Введение

Посредник, содействующий использованию задолженности, обеспеченной недвижимостью.

Ипотечный брокер выступает в качестве посредника, который заключает сделки по ипотечным кредитам от имени физических или юридических лиц. Традиционно банки и другие кредитные организации продавали собственные продукты. Однако, с ростом конкуренции на рынке ипотечного кредитования, роль ипотечного брокера стала более востребованной. На многих развитых ипотечных рынках сегодня (особенно в Соединенных Штатах, Канаде, Великобритании, Австралии, Новой Зеландии и Испании) ипотечные брокеры являются крупнейшими продавцами ипотечных продуктов для кредиторов. Ипотечные брокеры помогают найти банк или прямого кредитора, готового предоставить конкретный кредит, который ищет заемщик. В Канаде ипотечные брокеры получают вознаграждение от кредитора и не взимают плату за заявки с хорошей кредитной историей. В США деятельность многих ипотечных брокеров регулируется как на уровне штата, так и CFPB, для обеспечения соответствия банковскому и финансовому законодательству в юрисдикции потребителя. Объем регулирования зависит от конкретной юрисдикции.

Ипотечное брокерство в США

Согласно исследованию 2004 года, проведенному Wholesale Access Mortgage Research & Consulting, Inc., насчитывается около 53 000 ипотечных брокерских компаний, которые обеспечивают работой примерно 418 700 сотрудников и выдают 68% всех жилищных кредитов в Соединенных Штатах. Оставшиеся 32% кредитов выдаются напрямую, через розничные каналы кредиторов, то есть без участия брокера. Банки привлекали брокеров для передачи на аутсорсинг задач по поиску и предварительной оценке заемщиков, а также для переложения части ответственности за мошенничество и взыскание задолженности на кредитных брокеров посредством юридических соглашений. В процессе выдачи кредита брокер собирает и обрабатывает документацию, связанную с ипотечным обеспечением недвижимости.

Разница между ипотечным брокером и кредитным офицером

Ипотечный брокер выступает посредником между покупателем (заемщиком) и кредитором (банками и небанковскими кредиторами), в то время как кредитный специалист обычно работает непосредственно на кредитора. Во многих штатах требуется лицензирование ипотечных брокеров. Штаты регулируют кредитную деятельность и лицензирование, и правила различаются от штата к штату. Большинство штатов требуют лицензию для тех, кто желает быть "Брокером-ассоциированным лицом", "Брокерской компанией" и "Прямым кредитором". Ипотечный брокер обычно регистрируется в штате и несет персональную ответственность (вплоть до отзыва лицензии или лишения свободы) за мошенничество на протяжении всего срока действия кредита. Кредитный специалист работает под общей лицензией учреждения, как правило, банка или прямого кредитора. Обе должности предполагают юридические, моральные и профессиональные обязанности и обязательства по предотвращению мошенничества и полному раскрытию условий кредита как заемщику, так и кредитору. Агенты ипотечных брокеров могут именоваться "кредитными специалистами". Ипотечные брокеры также должны получать индивидуальные и корпоративные лицензии через Национальную многоштатную систему лицензирования и реестр (NMLS). Цель NMLS – использовать преимущества местного, основанного на штатах регулирования финансовых услуг на общенациональной платформе, обеспечивающей улучшенную координацию и обмен информацией между регулирующими органами, повышение эффективности для отрасли и усиление защиты потребителей. Кредитные специалисты, работающие в депозитных учреждениях, должны быть зарегистрированы в NMLS, но не лицензированы. Как правило, ипотечный брокер зарабатывает больше за один кредит, чем кредитный специалист, но кредитный специалист может использовать сеть рекомендаций, доступную в кредитной организации, для продажи большего количества кредитов. Среди ипотечных брокеров и кредитных специалистов встречаются специалисты любого уровня опыта.

