Введение
Правовой режим, при котором земля, принадлежащая одному лицу, находится во владении другого лица.
В системах общего права землевладение, происходящее от французского глагола "tenir", означающего "держать", является правовым режимом, при котором земля, формально принадлежащая одному лицу, находится во владении другого, который, как говорят, "держит" эту землю на основании соглашения между ними. Оно определяет, кто может использовать землю, на какой срок и на каких условиях. Землевладение может основываться как на официальных законах и политике, так и на неформальных местных обычаях, если это не противоречит высшему законодательству. Иными словами, землевладение подразумевает систему, при которой земля находится во владении лица или того, кто её обрабатывает, но это лицо не является её законным собственником. Оно определяет права и обязанности владельца в отношении земли, которой он владеет. Суверенный монарх, известный в Англии как Корона, владел землей по праву собственности. Все землевладельцы являются либо вассалами, либо субвассалами. Землевладение обозначает юридические отношения между вассалом и сеньором, определяющие обязанности и права вассала и сеньора в отношении земли. На протяжении истории было установлено множество различных форм землевладения, то есть способов владения землей. Землевладелец – это владелец земельного участка, обладающий наиболее полными и исключительными правами собственности на территорию, проще говоря, собственник земли.
Формы собственности и владения
Существует большое разнообразие форм землевладения и землепользования.
Традиционное землевладение
У большинства коренных народов или племен Северной Америки существовали различные представления о владении землей. Если европейское понимание землевладения основывалось на контроле, то у коренных народов – на ответственном использовании и охране. Когда европейцы впервые прибыли в Северную Америку, они порой игнорировали традиционные формы землевладения и просто захватывали земли, либо признавали эти формы, оформляя их как право собственности коренных народов. Эта концепция стала основой для заключения договоров с коренными народами.
Владение землей путем присяги на ее продуктивное использование
В нескольких развивающихся странах, таких как Египет и Сенегал, этот метод до сих пор применяется. В Сенегале его называют "mise en valeur des zones du terroir", а в Египте – Wadaa al yad.
Аллодиальное звание
Аллодиальное право собственности – это система, при которой недвижимое имущество находится в абсолютной и полной собственности, без каких-либо вышестоящих феодалов или суверена. Подлинное аллодиальное право встречается редко, и в большинстве стран общего права (Австралия, Канада, Ирландия, Новая Зеландия, Соединенное Королевство, Соединенные Штаты) собственность обычно оформляется как право полной собственности (fee simple). Аллодиальный титул является неотчуждаемым в том смысле, что владелец может передать, завещать, подарить или заложить его, однако он не подлежит аресту и ограничению для взыскания налогов или частных долгов, а также не может быть изъят государством по праву эminent domain (обоснованного общественного интереса).
Феодальное землевладение
Феодальное землевладение — это система взаимных обязательств, при которой король или знатный вельможа предоставлял феод — определенное право пользования или доход от земельного участка — в обмен на обязательство оказания услуг, таких как военная служба или просто поддержание земли в надлежащем состоянии, при сохранении интереса лорда к ней. Эта система распространялась от высшей знати, являвшейся вассалами монарха, до мелкой знати, вассалами которой были лишь их крепостные.
Простая плата
Согласно общему праву, полное владение (fee simple) является наиболее полной формой права собственности на недвижимое имущество, за исключением редкого вседольного титула (allodial title). Владелец, как правило, может свободно продавать или иным образом передавать это право или использовать его в качестве залога для получения ипотечного кредита. Эта картина "полного владения", конечно, осложняется обязательством в большинстве юрисдикций платить налог на имущество и тем фактом, что в случае обременения земли ипотекой, на нее будет предъявлен иск в виде залога. В современных обществах это наиболее распространенная форма владения землей. Земля также может находиться в собственности у нескольких сторон, и существуют различные правила совместной собственности.
Название страны
В Австралии, право собственности коренных народов – это концепция общего права, признающая, что у некоторых коренных народов есть определенные права на землю, происходящие из их традиционных законов и обычаев. Право собственности коренных народов может сосуществовать с правами собственности не коренных народов, и в некоторых случаях различные группы коренных народов могут осуществлять свои права на одну и ту же территорию. На данный момент зарегистрировано около 160 решений о признании прав собственности коренных народов, охватывающих примерно 16% территории Австралии. Дело Мабо отменило решение по делу Милиррпум и отвергло концепцию terra nullius. Последующие парламентские акты закрепили признание этой доктрины общего права.
