Дом с несколькими квартирами: история и особенности

Введение

Многоквартирный дом – это тип здания, в котором расположены несколько жилых помещений, как правило, с квартирами на каждом этаже и общим доступом через подъездную лестницу. Они распространены на Британских островах, особенно в Шотландии. В средневековом Старом городе Эдинбурга многоквартирные дома строились таким образом, что каждая квартира рассматривалась как отдельный дом, расположенный над другими (например, земля Гладстона). На протяжении столетий обычай регулирования обслуживания и ремонта превратился в закон, что впервые было официально зафиксировано в трудах Стейра 1681 года, посвященных шотландскому праву собственности. В настоящее время в Шотландии ими регулирует Закон о многоквартирных домах, который заменил старый Закон о многоквартирных домах и создал новую систему общей собственности и процедуры, касающиеся ремонта и обслуживания. Многоквартирные дома с одно- или двухкомнатными квартирами предоставляли популярное арендное жилье для рабочих, но в некоторых центральных районах перенаселенность и проблемы с обслуживанием привели к образованию трущоб, которые были снесены и застроены заново. В более благополучных районах квартиры в многоквартирных домах представляют собой просторные дома в частной собственности, некоторые из которых имеют до шести спален и по-прежнему пользуются спросом. Выражение "дом-пансион" использовалось для обозначения здания, разделенного на недорогое арендное жилье, которое изначально представляло собой разделение большого дома. Начиная с 1850-х годов, специально построенные многоквартирные дома высотой до шести этажей вмещали несколько домохозяйств на каждом этаже. Для более качественного жилья были введены различные названия, и в конечном итоге современные квартиры стали преобладать в американской городской жизни.

История

Одним из самых ранних примеров дома-общежития (или доходного дома) является замок Моррис в Суонси, Уэльс. Замок был построен до 1775 года сэром Джоном Моррисом для размещения рабочих в быстро индустриализирующемся районе. Расположение замка было опасным и непрактичным, и многие рабочие предпочитали жить в отдельных коттеджах. В связи с этим дом-общежитие был заброшен в 1850-х годах. Изначально термин "доходный дом" относился к аренде и, следовательно, к любому арендованному жилью. Законодательное собрание штата Нью-Йорк определило его в Законе о домах-общежитиях 1867 года как жилье, сдаваемое в аренду нескольким семьям.

В Шотландии это по-прежнему самое распространенное слово для обозначения многоквартирного дома, но в других местах оно используется в уничижительном смысле, в отличие от многоквартирного дома или жилого комплекса. Дома-общежития либо приспосабливались, либо строились для рабочего класса по мере индустриализации городов и стали контрастировать с квартирами для среднего класса, которые стали модными позже в 19 веке. В конце 19 века социальные реформаторы в Соединенных Штатах негативно относились как к домам-общежитиям (за способствование распространению болезней и аморальности среди молодежи), так и к многоквартирным домам (за способствование "сексуальной аморальности, лени и разводам").