Влияние на вторичный рынок

Даже крупные компании, имеющие лицензии на выдачу кредитов, продают или выступают посредниками при сделках по ипотечным кредитам, которые они оформляют и завершают. Сейчас меньший процент банкиров обслуживает и удерживает выданные ими кредиты, чем в прошлые десятилетия. Банки выступают в роли посредников из-за растущего объема кредитов, поскольку немногие могут использовать средства вкладчиков для ипотечного кредитования. Вкладчик может потребовать возврата своих средств, а кредитору потребуются значительные резервы для их немедленного возврата. Ипотечные банкиры не привлекают депозиты и считают нецелесообразным выдавать кредиты без оптового покупателя, готового их приобрести. Необходимый капитал для ипотечного банкира в Нью-Йорке составляет всего 500 000 долларов. Остальное может быть представлено в виде имущественных активов (еще 2 доллара), дополнительной кредитной линии из другого источника (еще 10 миллионов долларов). Этой суммы достаточно для выдачи лишь двух ипотечных кредитов по средней рыночной цене. Таким образом, ипотечное кредитование зависит от вторичного рынка, включающего секьюритизацию на Уолл-стрит и другие крупные фонды. Крупнейшими участниками вторичного рынка по объему ипотечных кредитов являются Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам, обычно известные как Fannie Mae и Freddie Mac соответственно. Кредиты должны соответствовать совместно разработанным требованиям к стандартной форме заявки, чтобы стать пригодными для продажи крупным обслуживающим компаниям или инвесторам. Эти крупные инвесторы, в свою очередь, могут продавать их Fannie Mae или Freddie Mac для пополнения складских фондов. Цель состоит в том, чтобы формировать кредитные портфели в соответствии с требованиями вторичного рынка для сохранения возможности продажи кредитов и привлечения капитала. Если процентные ставки снижаются, а средняя процентная ставка по портфелю выше, банкир может продать кредиты с большей прибылью, основанной на разнице между текущей и рыночной ставками. Некоторые крупные кредиторы удерживают свои кредиты до тех пор, пока такая прибыль не станет возможной. Продажа ипотечных кредитов на оптовом или вторичном рынке является более распространенной практикой. Она обеспечивает заемщиков постоянным капиталом. "Прямой кредитор" может выдавать кредиты непосредственно заемщикам, но может предварительно продать кредит до его закрытия. Лишь немногие кредиторы являются комплексными или "портфельными кредиторами", то есть одновременно оформляют, удерживают и обслуживают ипотечные кредиты. Этот вид деятельности называется портфельным кредитованием, что означает, что кредит был выдан за счет средств, находящихся на депозите или в трасте. Такой вид прямого кредитования встречается редко и его использование сокращается. Примером портфельного кредитора в США является ING Direct.

Улучшение законодательства в области защиты прав потребителей

Законы значительно улучшились в интересах потребителей. Ипотечный брокер должен соответствовать стандартам, установленным законом, чтобы взимать плату с заемщика. Эта плата должна соответствовать дополнительному порогу: совокупная процентная ставка и расходы не должны превышать установленный более низкий процент, чтобы ипотека не была признана "высокорисковой". Превышение этого порога влечет за собой дополнительные раскрытия информации и предупреждения о рисках для заемщика. Кроме того, ипотечный брокер должен более строго соблюдать требования регуляторов. Благодаря этому регулированию затраты, вероятно, снизятся. Ипотечные банки и банки не подпадают под действие этого закона о снижении затрат. Поскольку основная часть комиссий кредиторов формируется от продажи кредитов, а обслуживание общего объема кредитов в большинстве случаев превышает лимит, установленный для высокорисковых ипотек, ипотечные брокеры теперь должны снизить свои комиссии, в то время как лицензированный кредитор не затронут второй частью формирования комиссий. Это связано с тем, что продажа прав обслуживания происходит после закрытия сделки. Следовательно, она рассматривается как сделка на вторичном рынке и не подлежит такому же регулированию.

