Введение
Право, гарантированное Пятой поправкой к Конституции США. Право на справедливую компенсацию закреплено в Пятой поправке к Конституции США (и в аналогичных конституциях штатов) и применяется всякий раз, когда правительство изымает частную собственность. В соответствии с конституциями некоторых штатов, оно также причитается, когда правительство причиняет "ущерб" частной собственности. Как правило, правительство возбуждает иск о принудительном отчуждении для изъятия частной собственности в общественных целях, и размер справедливой компенсации определяется в суде, если землевладелец не достигает соглашения с правительством. Однако, если правительство не возбуждает иск о принудительном отчуждении и не выплачивает компенсацию за изъятие, владелец может обратиться в суд с иском об обратном отчуждении. В целях эффективности суды обычно используют справедливую рыночную стоимость в качестве меры справедливой компенсации. Основным доказательством справедливой рыночной стоимости почти во всех делах о принудительном отчуждении являются отчеты об оценке, подготовленные оценщиками, нанятыми обеими сторонами. Ввиду сложности остановки процесса принудительного отчуждения, а также того, что единственным спорным вопросом обычно является размер справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу, судебное разбирательство по делу о принудительном отчуждении часто называют "борьбой оценщиков".
Just compensation is a right enshrined in the Fifth Amendment to the U. S. Constitution (and counterpart state constitutions), which is invoked whenever private property is taken by the government. Under some state constitutions, it is also owed when the government "damages" private property. Usually, the government files an eminent domain action to take private property for public use and just compensation is determined at trial if the landowner does not settle with the government. However, when the government fails to file an eminent domain action and pay for the taking, the owner may seek compensation in an action called inverse condemnation. For reasons of expedience, courts generally use fair market value as the measure of just compensation. The primary evidence of fair market value in almost all eminent domain are appraisal reports created by the appraisers hired by both sides. Because of the difficulty in stopping the eminent domain process, and the sole issue typically being what just compensation is owed to a landowner, an eminent domain trial is often called a "battle of the appraisers."
Оценка справедливой компенсации, в целом
Рыночная стоимость является преобладающим, но не единственным критерием для определения справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу в соответствии с Пятой поправкой к Конституции США. Оценщики определяют справедливую рыночную стоимость как наиболее вероятную цену в денежном выражении, которую выплатил бы желающий покупатель желающему продавцу, при условии, что обе стороны полностью осведомлены о достоинствах и недостатках объекта недвижимости, а объект недвижимости был выставлен на рынок на достаточно длительный срок для привлечения предложений. Однако в делах, связанных с принудительным отчуждением, справедливая рыночная стоимость определяется как наивысшая цена, которую можно получить на открытом рынке, при этом на стоимость не должно влиять предстоящее принудительное отчуждение. Иными словами, объект недвижимости должен оцениваться так, как если бы проект, ради которого он отчуждается, не существовал – это известно как доктрина "влияния проекта". Рыночная стоимость не включает косвенные убытки (например, расходы на переезд, потерю деловой репутации и т.п.), но некоторые из этих убытков частично компенсируются законодательством, таким как федеральный Закон о единой помощи при переселении (Кодекс федеральных правил, 49) и аналогичные законы штатов. Судебный отказ в компенсации за убытки, понесенные бизнесом при уничтожении бизнеса, расположенного на отчуждаемой земле, в результате отчуждения, вызывал множество споров и резкую критику со стороны юристов. Тем не менее, только один штат (Аляска) разрешает полное возмещение таких убытков во всех случаях, а несколько других – в различной степени. Кроме того, владельцы недвижимости всегда имеют право на получение процентов на справедливую компенсацию, если выплата задерживается.
Подход сравнения продаж
При определении справедливой рыночной стоимости недвижимости большинство судов предпочитают метод сравнительного анализа продаж. В рамках этого метода "мнение о рыночной стоимости формируется путем сравнения с недавно проданными, выставленными на продажу или находящимися под договором (то есть, по которым недавно были представлены предложения о покупке и внесен задаток) объектами, аналогичными оцениваемому". Вносимые корректировки носят как количественный, так и качественный характер. Оценщики используют различные статистические методы или методы анализа данных для внесения количественных корректировок, такие как: варианты анализа чувствительности (например, анализ парных или групповых данных), анализ тенденций, сценарный анализ и капитализация разницы в доходах. По этим причинам оценщики могут разрабатывать гибридные или новые подходы для использования в своих оценках в делах об изъятии имущества в общественные интересы (или обратном изъятии). Однако допустимость их заключений, основанных на этих методологиях, регулируется процессуальными правилами, касающимися свидетельских показаний экспертов, действующими в соответствующей юрисдикции.