Нью-Йорк

В XIX веке, по мере индустриализации Соединенных Штатов, иммигранты и рабочие из сельской местности селились в бывших домах среднего класса и других зданиях, таких как склады, которые скупались и разделялись на небольшие квартиры. Начиная с 1830-х годов в нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка трех- и четырехэтажные здания переоборудовались в так называемые "железнодорожные квартиры", получившие такое название из-за того, что комнаты были соединены друг с другом, как вагоны поезда, с внутренними комнатами без окон. Переоборудованные здания также были известны как "трущобы", и это вызывало особую обеспокоенность, поскольку они были подвержены обрушениям и пожарам. Мэлбери-Бенд и Пять Точек были местами печально известных трущоб, которые город десятилетиями пытался очистить. Такие квартиры были особенно распространены в Нью-Йорке, где в 1865 году в отчете указывалось, что 500 000 человек жили в нездоровых жилищах, в то время как в Бостоне в 1845 году менее четверти рабочих проживали в квартирах. До 1867 года квартиры часто занимали более 90 процентов участка, были пяти- или шестиэтажными и имели 18 комнат на этаже, из которых только две получали прямой солнечный свет. Дворы были всего несколько футов в ширину и часто загромождены выгребными ямами. Внутренние комнаты не проветривались. Закон о жилых домах 1866 года, первый комплексный закон штата о жилищных условиях, запрещал подвальные квартиры, если потолок не был на 1 фут выше уровня улицы; требовал одного туалета на 20 жителей и обеспечения пожарных лестниц; и уделял некоторое внимание пространству между зданиями. В этот закон были внесены поправки в соответствии с Законом о жилых домах 1879 года, известным как Старый закон, который требовал, чтобы застройка участка не превышала 65 процентов. С 1869 года в законе штата Нью-Йорк "дом-общежитие" определялся как "любой дом или здание, или его часть, которые сдаются в аренду, арендуются или сдаются внаем для проживания или занимаются как дом или место жительства трех или более семей, живущих независимо друг от друга и готовящих пищу на территории, или более чем двух семей на любом этаже, проживающих и готовящих пищу таким образом, но имеющих право на залы, лестницы, дворы, туалеты или выгребные ямы, или некоторые из них". Совет здравоохранения Нью-Йорка был наделен полномочиями обеспечивать соблюдение этих правил, но отказался это делать. В качестве компромисса "квартира по Старому закону" стала стандартом: она имела форму "гантели", с воздушными и световыми колодцами по обе стороны в центре (обычно приспособленными к колодцам в соседних зданиях) и обычно занимала 80 процентов участка. Джеймс Э. Уэр считается автором этого проекта; он выиграл конкурс, проведенный в предыдущем году журналом "Plumber and Sanitary Engineer Magazine", чтобы найти наиболее практичный улучшенный проект жилого дома, в котором прибыльность была самым важным фактором для жюри. Общественное беспокойство по поводу квартир в Нью-Йорке было вызвано публикацией в 1890 году книги Джейкоба Риса "Как живет другая половина", а в 1892 году - "Дети бедных" Риса. В отчете Комитета по жилым домам Ассамблеи штата Нью-Йорк 1894 года было обследовано 8000 зданий с примерно 255 000 жителями и установлено, что Нью-Йорк является самым густонаселенным городом в мире, в среднем 143 человека на акр, а часть Нижнего Ист-Сайда насчитывала 800 жителей на акр, что плотнее, чем в Бомбее. В нем использовались как графики, так и фотографии, что было первым официальным использованием фотографий в таких целях. Вместе с публикацией в 1895 году Министерством труда США специального доклада о жилищных условиях и решениях в других странах мира, "Жилище рабочих", это в конечном итоге привело к принятию Закона о жилых домах 1901 года, известного как Новый закон, который реализовал рекомендацию Комитета по жилым домам о максимальной застройке участка в 70 процентов и обязал строго соблюдать его, установил минимум 12 футов для заднего двора и 6 футов для воздушного и светового колодца на границе участка или 12 футов в середине здания (все эти размеры увеличивались для более высоких зданий) и требовал наличие водопровода и туалетов в каждой квартире и окна в каждой комнате. Также были требования пожарной безопасности. Эти правила до сих пор лежат в основе законодательства Нью-Йорка о малоэтажном строительстве и сделали индивидуальную застройку участка невыгодной. Большинство специально построенных квартир в Нью-Йорке не были трущобами, хотя в них было неприятно находиться, особенно в жаркую погоду, поэтому люди собирались снаружи, активно использовали пожарные лестницы и спали летом на пожарных лестницах, крышах и тротуарах. Музей квартир Нижнего Ист-Сайда, пятиэтажное кирпичное бывшее жилое здание в Манхэттене, являющееся национальным историческим памятником, - это музей, посвященный квартирам Нижнего Ист-Сайда. Другие известные квартиры в США включают жилье в Чикаго, где различные жилые районы строились по образцу квартир в Нью-Йорке.

