Введение

Юридический процесс, при котором кредитор возмещает непогашенный кредит, принуждая заемщика к продаже заложенного имущества. Понятие в психоанализе.

Взыскание залога – это юридический процесс, в котором кредитор пытается взыскать остаток суммы кредита с заемщика, прекратившего осуществлять платежи, путем принудительной продажи актива, используемого в качестве обеспечения по кредиту. Формально, ипотечный кредитор (ипотекодержатель) или другой залогодержатель получает прекращение права выкупа ипотечного заемщика (ипотекодателя), либо по решению суда, либо в силу закона (после соблюдения установленной законом процедуры). Как правило, кредитор получает право залога от заемщика, который закладывает или обязывает имущество, например, дом, в качестве обеспечения по кредиту. Если заемщик допускает неисполнение обязательств, а кредитор пытается вернуть имущество, суды могут предоставить заемщику право выкупа, если заемщик погасит долг. Пока это право выкупа существует, оно является обременением на право собственности, и кредитор не может быть уверен в возможности возврата имущества. Следовательно, в процессе взыскания залога кредитор стремится немедленно прекратить (то есть, лишить возможности дальнейшего использования) право выкупа и получить как законное, так и справедливое право собственности на имущество в полной мере. Другие залогодержатели также могут взыскать право выкупа собственника для погашения других долгов, таких как просроченные налоги, неоплаченные счета подрядчиков или просроченная плата за обслуживание или взносы в товариществе собственников жилья. Процесс взыскания залога, применяемый к жилищным ипотечным кредитам, заключается в продаже или повторном обретении банком или другим обеспеченным кредитором объекта недвижимости после того, как владелец не выполнил условия соглашения между кредитором и заемщиком, называемого «ипотекой» или «доверительным актом». Обычно нарушением условий ипотеки является невыплата векселя, обеспеченного залогом на имущество. После завершения процесса кредитор может продать имущество и оставить себе вырученные средства для погашения ипотеки и любых судебных издержек, и обычно говорят, что «кредитор реализовал свое право залога». Если вексель был заключен с правом регресса, и если выручки от продажи недостаточно для погашения остатка основной суммы долга и сборов, то ипотекодержатель может подать иск о взыскании дефицита. Во многих штатах США при расчете суммы дефицита учитываются сумма основного долга по кредиту, начисленные проценты и гонорары адвокатов за вычетом суммы, предложенной кредитором на торгах по взысканию залога.

Типы

Владелец ипотеки обычно может начать процедуру обращения взыскания в срок, указанный в ипотечных документах, как правило, через определенный период времени после наступления неисполнения обязательств. В Соединенных Штатах, Канаде и многих других странах существует несколько видов обращения взыскания. Например, в США широко используются два из них – продажа через суд и продажа по праву залога, но в некоторых других штатах США возможны и другие способы.

Судебная

Судебная продажа заложенного имущества, обычно называемая судебным взысканием, предполагает продажу заложенной недвижимости под контролем суда. Вырученные средства в первую очередь направляются на погашение ипотеки, затем – на удовлетворение требований других залогодержателей, и, наконец, – на выплату остатка заемщику/ипотекодержателю, если таковой имеется. Судебное взыскание доступно в каждом штате США и требуется во многих из них (например, во Флориде требуется именно судебное взыскание). Кредитор инициирует судебное взыскание путем подачи иска к заемщику. Как и в случае с любыми другими судебными разбирательствами, все стороны должны быть уведомлены о взыскании, однако требования к уведомлению существенно различаются в зависимости от штата. Судебное решение выносится после обмена документами и проведения (обычно короткого) слушания в государственном или местном суде США. В некоторых, довольно редких случаях, иски о взыскании подаются в федеральные суды США. Судебный пристав контролирует продажу и оформляет необходимые юридические документы и правоустанавливающие документы, если таковые имеются. Этим может заниматься судья вышестоящего суда или специальный рефери, назначенный судом.

Несудебный

Исключение права собственности по праву продажи, также называемое внесудебным взысканием, разрешено многими штатами, если в ипотечном договоре содержится пункт о праве продажи или если вместо ипотеки был использован договор доверительной собственности с таким пунктом. В некоторых штатах США, таких как Калифорния и Техас, почти все так называемые ипотечные кредиты фактически являются договорами доверительной собственности. Этот процесс включает продажу имущества залогодержателем без судебного контроля (как подробно описано ниже). Этот процесс обычно намного быстрее и дешевле, чем взыскание через суд. Как и при взыскании через суд, залогодержатель и другие кредиторы с залогом имеют соответственно первоочередное и второочередное право на поступления от продажи.

Строгое

Другие виды взыскания считаются второстепенными из-за их ограниченной доступности. При строгом взыскании, которое доступно в нескольких штатах, включая Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Вермонт, если залогодержатель выигрывает судебное дело, суд обязывает должника, допустившего просрочку по платежам, выплатить залоговую сумму в течение установленного срока. В случае невыполнения этого требования, залогодержатель получает право собственности на имущество без обязательств по его продаже. Этот вид взыскания обычно доступен только тогда, когда стоимость имущества ниже суммы долга ("под водой"). Исторически, строгое взыскание было первоначальным методом взыскания.

