Ирландский пузырь недвижимости в середине 2000-х годов

Введение

Ирландский пузырь цен на активы середины 2000-х годов

Ирландский пузырь цен на недвижимость был спекулятивным избытком долгосрочного роста цен на недвижимость в Республике Ирландия с начала 2000-х годов до 2007 года, период, известный как поздняя фаза «Кельтского тигра». В 2006 году цены достигли пика, обусловленного сочетанием увеличения спекулятивного строительства (финансируемого почти исключительно за счет долгового финансирования) и стремительного роста цен; в 2007 году цены сначала стабилизировались, а затем начали падать до 2010 года после шокового воздействия Великого спада. Ко второму кварталу 2010 года цены на жилье в Ирландии упали на 35% по сравнению со вторым кварталом 2007 года, а количество одобренных жилищных кредитов сократилось на 73%. Лопнувший пузырь недвижимости стал одним из основных факторов, способствовавших ирландскому банковскому кризису после 2008 года. Цены на жилье в Дублине, крупнейшем городе, на короткое время упали на 56% по сравнению с максимальными значениями, а цены на квартиры – более чем на 62%. Цены на жилье на некоторое время вернулись к уровню двадцатого века, а количество одобренных ипотечных кредитов упало до уровня 1971 года. По состоянию на декабрь 2012 года более 28% ирландских ипотечных кредитов были просрочены или реструктурированы, а доля просроченных кредитов по коммерческой недвижимости и кредитам на покупку составила 18%. С начала 2013 года цены на недвижимость в стране начали восстанавливаться, при этом цены на недвижимость в Дублине выросли более чем на 20% по сравнению с минимальными значениями. Крах ирландского пузыря недвижимости оказал долгосрочное влияние на политическую, экономическую, социальную и финансовую ситуацию в Ирландии. Хотя ранние негативные последствия, такие как «поселения-призраки» и высокая безработица, в значительной степени были устранены, продолжающийся коллапс ирландского банковского и строительного секторов способствовал общенациональному жилищному кризису, который сохраняется по состоянию на 2020 год.

Предыстория

С 1991 по 2001 год реальный рост валового внутреннего продукта (ВВП) Ирландии в среднем превышал 7%, а численность рабочей силы значительно увеличилась. В период с 1990 по 2000 год валовой национальный продукт (ВНП) Ирландии на душу населения вырос на 58%, превысив средний показатель Европейского Союза. Темпы роста кредитования домохозяйств с 2003 по 2007 год были одними из самых высоких в еврозоне, при этом немецкие банки имели общую экспозицию в размере 208,3 млрд долларов США в Ирландии. Эти факторы привели к росту цен на жилье на 17% лишь с мая 2000 года по май 2001 года. В августе 2000 года в докладе Международного валютного фонда (МВФ) утверждалось, что цены на недвижимость в Ирландии почти наверняка обрушатся в среднесрочной перспективе, поскольку "ни одна промышленно развитая страна за последние 20 лет не наблюдала роста цен в масштабах Ирландии, не испытав впоследствии падения". С 2000 года ежегодно строилось около 75 000 единиц жилья, согласно данным Департамента окружающей среды, общин и местного самоуправления, при этом выдавалось достаточно разрешений на строительство, чтобы к 2005 году иметь достаточно зонированных земель для размещения 460 000 новых домов, поскольку показатели плотности застройки продолжали расти каждый год. Цены на жилье выросли более чем вдвое в период с 2000 по 2006 год, причем налоговые льготы стали ключевым фактором этого роста. Правительство «Фианна Файл» и Прогрессивных демократов подверглось значительной критике за эту политику. В 2004 году независимый обзор строительной отрасли, заказанный Департаментом окружающей среды и местного самоуправления, показал, что 12% рабочей силы были непосредственно заняты в строительстве. Один автор описал "мужчин с булочкой для завтрака" – так называли строителей, часто евших эту популярную закуску – как "бьющееся сердце экономики". Процентные ставки, устанавливаемые Европейским центральным банком (ЕЦБ), ориентируются исключительно на низкие цели по инфляции в еврозоне. Некоторые считали, и продолжают считать, что это слишком узкая цель, приводящая к принятию неадекватных решений по процентным ставкам, например, для стран с рекордным уровнем занятости, ростом цен на жилье и потребительскими расходами.