As the United States industrialized during the 19th century, immigrants and workers from the countryside were housed in former middle class houses and other buildings, such as warehouses, which were bought up and divided into small dwellings. Beginning as early as the 1830s in New York City's Lower East Side three and four story buildings were converted into "railroad flats," so called because the rooms were linked together like the cars of a train, with windowless internal rooms. The adapted buildings were also known as "rookeries," and these were a particular concern, as they were prone to collapse and fire. Mulberry Bend and Five Points were the sites of notorious rookeries that the city worked for decades to clear. Such tenements were particularly prevalent in New York, where in 1865 a report stated that 500,000 people lived in unhealthy tenements, whereas in Boston in 1845, less than a quarter of workers were housed in tenements. Prior to 1867, tenements often covered more than 90 percent of the lot, were five or six stories high, and had 18 rooms per floor, of which only two received direct sunlight. Yards were a few feet wide and often filled with privies. Interior rooms were unventilated. The Tenement House Act of 1866, the state legislature's first comprehensive legislation on housing conditions, prohibited cellar apartments unless the ceiling was 1 foot above street level; required one water closet per 20 residents and the provision of fire escapes; and paid some attention to space between buildings. This was amended by the Tenement House Act of 1879, known as the Old Law, which required lot coverage of no more than 65 percent. As of 1869, New York State law defined a “tenement house” as “any house or building, or portion thereof, which is rented, leased let or hired out, to be occupied, or is occupied as the home or residence of three families or more living independently of each other, and doing their cooking upon the premises, or by more than two families upon any floor, so living and cooking, but having a right in the halls, stairways, yards, water closets or privies, or some of them.” L 1867, ch 908. The New York City Board of Health was empowered to enforce these regulations, but it declined to do so. As a compromise, the "Old Law tenement" became the standard: this had a "dumbbell" shape, with air and light shafts on either side in the center (usually fitted to the shafts in the adjacent buildings), and it typically covered 80 percent of the lot. James E. Ware is credited with the design; he had won a contest the previous year held by Plumber and Sanitary Engineer Magazine to find the most practical improved tenement design, in which profitability was the most important factor to the jury. Public concern about New York tenements was stirred by publication in 1890 of Jacob Riis's How the Other Half Lives , and in 1892 by Riis's The Children of the Poor. The New York State Assembly Tenement House Committee report of 1894 surveyed 8,000 buildings with approximately 255,000 residents and found New York to be the most densely populated city in the world, at an average of 143 people per acre, with part of the Lower East Side having 800 residents per acre, denser than Bombay. It used both charts and photographs, the first such official use of photographs. Together with the publication in 1895 by the US Department of Labor of a special report on housing conditions and solutions elsewhere in the world, The Housing of Working People, it ultimately led to the passage of the Tenement House Act of 1901, known as the New Law, which implemented the Tenement House Committee's recommendation of a maximum of 70 percent lot coverage and mandated strict enforcement, specified a minimum of 12 feet for a rear yard and 6 feet for an air and light shaft at the lot line or 12 feet in the middle of the building (all of these being increased for taller buildings), and required running water and water closets in every apartment and a window in every room. There were also fire safety requirements. These rules are still the basis of New York City law on low rise buildings, and they have made single lot development uneconomical. Most of the purpose built tenements in New York were not slums, although they were not pleasant to be inside, especially in hot weather, so people congregated outside, made heavy use of the fire escapes, and slept in summer on fire escapes, roofs, and sidewalks. The Lower East Side Tenement Museum, a five story brick former tenement building in Manhattan that is a National Historic Site, is a museum devoted to tenements in the Lower East Side. Other famous tenements in the US include tenement housing in Chicago, in which various housing areas were built to the same affect as tenements in New York.

