Введение

Тип ипотеки, при котором ожидается крупный финальный платеж вместо более длительного срока погашения.

Ипотека с балонным платежом – это ипотека, которая не полностью амортизируется в течение срока кредита, оставляя непогашенную сумму к моменту погашения. Финальный платеж называется балонным платежом из-за его значительного размера. В настоящее время ипотечные кредиты с балонным платежом более распространены в сфере коммерческой недвижимости, чем в сфере жилой недвижимости, что связано с преобладанием ипотечных кредитов с более длительными сроками амортизации, в частности, 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Ипотека с балонным платежом может иметь фиксированную или плавающую процентную ставку. Наиболее распространенный способ описания балонного кредита использует терминологию «X лет с погашением в Y», где X – это количество лет, в течение которых кредит амортизируется, а Y – год, в котором должна быть погашена основная сумма долга. Примером ипотеки с балонным платежом является семилетний Fannie Mae Balloon, предусматривающий ежемесячные платежи, рассчитанные на основе 30-летней амортизации. В Соединенных Штатах сумма балонного платежа должна быть указана в договоре, если к кредиту применяются требования законодательства о раскрытии информации о кредитах. Наиболее часто встречающиеся сроки кредита – пять или семь лет. Эта опция не является автоматической и может быть доступна только при условии, что заемщик остается владельцем/проживающим, не имеет просрочек платежей более чем на 30 дней в течение предыдущих 12 месяцев и не имеет других обременений на имущество. Связанным термином является «платеж пулей». При кредите с платежом пулей вся сумма кредита (также называемая основной суммой долга) возвращается при наступлении срока погашения кредита (например, при достижении установленного срока погашения, указанного при выдаче кредита). Периодические выплаты процентов обычно производятся на протяжении всего срока действия кредита.

Амортизация

Типичная схема погашения жилищного кредита называется амортизационным платежом или амортизацией. При амортизации части основного долга периодически погашаются (вместе с выплатой процентов по кредиту) до полного погашения кредита. При полной амортизации график амортизации составлен таким образом, чтобы последний периодический платеж включал в себя оставшуюся часть основного долга. При частичной амортизации в конце срока кредита потребуется единовременный платеж (balloon payment), покрывающий оставшуюся сумму кредита. Этот подход широко распространен в автомобильном финансировании, где размер единовременного платежа часто рассчитывается исходя из стоимости автомобиля в конце срока финансирования, позволяя заемщику вернуть автомобиль вместо его выплаты.

Распространенность

Для некоторых видов долга распространены платежи единовременно или "пушечные" платежи. Большинство облигаций, например, являются неамортизирующими инструментами, где купонные выплаты покрывают только проценты, а полная сумма номинальной стоимости облигации выплачивается при окончательном погашении.

Риск рефинансирования

Платежи в виде "воздушного шара" сопряжены с определенным риском как для заемщика, так и для кредитора. Во многих случаях заемщик планирует рефинансировать сумму платежа по "воздушному шару" к дате окончательного погашения. В этот момент возникает риск рефинансирования, поскольку к моменту выплаты заемщик может оказаться не в состоянии рефинансировать кредит; заемщик рискует столкнуться с нехваткой ликвидных средств, а кредитор – с задержкой платежа. В связи с тем, что кредиты с платежом по "воздушному шару" могут быть рискованными, некоторые кредиторы могут потребовать от заемщика минимальный первоначальный взнос в размере 20%.