From 1991 to 2001, Ireland's real gross domestic product (GDP) growth averaged above 7% and there was a large expansion in the workforce. From 1990 to 2000, the Irish gross national product (GNP) per capita rose 58%, bringing it above the European Union average. The pace of expansion in lending to households from 2003 to 2007 was among the highest in the Eurozone, with German banks having US$208.3 billion in total exposure to Ireland. These factors led to house prices increasing by 17% between May 2000 to May 2001 alone. In August 2000, an International Monetary Fund (IMF) report contended that Irish property prices were almost certainly heading for a collapse in the medium term since "no industrial country in the last 20 years had experienced price increases on the scale of Ireland without suffering a subsequent fall". From 2000, approximately 75,000 housing units were built every year as detailed by the Department of the Environment, Community and Local Government with sufficient planning permission being granted so that by 2005, there was enough zoned land to accommodate 460,000 new homes as housing density figures continued to rise each year. House prices went on to more than double between 2000 and 2006, with tax incentives being a key driver of this price rise. The Fianna Fáil Progressive Democrat government received much criticism for these policies. In 2004, the independently produced Review of the Construction Industry, commissioned by the Department of the Environment and Local Government, estimates that 12% of the workforce were employed directly in the construction industry. One author described the "Breakfast Roll Men"—named after the popular convenience food construction workers often ate—as "the pumping heart of the economy". Interest rates set by the European Central Bank (ECB) are only guided by low inflation targets in the Eurozone. Some felt this was, and is, too narrow an objective, leading to decisions on interest rates that are inappropriate, e. g. for states with record levels of employment, rising house prices, and consumer spending.