Интересы брокеров и клиентов

По состоянию на 2007 год, федеральное законодательство США и законодательство большинства штатов не возлагают на ипотечных брокеров фидуциарную обязанность действовать в наилучших интересах своих клиентов. Исключением является Калифорния, где решение Верховного суда Калифорнии 1979 года установило фидуциарные обязанности ипотечных брокеров. Это означает, что потребители в штатах, отличных от Калифорнии, могут столкнуться с завышенными процентными ставками и комиссиями и им рекомендуется тщательно сравнивать предложения перед заключением какого-либо соглашения.

Ипотечный брокер в Канаде

Законы, регулирующие ипотечное посредничество в Канаде, устанавливаются правительствами провинций. В большинстве провинций ипотечные брокерские компании обязаны иметь провинциальную лицензию.

Новая Шотландия

Ипотечные брокеры в Новой Шотландии лицензируются Службой Новой Шотландии и регулируются Законом о регистрации ипотечных брокеров и кредиторов. Многие брокеры в Новой Шотландии являются членами Ассоциации ипотечных брокеров Атлантической Канады. Дополнительную информацию о различных ипотечных программах, доступных потребителям, можно найти у ипотечных управляющих.

Онтарио

В Онтарио ипотечные брокеры лицензируются Управлением по регулированию финансовых услуг Онтарио (FSRA) – независимым агентством Министерства финансов. Для получения лицензии физическое лицо должно соответствовать конкретным требованиям, включая успешное завершение утвержденного курса. Этот курс предлагается Институтом недвижимости и ипотеки Канады Inc. (REMIC) и Ассоциацией аккредитованных ипотечных специалистов (CAAMP).

Страхование от неисполнения обязательств

По всей Канаде кредиты с высоким коэффициентом заем/стоимость (LTV) застрахованы либо Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), Genworth Financial, либо Canada Guaranty.

Онлайн ипотечное кредитование в Канаде

В 2017 году в Канаде наблюдается тенденция к использованию мобильных и онлайн-технологий в сфере ипотечного кредитования. CIBC разработал мобильное приложение, которое в настоящее время проходит бета-тестирование. Компании внедряют цифровые технологии, уделяя особое внимание повышению информированности потребителей о банковских продуктах.

Ипотечный брокер в Соединенном Королевстве

Ипотечные брокеры в Великобритании работают как на регулируемом рынке ипотеки, обслуживающем частных лиц, так и на нерегулируемом рынке ипотеки, предназначенном для бизнеса и инвесторов. Многие брокерские компании в Великобритании занимаются посредничеством по обоим этим направлениям. Задача ипотечного брокера – выступать посредником между клиентами и кредиторами, в том числе банками, строительными обществами и кредитными союзами.

Связанные или многовязанные

Привязанные ипотечные брокеры предлагают продукты только от одного кредитора, а брокеры, работающие с ограниченным числом кредиторов, – от небольшой группы кредиторов. Многие привязанные брокеры сотрудничают с агентствами недвижимости и направляют клиентов агентства к нескольким кредиторам в обмен на комиссионные. Специалисты по ипотечным кредитам в банках и строительных обществах также могут рассматриваться как "привязанные" брокеры, поскольку они могут предлагать только продукты, продаваемые данным кредитором.

Как ипотечные брокеры зарабатывают деньги

Ипотечный брокер может получать вознаграждение либо от кредитора (вознаграждение, выплачиваемое кредитором), либо от заемщика (вознаграждение, выплачиваемое заемщиком), но не от обоих одновременно. Максимальный размер вознаграждения ипотечного брокера от кредитора или заемщика составляет 2,75% от суммы кредита. Чем ниже этот процент, тем более выгодную процентную ставку брокер может получить для заемщика. Вознаграждение, выплачиваемое кредитором, – это фиксированный процент, устанавливаемый брокером в соглашениях с кредиторами, которым он направляет заявки на кредит. Вознаграждение, выплачиваемое заемщиком, – это процент, согласованный между брокером и заемщиком. Однако некоторые кредиторы не позволяют брокеру устанавливать вознаграждение ниже фиксированного процента, предусмотренного соглашением о вознаграждении, выплачиваемом кредитором, что сводит на нет любые преимущества вознаграждения, выплачиваемого заемщиком. Размер взимаемых комиссий варьируется в зависимости от брокера, но они могут быть оправданы, если брокер способен ускорить процесс подачи заявки, оказать поддержку уязвимым клиентам и/или провести поиск широкого спектра ипотечных предложений для подбора наиболее подходящего варианта, исходя из обстоятельств клиента или выбранной недвижимости. Регламент Consumer Duty, установленный FCA, обязывает брокеров оценивать, соответствуют ли их комиссии принципу "справедливой стоимости" для потребителя.

