Введение

В сфере недвижимости и права, поиск права собственности (или поиск титула) – это процесс изучения публичных записей и получения документов об истории объекта недвижимости для определения и подтверждения его законного владения, а также выявления любых претензий или обременений, связанных с ним. Поиск права собственности также проводится, когда владелец желает продать недвижимость, находящуюся в залоге, и банк требует от владельца застраховать эту сделку. В случае планируемой покупки, поиск права собственности выполняется прежде всего для ответа на три вопроса относительно объекта недвижимости на рынке:
Имеет ли продавец право продавать и распоряжаться данным объектом недвижимости? Какие ограничения или разрешения применимы к использованию земли? К ним относятся вещные права, сервитуты и другие сервитуты в пользу третьих лиц. Существуют ли какие-либо обременения на объекте недвижимости, которые необходимо погасить при закрытии сделки? Это могут быть ипотеки, непогашенные налоги, залоговые права рабочих и другие платежи. Любой, обладающий необходимыми знаниями и ресурсами, может провести поиск права собственности, однако подготовка выписки из реестра прав собственности в рамках сделки купли-продажи часто является прерогативой специально лицензированных специалистов или адвокатов. Документы, касающиеся передачи прав на землю, являются общедоступными. Эти документы хранятся в бумажном виде или иногда сканируются в виде изображений. Информация, содержащаяся в этих документах, обычно не представлена в цифровом формате, поскольку записи представляют собой описания юридических событий, содержащие условия и формулировки, выходящие за рамки структурированных данных. В Соединенных Штатах документы о праве собственности, доверительные соглашения, сервитуты, ограничительные соглашения и другие юридические документы часто хранятся в электронном виде по округам, в реестре прав собственности, который отвечает за точную регистрацию, хранение и обновление записей о передаче недвижимости.

Типичный процесс

В целом, существует два основных типа поиска права собственности – поиск с полным охватом и поиск с ограниченным охватом; другие типы включают незастрахованные отчеты и поиск гарантии от обременений при взыскании залога. Часто люди обращаются в компанию по оформлению прав собственности или к адвокату для проведения тщательного поиска. Процесс поиска права собственности включает в себя доступ к официальным документам о земле для рассматриваемого объекта недвижимости. Каждая запись – это документ, подтверждающий событие, произошедшее в истории объекта недвижимости. Договор купли-продажи отражает факт передачи собственности, ипотечный договор – залоговое право по жилищному кредиту, а залог – требование в пользу другого лица, например, кредитора, продавца или подрядчика. Целью поиска права собственности является установление ясного и реализуемого права собственности путем выявления любых неразрешенных претензий до передачи права собственности. Процесс разрешения любых проблем с правом собственности известен как «очистка права собственности». В каждом зарегистрированном документе должны быть указаны участвующие стороны, например, отчуждатель и приобретатель. Отчуждатель – это сторона, передающая право собственности, а приобретатель – получающая его. В случае договора купли-продажи отчуждателем обычно является продавец недвижимости, а приобретателем – покупатель. Ипотечный отчуждатель или заемщик – это лицо, берущее кредит, поскольку он передает определенные права собственности ипотекодержателю, кредитору или получателю ипотеки. В более современной терминологии используется упрощенное обозначение «Заемщик» и «Кредитор». Документы хранятся в централизованном государственном учреждении, обычно в здании окружного суда (в штатах с сильным окружным управлением, таких как Вашингтон или Массачусетс, на двери может быть надпись «Регистратор актов» или «Окружной регистратор»); или в муниципальных органах (в небольших штатах, таких как Коннектикут, Вермонт и Род-Айленд), часто специалисту по поиску права собственности приходится обращаться в каждое отдельное городское или окружное учреждение для исследования права собственности. Процесс поиска права собственности начинается с поиска и извлечения каждого физического документа из книг, в которых они содержатся. Каждый документ регистрируется по дате в специальном наборе томов, называемых по-разному, например, «Индекс отчуждателей и приобретателей», «Земельные записи» или «Записи о сделках», которые могут быть оцифрованы или отсканированы в поисковый файл в зависимости от финансовых ресурсов округа или города. Официальный штамп, обычно расположенный внизу первой страницы, указывает имя регистрирующего должностного лица, дату, время, номер книги и страницы. Если документ зарегистрирован, этот штамп всегда присутствует. Затем собранные документы рассматриваются и анализируются, чтобы определить, как каждый из них влияет на объект недвижимости, и какие документы были аннулированы последующими записями. В документах могут существовать условные положения, такие как пожизненное владение и остаточные интересы. Этот процесс часто выполняется квалифицированным специалистом, называемым составителем выписки из реестра. Некоторые составители выписок из реестра имеют сертификаты, подтверждающие их опыт и обучение, а также успешную сдачу экзамена. Документ, составленный составителем выписки из реестра, называется выпиской из реестра прав собственности или просто выпиской. Это не документ, который существует в публичных записях, но он основан на зарегистрированных документах. Выписка предоставляется компании по оформлению прав собственности, адвокату или конечному пользователю составителем выписки. Например, в отчете о праве собственности также могут быть указаны сервитуты или зарегистрированные обременения, действующие на объект недвижимости или его части. Предыдущий владелец мог законно предоставить соседу право пользования подъездной дорогой, или город мог иметь право на полосы земли для прокладки линий электропередач, коммуникационных линий, водопроводных или канализационных труб. Некоторые онлайн-сервисы предлагают поиск права собственности за относительно небольшую плату, и их точность не уступает тому, что может предложить компания по оформлению прав собственности или адвокат; однако онлайн-компании в основном полагаются на электронную информацию и поэтому могут быть ограничены как в полноте, так и в географической доступности.