Недостаточный надзор за финансовым сектором

Темпы кредитной экспансии для финансирования ирландского пузыря жилищного строительства резко ускорились в годы, предшествовавшие кризису. Смягченный и слабый ирландский регулятивный надзор за финансовым сектором позволил финансировать чрезмерно растущие цены на недвижимость на ирландском рынке. Финансовый регулятор и Центральный банк несут ответственность за недостаточность системы финансовой стабильности во время кризиса. Финансовые учреждения, оказавшиеся в центре кризиса, способствовали общему недоверию к прозрачности и подотчетности финансового сектора в Ирландии, а также к способности корпоративного надзора и правоприменения. В ноябре 2005 года Центральный банк признал, что на ирландском рынке жилой недвижимости существовала оценка переоценки в диапазоне от 20% до 60%. The Irish Times опубликовала протокол встречи с ОЭСР, в котором указывалось, что, хотя Центральный банк согласен с тем, что ирландская недвижимость была переоценена, он опасался спровоцировать крах, "присвоив ей конкретное значение". Высокопоставленные чиновники Allied Irish Bank в 2006 году выразили обеспокоенность тем, что стресс-тесты Центрального банка "не были достаточно жесткими" – за два года до краха ирландской банковской системы. CBOI постоянно игнорировал предупреждения Ирландского института экономических и социальных исследований (ESRI) об опасном масштабе банковских кредитов спекулянтам и застройщикам. Корректирующие меры регулирования задерживались и были недостаточно решительными в отношении неустойчивого пузыря цен на недвижимость и строительства в середине 2000-х годов. После лопнувшего пузыря ирландские банки столкнулись с растущими убытками, которые подорвали доверие к ним после банкротства Lehman Brothers в сентябре 2008 года; они также столкнулись с острой нехваткой ликвидности, которую пришлось покрывать поддержкой Центрального банка, включая экстренные кредиты. Злоупотребления в управлении, которые CBOI не пресекал, также были выявлены в Anglo Irish Bank, который был национализирован в январе 2009 года. В своем годовом отчете, опубликованном всего за три месяца до того, как правительство было вынуждено безоговорочно гарантировать депозиты ирландских банков, Центральный банк заявил: "Банки имеют незначительную подверженность сектору subprime и остаются относительно здоровыми по стандартным показателям капитала, прибыльности и качества активов. Это подтверждается стресс-тестами, которые мы провели с банками". В следующем годовом отчете практически ничего не говорилось о том, как и почему ирландская банковская система оказалась на грани краха. Несмотря на то, что в совете директоров Финансового регулятора было четыре представителя Центрального банка, последний утверждал, что не имеет полномочий вмешиваться на рынке. Тем не менее, Центральный банк имел право издавать директивы Финансовому регулятору, если действия последнего противоречили общим целям политики Центрального банка. Ни одной директивы не было издано. В июле 2009 года высокопоставленный чиновник Центрального банка заявил Комитету по предпринимательству Орайехтас, что акционеры (впоследствии уточнено, что речь идет об институциональных инвесторах), потерявшие свои деньги в результате банковского кризиса, сами виноваты в своей судьбе и получили по заслугам за то, что не контролировали руководство банков. Чиновник признал, что Центральный банк не предостерег о безрассудных кредитах застройщикам. В докладе Комитета по государственным счетам Орайехтас говорилось, что осуществлялся "неадекватный надзор" и не проводился надлежащий анализ кредитных портфелей банков. В обзоре финансового кризиса, опубликованном Европейской комиссией в ноябре 2010 года, говорилось: "Некоторые национальные надзорные органы потерпели полный провал. Мы знаем, что в Ирландии практически не осуществлялся надзор за крупными банками". Через два месяца президент Европейской комиссии в резкой перепалке в Европейском парламенте, с яростью, которая шокировала аудиторию, заявил, что "проблемы Ирландии были созданы безответственным финансовым поведением некоторых ирландских учреждений и отсутствием надзора на ирландском рынке". CBOI заставил правительство разработать планы действий в чрезвычайных ситуациях для обеспечения вооруженной охраны крупных ирландских банков из-за опасений по поводу возможных беспорядков в случае нехватки наличных денег в разгар финансового кризиса. Безрассудная кредитная политика банков обошлась налогоплательщикам в 64 миллиарда евро, или 16 000 евро на каждого жителя Республики Ирландия.