Ускорение

Ускорение – это положение, которое обычно содержится в разделах 16, 17 или 18 типового ипотечного договора в США. Условия ускорения могут различаться в зависимости от конкретной ипотеки, поскольку они определяются условиями соглашения между кредитором и заемщиком (заемщиками). Положение об ускорении вступает в силу при нарушении условий ипотечного договора. Оно может потребовать немедленной выплаты всей суммы долга кредитору, если заемщик (заемщики) в будущем передаст право собственности на имущество покупателю. Ипотечный договор также предусматривает, что заемщику (заемщикам), подписавшему (подписавшим) долговую расписку, должно быть вручено уведомление об ускорении. Каждая ипотека устанавливает срок, в течение которого заемщик (заемщики) может устранить нарушение условий договора. Обычно этот срок составляет 30 дней, но для коммерческой недвижимости он может быть сокращен до 10 дней. Уведомление об ускорении называется требованием и/или письмом о нарушении. В этом письме заемщику (заемщикам) сообщается, что у них есть 10 или 30 дней с даты письма для восстановления условий кредита. Требования/письма о нарушении направляются заказным и обычным письмом по всем известным адресам заемщика (заемщиков). В рамках ускорения ипотеки кредитор также должен предоставить расчет суммы, необходимой для полного погашения кредита, действительный в течение 30 дней с даты письма. Это письмо называется письмом в соответствии с Законом о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA) и/или письмом о первоначальном уведомлении. После получения этих двух писем, предоставляющих срок для восстановления или полного погашения кредита, кредитор должен дождаться истечения этого срока, прежде чем предпринимать дальнейшие действия. По истечении 10 или 30 дней ускорение считается завершенным, и кредитор может начать процедуру обращения взыскания на имущество. Кредитор также включит в эту сумму любые неуплаченные налоги на имущество и просроченные платежи, поэтому, если у заемщика недостаточно собственных средств, он может быть должен сумму, превышающую первоначальную сумму ипотеки. Кредиторы также могут применить ускорение, если в договоре предусмотрено положение о передаче, обязывающее заемщика уведомлять кредитора о любых передачах прав на имущество, включая опцион на аренду, долгосрочную аренду (срок 3 года и более), договор купли-продажи земли, соглашение о передаче права собственности или доли в имуществе. Подавляющее большинство (но не все) современных ипотечных договоров содержат положения об ускорении. Владелец ипотеки без такого положения имеет только два варианта: либо дождаться наступления срока погашения всех платежей, либо обратиться в суд с требованием о принудительной продаже части имущества в счет просроченных платежей. В качестве альтернативы, суд может распорядиться продать имущество с обременением ипотекой, а вырученные средства направить на погашение задолженности перед владельцем ипотеки.

Процесс

Процесс взыскания заложенного имущества может быть быстрым или длительным и варьируется от штата к штату. Другие варианты, такие как рефинансирование, продажа с уступкой, альтернативное финансирование, временные соглашения с кредитором или даже банкротство, могут предоставить домовладельцам способы избежать обращения взыскания. Веб-сайты, связывающие отдельных заемщиков и домовладельцев с кредиторами, все чаще предлагаются как способ обойти традиционных кредиторов, одновременно выполняя платежные обязательства перед ипотечными кредиторами. Несмотря на незначительные различия между штатами, процесс взыскания обычно следует определенному графику, начиная с просроченных платежей, затем планируется продажа и, наконец, предоставляется период выкупа (если он предусмотрен).

Строго и справедливо .

В Соединенных Штатах в большинстве штатов, регулируемых прецедентным правом, существуют два типа взыскания заложенного имущества. Используя "переуступку права собственности вместо взыскания" или "строгое взыскание", залогодержатель заявляет право собственности и получает владение имуществом в полное погашение долга, обычно по договору. В процедуре, известной просто как взыскание заложенного имущества (или, возможно, уточняемой как "судебное взыскание"), кредитор должен подать иск к должнику, не выполняющему свои обязательства, в суд штата. После вынесения окончательного решения (обычно по упрощенной процедуре) в пользу кредитора, имущество выставляется на аукцион шерифом округа или другим уполномоченным лицом суда. Многие штаты требуют проведения подобной процедуры в некоторых или всех случаях взыскания заложенного имущества для защиты доли должника в собственности, если сумма долга, по которому производится взыскание, существенно меньше рыночной стоимости недвижимости; это также препятствует стратегическому взысканию со стороны кредитора, стремящегося получить имущество. В этом случае шериф выдает правоустанавливающий документ победителю аукциона. Банки и другие институциональные кредиторы могут сделать ставку на сумму долга на аукционе, но на размер ставки могут влиять и другие факторы, и если другие покупатели не появятся, кредитор получает право собственности на недвижимость взамен.

