Недвижимость с "тенью" на репутацию: социальные табу и снижение стоимости
Stigmatized property
Недвижимость с "пятном": снижение стоимости из-за социальных табу. Узнайте о причинах обесценивания – преступления, трагические события, и как это влияет на цену.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Введение
Недвижимость обесценивается из-за социального табу
Real estate devalued due to social taboo
В сфере недвижимости, стигматизированная собственность – это объекты, которые покупатели или арендаторы могут избегать по причинам, не связанным с их физическим состоянием или характеристиками. Эти причины могут включать смерть прежнего владельца, убийство и другие подобные события.
In real estate, stigmatized property is property that buyers or tenants may shun for reasons that are unrelated to its physical condition or features. These can include death of an occupant, murder,
Виды стигмы включают:
The types of stigma include:
Криминальная стигма: собственность использовалась при совершении преступления. Например, дом может быть очернен, если он использовался как бордель, нелегальная автомастерская или притон для наркоманов. В случае притонов, некоторые наркозависимые могут случайно прийти по адресу, ожидая приобрести наркотики. Большинство юрисдикций требуют полного раскрытия информации об этом. Стигма убийства/самоубийства: в некоторых юрисдикциях США продавцы недвижимости обязаны сообщать, имели ли место убийство или самоубийство на территории. Закон штата Калифорния требует этого, если событие произошло в течение предыдущих трех лет. Чтобы защитить продавцов от судебных исков, закон штата Флорида не требует какого-либо уведомления. Общественная стигма: когда стигма известна широкой общественности и любой разумный человек может о ней знать. Примеры включают дом ужасов в Амитивилле и дом братьев Менендес. Общественная стигма всегда подлежит раскрытию, почти во всех американских и европейских юрисдикциях. В деле *Stambovsky v. Ackley* Верховный суд штата Нью-Йорк, Апелляционное отделение, подтвердило узкую интерпретацию понятия стигматизированной собственности. Суд постановил, что поскольку данная недвижимость ранее рекламировалась продавцом как «дом с привидениями», он не может утверждать обратное. В решении суда было специально отмечено, что проверка достоверности утверждений о паранормальной активности не входит в компетенцию суда. Несмотря на эти выводы, суд подтвердил отклонение иска о мошенническом введении в заблуждение и заявил, что риэлтор не обязан раскрывать информацию о привидениях потенциальным покупателям. В предыдущей версии статьи утверждалось, что серьезные заболевания (такие как СПИД) также могут быть причиной стигматизации недвижимости, ссылаясь на закон Флориды, противоречащий федеральному законодательству. Однако, согласно федеральным законам о справедливом жилье, люди, живущие с ВИЧ/СПИДом, считаются лицами с ограниченными возможностями и относятся к защищаемой категории. Тот факт, что жилец недвижимости болен СПИДом, не требует раскрытия этой информации потенциальному покупателю. В нескольких штатах США были приняты специальные законы, добавляющие термин «стигматизированная собственность» в их правовой кодекс.
Criminal stigma: the property was used in the ongoing commission of a crime. For example, a house is stigmatized if it has been used as a brothel, chop shop, or drug den. In the case of drug dens, some drug addicts may inadvertently come to the address expecting to purchase illegal drugs. Most jurisdictions require full disclosure of this sort of element. Murder/suicide stigma: Some jurisdictions in the United States require property sellers to reveal if murder or suicide occurred on the premises. California state law does if the event occurred within the previous three years. To protect sellers from lawsuits, Florida state law does not require any notification. Public stigma: when the stigma is known to a wide selection of the population and any reasonable person can be expected to know of it. Examples include the Amityville Horror house and the home of the Menéndez brothers. Public stigma must always be disclosed, in almost all American and European jurisdictions. In Stambovsky v. Ackley the New York Supreme Court, Appellate Division, affirmed a narrow interpretation of the idea of stigmatized property. The court held that since the property in question was previously marketed by the seller as a "haunted house" he was estopped from claiming the contrary. The majority opinion specifically noted that the veracity of the claims of paranormal activities were outside the purview of the opinion. Notwithstanding these conclusions, the court affirmed the dismissal of the fraudulent misrepresentation action and stated that the realtor was under no duty to disclose the haunting to potential buyers. A previous version of this article stated that serious illness (such as AIDS) is also a reason a property may become stigmatized, citing a Florida law that contradicts federal law. However, under federal fair housing laws, persons with AIDS are considered handicapped and members of a protected class. The fact that an occupant of a property has AIDS does not require disclosure to a prospective buyer. Several states have created specific statutes in the US adding "stigmatised property" verbiage to their legal code.
Примеры
Известные дома, такие как те, что используются в телевизионных постановках или кинопроизводстве, также могут подвергаться стигматизации из-за возросшего потока поклонников, желающих увидеть их лично. Одним из примеров является дом по адресу 112 Ocean Avenue в Амитивилле, штат Нью-Йорк, где Рональд ДеФео-младший убил свою семью, а затем дом стал известен благодаря бестселлеру "Амитивильский ужас" и многочисленным экранизациям. Семья Латц утверждала, что дом был населен злыми духами, которые вынудили их покинуть его. Эти утверждения поддерживаются исследователями паранормальных явлений, такими как Эд и Лоррейн Уоррен и Ханс Холцер, но отвергаются скептиками, такими как Роберт Тодд Кэрролл, как мошеннические. После выхода фильма дом был отремонтирован и адрес изменен в попытке предотвратить вторжение зевак и беспокойство жителей окрестностей. Другой пример – дом по адресу 74 Surfside Avenue в Монтоке, штат Нью-Йорк, принадлежавший Норману Кину, бродвейскому продюсеру, который покончил с собой в 1988 году, нанеся своей жене Гвиде Донхоу более 60 ножевых ранений. Актриса Tuesday Weld приобрела дом в 1990 году, но когда решила продать его в 2006 году, ей потребовалось три года, чтобы найти покупателя. В 2009 году она наконец продала его примерно за 2,25 миллиона долларов, ниже запрашиваемой цены.
Famous homes, such as those used in television productions or filmmaking, can also be stigmatized by increased traffic from fans wanting to see the house in person. One example is the house at 112 Ocean Avenue in Amityville, New York where Ronald DeFeo, Jr. murdered his family, later made famous by best selling book The Amityville Horror and numerous film adaptations. The Lutz family claimed the house was haunted by evil spirits who drove them out. Their claims are supported by paranormal investigators such as Ed and Lorraine Warren and Hans Holzer, but dismissed as fraudulent by skeptics such as Robert Todd Carroll. Since the film's release, the house has been renovated and the address changed in an attempt to prevent sightseers from disturbing the neighborhood. Another example is the house at 74 Surfside Avenue in Montauk, New York that belonged to Norman Kean, a Broadway producer who killed himself in 1988 after stabbing his wife Gwyda Donhowe over 60 times. Actress Tuesday Weld bought the house in 1990, but when Weld decided to sell in 2006, it took three years for her to find a buyer. In 2009, she finally sold it for about $2.25 million under asking.