The pace of credit expansion to finance the Irish housing bubble accelerated sharply in the years preceding the crisis. The relaxed and weak Irish regulatory supervision of the financial sector made the financing of excessively increasing real estate prices in the Irish market possible. The Financial Regulator and the Central Bank were responsible for the inadequacy of the financial stability system at the time of crisis. The financial institutions at the heart of the crisis have contributed to a general climate of mistrust in the transparency and accountability of the financial sector in Ireland, as well as in the capacity of corporate oversight and enforcement. The Central Bank admitted in November 2005, that estimates of overvaluation of 20% to 60% in the Irish residential property market existed. The Irish Times revealed minutes of a meeting with the OECD which indicated that while the Central Bank agreed that Irish property was overvalued, it was fearful of precipitating a crash by "putting a number on it". Senior Allied Irish Bank officials expressed concerns in 2006 that Central Bank stress tests were "not stressful enough" — two years before the collapse of the Irish banking system. The CBOI continually ignored warnings from the Ireland based Economic and Social Research Institute (ESRI) about the dangerous scale of bank loans to property speculators and developers. Corrective regulatory action was delayed and timid to the unsustainable property price and construction bubble during the mid 2000s. After the bubble burst, Irish banks faced mounting losses on a scale that exposed them to a collapse of confidence following the Lehman Brothers' bankruptcy in September 2008; they then suffered acute liquidity pressures, which had to be met by Central Bank support, including emergency lending. Management abuses, which the CBOI did not restrain, were also revealed at Anglo Irish Bank, which had to be nationalised in January 2009. In its annual report, which was published just three months before the government was forced to unconditionally guarantee the deposits of the Irish owned banks, the Central Bank said: "The banks have negligible exposure to the sub prime sector and they remain relatively healthy by the standard measures of capital, profitability and asset quality. This has been confirmed by the stress testing exercises we have carried out with the banks". The next Annual Report had virtually nothing to say about how and why the Irish banking system was brought to the brink of collapse. Despite having four directors on the board of the Financial Regulator, the Central Bank maintained it had no powers to intervene in the market. Still, the Central Bank had the power to issue directives to the Financial Regulator if it appeared as though business was being conducted in a way that was contrary to overall Central Bank policy aims. None were issued. In July 2009, a senior Central Bank official told the Oireachtas Enterprise Committee that shareholders (later corrected/clarified to refer to institutional investors) who lost their money in the banking collapse were to blame for their fate and got what was coming to them for not keeping bank chiefs in check. The official did admit that the Central Bank had failed to give sufficient warning about reckless lending to property developers. A report by the Oireachtas Public Accounts Committee said it was "exercising inadequate supervision" and a proper analysis of loan books of the banks was not done. The European Commission in a November 2010 review of the financial crisis said, "Some national supervisory authorities failed dramatically. We know that in Ireland there was almost no supervision of the large banks." Two months later, the president of the EU Commission in an angry exchange in the European Parliament, with a vehemence that shocked his audience, said that "the problems of Ireland were created by the irresponsible financial behaviour of some Irish institutions, and by the lack of supervision in the Irish market." The CBOI had the government put contingency plans in place to provide armed Defence Force security for major Irish banks over fears of public disorder should a cash shortage be triggered at the height of the financial crisis. The reckless lending practices of banks cost taxpayers €64 billion or €16,000 for every man, woman and child living in the Republic of Ireland.

Увеличение благосостояния

С 1994 года ирландская экономика привлекла значительные инвестиции от транснациональных корпораций. Ирландские стандарты образования воспринимались как высокие по сравнению с существующими в других англоязычных странах. Улучшения в сфере технического образования также сыграли важную роль в повышении квалификации ирландской рабочей силы. Сочетание высоких стандартов образования и коэффициентов капитализации в инвестиционных проектах привело к существенному росту производительности труда в экономике в целом. Это, в свою очередь, повлекло за собой повышение уровня заработной платы в экспортно-ориентированном секторе экономики.

Членство в еврозоне и политика процентных ставок ЕЦБ

Ирландия присоединилась к первоначальному запуску евро 1 января 1999 года в соответствии с Маастрихтским договором 1992 года и передала контроль над своей денежно-кредитной политикой Европейскому центральному банку во Франкфурте, Германия, в соответствии с Амстердамским договором 1998 года. Евро способствовал росту инвестиций в странах, ранее имевших слабую валюту, благодаря интеграции финансовых рынков; однако, практически нет доказательств того, что введение евро повысило эффективность распределения капитала. Введение единой валюты, при котором процентные ставки Европейского центрального банка были ниже, чем национальные процентные ставки, которые могли бы быть, если бы Ирландия не присоединилась к евро, стимулировало покупателей недвижимости к заимствованию больших сумм денег. По мере роста цен финансовые учреждения предлагали кредиты в размере 100% и даже больше (например, для финансирования покупки мебели и благоустройства). В газетах публиковалась реклама недвижимости, призывающая людей "взобраться на ступени домовладения", поскольку недвижимость рассматривалась как надежная инвестиция. Со временем объем ипотечного долга достиг масштаба, который вызвал серьезную обеспокоенность у ирландского правительства из-за его влияния на экономику страны. Рост стоимости недвижимости и необходимость брать кредиты для ее приобретения в Ирландии привели к значительному увеличению общего уровня долга частного сектора. Это вызывало все большую тревогу у Центрального банка Ирландии, который неоднократно выпускал предупреждения в попытке повлиять на поведение потребителей, но не прибегал к каким-либо микроэкономическим инструментам, таким как пруденциальные ограничения на кредитование или требования к депозитам. Уровень инфляции в Ирландии был выше, чем в других странах еврозоны.