Несудебный

Исторически сложилось так, что подавляющее большинство судебных взысканий залогового имущества проходило без возражений, поскольку у большинства должников-неплательщиков не было средств на оплату юридических услуг. Поэтому финансовая индустрия США с середины XIX века лоббировала ускоренные процедуры взыскания, которые не перегружали бы суды штатов бесспорными делами и снижали бы стоимость кредита (поскольку она всегда включает в себя стоимость реализации залога). Кредиторы также утверждали, что вывод взысканий из судебного процесса на самом деле более гуманен и менее травматичен для должников, находящихся в состоянии неплатежеспособности, поскольку позволяет избежать негативных последствий судебного разбирательства. В ответ небольшое большинство штатов США приняли процедуры внесудебного взыскания, при которых ипотекодержатель (или чаще всего адвокат, уполномоченный агент или доверительный управляющий ипотечного сервисера) направляет должнику уведомление о неисполнении обязательств (NOD) и намерение ипотекодержателя продать недвижимое имущество в форме, установленной законом штата; в некоторых штатах NOD также подлежит регистрации в отношении имущества. Этот вид взыскания обычно называют «законным» или «внесудебным» взысканием, в отличие от «судебного», поскольку ипотекодержателю не требуется подавать иск для начала процедуры взыскания. В нескольких штатах установлены дополнительные процессуальные требования, такие как проставление штампа судебного клерка на документах; в Колорадо требуется использование окружного «общественного доверительного управляющего» – государственного должностного лица, а не частного доверительного управляющего, специализирующегося на проведении взысканий. Однако в большинстве штатов единственным государственным должностным лицом, участвующим во внесудебном взыскании, является окружной регистратор, который просто регистрирует любые уведомления о предстоящей продаже и акт доверительного управляющего после продажи. При этом виде взыскания, основанном на «праве на продажу», если должник не устраняет неисполнение обязательств или не использует другие законные средства (например, подачу заявления о банкротстве для временной приостановки взыскания) для прекращения продажи, ипотекодержатель или его представитель проводят публичный аукцион аналогично аукциону, проводимому шерифом. Важно отметить, что сам кредитор может участвовать в торгах и является единственным участником, который может сделать «кредитную ставку» (ставку, основанную на сумме непогашенного долга), в то время как все остальные участники должны немедленно (или в течение очень короткого периода времени) предоставить аукционисту наличные деньги или их эквивалент, например, кассирский чек. Победитель аукциона становится владельцем недвижимого имущества, свободного от прав бывшего владельца, но, возможно, обремененного залогами, имеющими приоритет перед взысканной ипотекой (например, старшая ипотека, неуплаченные налоги на имущество, залоги за сорняки/снос). Для получения права владения помещением может потребоваться дальнейшее судебное разбирательство, например, выселение, если бывший жилец не покинет его добровольно.

Защита

В некоторых штатах США, особенно в тех, где доступно только судебное взыскание, конституционный вопрос о надлежащей правовой процедуре повлиял на возможность некоторых кредиторов осуществлять взыскание. В Огайо федеральный окружной суд США по Северному округу Огайо отклонил многочисленные иски о взыскании, поданные кредиторами, из-за неспособности предполагаемого кредитора доказать, что он является фактической заинтересованной стороной. То же самое произошло в окружном суде штата Колорадо в июне 2008 года. В отличие от этого, в шести федеральных апелляционных округах и в большинстве штатов, где взыскание осуществляется внесудебно (например, в Калифорнии), надлежащая правовая процедура уже была признана судами несостоятельным аргументом в защиту. Суть внесудебного взыскания заключается в отсутствии участия государственного органа (то есть суда). Конституционное право на надлежащую правовую процедуру защищает граждан только от нарушений их гражданских прав со стороны государственных органов, а не частных лиц. (Участие клерка или регистратора округа в регистрации необходимых документов было признано недостаточным для применения принципа надлежащей правовой процедуры, поскольку они обязаны по закону регистрировать все документы, соответствующие минимальным требованиям к оформлению, и не имеют права решать, следует ли проводить конкретное взыскание). Дополнительным обоснованием является то, что в соответствии с принципом свободы договора, если должники желают пользоваться дополнительной защитой, предоставляемой формальностями судебного взыскания, на них возлагается обязанность найти кредитора, готового предоставить кредит, обеспеченный традиционной ипотекой, а не доверительным соглашением с правом продажи. Суды также отклонили как несостоятельный аргумент о том, что сам факт принятия или регулирования процедуры внесудебного взыскания законодательным актом тем самым превращает эту процедуру в государственное действие.

Справедливая вымогательство

"Строгое взыскание" (или "жесткое взыскание") доступно в некоторых штатах и является правом покупателя на торгах по взысканию задолженности, основанным на принципах справедливости. Покупатель должен обратиться в суд с ходатайством о вынесении решения об отмене прав любого залогодержателя по более позднему обременению на основной долг. Если залогодержатель по более позднему обременению не возражает в установленный судом срок, его залог аннулируется, и право собственности покупателя становится чистым. Этот эффект аналогичен строгому взысканию, практиковавшемуся в английском общем праве справедливости в ответ на развитие права выкупа.