Пожизненное состояние
По общему праву, право пожизненного владения недвижимостью – это право на имущество, которое прекращается со смертью владельца. Владелец имеет право пользования землей в течение всей своей жизни, но, как правило, не может передать это право другому лицу или использовать его в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Оставшаяся часть
Согласно общему праву, fee tail – это наследственное и неотчуждаемое владение недвижимым имуществом. Аналогичная концепция, легитима, существует в гражданском и римском праве; легитима ограничивает возможность лишения наследника законной доли в наследстве.
Лизинговый договор
Как в рамках общего права, так и в рамках гражданского права, владелец земли может сдать ее в аренду или в пользование другой стороне. Существует широкий спектр возможных соглашений, от краткосрочной аренды до 99-летней аренды, распространенной в Соединенном Королевстве для квартир, предоставляющей различную степень свободы в использовании имущества.
Общая земля
Права на пользование общей землей могут включать в себя такие права, как пользование дорогой или право выпаса скота на общей земле.
Раздельное земледелие
При долевой аренде земли один получает возможность использовать сельскохозяйственные угодья, принадлежащие другому лицу, в обмен на часть урожая или скота.
Услуги по уходу
Сервитуты позволяют использовать определенные участки земли, принадлежащие другому лицу, для конкретных целей. Наиболее классическим сервитутом является право прохода, но он также может включать (например) право прокладки линии электропередач через чужую землю.
Другое
Кроме того, существуют различные формы коллективной собственности, которые обычно проявляются в виде членства в кооперативе или долей в корпорации, владеющей землей (как правило, на праве полной собственности, но возможно и на других условиях). Существуют также различные гибридные формы; во многих коммунистических государствах государственная собственность на большую часть сельскохозяйственных земель сочеталась различными способами с правом пользования для сельскохозяйственных коллективов.
Землевладение в археологии
В археологии традиции землевладения могут изучаться через призму территориальности и посредством анализа способов, которыми люди создают и используют границы ландшафта – как естественные, так и искусственные. Менее осязаемые аспекты землевладения сложнее поддаются определению, и их изучение в значительной степени опирается либо на антропологические данные (в случае дописьменных обществ), либо на письменные источники (в случае обществ, имеющих письменность). В археологии традиции землевладения можно исследовать в долгосрочной перспективе, например, землевладение, основанное на родственных связях и коллективном управлении имуществом. Это позволяет изучать долгосрочные последствия изменений и развития систем землевладения и сельскохозяйственной продуктивности. Более того, археологический подход к организации землевладения изучает временные аспекты управления землей, включая её иногда временный, непостоянный и подлежащий обсуждению характер, а также использование прежних форм землевладения. Например, люди могут заявлять права на ресурсы или утверждать, что владеют ими, ссылаясь на память о предках в обществе. В таких случаях характер и отношения к аспектам прошлого – как материальным (например, памятникам), так и нематериальным (например, представления об истории, передаваемые через повествования) – используются для легитимации настоящего.
Афганистан
Согласно статье 41 Конституции Афганистана, иностранцы не имеют права владеть землей. Иностранные лица не имеют права собственности на недвижимое имущество в Афганистане.
Китай
Земля в Китае находится в государственной или коллективной собственности. Предприятия, фермеры и домохозяйства арендуют землю у государства на долгосрочной основе, по договорам аренды сроком от 20 до 70 лет. Иностранным инвесторам запрещено приобретать или владеть землей в Китае.
Таиланд
В Таиланде иностранцам запрещено владеть или находиться во владении землей.
Камбоджа
Согласно статье 44 Конституции Камбоджи, "только физические лица или юридические лица камбоджийского гражданства имеют право на собственность на землю". Иностранцам запрещено владеть или обладать землей в Камбодже.
Филиппины
Иностранцам запрещено владеть землей на Филиппинах согласно Конституции 1987 года.
Индонезия
Иностранным гражданам запрещено владеть землей в Индонезии в полной собственности.
Вьетнам
Иностранцы не могут покупать и владеть землей, как и во многих других странах Юго-Восточной Азии. Вместо этого земля находится в коллективной собственности всего вьетнамского народа, но управление ею осуществляет государство. Согласно национальному Закону о земле, иностранцам и иностранным организациям разрешается брать землю в аренду. Срок аренды может составлять до 50 лет.