Влияние роста цен

Побочным эффектом высоких цен на городское жилье стал отток населения в сельские районы, где стоимость жилья была ниже. Это произошло в значительных масштабах в районе Большого Дублина – в графствах Уиклоу, Килдер, Мит, Лоут и Карлоу. В результате сельские деревни и небольшие города столкнулись с инфраструктурным давлением, поскольку темпы жилищного строительства опережали развитие инфраструктуры и обеспечение услуг для растущего населения.

Роль СМИ

На протяжении всего периода «пузыря» газеты и СМИ играли ключевую роль в раздувании интереса к недвижимости. Ни в одной национальной газете не обходилось без глянцевой рубрики о недвижимости, а выходные издания часто были заполнены объявлениями о продаже, обзорами новостроек, историями об удачных покупках, ремонтами и множеством колонок, где авторы делились своим опытом владения недвижимостью. Теле- и радиопрограммы пестрели передачами о поиске и обустройстве жилья – программы о поиске дома и ремонте регулярно транслировались на всех каналах. Даже в июле 2007 года ирландский журналист и комик Брендан О’Коннор призывал людей покупать недвижимость, несмотря на то, что «пузырь» уже явно лопался. В апреле 2011 года журналист Винсент Браун признал, что ирландские СМИ сыграли значительную роль в разжигании ажиотажа вокруг ирландского рынка недвижимости.

Прогнозы аварий

В феврале 2000 года Уильям Слэттери (заместитель главы банковского надзора в Центральном банке Ирландии до 1996 года) предсказал, что падение цен на недвижимость на 30–50% возможно, если рост кредитования не будет сдерживаться. В 2000 году Международный валютный фонд заявил, что ни одна промышленно развитая страна за последние 20 лет не наблюдала такого масштаба роста цен на недвижимость без последующего падения. В 2003 году Международный валютный фонд заявил, что жилая недвижимость в Ирландии переоценена. В июне 2005 года журнал The Economist предположил, что на ирландском рынке существует крупный пузырь. В сентябре 2005 года ОЭСР и неназванные высокопоставленные чиновники Центрального банка Ирландии пришли к согласию, что ирландская недвижимость переоценена на 15%; эта информация была опубликована в The Irish Times вскоре после этого. Центральный банк отрицал, что намеренно скрывал эту информацию, чтобы избежать обвала, и в апреле 2006 года заявил, что жилищный бум может быть "неустойчивым" и представляет собой "значительный риск" для экономики. К марту 2006 года большинство экономистов считали, что цены на недвижимость неустойчивы, поскольку доходность от аренды упала ниже безрисковой ставки, предлагаемой государственными облигациями, которая превышала 3,5%. В апреле 2006 года Институт экономических и социальных исследований заявил, что, вероятно, существует пузырь. Институт экономических и социальных исследований заявил 18 апреля 2007 года, что в свете документального фильма RTÉ от 16 апреля 2007 года единственной сферой экономической определенности является производство сигарет и ритуальные услуги.

