Введение

Тип аренды или депозита в южнокорейской недвижимости. Jeonse (전세), также известный как chŏnse, ключевой денежный залог или "ключевые деньги", – это тип аренды или депозита, распространенный на южнокорейском рынке недвижимости. Вместо уплаты ежемесячной арендной платы арендатор вносит единовременный залог за арендуемое помещение, составляющий от 50% до 80% рыночной стоимости, который затем возвращается по окончании срока аренды. Владельцы получают прибыль от реинвестирования депозита jeonse, а не от получения ежемесячной арендной платы. Также возможно сочетание небольшого jeonse с небольшой ежемесячной арендной платой.

Операция

Jeonse предполагает, что арендатор передает арендодателю крупную сумму "ключевых денег" при подписании договора аренды. Размер необходимой суммы зависит от экономической ситуации и местоположения недвижимости. Обычно требуемая сумма составляет 50% от стоимости недвижимости, но может достигать 60–80%. В 2014 году сообщалось, что средняя стоимость jeonse в Сеуле составляет почти 300 000 долларов США. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги и другие расходы (вода, газ, электричество, кабельное телевидение, телефон, интернет, охрана). Эта система популярна как среди арендаторов, так и среди арендодателей. Во-первых, в Южной Корее немного ипотечных кредитов, поэтому потребителям сложно стать домовладельцами. Кроме того, цены на недвижимость растут настолько быстро, что некоторые считают сложившуюся ситуацию жилищным пузырем. Арендодатель получает доход, инвестируя полученные в депозит средства и оставляя себе все проценты, начисленные на депозит. Депозит арендатора защищен залогом, зарегистрированным на имущество в размере предоставленной суммы. В конце срока аренды весь депозит возвращается арендатору. Арендодатель может рассматривать депозит как беспроцентный заем для инвестирования в другие активы, что делало jeonse особенно привлекательным в 20-м веке, когда процентные ставки были очень высокими. В периоды низких процентных ставок чаще используется wolse (월세), или ежемесячная аренда. При аренде по системе wolse арендатор подписывает договор на 1 или 2 года и вносит депозит за квартиру, равный, возможно, 10% от рыночной стоимости. Затем арендатор выплачивает ежемесячную арендную плату. В редких случаях, если имущество было повреждено, ущерб должен быть устранен в соответствии со стандартами арендодателя, прежде чем он вернет депозит.

Современный

Эпоха высоких процентных ставок и дефицита ипотечных кредитов двадцатого века уходит в прошлое. Южнокорейские процентные ставки на протяжении более десяти лет остаются низкими, на уровне 3 процентов или ниже. Это сделало систему менее важной и выгодной для застройщиков, чем раньше, и способствовало росту популярности аренды, вольсе (hangul=월세), вместо депозитов. Новые низкие процентные ставки несколько изменили динамику системы чеонсе (전세), поскольку теперь многие арендаторы берут кредиты на внесение депозита, а не используют собственные сбережения, и проценты по этим кредитам ежемесячно зачастую оказываются ниже рыночной арендной платы. Однако это также означает, что повышение ставок наносит ущерб системе чеонсе, а не способствует её развитию, как это было изначально, поскольку теперь это арендаторы берут деньги в долг и, следовательно, выигрывают от низких ставок.

Изменения в политике

Правительство активно работает над переориентацией рынка жилья с джинсэ на вольсе, увеличивая налоговые льготы для арендаторов, например, налоговые вычеты, и сокращая некоторую финансовую поддержку для тех, кто по-прежнему выбирает джинсэ. В апреле 2022 года количество ежемесячных договоров вольсе впервые превысило количество договоров джинсэ, составив 50,4% и 49,6% соответственно. Недавнее снижение доли рынка джинсэ связано с ростом процентных ставок в период восстановления после COVID-19 и государственной политикой.

Риски

Поскольку арендаторы, снимающие жилье по системе чонсе, не обязаны выплачивать ежемесячную арендную плату, у них может сложиться впечатление, что чонсе – это очень выгодное предложение во всех отношениях. Однако при аренде квартиры по системе чонсе существует определенный уровень рисков, о которых арендаторам следует знать.

Рост рынка жилья

Арендаторы, использующие систему чонсе, фактически делают ставку на падение цен на жилье. Когда цена квартиры снижается, сумма чонсе-депозита уменьшается пропорционально, хотя это и не всегда происходит. В этом случае арендаторы должны получить разницу при продлении договора аренды, по крайней мере, теоретически. Однако, если арендодатель не может выплатить эту разницу из собственных средств или за счет кредита, арендаторам приходится выбирать из нескольких сложных вариантов, например, подать в суд. С другой стороны, при росте цен на квартиры депозит также может увеличиться, и арендаторам придется доплачивать разницу при продлении договора. В периоды роста рынка жилья или при избыточном спросе доля стоимости недвижимости, которую должен оплатить арендатор, может значительно вырасти. Подобная ситуация уже характеризовалась как кризис, в частности, в 1990-х годах, когда более десятка человек совершили самоубийство из-за резкого роста депозитов. Решением таких крайних случаев в прошлом было значительное увеличение предложения жилья.

Переменные процентные ставки

Это обычная практика, когда арендаторы по системе чонсе готовят залог, беря кредит в банке из-за значительной суммы залога. Если они берут кредит с плавающей годовой процентной ставкой (APR), что довольно распространено, они подвергаются риску роста процентных ставок. Однако банки могут предложить очень низкую годовую процентную ставку (2-4%), поскольку залог может быть предоставлен в качестве обеспечения. Согласно последнему отчету Банка Кореи, остаток кредитов домохозяйствам банка на конец прошлого декабря составил 98,8 триллиона вон. По сравнению с концом декабря 2019 года, это увеличение на 10 триллионов вон, самое большое с 2004 года.

Нечестные арендодатели

Некоторые арендодатели могут иметь значительную задолженность по налогам. В таких случаях правительство может выставить квартиру на аукцион в попытке взыскать просроченную задолженность. При продаже квартиры правительство получает вырученные средства от аукциона. Поскольку национальные налоги (국세) и местные налоги (지방세) имеют более высокий приоритет, чем права арендаторов, те могут потерять часть или весь свой депозит, в зависимости от суммы долга арендодателя перед государством.