Поиск права собственности и вопросы налогового залога

В большинстве юрисдикций общепринятой практикой является проведение кредитором, инициирующим взыскание, поиска обременений на недвижимое имущество и уведомление всех лиц, которые могут иметь залоговые права на это имущество – будь то на основании судебного решения, договора или закона, – чтобы они могли заявить о своих правах в судебном процессе о взыскании. Это достигается путем подачи заявления *lis pendens* в рамках иска и его регистрации для обеспечения публичного уведомления о ходе процесса взыскания. Во всех юрисдикциях США кредитор, проводящий продажу недвижимости, на которую наложен федеральный налоговый залог, обязан уведомить Налоговую службу США (IRS) о продаже не позднее чем за 25 дней до ее проведения. Несоблюдение требования об уведомлении влечет за собой сохранение залога на недвижимом имуществе после продажи. Поэтому кредитору крайне важно проводить поиск информации о местных федеральных налоговых залогах, чтобы, в случае наличия у сторон, участвующих в процессе взыскания, федерального налогового залога, обеспечить надлежащее уведомление IRS. Подробное описание процедуры наложения федерального налогового залога можно найти на сайте IRS.

Оспорить выкуп

Поскольку право на выкуп является правом, основанным на справедливости, процедура взыскания залога является судебным разбирательством в рамках юрисдикции справедливости. Чтобы сохранить право на выкуп, должник может обратиться в суд с ходатайством о выдаче судебного запрета. Если изъятие имущества неизбежно, должник должен обратиться за временным запретительным предписанием. Однако должник может быть обязан предоставить залог в размере суммы долга. Это защищает кредитора, если попытка остановить взыскание залога является лишь попыткой уклониться от долга. Должник также может оспорить действительность долга, предъявив банку иск о прекращении взыскания залога и о возмещении убытков. В процессе взыскания залога кредитор также несет бремя доказывания своего права на взыскание. В нескольких штатах США, включая Калифорнию, Джорджию и Техас, установлено условие "предоставления средств" в качестве обязательного предварительного условия для заемщиков, желающих оспорить незаконное взыскание залога, что основано на принципе справедливости "кто ищет справедливости, должен сам поступать справедливо", а также на общем правовом правиле, согласно которому сторона, стремящаяся к расторжению договора, должна сначала вернуть все полученные по договору выгоды. Иными словами, чтобы оспорить предполагаемое незаконное взыскание залога, заемщик должен предоставить кредитору законное платежное средство в размере всей оставшейся суммы долга до продажи заложенного имущества. В Калифорнии действует одна из самых строгих форм этого правила, согласно которой средства должны быть получены кредитором до проведения продажи. Одна попытка предоставления средств была признана недостаточной, когда чек прибыл по почте FedEx в понедельник, через три дня после того, как продажа заложенного имущества уже состоялась в пятницу. По крайней мере, один учебник критикует парадокс, присущий правилу предоставления средств, а именно, если бы у заемщика действительно было достаточно средств для немедленной выплаты всей суммы, он бы уже выплатил ее, и кредитор не пытался бы взыскать залог. Тем не менее, это правило продолжает действовать в вышеупомянутых штатах. Иногда заемщики собирают достаточно средств в последний момент (обычно путем срочной продажи другого имущества, не обремененного залогом), чтобы предоставить надлежащие средства и тем самым сохранить свои права на оспаривание процесса взыскания залога. Суды не проявляют сочувствия к попыткам таких заемщиков возместить убытки от срочной продажи имущества у кредиторов, взыскивающих залог. Один примечательный судебный процесс, ставящий под сомнение законность практики взыскания залога, иногда приводится в качестве доказательства различных утверждений, касающихся кредитования. В деле "Первый национальный банк Монтгомери против Джерома Дейли" Джером Дейли утверждал, что банк не предоставил законную форму встречного удовлетворения, поскольку деньги, предоставленные ему в кредит, были созданы в момент подписания кредитного договора. Существует миф о том, что Дейли выиграл дело, не должен был возвращать кредит, и банк не мог изъять его имущество. Однако "решение" (широко известное как "Решение по Кредитной реке") было признано судами недействительным. В недавнем деле в Нью-Йорке суд отклонил попытку кредитора взыскать залог на основании представленных доказательств, поскольку кредитор не представил надлежащих аффидевитов и документов в поддержку своего иска о взыскании залога, а представленные аффидевиты и документы не были подготовлены в обычном порядке ведения бизнеса. Многие адвокаты заемщиков добиваются представления кредитором доказательств соблюдения 90-дневного требования о предварительном уведомлении о взыскании залога, чтобы задержать и продлить процедуру взыскания залога, предоставив заемщику дополнительные 3 месяца для исправления своей кредитной истории и погашения долга.

Аукцион по выкупу

Когда организация (в США, как правило, шериф округа или уполномоченное лицо) проводит аукцион по продаже недвижимости, изъятой за долги, держатель закладной может установить начальную цену равной остатку по ипотечному кредиту. Однако на формирование цены на недвижимость влияет ряд факторов, включая решения по делам о банкротстве. В условиях слабого рынка сторона, инициировавшая процедуру взыскания, может установить начальную цену ниже, если считает, что стоимость недвижимости, служащей обеспечением по кредиту, меньше оставшегося основного долга. Срок от уведомления о взыскании до фактической продажи недвижимости зависит от множества факторов, таких как способ взыскания (судебный или внесудебный). Если остаток по ипотеке превышает фактическую стоимость дома, сторона, инициировавшая взыскание, вряд ли получит заявки на аукционе по этой цене. Дом, прошедший через аукцион по взысканию и не получивший приемлемых предложений, может остаться собственностью владельца закладной. Такой объект недвижимости называется REO (real estate owned – недвижимость, принадлежащая банку). В таких случаях владелец/сервисер пытается продать его через обычные каналы рынка недвижимости.