Снижение

В конечном итоге, спрос на жилую недвижимость упал в начале 2007 года, что привело к снижению цен на 0,6% в марте 2007 года и на 0,8% в апреле 2007 года. Это вызвало ожидания снижения цен на жилье на квартальной основе впервые с 1994 года. Цены на дома в пригородах Большого Дублина начали падать раньше из-за сочетания увеличения предложения в городской зоне Дублина, роста процентных ставок и продолжающейся нехватки инфраструктуры в сельских районах. Цены в крупных городах оставались стабильными, хотя спрос заметно снизился. Однако значительная доля этих новостроек остается незанятой. Экономические обозреватели называют цифру около 230 000 пустующих объектов недвижимости. Из них до 115 000 могут быть домами для отдыха. Данные о завершенном строительстве имеются, поскольку Совет по электроснабжению предоставляет информацию о количестве объектов, недавно подключенных к электросети, а также данные, предоставленные местными органами власти, Департаментом окружающей среды и Центральным статистическим управлением. В газетных статьях приводились отдельные случаи снижения оценок по сравнению с указанными и согласованными ценами на ирландскую жилую недвижимость с октября 2006 года. Снижение цен на недвижимость отслеживалось Индексом цен на жилье ESRI, который сообщил о начале падения цен во втором квартале 2007 года. Занятость в строительстве снизилась, согласно статистике Live Register за май 2007 года. Также были зафиксированы случаи мошенничества с ипотечными кредитами, когда заемщики завышали свои доходы, чтобы получить возможность занять большую сумму. Существовали опасения, что эти люди "могут погрязнуть в серьезных долгах, если в Ирландии разразится кризис в сфере недвижимости, подобный британскому кризису конца 1980-х годов". Этот опыт привел к "негативным последствиям для рынка ипотечных кредитов с низким рейтингом" в Соединенных Штатах. В декабре 2006 года ирландская государственная телерадиокомпания RTÉ опубликовала расследование в документальном фильме Prime Time, в котором обнаружились доказательства продажи финансовых данных потенциальных клиентов ипотечными брокерами аукционистам. Такая информация позволяла аукционистам максимизировать цену, полученную от потенциальных покупателей. Этот вопрос и другие подобные обвинения в настоящее время расследуются Управлением по защите данных. Летом 2007 года Институт экономических и социальных исследований опубликовал свой ежеквартальный экономический комментарий, в котором прогнозировалось, что ирландские государственные финансы в 2007 году выйдут в дефицит, а цены на жилье упадут на 3%. Исследовательская работа профессора UCD Моргана Келли, опубликованная ESRI вместе с ежеквартальным экономическим комментарием, предполагала, что "те же люди, которые говорили нам о "мягкой посадке", теперь утверждают, что мы выберемся из кризиса, достигнув дна. Но мы еще не достигли дна. Мы очень далеки от него". В течение последующих восьми лет, до 2015 года, реальная стоимость жилья может снизиться на 60%, если рынок жилья в Республике будет развиваться по тому же сценарию, что и в других странах. Эти отчеты вызвали враждебную реакцию политического истеблишмента; 4 июля 2007 года премьер-министр Берти Аэрн заявил на конференции в Донегале, что не понимает, почему люди, "сидящие в стороне и жалующиеся" на экономику, не совершают самоубийство. Многие банковские экономисты, обозреватели СМИ, агенты по недвижимости, застройщики и бизнес-лидеры публично заявили о своей уверенности в стабильности ирландского рынка недвижимости и о том, что любое снижение цен на жилье свидетельствует лишь о "мягкой посадке". К концу 2011 года цены на жилье в Дублине упали на 51% по сравнению с пиковыми значениями, а цены на квартиры – более чем на 60%. Цены на жилую недвижимость по всей стране упали еще на 13,6% с начала 2012 года по июль 2012 года.