Директива о ипотечном кредитовании (MCD)

Ипотечные брокеры в Великобритании также обязаны соблюдать общеевропейское законодательство, такое как Директива ЕС об ипотечном кредитовании. Задача законодателей Великобритании – внедрить положения директивы в существующую правовую базу Великобритании. Более широкое разграничение между потребителями и предпринимателями, принятое в рамках Директивы, в некоторых аспектах противоречит текущей системе Великобритании, и в результате некоторые исключения, ранее действовавшие в Великобритании, будут постепенно упразднены. Например, случаи, когда заемщики или члены их семей будут занимать менее 40% недвижимости, которые в настоящее время не подпадают под регулирование, к 2016 году будут рассматриваться как потребительское кредитование. Соответственно, такие сделки будут подлежать регулированию.

Обзор рынка ипотечных кредитов (MMR)

В результате обзора рынка ипотечных кредитов (MMR), всестороннего анализа британского рынка ипотечного кредитования, проходившего с 2009 по 2012 год и вступившего в силу 26 апреля 2014 года, произошли существенные изменения в регулируемой сфере кредитования, главным образом связанные с новыми, более жесткими требованиями к платежеспособности и проверкой доходов и расходов. Также имеются данные, указывающие на значительное увеличение времени, необходимого для оформления ипотеки, в связи с этими изменениями. Некоторые ипотечные брокеры, чья внутренняя оценка рисков уже позволяет подбирать заемщиков к подходящим кредиторам, могут избежать этих задержек, что делает их услуги более востребованными. Предполагается, что из-за стресс-тестирования заявок заемщиков на предмет их способности выплачивать ежемесячные платежи, все больше заемщиков выбирают ипотечные кредиты на срок, превышающий традиционные 25 лет. Это приводит к снижению ежемесячных платежей, но к увеличению общей суммы выплаченных процентов, а также к увеличению периода погашения долга. Согласно официальной статистике Управления национальной статистики (ONS), доля ипотечных кредитов сроком менее 25 лет снизилась с 95% до 68% в период с 2002 по 2012 год.

Ипотечный брокер в Австралии

Ипотечные брокеры были активны в Австралии с начала 1980-х годов, однако доминирующей силой в ипотечной индустрии они стали лишь в конце 1990-х годов благодаря агрессивному маркетингу компаний Aussie Home Loans и Wizard Home Loans. В 2008 году примерно 35% всех кредитов, обеспеченных ипотекой в Австралии, были оформлены при содействии ипотечных брокеров. К марту 2012 года доля кредитов, привлеченных ипотечными брокерами, возросла до 43%. В 2016–2017 годах ипотечные брокеры внесли 2,9 миллиарда долларов в экономику Австралии. В 2019 году доля рынка ипотечных брокеров достигла 59% рынка ипотечного кредитования, однако будущая жизнеспособность сектора оказалась под вопросом из-за рекомендаций Королевской комиссии Хейна. Комиссар Хейн рекомендовал кредиторам прекратить выплату авансовых и последующих комиссий брокерам и вместо этого взимать с потребителей фиксированную плату за услуги, размер которой предстоит определить. Отрасль (во главе с FBAA и MFAA) использовала предвыборную кампанию 2019 года, чтобы убедить правительство Либеральной партии отказаться от введения фиксированной платы за услуги. Эти усилия были названы «типичным примером успешного лоббирования снизу». В настоящее время ипотечные брокеры регулируются Австралийской комиссией по ценным бумагам и инвестициям (ASIC). Новое общенациональное законодательство о защите прав потребителей в сфере кредитования включает в себя систему лицензирования и требования к ответственному кредитованию. Ипотечные брокеры также обязаны быть членами организации по внесудебному разрешению споров, такой как служба кредитного омбудсмена (COSL). Кроме того, некоторые кредиторы требуют от аккредитованных брокеров членства в отраслевых ассоциациях, таких как Ассоциация финансовых брокеров Австралии (FBAA) или Ассоциация ипотечного и финансового кредитования Австралии (MFAA). Эти отраслевые ассоциации требуют от брокеров ежегодно проходить не менее 25–30 часов обучения в рамках программ повышения квалификации для поддержания своих навыков и знаний.