Дальнейшие обязательства заемщика

Ипотекодатель может быть обязан платить за частное ипотечное страхование (PMI) до тех пор, пока сумма основного долга по его или ее ипотеке превышает 80% от стоимости его или ее имущества. В большинстве случаев требования к страхованию гарантируют, что кредитор получит обратно заранее определенную часть суммы кредита либо за счет средств, полученных от продажи имущества с аукциона в рамках процедуры обращения взыскания, либо за счет выплат по PMI, либо их комбинации. Однако, в условиях неликвидного рынка недвижимости или при снижении цен на недвижимость, имущество, в отношении которого ведется процедура обращения взыскания, может быть продано по цене ниже остатка основного ипотечного кредита, и страхового покрытия убытков может не быть. В этом случае суд, осуществляющий надзор за процедурой обращения взыскания, может вынести решение о солидарной ответственности ипотекодателя, взыскивая с него разницу между суммой долга и стоимостью проданного имущества. Такое решение может быть использовано для наложения ареста на другое имущество заемщика, обязывая ипотекодателя погасить разницу. Это дает кредитору законное право взыскать оставшуюся часть долга из других активов ипотекодателя (при их наличии). Существуют исключения из этого правила. Если ипотека является безакцептной (что часто встречается в случае с ипотечными кредитами на жилье, занимаемое владельцем в США), кредитор не имеет права обращать взыскание на активы заемщика для возмещения своих убытков. Возможность кредитора добиваться решения о солидарной ответственности может быть ограничена законодательством штата. В Калифорнии и некоторых других штатах США первоначальные ипотечные кредиты (оформленные при покупке) обычно являются безакцептными; однако рефинансированные кредиты и кредитные линии под залог жилья (HELOC) – нет. Если кредитор не намерен добиваться решения о солидарной ответственности – или не может, поскольку ипотека является безакцептной – и принимает убытки, заемщик может быть обязан уплатить подоходный налог с невозмещенной суммы, если она может быть признана "списанной задолженностью". Однако недавние изменения в налоговом законодательстве могут изменить порядок отчетности по таким суммам. Любые обременения, возникшие в результате других кредитов, обеспеченных данным имуществом (вторые ипотеки, HELOC), аннулируются в результате обращения взыскания.

Альтернативная возможность пересмотра

Вследствие пузыря на рынке недвижимости США и последовавшего за ним кризиса, связанного с субстандартными ипотечными кредитами, возрос интерес к пересмотру или модификации ипотечных кредитов вместо обращения взыскания, и некоторые эксперты предположили, что кризис был усугублен "нежеланием кредиторов идти на пересмотр ипотечных кредитов". Государственные программы, такие как Программа доступного рефинансирования жилья (HARP), могут предоставить домовладельцам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты, если они не могут получить традиционное рефинансирование из-за падения стоимости их жилья. Вместе с тем, многие кредиторы, по всей видимости, использовали практику "двойного трека", когда кредитор одновременно вел переговоры с заемщиком о "модификации кредита", но при этом продвигался вперед с продажей имущества заемщика в рамках процедуры обращения взыскания. Заемщики жаловались, что были введены в заблуждение подобными действиями и часто с "удивлением" обнаруживали, что их дом был продан на аукционе по взысканию, поскольку они полагали, что находятся в "процессе модификации кредита". Калифорния приняла законодательство для устранения этой практики "двойного трека" – "Закон о правах домовладельцев" – AB 278, SB 900, который вступил в силу 1 января 2013 года.

Опыт домохозяйств после выкупа

В исследовании 2011 года, проведенном Советом Федеральной резервной системы, "Опыт домохозяйств США после обращения взыскания", использовались кредитные отчеты более 37 миллионов человек в период с 1999 по 2010 год для оценки поведения после обращения взыскания, особенно в отношении будущего кредитования и потребления жилья. Исследование показало, что: 1) В среднем 23% людей, столкнувшихся с обращением взыскания, переехали в течение года после начала процесса. В то же время, в контрольной группе (не столкнувшейся с обращением взыскания) уровень миграции составил всего 12%; 2) Только 30% заемщиков после обращения взыскания переехали в районы со средним доходом, по крайней мере, на 25% ниже, чем в их предыдущем районе; 3) Большинство людей, переехавших после обращения взыскания, не оказались в значительно менее благополучных районах или в более стесненных жилищных условиях; 4) Не было существенной разницы в размере домохозяйства между группами, столкнувшимися с обращением взыскания, и контрольной группой. Однако только 17% людей, переживших обращение взыскания, сохранили прежнее количество и состав членов семьи после обращения взыскания, по сравнению с 46% в контрольной группе, где состав домохозяйства оставался неизменным; и 5) Только около 20% людей после обращения взыскания выбрали проживание в домохозяйствах, где один человек имел действующую ипотеку. В целом, авторы заключают, что "трудно сказать, обусловлен ли этот небольшой эффект тем, что шок, приводящий к обращению взыскания, не является длительным, тем, что кредитные ограничения, связанные с обращением взыскания в кредитной истории, невелики, или тем, что жилищные услуги менее эластичны, чем другие виды потребления".

