Введение
Процент валового дохода, направляемый на погашение долгов
В сфере потребительского ипотечного кредитования отношение долга к доходу (DTI) – это процент от ежемесячного валового дохода заемщика, который расходуется на выплату долгов. (Строго говоря, DTI часто включают не только долги, но и основной долг, налоги, сборы и страховые премии. Тем не менее, это устоявшийся термин, служащий удобным и общепринятым сокращением.) Существуют два основных типа DTI, которые рассматриваются ниже.
Два основных вида DTI
Два основных типа DTI выражаются в виде пары с использованием обозначения (например, 28/36). Первый показатель, известный как коэффициент соотношения доходов к расходам на жилье, указывает процент дохода, направляемый на расходы на жилье, который для арендаторов представляет собой сумму арендной платы, а для владельцев жилья – PITI (основная сумма и проценты по ипотеке, страховая премия по ипотеке [при наличии], страховая премия от рисков, налоги на недвижимость и членские взносы в товарищество собственников жилья [при наличии]). Второй показатель DTI, известный как коэффициент общей задолженности к доходу, указывает процент дохода, направляемый на оплату всех регулярных платежей по долгам, включая те, что учтены в первом показателе DTI, а также другие долги, такие как платежи по кредитным картам, автокредитам, студенческим кредитам, алименты на детей, алименты и судебные решения.
Несоответствующие кредиты
Ограничения на соотношение долга к доходу до 55 стали распространёнными для неконформных кредитов в 2000-х годах, поскольку финансовая индустрия экспериментировала с более мягкими условиями кредитования, инновационными условиями и механизмами, подогреваемыми пузырём на рынке недвижимости. Ипотечный бизнес претерпел изменения: традиционная ипотечная банковская отрасль оказалась в тени притока кредитных средств из теневой банковской системы, которая в конечном итоге сравнялась по объёму с традиционным сектором финансирования. Кризис, связанный с субстандартными ипотеками, вызвал коррекцию рынка, которая вновь снизила эти лимиты для многих заёмщиков, отражая предсказуемое ужесточение кредитных условий после периода ослабления, характерного для кредитного пузыря. Креативное финансирование (с более рискованными соотношениями) всё ещё существует, но сегодня оно предоставляется с более тщательной и взвешенной оценкой платёжеспособности клиентов.
Исторические границы
Бизнес кредитования и заимствования денег качественно изменился в послевоенный период. Именно в эту эпоху FHA и VA (через программу G.I. Bill) положили начало формированию массового рынка 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами. Лишь в 1970-х годах у среднестатистического работающего человека появились задолженности по кредитным картам (подробнее см. Credit card#History). Соответственно, типичный лимит соотношения долга к доходу (DTI), использовавшийся в 1970-х годах, составлял PITI <25%, при отсутствии установленного норматива для второго коэффициента DTI (учитывающего кредитные карты). Иными словами, в современной записи это можно выразить как 25/25, или, возможно, точнее, 25/NA, где лимит NA определялся кредиторами в каждом конкретном случае на индивидуальной основе. В последующие десятилетия эти лимиты постепенно увеличивались, и второй лимит был законодательно закреплен (одновременно с развитием современных систем кредитного скоринга), поскольку кредиторы эмпирическим путем определяли, какой уровень риска является прибыльным. Этот эмпирический процесс продолжается и по сей день.
Канада
Институт семьи Вание измеряет соотношение долга к доходу как общий долг семьи к чистому доходу. Это иное соотношение, поскольку оно сравнивает показатель денежного потока (годовой доход после уплаты налогов) со статичной величиной (накопленный долг), а не с выплатами по долгу, как указано выше. Институт сообщил 17 февраля 2010 года, что в среднем канадская семья имеет долг в размере 100 000 долларов, что соответствует соотношению долга к чистому доходу после уплаты налогов в 150%.
Великобритания
Банк Англии (по состоянию на 26 июня 2014 года) внедрил ограничение на соотношение долга к доходу по ипотечным кредитам в размере 4,5 (размер ипотечного кредита для потребителя не должен превышать 4,5 годовых дохода), чтобы сдержать стремительный рост цен на жилье. Ранее для оценки риска невыплат использовались внутренние стандарты банков, однако после финансового кризиса 2008 года было признано, что риск заражения между рынками жилья слишком велик, чтобы полагаться исключительно на саморегулирование.