Eventually, demand for residential property fell in early 2007, resulting in price decreases of 0.6% in March 2007, and of 0.8% in April 2007. This led to an expectation of a drop in house prices on a quarterly basis for the first time since 1994. Houses in the commuter belt in Greater Dublin fell earlier, due to a combination of increased supply in the Dublin urban area, increasing interest rates, and continuing infrastructural deficiencies in rural communities. Prices in large urban areas were static, though demand dropped noticeably. However, a significant proportion of these new builds are unoccupied. Economic commentators give a figure of approximately 230,000 vacant properties. Of these, up to 115,000 or so may be holiday homes. Figures exist for completions because the Electricity Supply Board provides information on the number of properties newly connected to the electricity network and from data supplied by local authorities and from the Department of the Environment and the Central Statistics Office. Newspaper articles provided anecdotal evidence of declining valuations with respect to the guide prices, and the agreed prices for Irish residential property since October 2006. The decline in property prices was tracked by the ESRI House Price Index, which reported prices starting to fall in the second quarter of 2007. Construction employment dropped according to Live Register statistics for May 2007. There has also been reported cases of mortgage fraud where borrowers overestimated their income to enable them to borrow more. There was a worry that these people "could fall into serious debt if Ireland had a property crisis like that in Britain in the late 1980s". This experience has resulted in the "sub prime residential mortgage fallout" in the United States. In December 2006, the Irish state owned broadcasting organisation, RTÉ, broadcast an investigation in a Prime Time documentary which unearthed evidence that financial details of prospective customers were being sold by mortgage brokers to auctioneers. Such information would enable auctioneers to maximise the price attained from prospective buyers. This issue, and further allegations in this area, are currently being investigated by the Office for Data Protection. In the summer of 2007, the Economic and Social Research Institute issued its Quarterly Economic Commentary predicting that Irish public finances would fall into deficit in 2007, and house prices would fall by 3%. A research paper by UCD Professor Morgan Kelly, published by the ESRI alongside the Quarterly Economic Commentary, suggested that the "same people who told us we would have a soft landing are saying we will crawl out we have bottomed out. We have not. We are very far from the bottom of the property market." Up to 60 per cent could be wiped off the real value of houses over the following eight years to 2015 if the Republic's housing market followed the same pattern as those in other countries. These reports were met with hostility by the political establishment; on 4 July 2007, Taoiseach Bertie Ahern stated at a conference in Donegal that he did not understand why people sitting on the sidelines, "cribbing and moaning" about the economy, did not commit suicide. Many bank economists, media commentators, estate agents, property developers and business leaders went on the record to state their belief that the Irish property market was healthy, and that any decrease in house prices was indicative was a soft landing only. By late 2011, house prices in Dublin were down 51% from peak and apartment prices down over 60%. Residential property prices fell nationally by a further 13.6% from the beginning of 2012 to July 2012.

Влияние

Примерно 31% ипотечных объектов, или 47% стоимости непогашенных кредитов, оказались с отрицательным капиталом на конец 2010 года. По данным Центрального банка на сентябрь 2011 года, 8,1% частных ипотечных счетов по жилью просрочены более чем на 90 дней – по сравнению с 7,2% на конец июня 2011 года. По состоянию на август 2012 года более 22% ирландских ипотечных кредитов были просрочены или подверглись реструктуризации. За первые 10 месяцев 2011 года было завершено строительство 8692 домов. Это по сравнению с 76 954 в 2004 году, 80 957 в 2005 году, 93 419 в 2006 году, 78 027 в 2007 году, 51 724 в 2008 году, 26 420 в 2009 году и 14 602 в 2010 году. Ирландский государственный долг значительно увеличился: по оценкам, соотношение государственного долга Ирландии к ВВП на конец 2009 года составило 65,2%. Пересмотренная оценка соотношения государственного долга к ВВП на конец 2010 года оценивается в 92,5%. Прогноз по соотношению государственного долга к ВВП на конец 2011 года оценивается в 105,5%. До 9,4% ирландского ВНП зависело от строительной отрасли. Из этого строительство нового жилья составляло почти 7% ВНП. Коэффициент P/E (отношение общей цены к годовой прибыли) для частного жилья достиг исторического максимума, когда в марте 2006 года в отчете Davy Stockbrokers было указано, что для благополучных пригородов Дублина этот коэффициент может приближаться к 100. Davy заявила, что такие коэффициенты могут быть оправданы только в случае, если инвесторы крайне оптимистично настроены в отношении роста арендной платы. Однако, учитывая избыточное предложение арендного жилья в этих районах, Davy предположила, что именно корректировка цен на недвижимость, а не арендной платы, в конечном итоге приведет к снижению оценок до более реалистичных уровней. Хотя такие показатели жилищного строительства, как соотношение цены к доходу и доходность от аренды, были хуже во многих других странах, высокая цена за квадратный метр и неустойчивая ирландская экономика свидетельствовали о наличии пузыря.