Бирма
Хотя иностранцам запрещена покупка земли, инвестор в недвижимость может обратиться за получением разрешения от Комиссии по инвестициям Мьянмы (MIC) на 70-летнюю аренду.
Белоруссия
Согласно законодательству Беларуси, иностранный гражданин не может быть собственником земли и имеет право только арендовать её.
Лаос
Иностранцам запрещено постоянное владение землей. Иностранцы могут арендовать землю только на срок до 30 лет.
Монголия
Только граждане Монголии могут владеть землей на территории Монголии. Иностранные граждане могут только арендовать землю.
Мальдивы
Иностранным гражданам запрещено владеть землей в собственность на Мальдивах. Земля может быть предоставлена в аренду иностранцам только на срок 99 лет.
Шри-Ланка
В 2014 году парламент Шри-Ланки принял закон, запрещающий иностранцам приобретать землю. Новый закон позволит иностранцам получать землю только на условиях аренды сроком до 99 лет с ежегодным 15-процентным налогом на всю сумму арендной платы, уплаченную авансом.
Грузия
С 2017 года в новой конституции Грузии введен запрет на владение иностранцами сельскохозяйственными землями. Новая конституция устанавливает, что, за исключением небольшого числа случаев, сельскохозяйственная земля может принадлежать только государству, гражданину Грузии или организации, принадлежащей гражданам Грузии.
Казахстан
В 2021 году президент Касым-Жомарт Токаев подписал закон, запрещающий продажу и аренду сельскохозяйственных земель иностранным лицам.
Израиль
Примерно 7% выделенной земли в Израиле находится в частной собственности. Остальное, то есть 93%, принадлежит государству и известно как "Израильская земля". Основной закон Израиля о недвижимости устанавливает, что Израильская земля находится в совместной собственности государства (69%), Управления развития (12%) и Еврейского национального фонда (12%).
Значение срока службы сегодня
С ростом бездомности и имущественного неравенства вопрос владения землей в развитых странах стал актуальным. Рыночные экономики, рассматривающие жилье как товар, а не как право, допускают принятие законов, таких как Калифорнийская инициатива №13 (1978), которые стимулируют инвестирование в жилье. В силу неэластичного спроса на базовую потребность в жилье, цены на него могут быть установлены выше общедоступного уровня. Это затрудняет закрепление прав на землю, ограничивая предложение и усугубляя бездомность и неформальные жилищные условия. Например, в Соединенных Штатах минимальное регулирование спекулятивных сделок с недвижимостью и рентного поведения приводит к джентрификации, лишая крова полмиллиона американцев. При этом 17 миллионов домов остаются незанятыми, служа инвестиционным инструментами для богатых. Одновременно с этим, участившиеся экстремальные погодные явления, вызванные изменением климата, влияют на стоимость недвижимости. В развивающихся странах катастрофы затрагивают все больше людей из-за урбанизации, перенаселенности и слабости систем владения землей и правовой защиты. Колониальные системы землевладения породили проблемы в постколониальных обществах. Понятия "землевладелец" и "арендатор" были переосмыслены для описания современных отношений между сторонами в отношении земли, находящейся в аренде. Однако профессор Ф. Х. Лоусон в "Введении в право собственности" (1958) отметил, что отношения между землевладельцем и арендатором никогда полностью соответствовали феодальной системе и представляли собой скорее "чуждый коммерческий элемент". Доктрина владения не распространялась на личное имущество. Тем не менее, отношения хранения (bailment) в отношении движимого имущества во многом напоминают отношения между землевладельцем и арендатором, которые могут быть установлены в отношении земли. Надежное владение землей также признает законный статус проживания в городах и является ключевой характеристикой трущоб. Жители трущоб не имеют законных прав на землю, поэтому местные власти часто игнорируют их. В 2012 году Комитет по продовольственной безопасности, базирующийся в Продовольственной и сельскохозяйственной организации (ФАО) Организации Объединенных Наций, утвердил «Добровольные руководящие принципы по ответственному управлению земельными ресурсами» в качестве глобальной нормы. Проблема небезопасного владения особенно актуальна для бедных и политически маргинализированных слоев населения, однако работа над ее решением все еще продолжается. Цель 5 в области устойчивого развития ООН также призывает к реформам, направленным на обеспечение женщинам доступа к владению и контролю над землей, признавая важность владения для справедливого распределения ресурсов.