Поиск по всему спектру

Поиск по полному охвату обычно проводится при подготовке отчета о праве собственности для сделок купли-продажи/перепродажи и для сделок, связанных со строительными кредитами. Он обычно включает в себя поиск информации об ипотечных залогах, сервитутах, обременениях, условиях и ограничениях (CC&R), соглашениях, резолюциях и постановлениях, которые могут повлиять на рассматриваемую недвижимость. Проводится поиск залогов в отношении владельца и других лиц, имеющих права на недвижимость. Проводится поиск залогов в отношении покупателя (только для сделок купли-продажи). Проводится поиск дел о банкротстве и судебных решениях в отношении владельца недвижимости. Поиск залогов в отношении покупателя не входит в объем поиска по праву собственности.

Поиск ограниченного охвата

Ограниченный поиск обычно проводится для составления отчетов о праве собственности при операциях рефинансирования, включающих кредиты под залог капитала, а также для подготовки простых отчетов о гарантиях права собственности. Такой поиск обычно включает в себя проверку наличия обременений на имущество, залогов в отношении владельца и других лиц, указанных в правоустанавливающих документах, и поиск информации о процедурах банкротства в отношении владельца имущества.

Страхование права собственности

В Соединенных Штатах покупатель недвижимости обычно приобретает страхование права собственности, которое защищает покупателя от любых проблем с правом собственности, которые могут возникнуть после продажи, таких как залоговые права, не выявленные при проверке права собственности. Страховая компания выдает отчет и страховой полис, подтверждающие результаты проверки. Однако проверка права собственности чаще всего проводится до завершения заключения договора между сторонами, а иногда и на этапе условного депонирования средств при закрытии сделки. Существуют различные виды проверок права собственности, которые предоставляют клиенту отчет, но не страховое покрытие. Они предназначены исключительно для информационных целей и имеют различные названия, такие как Отчет по земельным книгам, Сертификат плана участка, Отчет о радиусе 300 футов, Отчет о правах собственности и залогах и другие. Эти информационные проверки в основном используются в двух случаях:

Проверка прав собственности и залогов. Это информационный отчет, составленный на основе изучения акта о передаче права собственности текущему владельцу и включающий проверку: непогашенных налогов, новых обременений, зарегистрированных в реестре, и поиск информации о сторонах, указанных в акте.

Наследование. Это процесс раздела имущества умершего человека семьей, адвокатом или судом. Наследники должны знать о существующих залогах и правах на землю.

Разделение земельного участка. Для создания нового поселка застройщик использует ранее размежеванный (официально названный и зарегистрированный) участок земли под другим названием, переименовывает его и создает новый план участка для новой застройки или поселка. В городские власти необходимо предоставить отчет об оплаченных налогах и залогах. Владелец может затем продавать участки по отдельности или все вместе, а также регистрировать обязательства, условия и ограничения, регулирующие строительство домов и благоустройство дворов, а также другие виды деятельности. Многие поселки также имеют правила, касающиеся шума, домашних животных и вывоза мусора.

Поиск гарантии выкупа

Гарантия при взыскании залога – это тип отчета (например, гарантия продажи через доверительного управляющего, гарантия судебного взыскания залога и гарантия судебного разбирательства), который используется главным образом для взыскания обременения (или залога) на определенную собственность. Специалист по поиску прав собственности проведет полный поиск по проблемной собственности и поиск адресов залогодержателей этой собственности. Эти адреса будут использованы для отправки копий уведомлений о взыскании залога (например, уведомления о продаже через доверительного управляющего и т.д.) залогодержателям проблемной собственности.

Поиск права собственности до продажи имущества

Домашняя конфискация часто связана с залогами, удерживаемыми банками или государственными органами. На имущество, в отношении которого ведется процедура конфискации, может быть наложено несколько залогов от различных кредиторов. Если дом продается на аукционе по конфискации, вырученные средства распределяются и выплачиваются держателям залогов в порядке их регистрации, пока все средства не будут распределены. Публичные аукционы (также известные как продажи шерифа или аукционы по конфискации) обычно проводятся в городских или окружных судах, которые не гарантируют чистоту права собственности и не обеспечивают защиту покупателям от дополнительных залогов на имущество.