Введение

Тип кредита

Кредит с выплатой только процентов – это кредит, при котором заемщик выплачивает только проценты на протяжении части или всего срока кредитования, а сумма основного долга остается неизменной в течение периода выплаты только процентов. По окончании этого периода заемщик должен пересмотреть условия кредита, погасить основной долг или, при предварительной договоренности, перевести кредит на схему погашения основной суммы и процентов (амортизационный) по своему усмотрению.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах типичным является пяти- или десятилетний период, в течение которого выплачиваются только проценты. После этого времени остаток основного долга амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если заемщик имеет 30-летний ипотечный кредит, и первые 10 лет были только процентными платежами, то в конце первых 10 лет остаток основной суммы будет амортизироваться в течение оставшихся 20 лет. Практический результат заключается в том, что первоначальные платежи (в период только процентов) существенно ниже, чем последующие. Это дает заемщику большую гибкость, поскольку он не обязан сразу вносить платежи в счет погашения основного долга. Более того, это позволяет заемщику, который ожидает существенного увеличения своей заработной платы в течение срока кредита, взять большую сумму, чем он мог бы себе позволить, или инвесторам генерировать денежный поток, который в противном случае был бы недоступен. В течение периода только процентных платежей остаток кредита не уменьшается, если заемщик не вносит дополнительные платежи в счет погашения основного долга. При обычной амортизируемой ипотеке доля платежа, направляемая на погашение основного долга, значительно меньше доли, направляемой на уплату процентов в первые годы (тот же период времени, что и период только процентных платежей). Кредиты с выплатой только процентов представляют несколько больший риск для кредиторов и, следовательно, подлежат несколько более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим или отсутствующим первоначальным взносом, вариант с плавающей процентной ставкой (ARM) кредита с выплатой только процентов иногда указывает на то, что покупатель берет на себя чрезмерный риск, особенно если он вряд ли сможет получить кредит на более консервативных условиях. Поскольку домовладелец не формирует собственный капитал при кредите с выплатой только процентов, он может негативно пострадать от рыночной конъюнктуры в момент, когда заемщик захочет продать дом или рефинансировать кредит. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярные амортизированные платежи после окончания периода только процентных платежей, не сможет рефинансировать из-за отсутствия собственного капитала или продать дом, если спрос на жилье снизится. Учитывая спекулятивный характер расчетов на рост стоимости жилья, который может произойти или не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, не рекомендуют кредиты с выплатой только процентов, на которые заемщик в противном случае не смог бы претендовать. Кредиты с выплатой только процентов, основанные на росте стоимости жилья, включают кредиты с отрицательной амортизацией, которые большинство финансовых учреждений прекратили выдавать в середине 2008 года. Исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Чикаго перед финансовым кризисом 2008 года, утверждало, что большинству американцев было бы выгоднее инвестировать в налогооблагаемые счета с отсрочкой уплаты налогов, чем досрочно погашать ипотечные кредиты. Домовладельцы иногда используют кредиты с выплатой только процентов, чтобы высвободить ежемесячные средства для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона домохозяйств вообще не вносят взносы в пенсионные фонды, но ускоряют выплату ипотеки. "Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов за каждый доллар, который они направляют на более быстрое погашение ипотеки", – говорится в исследовании Федерального резервного банка Чикаго, опубликованном в Chicago Tribune.

Великобритания

Процентные кредиты – популярный способ заимствования средств для приобретения актива, который вряд ли существенно потеряет в цене и который можно будет продать по окончании срока кредита для погашения основной суммы. Например, это могут быть дома для отдыха или недвижимость, приобретенная для сдачи в аренду. В Великобритании в 1980-х и 1990-х годах распространенным способом покупки жилья было сочетание процентного кредита и инвестиционного полиса, известного как ипотека с инвестиционным полисом. Владельцам домов говорили, что инвестиционный полис покроет сумму ипотеки и обеспечит дополнительную единовременную выплату. Многие из этих полисов были плохо управляемы и не смогли обеспечить обещанные суммы, некоторые из которых даже не покрывали стоимость ипотеки. Это недобросовестная продажа, в сочетании с неудовлетворительной динамикой фондового рынка в конце 1990-х годов, привела к снижению популярности ипотеки с инвестиционным полисом.

Индия

После появления частных банков в индийском банковском секторе, где ранее доминировали государственные банки, были введены кредиты, предусматривающие выплату только процентов. Такие кредиты предоставляются при условии, что заемщик передает банку в качестве обеспечения ценное имущество (например, золотые украшения) или документы, подтверждающие его право собственности (например, документы на недвижимость). Золотые кредиты являются наиболее распространенным видом таких кредитов в Индии.

Сингапур

В Сингапуре ипотечные кредиты с выплатой только процентов были запрещены с 14 сентября 2009 года. Это было сделано, поскольку данный тип ипотеки стимулировал спекуляции с недвижимостью. Покупатели приобретали частный дом еще на стадии строительства, оплачивая лишь проценты по ипотеке до завершения строительства. Благодаря сниженным ежемесячным платежам (только проценты) в период строительства, некоторые инвесторы приобретали жилье с целью перепродажи по более высокой цене до завершения строительства.

Экономические последствия

Ценные бумаги, приносящие только проценты, иногда искусственно создаются из структурированных ценных бумаг, в частности, из ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (CMO). Формируется пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который разделяется на транши; денежные потоки, полученные от базовых долгов, распределяются между траншами в соответствии с заранее определенными правилами. Ценная бумага, приносящая только проценты (IO), является одним из типов траншей, который может быть создан, и обычно создается одновременно с траншем, приносящим только основную сумму долга (PO). Эти транши предназначены для двух конкретных типов инвесторов, в зависимости от того, стремятся ли инвесторы увеличить текущую доходность (которую можно получить от IO) или снизить свою подверженность досрочному погашению кредитов (которую можно получить от PO). Инвестиционная доходность IO и PO сильно зависит от темпов досрочного погашения ипотечных кредитов и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий относительно досрочного погашения. В начале 2000-х годов на многих рынках США стоимость жилья увеличилась в четыре раза за пять лет. Кредиты только на проценты помогли домовладельцам приобрести более дорогое жилье и получить большую прибыль от его роста в этот период. Однако кредиты только на проценты в значительной степени способствовали формированию последующего жилищного пузыря, поскольку заемщики с плавающей ставкой не могли позволить себе полностью проиндексированную ставку. Кредиты только на проценты невыгодны для заемщиков в условиях падения цен на жилье, когда размер ипотеки превышает стоимость дома.