Затронутые демографические данные

Недавние исследования в области жилья показывают, что домохозяйства, относящиеся к меньшинствам, непропорционально часто сталкиваются с потерей жилья из-за невыплаты ипотеки. К другим группам с повышенным риском относятся афроамериканцы, арендаторы, домохозяйства с детьми и домовладельцы, родившиеся за границей. Например, статистика показывает, что афроамериканские покупатели в 3,3 раза чаще, чем белые, оказываются в ситуации потери жилья из-за невыплаты ипотеки, в то время как латиноамериканские и азиатские покупатели – в 2,5 и 1,6 раза чаще соответственно. В качестве еще одного статистического примера, более 60% случаев потери жилья из-за невыплаты ипотеки в Нью-Йорке в 2007 году касались арендуемых объектов. По всей стране 20% случаев потери жилья из-за невыплаты ипотеки приходилось на арендуемые объекты. Одна из причин этого заключается в том, что большинство этих людей брали кредиты по рискованным субстандартным ставкам. В этой области наблюдается серьезный недостаток исследований, что создает проблемы по трем причинам. Во-первых, невозможность точно определить, кто подвержен риску потери жилья из-за невыплаты ипотеки, затрудняет разработку политики и программ, направленных на предотвращение или снижение этой тенденции в будущем. Во-вторых, исследователи не могут оценить, в какой степени недавние случаи потери жилья из-за невыплаты ипотеки нивелировали успехи в области владения жильем, достигнутые некоторыми группами, исторически лишенными равного доступа к этой возможности. В-третьих, исследования слишком сильно сосредоточены на последствиях на уровне сообществ, хотя сильнее всего от этого страдают отдельные домохозяйства. Многие люди называют проблемы со здоровьем свои или членов своей семьи основной причиной потери жилья из-за невыплаты ипотеки. Многие не имеют медицинской страховки и не могут обеспечить себе надлежащее медицинское обслуживание. Это еще раз указывает на то, что потеря жилья из-за невыплаты ипотеки затрагивает уже уязвимые слои населения. Кредитный рейтинг значительно снижается после потери жилья из-за невыплаты ипотеки. В среднем, просрочка по ипотечному платежу на 30 дней приводит к снижению кредитного рейтинга на 40–110 баллов, на 90 дней – на 70–135 баллов, а завершенная процедура потери жилья из-за невыплаты ипотеки, продажа с убытком или передача права собственности – на 85–160 баллов.

Последние тенденции

В 2009 году Конгресс США попытался спасти экономику, выделив 700 миллиардов долларов на поддержку финансовой отрасли. Однако, росло убеждение, что углубляющийся кризис на рынке жилья является первопричиной острого экономического спада в стране. После выделения миллиардов долларов на спасение финансовых институтов и последовавшего за этим углублением кризиса, как либеральные, так и консервативные экономисты и законодатели настаивали на перенаправлении пакета экономических стимулов на решение, по их мнению, основной проблемы – рынка жилья. Но за общим пониманием необходимости помощи рынку жилья скрывались существенные разногласия относительно того, кто должен получить выгоду от конкурирующих планов. Демократы предлагали направлять средства непосредственно тем, кто оказался в наиболее тяжелом положении, а республиканцы – практически всем покупателям жилья, исходя из теории, что «поднятие уровня воды поднимает все лодки». В 2010 году количество домов, получивших уведомление о просрочке платежа, увеличилось на 14% в период с июля по сентябрь. В том же году каждый 45-й дом столкнулся с процедурой взыскания залога, и эта проблема стала более распространенной на фоне растущего уровня безработицы по всей стране. Банки проявляли крайнюю агрессивность и не проявляли снисхождения к тем, кто задерживал выплаты по ипотеке, и все больше семей оказывались в процессе взыскания залога раньше, чем когда-либо. В 2011 году банки планировали изъять более 800 000 домов. В 2010 году самые высокие показатели взыскания залога были зафиксированы в Лас-Вегасе (Невада), Форт-Майерсе (Флорида), Модесто (Калифорния), Скоттсдейле (Аризона), Майами (Флорида) и Онтарио (Калифорния). Географическое разнообразие этих городов компенсируется тем, что все они являются относительно крупными городскими агломерациями. В крупных городах, таких как Хьюстон (Техас), в 2010 году наблюдался рост на 26%, в Сиэтле (Вашингтон) – на 23%, а в Атланте (Джорджия) – на 21%. В этих городах уровень безработицы был самым низким. На другом конце спектра города с наименьшим количеством взысканий залога были Рим (Нью-Йорк), Саут-Берлингтон (Вермонт), Чарльстон (Западная Вирджиния), Брайан (Техас) и Таскалуза (Алабама). Неудивительно, что в этих районах наблюдался один из самых высоких уровней безработицы в стране, что еще раз подтверждает эту взаимосвязь. Генеральный директор RealtyTrac Джеймс Саккасио подвел итог недавним тенденциям следующим образом:
«В 2010 году волна взысканий залога несколько отступила на наиболее пострадавших рынках жилья страны. Тем не менее, уровень взысканий залога оставался в 5-10 раз выше исторических норм на большинстве из этих рынков, где сохраняются глубокие риски и которые потенциально могут спровоцировать новые волны взысканий залога в 2011 году и в дальнейшем».