Глазго и Эдинбург

Многоквартирные дома составляют значительную часть жилого фонда Глазго и Эдинбурга в Шотландии. Дома-кварталы в Глазго были построены для обеспечения жильем высокой плотности большого числа людей, иммигрировавших в город в XIX и начале XX века в результате промышленной революции, когда население города выросло до более чем 1 миллиона человек. Дома-кварталы Эдинбурга гораздо старше, их история восходит к XVII веку, и некоторые из них при строительстве достигали 15 этажей, что делало их одними из самых высоких зданий в мире того времени. Дома-кварталы Глазго обычно строились не выше ширины улицы, на которой они располагались; поэтому большинство из них имеют 3–5 этажей. Практически все дома-кварталы Глазго были построены из красного или светло-желтого песчаника, что стало их отличительной чертой. В Эдинбурге жилые дома в объектах Всемирного наследия ЮНЕСКО – средневековом Старом городе и Георгианском Новом городе (а также в прилегающих к ним районах викторианского центра города) почти исключительно представляют собой дома-кварталы. Музей исторического дома Tenement House в районе Гарнетхилл Глазго сохраняет интерьер, обстановку и оборудование хорошо сохранившегося дома-квартала для представителей высшего среднего класса конца XIX века. Многие дома-кварталы в Глазго были снесены в 1960-х и 1970-х годах из-за трущобных условий, перенаселенности и плохого обслуживания зданий. Наиболее ярким примером этого является район Горбалс, где практически все дома-кварталы были снесены, чтобы освободить место для высотных зданий, многие из которых, в свою очередь, были снесены и заменены новыми постройками. Горбалс занимает площадь около 1 км² и в свое время там проживало около 90 000 человек в домах-кварталах, что приводило к крайне неблагоприятным условиям жизни. В настоящее время население составляет около 10 000 человек. Снос домов-кварталов в Эдинбурге был значительно менее масштабным, что позволило включить город в список Всемирного наследия в 1985 году. В основном, снос ограничивался зданиями, построенными до Викторианской эпохи, за пределами Нового города, и был ускорен так называемым инцидентом с "Penny Tenement" в 1959 году, когда дом-квартал обрушился. Квартиры в домах-кварталах в обоих городах сейчас часто пользуются большим спросом благодаря своему расположению, просторным комнатам, высоким потолкам, декоративным элементам и особенностям эпохи.

Tenements make up a large percentage of the housing stock of Glasgow and Edinburgh in Scotland. Glasgow tenements were built to provide high density housing for the large number of people immigrating to the city in the 19th and early 20th century as a result of the Industrial Revolution, when the city's population boomed to more than 1 million people. Edinburgh's tenements are much older, dating from the 17th century onwards, and some were up to 15 storeys high when first built, which made them among the tallest houses in the world at that time. Glasgow tenements were generally built no taller than the width of the street on which they were located; therefore, most are about 3–5 storeys high. Virtually all Glasgow tenements were constructed using red or blonde sandstone, which has become distinctive. In Edinburgh, residential dwellings in the UNESCO World Heritage Sites of the medieval Old Town and Georgian New Town (as well as the Victorian city centre districts immediately surrounding them) are almost exclusively tenements. The Tenement House historic house museum in the Garnethill area of Glasgow preserves the interior, fittings and equipment of a well kept, upper middle class tenement from the late 19th century. Many tenements in Glasgow were demolished in the 1960s and 1970s because of slum conditions, overcrowding and poor maintenance of the buildings. Perhaps the most striking case of this is seen in the Gorbals, where virtually all the tenements were demolished to make way for tower blocks, many of which have in turn have been demolished and replaced with newer structures. The Gorbals is an area of approximately 1 km2 and at one time had an estimated 90,000 people living in its tenements, leading to very poor living conditions. The population now is roughly 10,000. Tenement demolition was to a significantly lesser extent in Edinburgh, thus making its later World Heritage designations in 1985 possible. Largely, such clearances were limited to pre Victorian buildings outside the New Town area and were precipitated by the so called "Penny Tenement" incident of 1959 in which a tenement collapsed. Apartments in tenement buildings in both cities are now often highly sought after, due to their locations, often large rooms, high ceilings, ornamentation and period features.

