Введение

В Соединенных Штатах ипотека джамбо – это ипотечный кредит, который может обладать высоким кредитным качеством, но при этом превышать установленные лимиты для стандартных (соответствующих) кредитов. Этот стандарт устанавливается двумя государственными спонсируемыми предприятиями (GSE) – Fannie Mae и Freddie Mac, и определяет максимальную стоимость отдельной ипотеки, которую они готовы выкупить у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) – крупные агентства, которые приобретают основную часть ипотечных кредитов на жилье в США у банков и других кредиторов, позволяя им высвободить ликвидность для выдачи большего количества ипотечных кредитов. Если лимиты FNMA и FHLMC не покрывают полную сумму кредита, такой кредит называется "ипотекой джамбо". Традиционно процентные ставки по ипотекам джамбо выше, чем по стандартным ипотекам, однако в последнее время, с учетом роста комиссий GSE, ставки по ипотекам джамбо стали ниже, чем по стандартным кредитам. Первоначально планировалось, что новые лимиты истекут в декабре 2008 года, но их действие было продлено до 2010 года. Ипотечные кредиторы не стали активно использовать эти новые лимиты, что сделало их фактически "теоретическими", поскольку ипотечные кредиты, превышающие старый лимит в 417 000 долларов, по-прежнему предлагались под более высокие процентные ставки. По состоянию на 2010 год лимит для стандартного кредита в большинстве районов США составлял 417 000 долларов, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где он был установлен на уровне 625 500 долларов. В районах с высокой стоимостью жизни лимит составлял 729 750 и 938 250 долларов соответственно. 28 ноября 2017 года Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) объявило, что максимальный лимит кредита на односемейное жилье в большинстве районов с высокой стоимостью составит 679 650 долларов, что соответствует 150 процентам от 453 100 долларов.

Риск

Ипотечный брокер – это посредник между кредитором и заемщиком. Кредиты джамбо представляют собой более высокий риск для кредиторов, главным образом из-за их большего размера, а не качества кредитной истории заемщика. Кредиторы, оставшиеся на рынке кредитов джамбо, резко повысили процентные ставки, увеличив их до 1,5 процентных пункта по сравнению с конформными кредитами. Этот уход с рынка привел к нехватке кредитных средств для финансирования покупки дорогостоящей недвижимости, что оказало дополнительное давление на снижение цен на жилье и замкнул порочный круг. Уровень просрочек по кредитам джамбо резко возрос, утроившись в течение 2009 года, и к февралю 2010 года почти каждый десятый кредит джамбо был "серьезно просрочен" (то есть с задержкой платежа не менее чем на 60 дней).