Влияние выкупа

Влияние обращения взыскания не ограничивается только домовладельцами, но распространяется и на города и районы в целом. В городах с высоким уровнем обращений взыскания часто наблюдается рост преступности и краж, заброшенные дома подвергаются взломам, на лужайках скапливается мусор и увеличивается количество случаев проституции. Обращения взыскания также влияют на продажи соседних домов по двум параметрам – пространственному и временному. В любой заданный период времени обращения взыскания оказывают более негативное влияние, когда они находятся ближе к объекту, который пытаются продать. Общепринятая точка зрения заключается в том, что увеличение количества обращений взыскания приведет к снижению стоимости продажи соседних объектов, что, в свою очередь, усугубит жилищный кризис. Еще одним значительным последствием роста числа обращений взыскания является снижение школьной мобильности детей. В целом, исследования показывают, что смена школы негативно сказывается на детях, хотя это в значительной степени зависит от качества исходной и новой школ. Исследование, проведенное в Нью-Йорке, показало, что ученики, которые чаще всего меняли школы, поступали в школы с более низкими средними баллами и общей успеваемостью. Влияние этих переездов на успеваемость отдельных учеников требует дальнейшего изучения. Обращения взыскания также оказывают эмоциональное и физическое воздействие на людей. В одном конкретном исследовании, в котором приняли участие 250 человек, переживших обращение взыскания, у 36,7% были выявлены признаки тяжелой депрессии. Однако глава 4 части 9 Закона о Национальном агентстве по управлению активами 2009 года предусматривает выдачу распоряжений о передаче права собственности, которые эквивалентны обращению взыскания, но могут использоваться только NAMA.

Китайская Народная Республика

В Китайской Народной Республике взыскание залогового имущества происходит в форме судебного производства по принудительному исполнению обязательств, осуществляемого в рамках строгого судебного порядка, который допускается только законом о залогах и законом о праве собственности. Китай внес поправки в Конституцию Китайской Народной Республики (принятую 12 апреля 1988 года), чтобы разрешить передачу прав на землю от "предоставленных прав на землю" к "распределенным правам на землю", тем самым создав условия для частной собственности на землю и возможности ее аренды, лизинга и ипотеки. Положения о предоставлении прав пользования землей 1990 года дополнительно регулировали этот вопрос, за которыми последовали Закон о городской недвижимости (принят 5 июля 1994 года), "Закон Китайской Народной Республики об обеспечении" (принят 30 июня 1995 года) и "Правила городской ипотеки" (изданы 9 мая 1997 года), что привело к приватизации земли и развитию практики ипотечного кредитования.

Ипотека и выкуп

Китайское законодательство и ипотечная практика развивались с мерами предосторожности, направленными на предотвращение обращений взыскания по ипотеке настолько, насколько это возможно. К ним относятся обязательное дополнительное обеспечение, право на расторжение договора (в соответствии с китайским законодательством о договорах) и ведение счетов в банке, выдавшем кредит, для покрытия любых невыплат без предварительного уведомления заемщика. Ипотекодержатель может подать иск по долговой расписке без обращения взыскания, получить общее решение суда и взыскать его с другого имущества должника, не прибегая к обращению взыскания. Если все другие способы оказались неэффективными, кредитор может обратиться в суд с иском об обращении взыскания. В соответствии с "Законом о гражданском судопроизводстве", процедура обращения взыскания должна быть завершена в течение шести месяцев, однако это зависит от ряда факторов, включая обращение должника в суд с просьбой о принудительном исполнении решения. Обращение взыскания по ипотеке официально осуществляется на аукционе лицензированным специалистом по аукционам.

Филиппины

На Филиппинах существует два способа обращения взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель может осуществить обращение взыскания либо в судебном, либо во внесудебном порядке, в соответствии с Правилом 68 Гражданского процессуального кодекса 1997 года и Законом № 3135 соответственно. Судебное обращение взыскания осуществляется путем подачи иска в Региональный судебный суд по месту нахождения имущества. Судья выносит решение, обязывающее залогодателя погасить долг в течение 90–120 дней. Если долг не будет погашен в указанный срок, обращение взыскания посредством продажи имущества удовлетворит решение суда. Это осуществляется на основании права продажи. Следует отметить, что эти два способа применяются конкретно к ипотеке на недвижимое имущество. Обращение взыскания по залогу движимого имущества регулируется статьей 14 Закона № 1506, которая предоставляет залогодержателю право продать имущество на публичных торгах. Также установлено, что в отношении залога движимого имущества закон не запрещает проведение продажи в частном порядке, если это согласовано сторонами.