Берлин

На немецком языке термин, соответствующий дому-коммуналке, – Mietskaserne, «арендуемые казармы», а город, особенно известный ими, – Берлин. В 1930 году в полемической работе Вернера Хегемана Das steinerne Berlin (Каменный Берлин) город в подзаголовке был назван «крупнейшим городом-коммунальным домом в мире». Эти дома строились в период значительного роста населения между 1860 и 1914 годами, особенно после объединения Германии в 1871 году, широким кольцом, окружающим старый центр города, иногда называемым Вильгельмианским или Вильгельминским кольцом. Здания почти всегда пятиэтажные из-за установленной максимальной высоты. Кварталы большие, поскольку улицы должны были выдерживать интенсивное движение, а участки, соответственно, тоже большие: требовались дворы, достаточно просторные для разворота пожарной машины, поэтому здания имели передний, задний и боковые корпуса, окружающие несколько дворов. До 1920-х годов большая часть берлинской промышленности располагалась в зданиях во дворах, и шум и другие неудобства влияли на квартиры, лишь лучшие из которых выходили окнами на улицу. Одной из печально известных берлинских Mietskaserne была в Гезундбруннене, где иногда проживало 2000 человек и требовался собственный полицейский для поддержания порядка. В период с 1901 по 1920 год берлинская клиника исследовала и задокументировала на фотографиях условия жизни своих пациентов, выяснив, что многие жили в сырых подвалах и мансардах, под лестницами и в квартирах, окна которых были заблокированы хозяйственными постройками во дворах. Многие квартиры в Вильгельмианском кольце были очень маленькими – всего одна комната и кухня. Кроме того, планировка квартир предусматривала доступ к комнатам через общий внутренний коридор, который даже Берлинская ассоциация архитекторов признала нездоровым и вредным для семейной жизни. Санитарные условия были неудовлетворительными: по данным опроса, проведенного в одном районе в 1962 году, только в 15 процентах квартир были и туалет, и ванна или душ; в 19 процентах был только туалет, а 66 процентов пользовались туалетами на лестничной клетке.

Дублин

К XIX и началу XX века дублинские дома-коммуны (tionóntán) были печально известны, их часто описывали как худшие в Европе. Многие дома-коммуны изначально представляли собой грузинские таунхаусы семей высшего класса, которые со временем приходили в запустение и разделялись на множество квартир, чтобы вместить десятки бедных дублинцев. В пятнадцати зданиях на улице Генриетты проживало 835 человек. В 1911 году почти 26 000 семей жили в домах-коммунах в центре города, и 20 000 из этих семей ютились в одной комнате. Болезни были распространены, уровень смертности составлял 22,3 на тысячу человек (по сравнению с 15,6 в Лондоне в то же время). Обрушение зданий по адресу 65–66 Church Street в 1913 году, в результате которого погибли семь жильцов, привело к расследованиям в сфере жилищного строительства. В отчете жилищного комитета 1914 года говорилось:

Жизнь в домах-коммунах часто находила отражение в художественной литературе, например, в «дублинской трилогии» пьес Шона О’Кейси, пьесе Оливера Сент-Джона Гогарти «Блайт» и романе Джеймса Планкетта «Город блудниц» (экранизированном для телевидения в 1980 году). Дом № 14 по улице Генриетты служит музеем жизни в дублинских домах-коммунах. Последние дома-коммуны были закрыты в 1970-х годах, а семьи были переселены в новые пригороды, такие как Баллимун.

Буэнос-Айрес

В Буэнос-Айресе конвентилльо, так называемые многоквартирные дома, возникли в результате разделения на отдельные квартиры одно- или двухэтажных домов, построенных вокруг дворов для состоятельных семей. Эти дома были длинными и узкими, в три-шесть раз длиннее, чем в ширину, а размер дворов уменьшался до тех пор, пока на участке, первоначально предназначенном для 25 жильцов, могли проживать до 350 человек. Специально построенные многоквартирные дома копировали эту форму. К 1907 году насчитывалось около 2500 конвентилльо, в которых проживало 150 000 человек. Конвентилльо де ла Палома был особенно известен и послужил названием пьесы Альберто Ваккареццы.

Мумбаи

"Чоллы" встречаются в Индии. Обычно это четырех- или пятиэтажные здания с 10–20 холи (комнатами-квартирами) на каждом этаже, где "холи" буквально означает "комнаты". В Мумбаи можно найти множество зданий-чолл, построенных тысячами для размещения людей, переезжавших в этот большой город из-за процветающих хлопковых фабрик и сильной экономики. Типичный холи состоит из одной многофункциональной комнаты, которая служит одновременно гостиной и спальней, а также кухни, выполняющей роль столовой. Часто кухню используют как спальню для новобрачных, чтобы обеспечить им хоть какую-то приватность.