Сборы

Австралийские и новозеландские ипотечные брокеры обычно не взимают плату за свои услуги, так как получают вознаграждение от кредиторов за привлечение клиентов. Им выплачивается первоначальная комиссия, которая в среднем составляет 0,66% от суммы кредита, и постоянная комиссия, составляющая в среднем 0,165% от суммы кредита в год, выплачиваемая ежемесячно. Эти комиссии могут существенно различаться в зависимости от кредитора и кредитного продукта, особенно после изменений в системе комиссионных, введенных австралийскими банками в период с июня по август 2008 года в ответ на кризис ипотечного кредитования. Несмотря на то, что ипотечные брокеры получают комиссионные от кредиторов, это не влияет на конечную процентную ставку или комиссии, уплачиваемые клиентом, в отличие от ситуации в некоторых других странах. Ипотечные брокеры не могут устанавливать клиенту более высокую или низкую ставку, чтобы взамен получить более высокую или низкую комиссию. Если заемщик погашает кредит в течение 24 месяцев после его выдачи, кредиторы взимают с ипотечного брокера плату за "возврат" (clawback), поскольку кредит считается "неприбыльным". Обычно эта сумма составляет 0,66% от суммы кредита для кредитов, погашенных в первые 12 месяцев, и 0,33% – для кредитов, погашенных в следующие 12 месяцев. В таких случаях ипотечный брокер иногда может взыскать эту сумму с клиента, если имеет на это письменное разрешение. Ипотечные брокеры стараются избежать ответственности за эту плату, но в некоторых случаях её невозможно возместить. Следует учитывать, что стандартный жилищный кредит в Австралии оформляется на срок 30 лет, при этом средний срок действия кредита составляет примерно 4–5 лет.

Обязанность по обеспечению наилучших интересов

Ипотечные брокеры в Австралии обязаны ставить интересы своих клиентов выше собственных, даже если это приведет к снижению их собственной прибыли. Это важный фактор при выборе ипотечного брокера, поскольку он обеспечивает учет финансовых целей и потребностей клиентов.

Ипотечный брокер в Сингапуре

Отрасль ипотечного брокерства все еще находится на начальной стадии развития по сравнению с ситуацией в США и Великобритании. Не все банки в Сингапуре сотрудничают с ипотечными брокерскими компаниями. Деятельность ипотечных брокеров в основном регулируется сингапурским законодательством об агентствах. Исследование, проведенное консалтинговой группой Chan & Partners Consulting Group (CPCG), показывает, что ипотечное брокерство все еще является относительно новой концепцией для сингапурских финансовых потребителей. Однако это изменится, поскольку все больше потребителей осознают, что оформление жилищного кредита через ипотечного брокера нисколько не увеличивает их расходы, а наоборот, помогает принять более взвешенное решение. Ипотечные брокеры в стране не взимают с заемщиков никаких комиссий, а получают прибыль, когда финансовые учреждения выплачивают брокеру комиссию за успешное предоставление кредита по направлению брокера.