Испания

В отличие от Соединенных Штатов, где взыскание заложенного имущества означает конец, судебное разбирательство о взыскании в Испании – это лишь начало проблем домовладельца. Ему придется работать на банк долгие годы и он не сможет владеть ничем, даже автомобилем. Испанские заемщики по ипотеке несут ответственность за полную сумму кредита банку, а также за штрафные проценты и судебные издержки. Это во многом связано с тем, что в Испании самый высокий уровень безработицы в "еврозоне". В отличие от США, банкротство не является адекватным решением, поскольку ипотечный долг специально исключается из него. В отличие от других европейских стран, нельзя обратиться в суд за какой-либо формой облегчения долгового бремени. Эти меры вызвали много споров в испанском парламенте, но правительство убеждено, что их сохранение позволит испанским банкам избежать ситуации, подобной хаосу в США. Имея на балансе изъятую недвижимость стоимостью около 100 миллиардов евро, испанские банки стремятся как можно быстрее избавиться от взысканий.

Южная Африка

Для развивающейся страны в Южной Африке наблюдается высокий уровень обращений взыскания на жилье из-за приватизации обеспечения жильем. Одним из главных противников обращений взыскания является Кампания против выселений Западного Кейпа, которая считает такие обращения неконституционными и особенно тяжелым бременем для уязвимых бедных слоев населения.

Швейцария

В Швейцарии взыскание залогового имущества происходит как форма принудительного исполнения обязательств, осуществляемая кредитором (в настоящее время Лорд Овертон Шератон) в рамках швейцарского законодательства о банкротстве.

Великобритания

В Соединенном Королевстве взыскание залога – это малоиспользуемый способ защиты прав, в результате которого право собственности переходит к залогодержателю, при этом залогодатель не имеет права на какую-либо избыточную сумму от продажи и не несет ответственности за какую-либо нехватку. Поскольку этот способ может быть суровым, суды почти никогда не разрешают его, особенно если вероятно получение значительной избыточной суммы; кроме того, когда получение существенной избыточной суммы маловероятно, залогодержатели не склонны обращаться к взысканию залога, поскольку это лишает их возможности взыскать нехватку. Вместо этого суды обычно выносят решение о передаче владения и решение о продаже, что смягчает некоторые суровые последствия изъятия имущества, позволяя продажу и предоставляя кредиторам возможность взыскать любую оставшуюся сумму после продажи. Система взыскания залога в Соединенном Королевстве уникальна, и фактическое взыскание залога встречается довольно редко. Чаще кредиторы прибегают к процедуре, называемой ипотечным владением (или, альтернативно, «репосессией» в случаях, когда банк изначально также продал имущество). Ипотечное (пере)взыскание и репосессия довольно похожи, основное различие заключается в порядке обращения с любыми средствами, превышающими сумму займа, и ответственности за нехватку. В случае ипотечного владения или репосессии, если дом продается или выставляется на аукцион по цене, превышающей остаток по кредиту, эти средства возвращаются потребителю. Если выручки от ипотечного владения недостаточно для погашения кредита, должник остается ответственным за остаток, хотя в большинстве случаев это становится необеспеченным долгом, и ипотечная компания рассматривается наравне с другими необеспеченными кредиторами должника (особенно если должник одновременно или впоследствии становится банкротом или заключает добровольное соглашение с кредиторами). Напротив, в случае взыскания залога ипотечная компания сохраняет все права на выручку от продажи или аукциона, но должник не несет ответственности за нехватку. Система взыскания залога и ипотечного владения/репосессии в Великобритании благоприятствует потребителям, поскольку в Соединенном Королевстве действуют определенные процессуальные протоколы. Ипотечные компании обязаны сотрудничать с домовладельцами для достижения решения, и возможно отложить судебное разбирательство (в конечном итоге, позволяя многим избежать потери своего дома) в ситуациях, когда заемщик участвует в отдельных программах или если доходы заемщика собираются значительно увеличиться в связи с новой работой или другими мерами, которые позволят ему погасить задолженность. Точной параллели с американской продажей с дисконтом нет, хотя в Великобритании существует процедура, известная как добровольная продажа при содействии. Добровольная продажа при содействии действительно оказывает некоторое негативное влияние на кредитную историю потребителя, но негативный эффект менее выражен, чем тот, который может возникнуть, если дело дойдет до суда.

Канада (Альберта)

В Альберте, Канада, процедура взыскания заложенного имущества состоит из трех этапов. Сначала владелец допускает просрочку по ипотечным платежам, но сохраняет полный контроль над недвижимостью. Затем владелец остается зарегистрированным собственником, но теряет фактический контроль над недвижимостью, которая переходит под контроль Суда королевы Альберты. Наконец, юридическое право собственности переходит к банкам по решению суда. Весь процесс взыскания заложенного имущества в Альберте может занять год или больше. Первоначальные владельцы пытаются продать недвижимость по цене выше рыночной, чтобы решить свои финансовые проблемы. Суды, как правило, поддерживают владельцев, а не банки, и поэтому редко допускают продажу по цене ниже рыночной. Банки располагают финансовыми ресурсами и поэтому также не продают по цене ниже рыночной. Объекты, взысканные за долги, продаются "как есть", без каких-либо гарантий для покупателей в случае возникновения проблем. Это делает такие объекты недвижимости, как правило, завышенными по цене и рискованными для приобретения.