Польша

Каменица (множественное число – каменице) – польский термин, обозначающий тип жилого дома, построенного из кирпича или камня и имеющего не менее двух этажей. Существуют два основных типа: один, предназначенный для проживания одной семьи, существовавший до 1800-х годов (так называемый бургерский дом), и другой, предназначенный для многосемейного проживания, который появился в XIX веке и был основным типом жилья в городах. С архитектурной точки зрения, этот термин обычно используется для описания здания, примыкающего к другим аналогичным зданиям, формируя линию улицы, как в случае террасной застройки. Первый этаж часто занимают магазины и другие предприятия, а верхние этажи – квартиры, нередко занимающие весь этаж. Каменице имеют большие окна на фасаде, но не на боковых стенах, поскольку здания расположены близко друг к другу. Первый тип камениц наиболее распространен, особенно в центрах исторических городов, таких как Краков, Познань, Вроцлав и Торунь, в то время как второй тип наиболее характерен для Лодзи. Бидгощ известен своими красивыми каменицами в стиле модерн. Название происходит от польского слова *kamień* (камень) и восходит к XV веку. В конце XIX и начале XX века каменице часто строились в виде городских дворцов с декоративными фасадами, высокими потолками и просторными, представительными и богато украшенными интерьерами. Позднее, в XX веке, особенно после Второй мировой войны, большие квартиры разделялись на несколько небольших из-за общей нехватки жилья, вызванной масштабными разрушениями городов, что приводило к снижению общего уровня жизни в так называемых городских каменицах (kamienice wielkomiejskie). Примерами камениц являются дворец Корнякта и Чёрная каменица во Львове. Некоторые каменице в определенных районах имеют репутацию мест, населенных бедными людьми и семьями, зависящими от государственных пособий и социальных программ; каменице часто используются как социальное жилье. Эти районы часто считаются небезопасными. Здания часто запущены, находятся в плохом состоянии (как снаружи, так и внутри), нуждаются в капитальном ремонте, а иногда лишены отопления или горячей воды.

Kamienica (plural kamienice) is a Polish term describing a type of residential tenement building made of brick or stone, with at least two floors. There are two basic types: one designed as a single family residence, which existed until the 1800s (a burgher house), and the other designed as multi family housing, which emerged in the 19th century and was the basic type of housing in cities. From the architectural point of view, the word is usually used to describe a building that abuts other similar buildings forming the street frontage, in the manner of a terraced house. The ground floor often consists of shops and other businesses, while the upper floors are apartments, oftentimes spanning the entire floor. Kamienice have large windows in the front, but not in the side walls, since the buildings are close together. The first type of kamienica is most prevalent especially in centers of historical cities such as Kraków, Poznań, Wrocław, and Toruń, whereas the second type is most prominent in Łódź. City which is known for beautiful kamienice in Art Nouveau style is Bydgoszcz. The name derives from the Polish word kamień (stone) and dates from the 15th century. Late 19th century and early 20th century kamienice often took form of city palaces with ornamental facades, high floors and spacious, representative and heavily decorated interiors. Later in the 20th century, especially after the Second World War, large apartments would be divided into several smaller flats due to general lack of habitable space caused by vast destruction of cities, thus lowering the generally high standard of living in so called grand city tenements (kamienice wielkomiejskie). Examples of kamienice include Korniakt Palace and Black Kamienica in Lviv. Some kamienice in some areas have a reputation for being inhabited by poor people and families that depend on government money and welfare programs to support them; kamienice are often used as public housing. Those areas are often considered dangerous. The buildings are often neglected, in bad shape (both the exteriors and the interiors), in need of general renovations, sometimes without access to heating or hot water.

Историография

Полланд, Энни. "Слоновые башни и дома-коммуналки: американская еврейская история, ученые и публика", Американская еврейская история 98 (2014) 41–47: как музеи интерпретируют дома-коммуналки в Нью-Йорке. Штейнберг, Адам. "О чем мы говорим, когда говорим о еде: использование еды для обучения истории в Музее домов-коммуналок", Public Historian 34.2 (2012) 79–89.