Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Договор аренды с правом выкупа, также известный как соглашение об аренде-покупке или аренда с последующим выкупом, позволяет потребителям приобретать товары длительного пользования или недвижимость в аренду с правом выкупа без заключения стандартного кредитного договора.
A Lease Purchase Contract, also known as a lease purchase agreement or rent to own agreement, allows consumers to obtain durable goods or rent to own real estate without entering into a standard credit contract.
Структура сделки
В стандартном договоре аренды с правом выкупа стороны соглашаются о сроке аренды, в течение которого выплачивается арендная плата, и об условиях продажи по окончании срока аренды, включая цену продажи. Часто договор структурирован в виде двух частей: одна определяет условия аренды, а другая – договор купли-продажи. Как правило, в договоре аренды с правом выкупа указывается, что опционный взнос и зачтенная арендная плата не возвращаются, если арендатор/покупатель решит отказаться от сделки по окончании срока аренды. В этом случае арендатор/покупатель освобождается от ответственности за покупку, а арендодатель/продавец берет на себя ответственность за поиск новых арендаторов. Проще говоря, LOA (Letter of Agreement) или LPA (Lease Purchase Agreement) – это возможность взять объект недвижимости под контроль с минимальным или полным отсутствием первоначального взноса, с соглашением об оплате его стоимости в будущем, что стимулируется гарантированными ежемесячными платежами другой стороне. Это позволяет вам управлять недвижимостью и получать ежемесячный доход с (опцией, а не обязательством) выкупить ее в среднем через 5-8 лет с момента заключения сделки. LOA или LPA – это исключительно популярная инвестиция в недвижимость, поскольку вы можете получать прибыль от ежемесячной арендной платы и приобрести объект по оговоренной цене, а затем продать его с возможной высокой прибылью за счет прироста капитала, получив максимальную прибыль и неограниченную рентабельность инвестиций. LOA/LPA особенно популярны в Великобритании и за последние 30+ лет помогли создать сотни тысяч миллионеров только в этой стране.
In a standard Lease Purchase Contract, the two parties agree to a lease period during which rent is paid, and the terms of the sale at the end of the lease period, including sale price. Often, the contract is structured in two parts, one representing the lease term and the other a contract of sale. As is usually stated in the lease purchase contract, the option fee and accrued rent credit are both non refundable should the tenant/buyer decide to walk at the end of the lease. The tenant/buyer is released from responsibility for the sale, and the landlord/seller is responsible for finding new tenants. In simpler terms a LOA or LPA is to take over a property for little to no money down as an agreement to pay for a property later giving the incentive of Guaranteed monthly payments to the other party so you can take control of a property and generate monthly income from it with the (option not the obligation) to buy the property in an average of 5 8 years time from the agreed upon deal. A LOA or LPA is an exceptionally popular property investment as you can profit by monthly rents from tenants and purchase the property at an agreed amount and then you can sell with a possible high profit from capital appreciation, pulling out all your money out having a maximum profit and an infinite ROI. A LOA/LPA is especially popular to people in the UK and has created hundreds of thousands of millionaires over the last 30+ years in the UK alone.
Недвижимость
В сделках с недвижимостью договор аренды с правом выкупа сочетает в себе элементы традиционного договора аренды и предоставляет эксклюзивное право первого отказа на последующую покупку дома.
In real estate transactions, a lease purchase contract combines elements of a traditional rental agreement with an exclusive right of first refusal option for later purchase on the home.
Преимущества
Договоры купли-продажи в рассрочку могут удовлетворять потребности покупателя и продавца способом, недостижимым при обычной кредитной сделке. Например, такие договоры популярны среди покупателей с плохой кредитной историей, небольшими накоплениями на первоначальный взнос или тех, кто не может получить традиционный кредит в момент приобретения имущества.
Lease purchase contract agreements may meet the needs of a buyer and seller in a manner that cannot be accomplished through a traditional credit transaction. For example, lease purchase contracts are popular with buyers who have poor credit scores, lower savings for down payments, or people who cannot qualify for a traditional loan at the time they need to acquire property.
Противоречия
В Соединенных Штатах, когда к цене покупки применяются кредиты, соглашение становится договором финансирования, и такие договоры квалифицируются как хищнические займы в соответствии с Законом Додда-Франка. Этот федеральный закон требует, чтобы любой, кто приобретает жилье для собственного проживания (от одной до четырех жилых единиц), проходил квалификацию по любому договору финансирования через зарегистрированного ипотечного брокера. Существуют исключения из этого федерального закона для домовладельцев, финансирующих свое основное место жительства, а лица, занимающиеся операциями с недвижимостью, такие как арендодатели, рассматриваются как продавцы. Во всех штатах схемы "аренда с правом выкупа" больше не соответствуют федеральным требованиям к финансированию. Некоторые продавцы в таких сделках нацелены на уязвимые семьи, предлагая им договоры "аренда с правом выкупа", а затем угрожают уголовным преследованием, чтобы вынудить их к платежам, которые семьям трудно оплатить. В сделках с недвижимостью альтернативные способы финансирования, такие как лизинг с правом выкупа, обеспечивают меньшую защиту потребителей, чем традиционное финансирование, и обычно обходятся покупателю дороже.
In the United States, when credits are applied to a purchase price the agreement becomes a financing contract and these contracts have been identified as predatory lending arrangements under the Dodd Frank Act. Under this federal law any financing arrangement requires the purchaser of an owner occupied dwelling (one to four living units) is to qualify for any financing contract with a registered Mortgage Loan Originator. There are exemptions under this federal law for homeowners financing their primary residence, those in the business of real estate such as landlords are considered dealers. In all states, rent to own arrangements are no longer compliant with federal financing requirements. Some vendors in rent to own transactions target vulnerable families for rent to own contracts, then threaten them with criminal charges in order to coerce payments that the families are struggling to afford. For real estate transactions, alternative financing approaches such as lease to own carry fewer consumer protections than traditional financing, and typically involve a higher cost for the buyer.
Нигерия
Государственная ипотечная программа владения жильем в штате Лагос (LagosHOMS) – это программа аренды с правом выкупа, ориентированная на людей, которые в настоящее время не могут позволить себе ипотечный кредит, но смогут это сделать в будущем. Арендаторы оплачивают арендную плату в течение определенного периода, после чего им предлагается перейти к ипотечным платежам. Программа разработана с учетом потребностей молодых специалистов, включая учителей и младших государственных служащих. Благодаря этой программе в городе появилось более 200 новых домовладельцев.
The Lagos State Home Ownership Mortgage Scheme (LagosHOMS) is a rent to own housing program that targets people who currently cannot afford a mortgage, but given will be able to. Tenants are expected to pay rent for a period of time, after which they are invited to transition into mortgage payments. The program is designed with young professionals in mind, including teachers and junior public servants. The program has produced well over 200 new homeowners in the city.