по вопросам детализации и внедрения законодательства, регулирующего жилищные и некоторые коммерческие отношения аренды.