Скрытые дефекты имущества: правовые аспекты и защита покупателя.

Введение

В законе о продаже имущества (как недвижимости, так и движимого имущества) скрытый дефект – это недостаток имущества, который нельзя было обнаружить при разумно тщательном осмотре перед продажей. В отношении договора строительного подряда скрытым дефектом является недостаток в имуществе или в его земельном участке, который выявляется после завершения строительства.

Продажа недвижимости

Общий принцип продажи имущества – caveat emptor (пусть покупатель проявляет осмотрительность), и покупатели несут общую обязанность по проверке приобретаемого имущества перед принятием его в собственность. Однако законом признается, что осмотр часто бывает недостаточным для выявления определенных недостатков, которые можно обнаружить только посредством разрушающих испытаний или другими способами, которые продавцу неразумно было бы допустить в обычных условиях. Например, деревянные балки и внутреннюю кирпичную кладку часто невозможно полностью оценить без разрушающих испытаний, и было бы неразумно требовать от продавца разрешить покупателю разрушать часть имущества для выявления таких дефектов. В связи с этим закон предполагает, что покупатели должны защищать себя в договоре купли-продажи от дефектов, которые они не могут разумно оценить до покупки. Поэтому термин "скрытый дефект" часто используется в качестве части гарантийных положений договора купли-продажи, чтобы покупатель мог взыскать с продавца убытки, если дефекты будут обнаружены в имуществе после продажи. Например, продавец может быть обязан оплатить ремонт любого такого ущерба. В соответствии с прецедентным правом, у покупателя нет автоматического права предъявлять иск к продавцу за такие скрытые дефекты при их обнаружении, если иное не предусмотрено договором. Гражданское право в некоторых юрисдикциях (например, в Квебеке, Канада) предусматривает такое автоматическое право, если имущество не продается "без гарантии" в отношении его качества. Однако, если обнаружен скрытый дефект, часто возникает презумпция вины продавца при предъявлении иска о намеренном введении в заблуждение, утверждающего, что продавец знал о скрытом дефекте. Таким образом, продавец должен доказать, что он не мог знать о дефекте, а не покупатель должен доказывать, что продавец знал о нем. Однако, если будет доказано, что продавец не мог знать о дефекте (и не закрывал глаза на возможность его существования), иск покупателя не будет удовлетворен. Если же дефект мог быть обнаружен покупателем при тщательном осмотре ("явный дефект"), покупатель не сможет добиться успеха в иске против продавца, если продавец не предпринял активных действий для сокрытия дефекта от обычного осмотра. Во всех случаях, когда продавец активно вводит в заблуждение относительно состояния имущества, например, принимая меры для затруднения осмотра или лгая о проблемах на прямой вопрос, покупатель почти всегда добьется успеха, если только не будет доказано, что покупатель самостоятельно знал о дефекте и тем не менее завершил сделку.

The general law of the sale of property is caveat emptor (let the buyer beware) and buyers are under a general duty to inspect their purchase before taking possession. However, it is understood at law that inspection is often not sufficient to detect certain deficiencies in the product that can only be discovered through destructive testing or other means that a seller could not reasonably be expected to allow under normal conditions. For example, wood beams and interior brickwork often cannot be fully assessed without destructive testing, and it would be unreasonable for the seller to allow the buyer to destroy part of the property in order to discover such defects. As such, the law expects that buyers will protect themselves in the sales contract against defects they cannot possibly be expected to assess prior to purchase. As such, the term "latent defect" is often used as part of the guarantee clauses in a sales contract so that the buyer can recover damages from the seller if defects turn up in the property after the sale. For example, the seller may be required to pay for repairs of any such damage. Under common law, there is no automatic right for a buyer to claim against a seller for such latent defects when they are discovered, absent an agreement in contract. Civil Law in some jurisdictions (Quebec, Canada) does provide for such an automatic right unless a property is sold "without guarantee" as to its quality. However, if a latent defect is discovered, there is often a presumption against the seller when a claim is made in misrepresentation that the seller knew about the latent defect. As such, the seller is required to show that he or she could not possibly have known of the defect, rather than the buyer having to show that the seller did know about the defect. However, if it can be shown the seller could not have known about the defect (and was not wilfully blind to the possibility) then the buyer's claim will not succeed. However, when the defect could have been discovered by the buyer by a thorough inspection (a "patent defect"), the buyer cannot possibly succeed in a claim against the seller unless the seller actively took steps to hide the defect from a normal inspection. In all cases, where a seller actively misrepresents the condition of the property, such as by taking steps to make an inspection impossible or by lying about problems when directly asked, the buyer will almost always succeed unless it can be shown that the buyer was independently aware of the defect and completed the transaction nevertheless.

Строительство

В строительном контракте скрытый дефект определяется как недостаток, существовавший на момент приемки работы, но не обнаруживаемый при разумном осмотре. В американском судебном деле 1864 года "Дермот против Джонса" скрытый дефект заключался в грунте, на котором был возведен объект недвижимости, что впоследствии привело к проблемам, сделавшим дом непригодным для проживания и опасным.